Мена земельными участками сельскохозяйственного назначения

Содержание

Договор мены земельных участков: правила заключения, налог, образец 2020

Мена земельными участками сельскохозяйственного назначения

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Мена земельного участка на квартиру, дом, автомобиль или другой земельный участок является возмездной гражданской сделкой, по которой осуществляется взаимный переход прав собственности на имущественные объекты. Оба участника такой сделки одновременно выступают в роли продавца и покупателя, а переход прав на недвижимые объекты подлежит обязательной регистрации в службе Росреестра.

Правила мены земельных участков

Возможность использовать земельный надел в качестве объекта возмездных и безвозмездных сделок регламентирована ГК РФ и ЗК РФ.

Распоряжаться землей может только собственник, временные землепользователи (например, арендаторы) такого права лишены.

Нужно учитывать, что любая сделка с земельными наделами подлежит обязательной регистрации в службе Росреестра, поскольку участки относятся к объектам недвижимости.

Ключевые характеристики мены земельных наделов заключаются в следующем:

  • в рамках указанной сделки происходит взаимный переход права собственности на объект мены;
  • земельные участки могут быть обменяны на аналогичные объекты, либо на иные имущественные активы (жилые и нежилые помещения, транспортные средства и т.д.);
  • договор мены может включать условие о выплате одной из сторон денежного вознаграждения, если обмениваемые объекты являются неравноценными по стоимости.

Для всех объектов договора мены стороны должны самостоятельно согласовать стоимостные характеристики. В отношении земельных наделов цена может устанавливаться исходя из показателя кадастровой стоимости или рыночных расценок на аналогичные объекты. Как правило, стоимость объекта или вещи, на которую обменивается земля, признается равноценной, что позволяет избежать доплаты по договору.

Земля может выступать предметом обмена вне зависимости от ее целевого назначения, указанного в правоустанавливающих документах. Для нового собственника сохраняется правовой режим разрешенного землепользования, а его изменение допускается только на основании решения властного органа. Также нужно учитывать следующие обязательные правила мены участков:

  • после регистрации перехода права собственности в службе Росреестра сохраняют свою силу обременения и ограничения, ранее установленные для участка (например, публичный или частный сервитут);
  • если на земле расположено строение или здание, оно подлежит одновременному отчуждению;
  • если обмену подлежит часть земельного надела (например, при долевой форме собственности), потребуется предварительного предложить ее другим собственникам.

Таким образом, мена земельных участков по своей форме аналогична гражданской сделке купли-продажи, поскольку переход права собственности происходит на возмездных условиях.

Порядок мены земельных участков

Поскольку земля относится к недвижимому имуществу, к форме договора ГК РФ предъявляет два требования – он должен быть составлен в виде письменного договора, после чего подлежит регистрации в службе Росреестра. Для обмена долей на участок законодательство предусматривает дополнительное условие – помимо обязательного уведомления других собственников, такие договоры должны удостоверяться через нотариальную контору.

После согласования существенных и дополнительных условий сделки, стороны должны оформить двусторонний договор. В его тексте должны быть указаны следующие пункты:

  • дата и место составления договора;
  • подробные сведения об участниках сделки – паспортные данные на физических лиц, официальные атрибуты предприятий;
  • предмет сделки – данные о земельном участке и объекту, которые обмениваются по договору;
  • сведения о наличии у сторон права собственности на объекты по договору;
  • стоимостные характеристики  каждого объекта сделки;
  • размер и порядок перечисления доплаты, если она является условием договора;
  • порядок фактической передачи объектов мены, а также регистрации прав на них у новых владельцев;
  • условия сохранения ограничений и обременений на объекты по договору мены.

Скачать образец договора мены земельных участков

В ряде случаев совершение мены будет невозможно без согласия лица, в пользу которого зарегистрировано обременение. Например, если на участок зарегистрирован залог в пользу кредитного учреждения, для мены нудно получить согласие банка или погасить обязательства по кредитному договору.

Порядок перехода прав на объекты по сделке может существенно различаться. Если участок обменивается на иное недвижимое имущество (квартиру, нежилое помещение и т.д.), регистрация в службе Росреестра будет проводиться одновременно для обоих объектов.

Если земля обменивается на транспортное средство, оно регистрируется в рамках самостоятельной процедуры через учреждения ГИБДД.

В случае если в обмен на участок передается движимое имущество, регистрационные действия проводятся только в отношении земли (для перехода прав на движимое имущество достаточно заключить акт приема-передачи).

Важное правило регламентировано статьей 568 ГК РФ – если контрагенты не согласовали в договоре стоимостные характеристики участков, они признаются равнозначными по цене. Это условие будет иметь существенное значение для расчета налоговых обязательств, которые возникают для каждой стороны после регистрации договора.

Нужно учитывать, что занижение стоимостных показателей в настоящее время не имеет юридического смысла. После подачи в ИФНС декларационных бланков, налоговые инспекторы обязаны провести камеральную проверку документов.

Если рыночная цена будет ниже кадастровой стоимости, для расчета налоговых обязательств будет использован второй показатель (при необходимости сумма налога будет доначислена).

Алгоритм действий для регистрации договора

Чтобы переход прав по договору мены земельного надела был официально зарегистрирован, сторонам необходимо обратиться в службу Росреестра или Многофункциональный центр. При регистрации контрагентам нужно представить следующий комплект документов:

  • заявление о проведении регистрационных действий;
  • общегражданские паспорта на участников сделки, либо документы на юридических лиц;
  • нотариальная доверенность на представителя, если стороны воспользовались таким вариантом проведения сделки;
  • договор мены и передаточные акты;
  • правоустанавливающие документы на имущественные активы – свидетельство о праве, выписка из госреестра ЕГРН, свидетельство о регистрации транспортного средства и т.д.;
  • межевой план на землю, если участок ранее не проходил процедуру кадастрового учета;
  • платежное поручение, подтверждающее оплату госпошлины (в 2017 году для граждан госпошлины составляет 2000 рублей, для предприятий – 22 000 рублей).

