Москва переуступка прав аренды земельного участка

Переуступка права аренды земельного участка

Москва переуступка прав аренды земельного участка

Давайте разберёмся, что означает переуступка. Выражаясь простым языком, это права на временное пользование (аренду), переданные стороннему лицу. Действие подразумевает то, что третье лицо, в дальнейшем, будет являться основным нанимателем земельного участка (ЗУ). Договор не имеет обратного действия.

Его продление будет происходить на основании общих правил земельного кодекса. Старый пользователь в дальнейших процессах участия уже не принимает. Предоставление наделов в аренду осуществляется из земель государственного или муниципального фонда, а владение участком должно соответствовать разрешенным целям.

Наниматель ЗУ, по договорным отношениям, в праве осуществлять деятельность не противоречащую договору и действующему законодательству; возводить объекты, эксплуатировать их с целью получения прибыли. При этом он обязан своевременно оплачивать определённые соглашением суммы.

Продажа недвижимости: здания, сооружения влечёт за собой и смену собственника земли, на которой располагается объект. Если земля находится в аренде, то передаются права на аренду надела.

ППА, в таком случае, не требует участия полноправного владельца ЗУ в процессе, но предусматривает его письменное уведомление.

Но, заключение договора на срок более пяти лет, обязывает уведомлять владельца ЗУ о планируемых действиях.

Законодательная трактовка ППА

Земельные отношения регулируются «Земельным кодексом РФ». В частности, в статье 1, закреплён принцип единства наделов и недвижимых объектов, которые находятся на данных ЗУ. Исключение составляют законодательно установленные случаи.

Из особенностей следует подчеркнуть следующий момент. Новый арендатор получает право на выкуп надела из состава земель муниципального или государственного фонда.

Некоторые спорные моменты вытекают из пункта 1, статьи 35-ой Земельного Кодекса и пункта 3, 552-ой статьи Гражданского Кодекса. Они разъяснены постановлением N 11 Пленума ВАС РФ от 2005 года (пункт 14).

Если сооружения находятся на территории надела, который принадлежит продавцу объектов на правах временного пользования, то новый покупатель этих объектов приобретает право пользования этим ЗУ. Датой перехода прав считается дата гос.

регистрации перехода прав собственности на данные объекты.

Право наступает даже если договор временного возмездного пользования между покупателем и собственником ЗУ не оформлен в установленном порядке. Т.е., приобретая объект на ЗУ, покупатель автоматически приобретает право на этот надел из государственных фондов или муниципальных земель.

Особенности ППА

Когда нельзя заключать договор переуступки права аренды (ППА) земельного участка?

  • Конечно, когда текст договора не предусматривает данное действие.
  • Когда ЗУ используется не по целевому назначению. В таком случае, переуступка прав аренды земли осуществляется после изменения целевого использования ЗУ.
  • Если строительство объектов производится самовольно, без разрешительной документации.
  • Если здания, возведённые как жилые, не соответствуют нормативам и Гостам.
  • Существующие долги по арендным платежам.
  • Гражданское/ уголовное дело в отношении ЗУ.
  • Судом установлен запрет на любые действия с участком.

Передача наделов, принадлежащих муниципалитету в наём, чаще всего проводится через аукцион. Победитель аукциона имеет возможность передать свои полномочия. Т.е.

ему разрешено переуступить права и сдать участок третьим лицам за дополнительную плату. Аукцион, который признан едействительным – не имеет победителя.

Поэтому участники могут заключить договор аренды, но без возможности переуступки.

Земельное законодательство не запрещает пересдавать ЗУ в инвестиционных целях. Зачастую, арендаторы не ведут собственный бизнес на этом наделе, а сдают участки для получения прибыли. Например, под строительство жилых объектов, для создания садоводческих или гаражных кооперативов.

Договор аренды, заключённый на срок от одного года, подлежит регистрации в соответствующих инстанциях. Дальнейшие отношения по землепользованию регулируются законодательством РФ. Конкретные права и обязанности арендатора определяет статья 22. Согласно этому пункту, нанимателем осуществляется переуступка права аренды земельного участка:

  • при обеспечении взноса, предусмотренного хозяйствующим субъектом для создания уставного капитала;
  • передача залогового имущества;
  • при заключении суб.аренды на часть ЗУ;

как пай для вступления в строительный кооператив.
Действия арендатора по ППА на ЗУ должны проводиться в пределах действия договора. Т.е. срок действия подобных отношений определяется сроками, прописанными в договоре.

