Можно ли продать аренду земельного участка

Содержание

Покупка дома с землей в аренде. Как оформляется право на арендуемый земельный участок? на сайте Недвио

Можно ли продать аренду земельного участка

Приобретение дома с арендуемой землей несет в себе множество отличий от участков в собственности: в плане документов, порядка оформления и финансовой стороны. Новый собственник недвижимости получает «в нагрузку» арендные отношения, в которых могут быть множество подводных камней.

В этой статье мы рассмотрим основные риски и спорные ситуации при заключении подобных сделок, а также способы решения возможных проблем.

Правовые аспекты

Закон устанавливает единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Учитывая принцип платности, собственники домов обязаны платить за участки под их объектами.

 Плательщиками признаются арендатор или собственник земли, на которой находится здание. Первый перечисляет арендную плату, второй — земельный налог.

В обоих случаях обязанность оплаты возникает с даты регистрации прав на дом.

Покупатели часто приобретают объекты недвижимости, но не спешат переоформить права на участки под ними.

Это приводит к спорам с прежним владельцем или с госорганами, которые вправе взыскать не только платежи или налоги, но и неустойку за несвоевременную уплату.

 Если вовремя не оформить право на землю, можно пропустить срок для применения льготной арендной ставки, или столкнуться с другими моментами.

Как переходят права и обязанности на арендную землю?

Новый владелец дома приобретает право на земельный участок, который занят приобретенным объектом недвижимости, и необходим для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, каким обладал прежний собственник.

Если это было право аренды, необходимо получить соответствующий договор от прежнего обладателя. Для этого, в договор купли-продажи, стороны включают условие о передаче пакета документов. В противном случае могут возникнуть споры, как с бывшим владельцем здания, так и с собственником участка.

Чтобы избежать споров и неустоек, следует своевременно переоформить договор аренды земли. Покупатель дома, расположенного на государственной и муниципальной земле, должен вносить арендную плату за землю под приобретенным объектом. Эта обязанность возникает с даты регистрации прав на дом, поскольку в это же время переходит право пользоваться участком под ним.

Закон также включает в границы фактически используемых участков часть земли, которая необходима для пользования домом. Права на земельный участок под приобретенным объектом недвижимости требуют документального оформления. Собственник государственной или муниципальной земли не узнает о смене арендатора, пока последний не поставит его в известность.

Какие документы нужны для переоформления?

  1. Чтобы вносить арендные платежи, новый владелец дома сообщает о смене арендатора земельного участка. Для этого в Департамент имущества или другой полномочный орган арендодателя готовится запрос на предоставление государственной услуги о внесении изменений в договор аренды.

    К заявлению-запросу также прикладываются документы, которые подтверждают полномочия и права заявителя;

  2. Вместе с ответным сообщением, новый собственник получает проект дополнительного соглашения к договору аренды, которое нужно подписать и вернуть арендодателю.

     Рекомендуется внимательно прочитать проект этого соглашения и проверить все реквизиты, в том числе кадастровый номер, площадь участка и другие данные. Все ошибки лучше исправить до подписания;

  3. Новому владельцу дома предстоит выяснить, не менялся ли собственник земли.

    Если перераспределение полномочий привело к смене арендодателя, нужно обращаться к новому владельцу.

Например, в Волгоградской области произошло перераспределение полномочий между органами местного самоуправления городского округа и органами государственной власти.

В результате с 1 января 2015 года участками, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжается орган местного самоуправления.

Продажа участка на Мысе у Волги 88 соток, 165 км от МКАД ПОСМОТРЕТЬ

Какие могут быть последствия неправильного / несвоевременного оформления?

Если собственник дома не переоформит договор аренды участка, владелец земли все равно взыщет платежи и неустойку за просрочку через суд.

Новому владельцу дома рекомендуется, прежде чем оплачивать убытки прежнего собственника, убедится в реальности его требований. Бывает так, что новый собственник не успевает своевременно переоформить договор аренды земли под приобретенным зданием. Это не означает, что прежний владелец обязан вносить за него платежи, но и не дает последнему право требовать уплаты понесенных им расходов.

Это может произойти, к примеру, если бывший собственник дома потребовал компенсации убытков в размере арендных платежей и пеней за просрочку с нового владельца. Если суд установит, что сам истец их не оплачивал, а арендодатель не взыскивал с него требуемую в качестве убытков сумму, то в этой ситуации требование покрытия убытков будет неправомерно.

Чтобы избежать разбирательств, лучше убедиться еще в момент подписания договора, что все платежи внесены. В противном случае новый собственник дома рискует оказаться втянутым в длительный судебный спор.