В зависимости от варианта обращения, регистрационные действия будут проведены за срок от 7 до 12 дней (при обращении через Многофункциональный центр регистрация займет на два дня дольше). После завершения регистрационного этапа, новый владелец земельного участка получит выписку из госреестра ЕГРН.

Регистрация договоров мены на долю участка возможна только после нотариального удостоверения сделки. Для этого правообладателю участка нужно соблюсти следующий алгоритм действий:

  1. получить межевой план на долю через кадастрового инженера;
  2. направить другим собственникам уведомление о заключении договора мены с предложением выкупить долю на преимущественном праве;
  3. если в течение месяца на указанное предложение не последовало согласия, либо был получен отказ, договор представляется в нотариальную контору для удостоверения.

После удостоверительной отметки нотариуса дальнейшие регистрационные действия в Росреестре будут проходить по общим правилам.

Налоговые обязательства по договору мены

Каждый из участников договора мены одновременно выступает продавцом и покупателем по сделке. Следовательно, на них распространяются общие требования о налогообложении. Если предметом мены выступал земельный участок и иной объект недвижимости, налоговые обязательства будут иметь следующие нюансы:

  1. доход, полученный при обмене, будет облагаться по ставке 13%;
  2. для расчета налоговых обязательств учитывает стоимость участка, указанная в договоре, либо кадастровая стоимость;
  3. если период владения участком превышает три года, обязанность по уплате налога не возникает;
  4. при сроке владения менее трех лет можно воспользоваться имущественным вычетом в сумме один миллион рублей, либо вычесть из налогооблагаемой базы стоимость расходов на приобретение земли.

Приобретатель земельного участка также может воспользоваться налоговыми преференциями.

Налогооблагаемая база может быть уменьшена на два миллиона рублей, указанный налоговый вычет должен быть рассчитан приобретателем самостоятельно путем подачи в ИФНС декларационного бланка по форме 3-НДФЛ. Указанный вычет осуществляется за счет суммы НДФЛ, удержанной с приобретателя за предыдущие отчетные периоды.

Указанные налоговые льготы распространяются на участников договора мены вне зависимости от правового статуса объектов. В частности, если владелец автомобиля обменял его на земельный надел, он сможет получить налоговый вычет исходя из стоимости участка, определенного в условиях договора.

С момента перехода прав на нового собственника, у него возникает обязанность уплачивать земельный налог. Ставки земельного налога утверждаются местными органами власти и рассчитываются исходя из показателя кадастровой стоимости участка.

Источник: https://law03.ru/land/article/dogovor-meny-zemelnyx-uchastkov

Договор мены земельного участка в 2020 году

Мена земельными участками сельскохозяйственного назначения

История возникновения договора мены уходит своими корням глубоко в процесс становления и развития гражданско-правовых отношений внутри общества.

Согласно его условиям, один участник обязуется осуществить передачу своих прав собственности на какой-либо товар другому в обмен на предоставление точно таких же прав на нужный ему товар.

Предметом подобной сделки чаще всего выступают объекты недвижимого имущества, являясь наиболее значимыми аспектами в жизни любого человека. Итак, рассмотрим подробно договор мены.

Договор мены: общие понятия

Так как мена – это своего рода сделка, результатом которой становится взаимовыгодный обмен двух сторон какими-либо объектами. Исходя из этого, оба участника являются в одно и то же время продавцами и покупателями.

Объектами могут быть: участки земли как равные, так и неравные по площади, допускается обмен надела на средство передвижения (например, автомобиль). Также можно поменять участок на другой.

Например, с выстроенным на нем домом, дачей и прочими видами строений, в том числе муниципального и сельскохозяйственного назначения.

Примечательно, что право осуществлять бартер в Российской Федерации закрепил Президент своим Указом еще в 1993 году. Юридические основы такого соглашения отражены в Гражданском и Земельном кодексах.

Ввиду того что бартер имеет множество схожих характерных черт с соглашением купли-продажи, также он регулируется многими статьями ГК, которые регламентируют и отчуждение имущества. Если же возникают расхождения относительно сути эти двух процедур, необходимо обращаться к ЗК РФ. Кроме этого, существуют определённые тонкости в схожести бартера с рентой и дарением.

Вас может заинтересовать: как происходит дарение участков.

Особенности договора мены земельного участка

Прежде всего, необходимо учитывать, что сами участки, которые и выступают предметом сделки, являются равноценными. Из чего явно следует, что возможность споров о стоимости этих объектов отсутствует.

Если же бартер предстоит заключить относительно двух наделов, цена одного из которых явно ниже, то в обязанность стороны, которой принадлежит такой надел, входит доплата соответствующей разницы в стоимости.

Данная доплата может быть произведена до того, как земля будет передана контрагенту надела с более низкой ценой, или же сразу после этого. Кроме того, допускаются и иные виды компенсации такой ценовой разницы.

Форма компенсации, а также прочие условия ее осуществления должны обязательно быть прописаны в тексте соглашения.

Следует обратить внимание на тот факт, что обмен одного надела на другой необязательно должен носить одновременный характер. В соглашении допустимо указывать разные даты, когда будет осуществлена непосредственная передача прав собственности. Согласно установленному порядку исполнения обязательств, сначала один участник передает контрагенту свои права, а уже затем соответственно и другой.