Некоторые аспекты договорных отношений по ППА

Переуступка права аренды земельного участка не требует заключения нового договора найма. Права и обязанности полностью ложатся на нового нанимателя автоматически. Исключение составляет передача ЗУ для исполнения обязательств по залогам.

Арендные платежи. Соблюдение сроков и размеров внесения арендных платежей по ЗУ, переданным во временное пользование, регламентируется статьёй 65 Земельного Кодекса РФ. Все аспекты должны отражаться в договоре и соглашении.

Сдача в аренду земель федерального значения происходит по согласованию с соответствующими властями. Например, для оформления ППА в Москве или Московской области – обращаться необходимо к территориальному хозяйствующему субъекту.

Права и обязанности нанимателей наделов закреплены на различных законодательных уровнях. Так, гражданский кодекс, статьи 615 (пункт 2) гласит:
Наниматель наделён правом распоряжаться ЗУ в своих интересах, но строго в рамках договора.

Именно поэтому стоит уделить особое внимание изучению всех имеющихся аспектов. ППА на земельный участок закрепляется отдельным документом. При этом, соглашение не предусматривает изменений условий землепользования, и действует в пределах уже существующих временных рамок (как упоминалось выше).

Когда не нужен договор переуступки права аренды земельного участка? Если в основном документе порядок передачи земельного участка уже оговорен, то дополнительные договоренности не нужны.

Юридическую силу, по ППА, превышающим один год, имеют соглашения, зарегистрированные в кадастре. Документы в обязательном порядке подписывается обеими сторонами: самим правопреемником и лицом, уступающим право найма.

Для физических лиц, находящихся в браке, существует особый порядок. Для подписания документов на переуступку права аренды земельного участка потребуется поход к нотариусу. Так как, согласие от супруги или супруга должно быть заверено нотариально.

Важные аспекты при заключении соглашения о ППА

К заполнению правоустанавливающих документов следует отнестись очень внимательно. Проверяйте даты и комплектацию документов. Особенно важна конечная дата перехода арендных прав на земельного участка к преемнику. Она должна совпадать с датой регистрации соглашения.

Проверьте подлинность документов, подтверждающих преимущественное право выкупа арендованного имущества, если они имеются.

Обязательно проверьте наличие согласия собственника ЗУ, если планируете арендовать участок более пяти лет. Все расчётные операции по новому договору должны быть чётко прописаны.

Соглашение составляется соответствующим образом. Неверно оформленный документ может стать причиной признания сделки недействительной.

Форму соглашения и бланк договора на оформление сделок с землёй или для ППА на помещения предоставляют юридические компании, которые осуществляют сопровождение подобных сделок. Образцы документов можно найти и в сети интернет, но в любом случае, необходима грамотная консультация на предмет соответствия текущим нормам и законам.

Обязательные пункты соглашения и договора ППА

  • Реквизиты, полные личные данные, согласно паспорту.
  • Юридический адрес объекта сделки, кадастровый номер, площадь ЗУ.
  • Подробный процесс передачи прав и обязательств.
  • Отражение документов, подтверждающих права на пользование ЗУ. К ним относятся договора, платёжные выписки, кадастровые заключения и другие. Обязательно должна быть справка, подтверждающая отсутствие ограничений. Выдаётся в Росреестре.
  • Размеры платежей по найму и сроки их внесения. По соглашению сторон, здесь предусмотрено несколько вариантов оплаты. Это могут быть едино разовые или регулярные платежи.
  • Дополнительные обязательства: арендатору могут быть вменены различные действия. Например, озеленение территории или благоустройство.
  • Пропишите условия ответственности за несоблюдение договора.
  • Обязательно заполнение полей: дата и подписи сторон.

Такой документ подразумевает только эксплуатацию ЗУ. Правом распоряжения наделён по-прежнему лишь собственник участка.

Соглашение обязательно составляется в четырёх экземплярах: по одному каждой стороне, 1 экз. для органов Росреестра и один для местных органов самоуправления.

Важно: передаются только те возможности, которые прописаны в существующем договоре аренды.

Какие документы нужны?

