Можно ли продать дом за материнский капитал

Содержание

Можно ли продать жилье, купленное на маткапитал?

Можно ли продать дом за материнский капитал

Если жилье куплено с использованием материнского капитала, оно оформляется в общую собственность семьи (родителей и детей) в произвольных долях (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ).

Таким образом, одним из собственников такого жилья (квартиры, дома и т. д.) обязательно будет ребенок. Если к моменту продажи жилья ребенок достиг совершеннолетия (18 лет), никаких ограничений по продаже недвижимости нет – сделка осуществляется по обычным правилам.

Потребуется лишь согласие всех собственников жилья.

Главное о материнском капитале для покупки жилья

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Другое дело, если речь идет о продаже жилья, в котором имеет право собственности несовершеннолетний ребенок. Сделки по продаже жилья несовершеннолетнего гражданина возможны только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Поэтому, если на момент продажи жилья одним из продавцов будет ребенок до 18 лет, такая сделка возможна только с согласия указанных органов. А для получения согласия необходимо будет подтвердить, что после продажи жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшатся.

Это означает, что получить согласие на сделку можно, если ребенок в итоге получит равноценное жилье или получит улучшенное жилье.

Законодательство не содержит конкретного перечня документов, которые необходимо предоставить в орган опеки для подтверждения того, что права несовершеннолетнего не будут ущемлены.

Учитывая сложившуюся практику, будьте готовы, что потребуется представить правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру, а также на приобретаемую.

Во избежание недоразумений перечень документов рекомендуется предварительно уточнить в конкретном учреждении – требования могут отличаться.

В нашей практике был случай, когда органы опеки разрешили продажу доли несовершеннолетнего ребенка в квартире только после того, как на ребенка была фактически оформлена доля в новом жилье и оформлена постоянная регистрация по месту нахождения нового жилья. То есть, до продажи старой квартиры необходимо было предоставить документы на новое место жительства ребенка.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

Квартиру, купленную с привлечением средств материнского капитала, конечно, можно продать, однако сделать это довольно сложно.

Сначала необходимо исполнить данное Пенсионному фонду обязательство по оформлению жилья в собственность всех членов семьи, включая детей.

Если недвижимость приобреталась в ипотеку, выделение долей откладывается до полной выплаты кредита и снятия банковского обременения. Сделка с квартирой, в которой дети не получили положенные им доли, признается недействительной.

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Как продать квартиру, где 1/3 принадлежит несовершеннолетнему?

Когда родители переоформили жилье в соответствии с требованием ПФР, они могут законно продать его. Однако в этом случае необходимо получить разрешение на сделку со стороны органов опеки и попечительства (ООП).

Данная госструктура обязана проследить, чтобы при продаже недвижимости права несовершеннолетних собственников не нарушались.

ООП может вынести положительно решение с различными условиями продажи недвижимости:

  • с одновременной покупкой новой квартиры, в которой будет выделена соответствующая доля ребенка;
  • с последующим приобретением жилья, например, новостройки в высокой стадии готовности. При этом органы опеки потребуют предоставить письменное разъяснение, где будет проживать ребенок в течение срока строительства дома;
  • с перечислением суммы, эквивалентной доли ребенка в цене квартиры, на расчетный счет, открытый на имя несовершеннолетнего продавца. Это самый сложный вариант, так как средства должны поступить в банк до подписания договора купли-продажи. Поиск покупателя, который согласится авансировать весьма значительную сумму, может затянуть процесс продажи квартиры.

Все сделки с долевой собственностью должны быть заверены нотариусом, который получает за свои услуги процент от кадастровой стоимости объекта. Без разрешения органов опеки и подтверждения выполнения всех поставленных ими условий договор удостоверен не будет.

Отвечает старший управляющий партнер «PG Partners: юридическая помощь» Петр Гусятников:

Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» № 256-ФЗ не содержит запретов или ограничений, связанных с продажей жилья, приобретенного на средства материнского капитала.

Данный Федеральный закон устанавливает правило, согласно которому приобретаемое с использованием средств материнского капитала жилье должно оформляться в общую собственность родителей и детей.

Таким образом, определенная доля жилого помещения на момент его продажи будет находиться в собственности несовершеннолетних детей, в связи с чем необходимо соблюсти ряд условий. Так, гражданское и семейное законодательство в Российской Федерации исходит из принципов приоритета и защиты прав ребенка.

Поэтому продажа жилья, доля в котором принадлежит на праве собственности несовершеннолетнему, возможна только с согласия органов опеки.