Если в документе сроки по передаче земли не совпадают, следует обращаться к статье 328 ГК РФ, где на законодательном уровне отражен порядок встречного выполнения обязательств.

Здесь же урегулированы и ситуации, когда один контрагент не выполняет своих обязательств, что дает право второй стороне остановить исполнение своих обязательств либо же вообще расторгнуть сделку и истребовать возмещение убытков виновной стороной. Сам аспект передачи прав собственности на меняемые земельные наделы прописан в статье 570 ГК РФ.

Согласно этой статье, приобретённые таким способом (обменом) участки земли переходят во владение другой стороне после взаимного исполнения своих обязательств, прописанных в документе, обеими сторонами.

Важные особенности бартера относительно изъятия земли, приобретенной посредством обмена, прописаны в статье 571 ГК РФ. Согласно правилам купли-продажи, установленным законодательством РФ, продаваемый объект должен быть свободен от обременения третьими лицами. Эти же правила распространяются и на бартер.

Однако возможно исключение: вторая сторона осведомлена о существующих обременениях и в добровольном порядке соглашается принимать такой объект.

В противном случае для недобросовестного участника сделки наступают определенные последствия: он будет вынужден не только возместить убытки контрагенту, но и вернуть полученный земельный надел.

Правовое регулирование вопроса

Как уже было изложено выше, право заключения обменных сделок закреплено 2-м пунктом Указа Президента РФ № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» 1993 года.

В этом Указе зафиксировано, что граждане РФ, так же как и юридические лица или организации, являясь собственниками каких либо наделов, могут их обменивать на другие полностью либо частично.

Кроме того, этот вопрос регулируется ГК РФ и ЗК РФ.

На такие сделки распространяются основные законодательные нормативные требования купли-продажи земли, при условии, что они не идут вразрез со статьей 31 ГК РФ, которая и регулирует все этапы бартера.

В статье 37 ЗК РФ можно найти особенности заключения сделок купли-продажи земельных наделов и случаи их недействительности. Эти же особенности можно спроецировать и на бартер – это возможно в том случае, когда участники договора мены признаются продавцами и покупателями одновременно.

Если же отсутствуют сведения о конкретной цене участков или возникают спорные моменты по оплате расходов, связанных с заключением сделки, следует обращаться к статье 568 ГК РФ, где и прописано, что оплата расходов возлагается на ту сторону, в обязанности которой вменен этот аспект согласно договору мены.

Оформление договора мены

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/zemlya/dogovor-meny-uchastka

���������� ��������� ������������ ������

Мена земельными участками сельскохозяйственного назначения

���������� ��������� ������������ ������ “�� ������� ������ ��������������������� ����������” ��� ���������� ������ �� ���������� ��������� �������� � ����� � ����� ����� ������������� �� ��������� ������� �� ������ ��������������������� ����������”

�������� �.�., ������� ���������� ������ ������������ ������ ���������� ������� �� ����������� ���� �� ���������� ��������������� ����

����� ���������� � ���� �� �� 24.07.01 �101-�� “�� ������� ������ ��������������������� ����������” (����� – ����� �101-��) ��� ������ ��������� �������� ������ ��������� ����������� � ����������� ������.

� ���� ������ �� ������ ��������� �� (� ��� ����� � �������������� ����) ���� ������ � ���������� ���������, � ����� � ������ � ����� ����� ������������� �� ��������� ������� �� ������ ��������������������� ���������� (����� – ��������� ������� � ��������� ����1) ��� ������ ��������� ����� ���������� ��������������� ������� ��������� ��, �� ������ ���������������� ��������� ���������� ����������� ���� ������ � ������ ������������, ������������� ������� �101-��. ��� ���� �� �������� ��������� ����� ��������, ��������� � ����������� ��������� �������� � ��������� ����� � ����������� ��������� ������ �101-�� � ������� �� �� ����������.

� ������������ � �. 1 ��.

1 ������ �101-�� ������ ����� ���������� ���������, ��������� � ���������, ������������, ������������� ���������� ��������� �� ������ ��������������������, ������������� ������� � �����������, ����������� � ������� ��������� �������� � ����� � ����� ����� ������������� �� ��������� ������� �� ������ ��������������������� ���������� – �������, ����������� ���������� ������� �������� ������������� ��� ����������� ���� �� ��������� ������� �� ������ �������������������� � ���� � ����� ����� ������������� �� ��������� ������� �� ������ ��������������������.

�������� 8 � 12 ������ �101-�� ����������� ���������� ������������ ����������� � ���������� ������ �� ���������� ��������� �������� � ��������� �����. � ����� � ���� ��������� ������, �� ��� �� ������ �� ���������� ��������� �������� � ��������� ����� ���������������� ����� ������ �101-��?

� ������������ � �. 1 ��.

8 ������ �101-�� ��� ������� ���������� ������� �� ������ �������������������� ������� �� ��� � �������, ������������� ������� �������� ��, ������������� ����������� ����� ���������������� ����� ������� ������ ���������� ������� �� ����, �� ������� �� ���������, �� ����������� ������� ������� � ��������� ������.

������ �� ����� �������, �������� ���������� ������� ������ ��������� � ���������� ����� ������ �������������� ����� ��������������� ������ �������� �� � ��������� ������� ��������� ������� � ��������� ���� � ������ ������������ ������� ��������.

� ������ ���� ������� �� ��������� �� ������� ���� �� �������� �������� � ��������� ���������� ����������� ��������� ������� � ������� ������ �� ��� ����������� ���������, �������� ������ � ������� ���� ������� ������� �������� ���� �� ����, �� ���� ��������� � ���������.