Бывший собственник здания должен в разумный срок направить арендодателю земельного участка сведения о новом владельце дома. В этом случае требовать оплату арендодатель будет уже с нового собственника, а прежний не сможет по ошибке продолжать вносить платежи за проданный объект.

Что делать если выросли платежи по аренде?

Завышенную стоимость аренды участка можно оспорить в суде. Если собственник дома обнаружит ошибку в размере арендных платежей, он вправе вернуть переплату. В этом поможет иск о взыскании неосновательного обогащения.

Уже были случаи, когда органы управления муниципальном имуществом, по ошибке, рассчитывали арендную ставку исходя из рыночной, а не кадастровой стоимости участка. В этом случае надо подавать в суд и требовать пересчета по правильной, кадастровой оценке земли.

Если при аренде для прежнего собственника применялась льготная ставка или он ей не пользовался, то следует учитывать, что она рассчитана на однократное применение, поэтому, если первоначальный владелец здания льготой не воспользовался, это не смогут сделать и последующие владельцы.

Рекомендации для собственника земельного участка

Лица, которые приобретают право собственности на земельный участок (постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения), становятся плательщиками земельного налога (п. 1 ст. 388 НК РФ). Ряд проблем возникает еще на стадии, когда они оформляют права.

Например, они сталкиваются с незаконным бездействием органов, которые производят регистрацию. В результате арендные отношения продолжаются дольше, принося владельцу лишние траты. Минимизировать последствия возможно, если заранее подготовиться к проблемам и запастись документами:

  1. Требуйте исключить из арендного платежа сумму за период незаконного бездействия органа, который предоставляет землю. Чтобы избежать споров о порядке оплаты, нужно своевременно оформить право и получить свидетельство на землю;
  2. Процедура может затянуться по вине муниципального или государственного органа, который предоставляет землю. Эти структуры могут долго рассматривать заявление о выкупе земельного участка. Это увеличивает период, в течение которого лицо, выкупающее участок, продолжает арендные отношения;
  3. Потребуйте от арендаторов компенсировать земельный налог пропорционально площади, которую занимают их здания. Если здания третьих лиц располагаются на участке собственника, последний вправе требовать с них земельный налог. Размер компенсации зависит от площади зданий, которыми владеют эти лица. Если они отказываются платить, собственник вправе взыскать налог в судебном порядке.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/oformit-arenduemiy-uchastok-pod-domom/

Можно ли продавать землю, если она в аренде, как провести процедуру? Нюансы сделки

Можно ли продать аренду земельного участка

В риэлторской практике очень часто встречаются ситуации, когда собственник хочет продать недвижимость, которая находится в аренде. И в некоторых случаях это земельный участок. На самом деле аренда земли — это достаточно распространенная практика в современных условиях рыночной экономики.

Реальным обладателем земельного надела может выступать как физическое лицо, так и фирма. Кроме того, землями обладает еще и муниципалитет. Как, с юридической точки зрения, осуществить сделку, когда земельный надел находится в состоянии аренды? Законно ли это? Или проще отказаться от такой сделки? Разберёмся.

Если это решил сделать собственник земли

Арендодатель — это лицо, которое является владельцем земельного участка, находящегося в состоянии аренды.

Если арендодатель сам решил продать земельный надел, а также недвижимость, которая построена на земле по договору аренды, он должен очень тщательно отнестись к составлению пакета документов, которые бы подтверждали права собственности на землю (можно ли строить дом на земле, если она в аренде и как оформить здание в собственность читайте тут, а из этой статьи вы узнаете, как правильно составить договор аренды дома с земельным участком).

Вне зависимости от того, что на участке есть объединение в виде договора аренды, собственник земли может продавать землю, являясь ее полноправным хозяином.

А покупатель, уже в тот момент, как получит свидетельство о регистрации права собственности, может отказать арендатору в аренде, если на это будут законные основания.

А после, став таким же полноправным хозяином, распоряжаться земельным наделом по своему усмотрению.

Нужно ли прекращать действие договора?

Земельный участок передается в аренду в соответствии с требованиями статьи 10 ФЗ 101. Для продажи земельного участка, договор аренды прерывать нет необходимости (статья.

Это договор просто переходит в ведение нового владельца земельного участка, который уже потом будет сам регулировать вопрос с арендатором.

Однако, такое возможно только в случае, если сделка не будет ущемлять прав третьих лиц.

Если же будут ущемляться права третьего лица, то есть арендатора ходе сделки (например, сразу после смены прав собственности на землю ему будет запрещено заниматься такой деятельностью, которую он раньше осуществлял на арендованном наделе), в таком случае он может обратиться в суд, взыскать упущенную выгоду, а также моральный ущерб.

Больше об основаниях и порядке расторжения договора аренды земельного участка читайте тут.