Для регистрации ППА на земельный участок вам понадобятся:

  • Заявление на регистрацию.
  • Копия существующего договора аренды.
  • Кадастровые выписки: копии и оригиналы.
  • Оригинальный вариант соглашения.
  • Действующие гражданские паспорта для физ.лиц.
  • Учредительные документы: оригиналы и копии.
  • Гражданский паспорт лица, действующего от имени предприятия.
  • Доверенность от юр.лица.

Не забудьте оплатить государственную пошлину и приложить квитанцию.

Порядок действий по передаче арендных прав

Если вы уже нашли лиц, желающих взять участок во временное пользование, или появился покупатель на вашу собственность (объект недвижимости) на этом ЗУ, то дальнейшие действия выглядят следующим образом:

  • для краткосрочного соглашения необходимо получить согласие местного органа власти;
  • отправить уведомление о передаче прав собственнику земельного участка;
  • оформить договор и соглашение на передачу надела;
  • регистрация договора в Росреестре, если срок пользования составляет более года.

Сведения о передаче прав вносятся в ЕГРН. Выписка направляется всем участвующим сторонам. Согласно букве закона, успешная регистрация означает для нового арендатора возможность использования ЗУ в соответствии со своими целями и задачами.

https://www.youtube.com/watch?v=nnUgGHevCPc

Для безопасности сделок с недвижимостью и землёй стоит воспользоваться услугами юридического сопровождения. Юристы проведут предварительную оценку рисков и будущей рентабельности, подготовят все необходимые процедуры. Квалифицированная помощь защитит вас от неправомерных действий и гарантирует успешное завершение сделки.

Источник: https://7900806.ru/services/prodazha-i-pokupka-prav-arendy-ppa/pereustupka-prava-arendy-zemelnogo-uchastka

Переуступка права аренды земельного участка 2020: образец договора

Москва переуступка прав аренды земельного участка

Время чтения 6 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Переуступка права аренды земельного участка между физическими или юридическими лицами может потребоваться по различным причинам. Процедура разрешена и регламентирована законом. Для осуществления процесса необходимо знать порядок действий и перечень документов, требуемых для грамотного, в юридическом плане, проведения сделки.

Суть процедуры

Процедура переуступки аренды являет собой процесс передачи соответствующих прав гражданином, арендовавшим определенный участок, иному лицу.

При этом возможность эксплуатации переходит к последнему в полном объеме, наряду со всеми обязанностями, указанными в договоре найма. Соответственно после оформления сделки новоявленный наниматель становится основным лицом, ответственным за имущество.

В свою очередь бывший арендатор полностью утрачивает какие-либо права в отношении участка и перестает быть одной из сторон соглашения о найме территории.

Основной особенностью подобной сделки можно назвать сохранение всех пунктов, указанных в соглашении о найме земли. Иными словами, переуступка осуществляется на тех же самых условиях, что были оговорены между собственником участка и первоначальным нанимателем.

Чаще всего процедура требуется в случаях, когда здания, расположенные на арендованной земельной площади, куплены третьим лицом. Также передача прав возможна в следующих ситуациях:

  • арендатор утратил необходимость в использовании земли, но в договоре не предусмотрен пункт о досрочном расторжении соглашения и соответственно прекращение аренды исключено;
  • наниматель не имеет более возможности выплачивать стоимость аренды, но сложить обязанности раньше окончания установленного срока, соглашением не предусмотрено;
  • собственник земли, иными словами арендодатель, по каким-либо причинам желает передать право аренды на имущество иному гражданину или организации.

Срок переуступки не может превышать общего периода аренды. При этом оформление сделки не требует присутствия собственника надела в случае, если передача прав и обязанностей относительно земли совершается на период менее 5 лет. В иной ситуации уведомление владельца территории необходимо и процедура может быть осуществлена лишь с его согласия.

Следует оговорить ситуации, когда переход прав аренды не допускается. Подобное возможно в следующих случаях:

  1. если возможность переуступки не оговорена сторонами заранее и соответственно не отражена в договоре;
  2. если третье лицо желает использовать участок под жилищное строительство, а в прежнем договоре таковой числится как земля сельхозназначения.

Процедура переуступки регламентированастатьей 615 Гражданского Кодекса и статьей 22 ЗК РФ, где озвучиваются положения о вариантахпередачи права аренды на землю.