����� �������, �������� ������������ � ������ ���� ������������ ����� �� ������������ ����������, ������������� ����������������� �� ������� ������ ����������������� ��� ������� ���������� �������, �������� ���������������� ����� ������� �������� ��.

������ ������ ��������� �������� �� �������������� ������ �������� �� �����-�������. ����� ���, ��.

8 ������ �101-�� ���������� “�����-������� ���������� ������� �� ������ ��������������������� ����������”, � ���� � ������ ������� �� ���������� ��������� ��������, ����������������� ����������� �� �� ����������, � ������ �101-�� �� ����������.

�������� �� ���, ��� ���� ������ (� ��� � ����, � �������, � �����, � �������� � �������� �������, � ����� ��������� ������ ������) �� ���������� ��������� �������� ����� ��������� � ����� �������, ������������� ����������� �����������������?

�� ���� ������, ��-��������, ������� �������� ��������� �������: ���� ������� � ���� ��� ����� ���� ������� �� ���������� ����������� ������� � �����-�������, �� �� ����� ������ ����� �101-�� ������ ���������������� � ������ ����. ���, �������� �. 2 ��.

567 ������������ ������� �� (�� ��) � �������� ���� ����������� ������� � �����-�������, ���� ��� �� ������������ �������� ��. 31 �� �� � �������� ����.

��� ��������������� � ���, ��� ��� ���� ���������� ������� �� ������ ����������������� ����� ����� ����������� ���������������� ����� ������� (������������) �������� �� �� ����� ����������� ������ ������������� �������� – ������������ ���������� �������, ���������������� ��. 8 ������ �101-��.

� ��� ������� � �������� ���������� ������� � �������� (����������) ������� ������������ ���� ������ ����������� �� ����� �������� ������������ ���������������� � ���������������� ����� �������� �� �� ������������ ���������� ������� � ������ ������ �� ���������.

������� �������� ������ � ��������������� ���� ������ �101-�� �� ���������� ��������� �������� �� ��������� ����� � ������������ ���������� � ����������. � ������������ � �. 2 ��.

585 �� ��, � ������, ����� ��������� ����� ����������������� �������� ��������� �� �����, � ���������� ������ �� �������� � ������ ����������� ������� � �����-�������, � � ������, ����� ����� ��������� ���������� ���������, – ������� � �������� �������.

�� ������ ������ ����� ����������, ��� ��������� � ��������� ����� ��� ���������� ���������� ��������� ����������� ������� � �����-�������, �� � ��. 8 ������ �101-�� ������ ���������������� �� ���������� ��������� �������� ��� ������� �����. ������, ��� ������� � �. 2 ��.

585 �� �� ������� � �����-������� ����������� ������ � ���������� ������ �������� ����� �� �������� � ������ ���������. �� ���� ��.

8 ������ �101-�� � �������� ������������ ����������� �� ������, ��������� � ���, ��� �������� ���������� ������� ������ ������� ��� �� ���� �� ���� ��������� � ���������, ������������ � ������ �������������� ����� ��������������� ������ �������� ��, ��� ����������� �� ������ �����������, ������ ����� ��������� ���������������� ����� ������� �������� ��. �, ������ �� ����� �. 2 ��. 585 �� ��, ���������������� ����� ������� �������� �� ��� ���������� ���������� ������� �� �������� ����� ����������� �� ������.

��������� �����, ��� � ��������� ��������� ��������, � ������ �101-�� �������������� ������� ���������� ��������� �����.

� ������������ �� ��. 12 ������ �101-�� � ������� � ������ � ����� ����� ������������� �� ��������� ������� �� ������ �������������������� ����������� ������� �� ��.

�������� ������� ������������� ������ �� ������ ���������� �������, ��������, ��������, ��������, ������ � �����, ������ � �������� (����������) ������� ������������ ���� ���� ���� ��� ������������� �� ���� ������� � ����������� ��� �� ���������� ���������� ������, ��������������� ��. 250 �� ��.

�������� ������� ������������� ������ ��������� � ���������� ����� ��������� ���������� ������� ������������� ��� ������������ ��������� � ��������� �������� ���������� � ��������� ������� ��������� ���� �������� ����.

���� ��������� ��������� ������� ������������� � ������� ������ � ������� ��������� ��������� � ���������� ����� ��� ������������� ���������� ��������� ��������� �� ������� ���� � ����� ����� ������������� �� ��������� ������� �� ������ �������������������� ��� �� ������ � ��������� ���������� ��, �������� ������ ��������� � ���������� ����� ������ �������������� ����� ��������������� ������ �������� �� ��� � �������, ������������� ������� �������� ��, ����� �������� �������������� � ��������� ������� ��������� ���� � ��������� ���� � ������ ������������ ������� �������� �� ��������, ������������� ��. 8 ������ �101-��, ���������� �� ���������� ���������� ������� �������������. � ������, ���� � ������� �� ��������� �� ������� ��������� ���� ���� �� �������� �������� � ��������� ���������� �� � ������� ������ � ������� ��������� ��������� � ���������� �����, �������� ������ � ������� ���� ������� ���� �������� ���� �� ����, �� ���� ��������� � ���������.

��� �����, ��� ������� ��������� ���� ��������� ���������������� ����� ������� �� ������ � �������� ��, �� � � ��������� ���������� ������� ������������� � ������������ �� ��. 250 �� ��, ������ � �. 1 ��. 12 ������ �101-�� ������� ��������, ��� �������, ��������������� ��. 250 �� �� ������ ����������� ��� ���������� ���������� ��������� ����.

�������� �� ���, ��� �����������, ������������� ��.