Если это решил сделать арендатор

А вот арендатор как раз не имеет никаких законных прав на то, чтобы продать участок.

Однако, за ним сохраняется право переуступки своих обязанностей, если подобное прописано в договоре аренды в отношении другого лица.

Однако, это возможно только в случае, если владелец земельного надела дал свое согласие (о том, какова процедура передачи полномочий и обязанностей по соглашению уступки между физическими лицами, можно узнать здесь).

Согласие должно быть зафиксировано в письменной форме, и только после этого можно переуступить право на участок. Сделать это можно как за установленную сумму, так и на безвозмездной основе. Однако, помните о необходимости платить налог с полученной денежной компенсации.

Однако в договоре аренды может быть указано, что арендатор имеет право передавать свои права пользования участком в отношении третьего лица в момент, пока действует договор аренды.

В этом случае осуществить переуступку обязанностей на участок можно даже в случае, если согласия собственника нет.

Однако, всё-таки сохраняется необходимость уведомлять о своих действиях собственника в письменной форме.

Важно! Эта ситуация наиболее часто используется тогда, когда обладателем земли является местная администрация или муниципалитет.

Нужно ли согласие собственника на уступку?

Согласие собственника на уступку необходимо в ситуации, когда в договоре аренды не прописана возможность передавать право использования участка в отношении третьих лиц в соответствии со статьей 615 ГК. Если арендатор заранее предусмотрел такой момент и прописал подобный пункт договора, то получается в согласии владельца земельного надела нет необходимости.

О том, можно ли продать или передать права аренды земельного участка третьим лицам, мы рассказывали в отдельной статье.

Если ЗУ принадлежит муниципалитету, а строения на нем съемщику

Если на арендованном участке во время его использования была возведена постройка и уже введена в эксплуатацию, то арендатор имеет преимущественное право в случае, если осуществляется выкуп и оформление прав собственности на этот участок.

Но это возможно только в той ситуации, когда постройка ранее была согласована с владельцем земли (о том, можно ли выкупить землю из аренды в собственность и как это сделать, читайте тут, а на каких условиях можно взять землю у государства в аренду с последующим выкупом мы рассказывали здесь).

Если же это самовольная постройка, то, скорее всего решение по ней будет негативным. Её, возможно, просто передадут вместе со всем имуществом в собственность покупателя, или на основании судебного решения потребуют снести, с целью вернуть участок в исходное состояние в соответствии с пунктом 7.1, статьей 39.8 ЗК.

Если же постройка была согласована ранее, то при осуществлении сделки по продаже земли, собственник помещения должен учитывать интересы арендатора.

Какие опасности могут подстерегать третью сторону – лицо, приобретшее недвижимость?

Многие боятся приобретать арендованный участок в собственность. И на это есть ряд законных оснований. Существуют определенные опасности, которые могут негативно сказаться на приобретении, сделав его максимально невыгодным. Рассмотрим, какие опасности могут подстерегать покупателей и арендаторов.

  1. Неисполнение обязательств перед прежним арендаторам.
  2. Хорошо, если использование участка совершалось на основании соблюдения всех прописанных условий договора. Это значит, что у арендодателя не будет возникать оснований для того, чтобы прекратить договор аренды. Однако, если в ходе использования были выявлены нарушения, то в таком случае договор аренды можно признать недействующим.
  3. Еще одна опасность — это наличие задолженности по арендной плате. Если она имеет место быть, и вы не проверили это до момента заключения сделки, то придётся оплачивать чужие долги (о том, как узнать о долгах и написать иск о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, можно узнать в этой статье). Кроме того, если просрочка составила два и больше платежа, то можно остаться вообще без арендованного участка, так как договор аренды будет автоматически считаться расторгнутым.
  4. Если участок приобретается с необходимостью строительства на нём, нужно удостовериться, что подтип разрешенного использования земельного надела позволит это осуществить.
  5. Также нужно убедиться в том, что в договоре аренды отсутствует пункт, отвечающий за запрет на капитальное строительство.

Проверить чистоту сделки обязательно нужно каждой из трёх сторон, в противном случае, каждый может нести потери и убытки.

Продажа хозяином земли

Несмотря на то, что хозяин земельного надела является его полноправным обладателем и имеет право осуществлять любые законом разрешённые сделки, всё же, он не должен забывать о том, что есть арендатор.

Если он добросовестный, значит использует земельный надел соответствии с договором, то в таком случае, ущемлять его права по факту передачи земельного надела в собственность другого лица нельзя, если не истек срок аренды.

В противном случае, лицо может обратиться в судебную инстанцию, где оспорит действия собственника, докажет свои права, также, может признать сделку незаконной. А так, получит упущенную выгоду и моральный ущерб.