Для того чтобы получить такое согласие, необходимо представить в орган опеки ряд документов, а также доказательство того, что новое помещение, приобретаемое взамен старого, не будет ухудшать имущественное положение ребенка. Это означает, что ребенок должен получить долю в праве собственности в покупаемом жилье не меньше той, которая ему принадлежала в продаваемой квартире/доме.

Для предоставления в органы опеки должных доказательств необходимо одновременно производить продажу старого жилья и покупку нового.

Это можно сделать с использованием конструкции предварительного договора купли-продажи, например, в отношении нового жилья: это позволит органам опеки удостовериться в намерениях родителей приобрести новое жилье и соблюсти права ребенка.

Таким образом документы по покупке нового жилья, в частности упомянутый выше предварительный договор купли-продажи, будут входить в комплект документов, подаваемых в органы опеки для получения их согласия.

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Использовать материнский капитал могут семьи с двумя и более детьми, при этом помощь от государства весьма ощутима. Размер материнского капитала, который можно направить на оплату части стоимости квартиры или погашение задолженности по кредиту, составляет 453 026 рублей. Это весьма существенные деньги для регионов.

Покупатели, использующие материнский капитал при оплате недвижимости, обязаны наделить собственностью своих детей. В дальнейшем, если у семьи возникнет необходимость продать квартиру, им нужно согласовать это с органами опеки и попечительства.

Если материнский капитал погашает ипотеку или используется в качестве первоначального взноса, то семья обязана наделить детей собственностью в квартире в течение 6 месяцев с момента полной выплаты ипотечного кредита. Но иногда бывает так, что сразу после погашения задолженности семья принимает решение обменять квартиру. Например, чтобы улучшить жилищные условия или переехать в другой, более удобный район.

У нас на практике была подобная ситуация. Семья планировала выплатить полностью ипотеку и купить с доплатой более просторную квартиру.

Если бы семья наделила детей собственностью, пришлось бы получать согласие органа опеки и попечительства, что требует сбора дополнительного пакета документов и платной оценки двух квартир. Однако выход был найден.

С согласия Пенсионного фонда было оформлено нотариальное обязательство и заявление о наделении детей собственностью в новой квартире. Старая квартира была продана, а новую купили сразу, и оформили на детей в том числе.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Любое жилье можно продать при соблюдении всех формальностей. Если Вы приобрели квартиру или дом с помощью материнского капитала, то у Вас в сособственниках Ваши дети.

И для продажи Вам потребуется получить разрешение органов опеки и попечительства.

Такое разрешение Вы получите, если одновременно (но не ранее) с продажей приобретете на детей доли в праве собственности на другое жилье, но с некоторым улучшением условий: например, доли будут чуть больше или квартира лучше.

Если же Вы купили жилье в ипотеку и погасили часть ипотечного кредита средствами материнского капитала, то путь длиннее. Вам сначала надо полностью погасить кредит, снять обременение с квартиры, обязательно выделить доли детям в соответствии с требованием законодательства о материнском капитале, зарегистрировать в Росреестре, а потом проделать все то же, что и в первом случае.

Одна небольшая лазейка: законом не оговорены размеры долей, выделяемых детям, и не определено их минимальное значение. Нет необходимости выделять в равных долях, достаточно просто одной двадцатой или десятой на ребенка. Тогда «улучшить» условия детям будет гораздо проще.

Еще один совет: в качестве альтернативной покупки для несовершеннолетних подойдут доли в квартирах родственников или другие Ваши квартиры или дома.

Продать детям ничего нельзя, но, если в разрешении органов опеки будет написано не «с одновременной покупкой на несовершеннолетнего…», а «с одновременным приобретением несовершеннолетним…

», то, к примеру, бабушки и дедушки могут подарить своим внукам доли в своем жилье.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?

Может ли бывший муж претендовать на долю в квартире, купленной на маткапитал?

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_prodat_zhile_kuplennoe_na_matkapital/6740

3 способа продать дом купленный за материнский капитал

Можно ли продать дом за материнский капитал

Если дом куплен на материнский капитал — продать его можно, но при условии, что жилищные условия не будут ухудшаться. То есть, дом можно продать когда дети переедут в новое жилье, которое не меньше предыдущего и не хуже по благоустроенности. Кроме того, доля детей на новое жилье не должна быть меньше предыдущей.

Другими словами, продать дом купленный на материнский капитал можно только в случае, если вы уже купили новый, который больше и лучше предыдущего.