12 ������ �101-�� ����������� � ��������� ���� ������ �� ���������� ��������� �����, ���� ��� ����� ���������� ��������? � ��������� ��������� ��������, ��� ���� ������� ����, ����������� ������ �101-�� ��������� ���� � �������, ����� � ������ �� ���������� ���������� ������� �������� ��������� ������� � �����-�������. � ��������� �� ��������� ����� � ��. 12 ������ �101-�� ��������� �� ������ � �����-�������, �� � � ������ �������.

������ � ��. 250 �� �� ���� ���� ������ � ������� ���� � ����� ����� �������������, ������� ��������������, ��� � � ������ ���������� ������ � ���������� ������ ���������� ���������, ��������� �� �� ������ ������ ������� � �����-������� ��� ���.

���� ������� � �����-������� �� ������ �� ���������� ��������� ���� �� ����������������, �� � �����������, ������������� ��. 12 ������ �101-��, �� ������ ���������������� �� ����� ������. ����� ����, � �. 5 ��.

250 �� �� ���������� �������������, ��� ������� ������ ������ ����������� ����� ��� ���������� ���� �� �������� ����, ��� ��������������� � �. 2 ��. 567 �� ��. ���� ���� �� ������ ����������, �.�.

������� ������� ���������� ������� �� ������ ���������� �� ������� ������� ���� � ����� ������������� �� ����, �� �����������, �������, ��������� ��. 250 �� ��.

�������, � ������������ � �. 4 ��.

9 ������ �101-�� � �������� ������ ���������� ������� �� ������ �������������������� ����� ���� �������������, ��� ���������� ��������� ������� ���������� � ������������� ���������� �� ��������� ����� ������ ��� �� ��� ��������� ��� ������� �������� ����������� ���� ������������� ��������� �������� ���� � ������ ������������, ������������� ��.��. 8 � 10 ������ �101-��.

��� ��������, ��� ���� ��������� ������� ��������� � ��������������� ��� ������������� �������������, �� ��� �������� ��� � ������������� ���������� �� �������� ������ � ������ ������ ��������� ��������� ��. 10 ������ �101-��. ���� �� ��������� ������� ��������� � ������� �������������, ������ ����������� ��������� ��.

8 ������ �101-��. � ������ ������ �������� �� ���������, ������ �� ������ ����, � ����� ������� ���������� ��������� ��. 8 ������ �101-�� � ���������� ���������� ������� �� �������� ������ � ������ ������. ���� ��������� ������ ��������������� ���������������� ����� ������� ���������� ������� �������� ��.

����� �������, ��� ���� ������� �� ������������� ���� ������, �� ��������� �� ������ �������� ��������� �������.

� ���� �������� � ��������� ������ ���������� ��������� � ���, ��� � �������� ���� ������������� �������� �������, �������� � ���� �������� ��������� �������� ����, ��� ������� ��������� �� ��������, � ���������� ��������� ������� �� ������.

��������, ��� ��������������� ������������� ����� ���������������� ������� �������� �� ��� ���������� ���������� ������� �� �������� ������ � ������ ������ �������� �� ������ ������������.

������, ����� �������� ������ ������������ ��������� ���������� � �������� ��, ��-��������, ������� ��� ����� ����������� �������� ������ ���������� ������� � ������ ������ ���������� ������ �������������� ����� ��������������� ������ � ������� �. 2 ��. 8 ������ �101-��.

�������, ����������� � ��������������� ����������� �������� ������ � ������ ������ � ������ ������������� ������� ��������������� ������ ��������������� ������ �������� �� �� �������.

�� ��� ����������� �������� ����� ������������� �� ��������� ������� �� �������� ������ � ������ ������ ���������� ���������� � ���������� ����������� ���� ������ �������� �� �� ����� ���������������� �������, ������ �����, �������� ���������� ��� ����������� ������� � ������ �������������� ����� ��������������� ������ �������� �� � ����� ��������� �������, ����� �� ������� �� ������������ ����� ���������������� �������.

����� �������, ������� ������� �����, ��� ��������� ������ �101-�� ��� ���������� ������ �� ���������� ��������� ����� � ��������� �������� �� ������ �������������������� ������ ���������������� ������ �� ����� ������, � ������� ����������������� ����������� ���������� ������ � �����-�������.

1.

����� ��� ����� ��������� ������ � ��������� � ��������� � ��������� ����� � ����� ����� ������������� �� ��������� ������� �� ������ �������������������� ����� �������������� ������� “��������� ����”, ��������� ������ ��� � ��������� ����� ���������� �������� ����� �������� ������������� � ������� ������� ������ ��������������������, � � ������������ �� ��. 15 ������ �101-�� ��������� ���� � ���� � ����� ����� ������������� �������� ����������� ���������.

Источник: https://dpr.ru/journal/journal_12_11.htm

Особенности обмена земельных участков

Мена земельными участками сельскохозяйственного назначения

Наиболее распространенный способ передачи в собственность земельного права – это заключение договора купли-продажи. Но права граждан на обмен земельного участка никто не отменял. А он осуществляется посредством договора мены.

Законодательство об обмене земель

Земельный участок согласно ГК РФ (ст. 130) – это недвижимое имущество.

А из этого следует, что сделки по обмену совершаются с применением общих гражданско-правовых норм, регулирующих действия, производимые с недвижимостью, включая обмен имущества.

А координируются они положениями Земельного (ЗК) и Гражданского (ГК) кодексов Российской Федерации. Есть еще и соответствующий президентский Указ №1767 от 27.10.1993 года, узаконивший:

  • право любого как юридического лица, так и физического, у которого во владении имеется надел земли, целиком или частично обменивать его, причем объекты мены могут быть неравноценными;
  • обязательную передачу прав собственности после того, как сделка состоялась и была зарегистрирована.