Поэтому покупатель земельного надела в обязательном порядке должен быть предупреждён о наличии третьего лица в виде арендатора.

Сделать это нужно заранее, еще до момента, как начнут проводиться основные этапы сделки, в виде подготовки документов.

Какие необходимы документы?

Если продажу земельного надела осуществляет собственник, необходимо собрать следующий пакет документов.

  • Свидетельство о праве собственности на земельный участок.
  • Ксерокопия паспорта.
  • Техническая документация на земельный надел.
  • Кадастровый паспорт.
  • Копия договора аренды, подтверждающая, что земельный надел находится в использовании по договору аренды.

Важно! Также, по запросу третьей стороны могут быть предоставлены и иные документы.

Как составить договор купли-продажи?

Договор купли-продажи арендованной земли составляется точно так же, как и типовой договор купли-продажи. Он имеет следующую форму.

  1. Указывается город, дата, паспортные данные продавца и покупателя.
  2. В предмете договора указывается участок, прописывается общая площадь, кадастровый адрес, также технические особенности. Устанавливается стоимость договора.
  3. В пункте, где рассматриваются иные условия, помимо порядка государственной регистрации и порядка передачи денежных средств, необходимо указать наличие обременения в виде договора аренды. Также, в этом пункте нужно прописать сроки договора аренда, его стоимость, порядок уплаты.Покупатель должен быть заранее уведомлён о наличии обременения в виде договора. Если на участке были возведены согласованные по договору аренды постройки, их тоже нужно указать в предмете договора, отмечая, что они являются собственностью арендатора.

Регистрация

Регистрация земельного участка — это установленная законом процедура, которая позволяет получить права на владение наделом правообладателя. Значит, в дальнейшем можно распоряжаться наделом по своему усмотрению.

Для процедуры регистрации потребуется:

  • заявление на регистрацию;
  • паспорт;
  • документы, которые характеризуют земельный надел;
  • правоустанавливающие документы;
  • документ, который подтверждает факт оплаты государственных услуг.

Также, потребуются дополнительные сведения в виде действующего договора аренды, который на момент продажи ещё не прекратил свое действие.

Осуществлять регистрацию можно в любом многофункциональном центре, а также в Росреестр. После подачи документов, вам необходимо подождать несколько дней, обычно, около 10. Сведения будут внесены в единый государственный реестр. В соответствии со статьей 16 ФЗ 218, в течение 5 дней с момента внесения сведений в реестр, правообладатель должен быть уведомлен об этом.

По окончании процедуры, обратившемуся будет выдано удостоверение о факте проведенной регистрации, номер регистрационной записи, а также её дата.

Уступка права найма съёмщиком

Договор на переуступку заключается в письменной форме. Перед составлением договора нужно произвести подготовительные действия:

  • Так, все стороны должны быть согласны на осуществление подобного мероприятия.
  • Сделка должна быть признана законной с материальной точки зрения.
  • Необходимо заранее уведомить об имеющихся обременениях на участке.

Оформление переуступки состоит из двух основных этапов:

  1. На первом этапе будущий арендодатель должен тщательно осмотреть будущий надел, также определиться с оплатой.
  2. На втором этапе осуществляется оформление сделки. А также её регистрация.

Для того, чтобы оформить переуступку требуется установленный пакет документов:

  • Составляется заявление о переуступке.
  • Заверяются нотариусом копии договора аренды.
  • Предоставляется оригинал кадастрового плана.
  • Предоставляется квитанция на оплату госпошлины.
  • Договор переуступки в трёх экземплярах.
  • Дополнительно готовится заверенная копия паспорта, а также согласие супруга на осуществление сделки.

Необходимо оплатить государственную пошлину в размере 2000 руб в соответствии со статьёй 333.35 НК.

Регистрация осуществляется в в многофункциональном центре или Росреестре. Место вы выбираете самостоятельно.

Как правило, после проверки документов, договор подписывается и регистрируется в подразделении Росреестра, желательно, ближе всего к месту нахождения земли. Однако, будьте готовы к тому, что сотрудники государственного учреждения могут дополнительно потребовать и другие важные документы.

Арендованный земельный надел можно продать. Однако, сделать это имеет право только собственник недвижимого имущества.

А вот арендатор, имеет право переуступки, если подобное предусмотрено договором, или на это согласен в целом арендодатель.

Полномочия арендатора сильно ограничены ввиду того, что он не является полноправным собственником земли, лишь использует её в соответствии с условиями договора.

Однако, российское законодательство лояльно относится и к той, и к другой стороне. Поэтому, если отношения выстроены с учетом соблюдения условий договора, каждая из сторон будет защищена соответствующим образом.

Источник: https://pravoved.online/arenda-zu/kak-prodat

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.