Стороны процедуры

Сторонами в процессе перехода права аренды являются непосредственный наниматель участка и третье лицо.

Арендодатель, в свою очередь, сохраняет прежний статус, полученный им при подписании первого договора о найме земли.

При этом собственникимеет право отказаться заключать контракт с новым нанимателем, может досрочно расторгнуть таковой, а также увеличить ренту, если подобное оговорено в соглашении.

Непосредственно в сделке по переуступке аренды владелец земли участия не принимает. Обсуждение условий и нюансов, также как и заключение нового соглашения с сохранением пунктов предыдущего договора, происходит между арендатором и потенциальным нанимателем.

Заключение договора

После осмотра участка и обсуждения интересующих вопросов, стороны приступают к составлению договора переуступки прав. Соглашение должно содержать следующие данные и пункты:

  • сведения паспортов обеих сторон;
  • информация о площади участка, его адрес и номер учета в кадастре;
  • условия переуступки прав и обязанностей по новой сделке;
  • точная сумма задолженности предыдущего арендодателя и способ ее погашения, если таковая имеется;
  • основания для возникновения права аренды у предыдущего нанимателя – договор аренды, кадастровый паспорт;
  • справка, подтверждающая отсутствие либо наличие обременений на наделе;
  • сумма арендной платы и условия внесения денежных средств – единоразовый платеж или разбитие такового на несколько месяцев, кварталов;
  • срок действия соглашения, при этом таковой не может превышать период, указанный в первоначальном договоре аренды;
  • данные о целевом назначении территории, где расположен надел;
  • дополнительные пункты, возникшие после обсуждения договора, например, возложение на нового нанимателя сопутствующих обязанностей;
  • дата заключения соглашения и подписи заинтересованных лиц.

После составления договора, таковой заверяется у нотариуса и подписывается сторонами.

Скачать договор переуступки права аренды земельного участка (образец)

Порядок регистрации переуступки прав аренды

Процедура по передаче прав аренды между гражданами осуществляется в органах кадастра в целях своевременного фиксирования документа в базе данных, а также учета факта перехода участка к иному лицу.

Важно помнить, что без государственной регистрации сделка не имеет силы и считается недействительной. При этом если переуступка осуществляется на срок менее 12 месяцев – соглашение допустимо не фиксировать.

Прежде всего, для оформления сделки потребуется заполнить заявление от лица арендатора с изъявлением желания передать права на землю по соответствующему договору. К бланку следует приложить пакет документов, включающий бумаги:

  • бланк заявления от лица последнего арендатора;
  • копии паспортов обеих сторон сделки;
  • нотариально заверенная копия договора аренды;
  • справка о наличии либо отсутствии ограничений на участке;
  • копия и оригинал кадастрового паспорта интересующего надела;
  • минимум 2 экземпляра договора о переуступке прав;
  • квитанция об оплате обязательной госпошлины в размере 2000 рублей и копия таковой.

В некоторых случаях может потребоваться согласие владельца земельной площади, заверенное нотариально. А также согласие супруга либо супруги, если таковые имеются.

После вручения уполномоченному лицу всех требуемых бумаг, заявление передается для регистрации сделки, после чего новый арендатор вступает в свои права.

На что стоит обратить внимание

Основным моментом при оформлении договора переуступки, является способ передачи денежных средств по арендной плате от нового нанимателя бывшему арендатору. Существует 2 варианта:

  1. Выплата новым нанимателем остаточной суммы по арендной плате непосредственно собственнику земли.
  2. Новый арендатор повышает стоимость аренды, указанной в соглашении передачи прав, на сумму долга и выплачивает ее предыдущему нанимателю.

От выбранного варианта будет зависеть последующее налогообложение. В первом случае выплата задолженности не принимается во внимание при начислении налога, во втором – по ней начисляется налог.

Процедура переуступки права аренды на землю имеет множество нюансов и подводных камней, особенно это касается момента составления договора между заинтересованными лицами.

В подобных ситуациях настоятельно рекомендуется обращаться за помощью к специалисту.

В целом же процесс не отличается от иных юридических сделок и, прежде всего, основывается на согласии сторон и сборе пакета обязательных бумаг.

Источник: https://law03.ru/land/article/pereustupka-prava-arendy-zemelnogo-uchastka

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.