Законодатель установил, что продавцом своего земельного участка признается каждая из сторон подобного соглашения, а, принимая в процессе обмена другой надел, они становятся одновременно еще и покупателями. Но, прежде всего, они должны быть собственниками подлежащих мене земель.

Подобные сделки во многом схожи с правилами сделки по купле-продаже, но имеют и некоторые тонкости в их правовом регулировании, отличающие одну от другой.

Договор мены также может содержать указания на цену участков или распределение между сторонами расходов, а может не иметь их.

И тогда землевладения, что подлежат обмену, законом признаются равноценными, а сторона, выполняющая свои условия по договору, и будет нести соответствующие расходы.

Правила мены

Земля, что находится в собственности гражданина или юридического лица, всегда может стать объектом возмездной сделки. Более того, оба кодекса РФ (ГК и ЗК) предоставляют возможность совершить подобный акт на безвозмездной основе. У того, кто пользуется наделом не постоянно, как, например, арендаторов, подобных возможностей нет.

А тот факт, что надел земли отнесен законодателем к объектам собственности, вынуждает владельца его обязательно проходить процедуру регистрации в отделении Росреестра.

Саму мену характеризуют следующие ключевые признаки:

  • участники подобной сделки взаимно передают от одного ко второму права собственности на обмениваемые ими объекты;
  • совсем необязательно менять надел на аналогичный имущественный актив, допускается выставление в качестве предмета мены жилого (квартиры или дома) или нежилого помещения, любого транспорта и др.;
  • важным условием контракта является требование выплаты денежной компенсации от той из участниц соглашения, чье имущество оказалось по стоимости дешевле.

Земельный участок становится предметом договора мены независимо от назначения. На нем могут строиться любые жилые здания или нежилые постройки, он может иметь сельскохозяйственное назначение.

Земли сельхозназначения — территории, что расположены вне населенных пунктов.

Новый собственник не вправе без особого разрешения органа местной власти изменить правовой режим землепользования, что указан в правоустанавливающем документе.

Придется также учесть, что:

  • право собственности, зарегистрированное на нового владельца не отменяет ранее установленных обременений и ограничений типа ренты, частного или публичного сервитута;
  • одновременно с землей отчуждается и любое строение, расположенное на ней;
  • если надел в долевой собственности, а обменивается лишь часть, первым делом предложение должно быть сделано другим дольщикам.

Обмен участка – собственности государственного или муниципального органа на частное владение, как утверждает ЗК РФ (ст. 39.21), возможен, если земли, что в собственности у гражданина или организации:

  • изымаются на нужды госоргана или муниципалитета;
  • предназначаются под объект социальной или транспортной инфраструктуры.

Именно то обстоятельство, что права собственности в процессе выполнения условий договора мены переходят на условиях возмездности, сделка эта по форме схожа с куплей-продажей.

Порядок обмена земли

Два основных требования предъявляются ГК РФ к форме такого договора:

  • он должен быть письменным;
  • его следует зарегистрировать в Росреестре.

Когда обмену подлежит лишь какая-то доля, мало уведомить всех остальных собственников. Должно быть соблюдено еще одно условие – удостоверение подобного документа должно происходить у нотариуса. Без этого процедура регистрации договора становится невозможной.

Алгоритм действий

Оформлению двустороннего договора должно предшествовать согласование сторонами условий будущей сделки. А сам документ должен содержать:

  • сведения о каждом участнике сделки (для физ. лиц это данные паспорта, для юридических – реквизиты;
  • предмет сделки – информация об участке земли и том объекте, на который его меняют;
  • сведения о документах, подтверждающих права собственности каждой из сторон на свой объект мены;
  • стоимостные параметры объектов;
  • суммы доплат, а также порядок их возмещения, если таково условие соглашения;
  • схема передачи имущества и последующей регистрации прав на него новыми владельцами;
  • условия, связанные с ограничениями и обременениями.

К соглашению, как правило, прилагают планы участков, оценки стоимости самих наделов и строений, расположенных на их территориях, а при необходимости и копии договоров аренды, обременения залогами.

Может оказаться, что совершить сделку невозможно, если лицо, в чью пользу обременение было зарегистрировано, не дало на то своего согласия. Таким лицом может стать банк, в котором у землевладельца взят кредит под залог имущества, на момент совершения мены не погашенный.

К тому же порядок, в каком права на объекты переходят по сделке от одного собственника к другому, может различаться и весьма существенно. Если земельный надел меняется на:

  • другую недвижимость – регистрируются объекты одновременно;
  • автотранспортное средство – оформляется в ГИБДД;
  • движимое имущество – права на него переходят после подписания обеими сторонами акта приема-передачи, но только в отношении земель выполняются регистрационные действия.

Но когда не весь участок подлежит обмену, а всего лишь его маленькая часть, владелец должен позаботиться заранее, чтобы:

  • на руки получить план межевания земли;
  • уведомить остальных собственников о заключении договора, и что они могут воспользоваться преимущественным правом и выкупить эту долю;
  • ждать ответа на протяжении месяца.

А вот когда ответа не последовало, что может означать только отказ от приобретения предложенной части участка, договор мены можно представить нотариусу для удостоверения. Получив отметку в нотариальной конторе, дальнейшие действия производить по общей схеме.

Требуемые документы

Чтобы официально на законных основаниях стать собственником земельного надела, полученного по договору мены, права на него необходимо зарегистрировать в отделении Росреестра. Это можно сделать и в МФЦ своего района.

При себе иметь комплект документов, по которым впоследствии можно будет восстановить историю участка или иной недвижимости, ставшей предметом мены.

Иногда, чтобы получить их, приходится обращаться в самые разные инстанции: управления садоводческих товариществ, архивы муниципальных образований и т. п.

Полный перечень документов, обязательных для оформления сделки, установлен ЗК РФ:

  • паспорта участников сделки (или учредительные документы для организации);

Важно! Если любая из сторон действует через представителя, необходима нотариальная доверенность.

  • договор мены и все передаточные акты;
  • технические документы (справка о постройках из БТИ, межевая схема, кадастровый паспорт участка);
  • информация о задолженностях и обременениях или их отсутствии;
  • правоустанавливающая документация на землю и другое обмениваемое имущество;
  • оценочный акт (если необходим);
  • разрешение на обмен от супруга(ги), если участок в совместной собственности;
  • подтверждение уплаты госпошлины.

Важно! Физическое лицо должно заплатить 2 тыс. рублей, юридическое – 22.

Придется еще заполнить заявление (образец можно найти в Интернете) на регистрацию права собственности.

Сотрудникам Росреестра на производство регистрационных действий понадобится 7–12 дней, на оформление через МФЦ уйдет на пару дней дольше.

А затем новый собственник земельного надела получит на руки выписку из ЕГРН.

Как муниципальная земля обменивается частную?

Подобный обмен реализуется в особом порядке:

  • обе стороны занимаются сбором требуемых бумаг;
  • заключается соглашение;

Важно! Постройки на частной земле администрации местного самоуправления не передаются.

  • проводится оценка строений на участке уполномоченным органом;
  • договорные отношения оформляются в письменной форме;
  • после регистрации документа в Росреестре передаточным актом подтверждается факт произведенного обмена; с его подписанием сделка по обмену будет завершена, а распорядители во владение получают участки друг друга.

По времени такая сделка займет до двух месяцев. Это надо учитывать.

Особенности обмена земель

Договор мены земельных участков – это, прежде всего, сделка. А сама мена, по сути – это та же купля-продажа, когда каждая из сторон – одновременно и покупатель, и продавец, а платой служит недвижимое (иногда движимое) имущество. Об этом говорилось выше. А порядок действий, когда меняются равноценные и неравноценные объекты различается:

  1. Участки равноценные. В одном из пунктов договора предусмотреть конкретного участника соглашения, который как раз и займется документальной стороной дела и улаживанием формальностей, а значит и понесет расходы.
  2. Участки неравноценные. Обязательно должна быть выполнена независимая рыночная оценка цены на землю, подлежащую обмену, а заключенная договоренность содержит указание на стоимость участков и размер доплаты тем участником сделки, который обменивает объект, стоимостью ниже, а также сроки и порядок их внесения. Один из участков арестован или отнесен к объектам, оборотопользование которых на момент сделки ограниченно.
  3. Мена невозможна. Если в отношении обмениваемого объекта ведется земельный спор или установлен сервитут, или участок находится под залогом, возможно, в аренде, информация о том должна быть донесена до всех участников сделки. Последствия могут быть весьма неприятными – противная сторона считается обманутой и вправе требовать вернуть собственность и даже выплаты компенсации.

Когда одно землевладение планируется обменять на другое или недвижимое имущество иного рода, следует знать следующее:

  1. Если в заключенном соглашении не указывается стоимость, объекты мены автоматически признаются равноценными. А затраты, что будут понесены на документальное оформление этого процесса, предопределяются самим документом.
  2. Если обмениваемые товары не признаются равными по цене, то одному из участников договорных отношений, предлагающему для мены объект с меньшей стоимостью, придется возместить разницу цен, а порядок передачи денежных средств оговаривается в соглашении (что может быть исполнено до того, как товар оказывается переданным, после передачи или в другом порядке).
  3. Если не совпадают сроки, в которые должны быть переданы объекты, и договор не содержит на то указания, руководством к действию служат правила о встречном исполнении обязательств, изложенные в ГК РФ (ст. 328).
  4. Если ни соглашение, ни закон не предусматривают никаких особенных условий, приобретатели получают права владения одномоментно, как только выполнены обязательства.
  5. Если обмениваемый товар по любому основанию изымается у покупателя, он вправе настаивать на возврате своей собственности и возмещении убытков другим участником сделки.

Налоговые обязательства

И покупатель, и продавец (а именно таковыми признаются участники сделки мены) непременно должны знать обо всех требованиях, которые могут к ним предъявить налоговые органы.

Когда объектом обмена стал земельный надел или другое имущество, движимое и недвижимое:

  • и в результате сделки одна из сторон получила доход, ставка налога 13%;
  • при определении размера налоговых обязательств в расчет берется кадастровая стоимость земли или та, что названа в соглашении;
  • земля находится во владении более 3-х лет, налог не уплачивается, если меньше – можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов на приобретение или применить имущественный вычет в размере 1 млн рублей.

И в данном случае не имеет значения, в каком правовом статусе находятся земли. К примеру, если на земельный надел обменян на транспортное средство, то при расчете налогового вычета будет использована стоимость земли, определенная положениями договора.

Прежде чем подать объявление об обмене земельного участка и заняться, собственно, сделкой, не помешает в подробностях изучить все особенности и подводные камни, которые могут таиться при заключении подобного договора.

Особенности обмена земельных участков Ссылка на основную публикацию

Источник: https://ZaZemlyu.ru/zemelnoe-pravo/grazhdanskiy-oborot/obmen.html

Как происходит обмен земельного участка на другой надел или автомобиль?

Мена земельными участками сельскохозяйственного назначения

Кроме договора купли-продажи существует возможность обмена участками земли. Такая возможность предполагает переход земли в собственность одной стороны на возмездной основе. Обмен может производиться как на аналогичные земельные владения, так и на неравноценное имущество. При неравноценных участках одна из сторон доплачивает второй определённую сумму, покрывающую разницу в стоимости.

Право обменивать землю имеют только те люди, которые имеют право собственности на определённый участок, проведшие межевание, и поставившие свои земные владения на кадастровый учёт.

Специфика такого обмена заключается в том, что сторона, передающая своё имущество, получает не денежную сумму, указанную в договоре, а земельный участок с похожими характеристиками и ценой. Обе стороны являются и продавцами, и покупателями.

Наделы, расположенные на территории страны, подразделяют на категории. Для каждой категории установлено назначение, подразумевающее определённые действия, разрешённые владельцам и арендаторам того или иного земельного объекта.

Коммерческого назначения

Представляет собой территорию, на которых можно строить промышленные объекты: офисные здания, магазины, торговые центры, склады, производственные здания и т.д.

Обмен жилой территории на коммерческую имеет особенность в том, что он, в большинстве случаев, производится со значительной оплатой стороны, которая приобретает землю коммерческого назначения взамен жилой. Так, например, за офис, расположенный в удачном месте, могут потребовать далеко не одну квартиру. В особенных случаях, например при обмене склада, можно получить несколько квартир высокого класса.

Сельскохозяйственного назначения

Под данным понятием подразумеваются участки, находящиеся за пределами черты городских и сельских поселений и использующиеся для производства продуктов питания или растительного сырья.

Также на такой территории могут быть расположены склады для хранения выращенной продукции.

Так как плодородные земли имеют особую ценность, то они требуют особой охраны и правового статуса, следовательно имеют свои правовые особенности при обмене.

В первую очередь сторона, получающая сельскохозяйственный участок, должна помнить о том, что использовать его можно в строгом соответствии с назначением.

Правовое урегулирование обмена

Согласно ст. 567 ГК РФ, под правовой сутью договора обмена понимают обязанность каждой из сторон передать в собственность другому участнику мены один земельный объект в обмен на другой.

Возможность заключения таких сделок зафиксирована в п.2 Указа Президента РФ от 27.10.1993 г. N 1767 “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России”.

Соглашения обмена базируются на нормативных требованиях, которые установлены законодательством и не расходятся с требованиями ст. 31 ГК РФ, устанавливающей порядок заключения соглашений мены. Ст. 37 ЗК РФ также затрагивает договор обмена.

Обе стороны считаются и продавцами своего товара, и покупателями другого. Учитывая данный факт, совокупность правовых актов, затрагивающая управление договоров купли-продажи, применяется к соглашению об обмене земных владений.

Если объекты неравноценны, то в договоре обязательно должна быть прописана цена обмениваемых наделов. Согласно ст. 568 ГК РФ, при отсутствии конкретных условий о цене, участки принимаются за равноценные.

Практика обмен надела на автомобиль

Как говорилось выше, осуществлять обмен можно и между неравноценным имуществом.

Операции по обмену земли на автомобиль регламентируются ст. 567 ГК РФ.

В случае данного обмена процедура происходит таким образом: после того, как стороны нашли подходящие варианты, осуществляется оценка стоимости надела и автомобиля, определяются условия обмены, затем заключается договор мены. В тексте договора указываются характеристики подлежащих обмену надела и автомобиля.

После заключения договора сторонам необходимо зарегистрировать права на полученное имущество.

Как правильно заполнить договор?

Договор заключается в письменной форме.

В тексте указываются имена владельцев и наименование объектов, подлежащих мене. Должна быть написано точная дата, после которой собственникам необходимо покинуть наделы, которые они занимают. По правилам имущество должно передаваться одновременно, но если это нет так, то в договоре необходимо прописать период, в течение которого участник мены должен получить объект.

При неравноценном обмене раздел описания обязательств должен содержать указания о том, что сторона более дешёвого объекта обязуется доплатить разницу.

Также в документе указываются:

  • Идентификационные данные участка (такие как кадастровый номер, площадь участка, место расположения и т.д.);
  • Целевое назначение участка;
  • Объекты, расположенные на участке.

Часто к документу прилагают планы и чертежи с расположением участка.

Договор заверяется у нотариуса и регистрируется в Росреестре.

Чем поможет нотариус?

В некоторых ситуациях удостоверение нотариуса является обязательным, но может быть и добровольным. Эта процедура является дополнительным подтверждением того, что подписи подлинные, если между сторонами возникнет спор.

Регистрация договора

Регистрация производится по месту нахождения имущества. Для осуществления данной процедуры необходимо оплатить государственную пошлину и предоставить необходимые документы:

  • Заявление о регистрации перехода прав собственности;
  • Договор обмена;
  • Свидетельство права собственности на имущество;
  • Кадастровые паспорта на наделы;

Особенности обмена с администрацией

Большая часть сделок с жильём, которое находится в собственности, производится с помощью договоров купли-продажи, а все сделки с администрацией – это обмен, процедура которого осуществляется в соответствии с установленными законодательным регламентом нормами.

Земельные владения, подлежащие мене, в обязательном порядке должны быть равноценными.

Допускается ли обмен муниципальной собственности на частную?

Такой обмен действующим законодательством не предусмотрен.

Статья 39.21 Земельного кодекса РФ гласит, что обмен муниципального участка на частный допускается в случаях, когда:

  1. Частная собственность изымается для государственных нужд;
  2. Частная собственность предназначена для размещения объекта социальной, инженерной и транспортной инфраструктур.

Источник: https://georeestr.com/registratsiya-obektov/obmen.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.