Условия для продажи

На все операции по продаже дома, купленного на материнский капитал, требуется разрешение органов опеки, которые тщательно проверяют ситуацию. Улучшение жилищных условий за счет средств материнского капитала дает ряд возможностей и преимуществ, но и накладывает серьезные ограничения, как на стадии приобретения и строительства, так и на стадии дальнейшего распоряжения имуществом.

При направлении материнского капитала на покупку жилья главным требованием государства является выделение долей супругам и детям. Для отчуждения дома в случае продажи органы опеки (ООП) выдают разрешение на продажу после документального подтверждения, что права несовершеннолетних собственников будут соблюдены, а именно:

  • за ними сохранятся доли их прав в приобретаемом жилье;
  • новое жилье будет, как минимум, равнозначно по площади.

Таким образом, условия продажи дома следующие:

  1. Сделка может состояться только с письменного согласия ООП;
  2. Семья не ухудшит жизненные условия и сохранит имущественные права несовершеннолетних.

Через какое время можно продать дом купленный на материнский капитал

Ограничений в сроках продажи нет, но нужно учесть 2 момента:

  1. Если дом был в собственности семьи менее 3 лет (с 01.01.16 г. — менее 5 лет), при продаже придется заплатить подоходный налог 13% от суммы сделки. Продажа будет безналоговой, если за продавцами осталось право на налоговый вычет или продажа и покупка нового дома войдут в один налоговый период;
  2. Если на момент продажи дома ипотека по приобретению не погашена, то банк должен согласиться на перевод обязательств на нового владельца.

Сроки действия разрешения ООП на продажу законодательно не установлено. Разрешение обычно действительно три месяца. На практике, как правило, требуется в течение месяца представить договор на продажу дома, а если сделка не состоялась — за разрешением нужно обращаться повторно.

Как продать дом купленный за маткапитал

Порядок действий, при котором сделка признается действительной.

Способ №1

Несовершеннолетние собственники жилья, получив в другом доме или квартире разнозначные доли, как минимум, не ухудшат прежние жизненные условия.

Такие условия возникают, если отчуждение и приобретение жилья происходят одновременно. В договоре приобретения жилья в этом случае заранее указывается доля, которая причитается детям.

К заявлению на разрешение продажи жилья от ООП может быть приложено нотариальное обязательство о выделении долей несовершеннолетним во вновь приобретаемом жилье.

Полученное разрешение ООП дает право на отчуждение в любое время.

Способ №2

Несовершеннолетние собственники жилья получат денежные компенсации, соответствующие стоимости их долей на день совершения продажи.

ООП выдает разрешение на основании документов, среди которых должна быть справка о стоимости доли детей в жилье. В таком случае:

  1. Деньги вносятся на счета, открытые на детей, и находятся там до их совершеннолетия;
  2. Независимо от вида вклада, родители могут получить доступ к деньгам только с письменного разрешения ООП.

Способ №3

Несовершеннолетние дети взамен отчуждаемых долей могут получить доли в другом жилье, не обязательно принадлежащем родителям. Такое жилье может быть собственностью бабушек, дедушек или других близких родственников.

Закон не возражает, если новая доля меньше первоначальной. Это может быть, если:

  1. По фактической площади доля в новом жилье будет не меньше предыдущей (в случаях, когда в разном жилье одинаковые площади составляют разные доли);
  2. Стоимость жилья зависит от района, что должно указываться в справке о стоимости. В этом случае детям могут быть выделены уменьшенные доли жилья равнозначной или большей стоимости.

Выделение долей после продажи

Если материнский капитал полностью и частично должен направляться на погашение обязательств по ипотеке, то родители обязаны предоставить в ООП нотариальные обязательства, что дети получат доли в приобретенном жилье в срок до 6 месяцев после снятия обременений. 

Таким образом, ограничений в проведении сделок по продаже жилья, купленного с участием материнского капитала, нет, а единственный критерий законности таких сделок — письменное разрешение ООП. Разрешение от ООП будет получено без выделения долей детям при предоставлении им жилья: в приобретенном доме или квартире взамен отчуждаемого; в имеющемся у родителей или близких родственников жилье.

Выводы

Как видите, ограничений на продажу жилья, купленного с использованием сертификата материнского капитала, нет. Главное условие — гарантия сохранения прав на жилье несовершеннолетних детей и разрешение на продажу органов опеки.

Источник: https://zembaron.ru/ekonomiya/kak-prodat-dom-kuplennyij-na-materinskij-kapital/

Можно ли продать дом, купленный за материнский капитал, с выделенными детям долями и без

Можно ли продать дом за материнский капитал

Приобретение, строительство или реконструкция дома с участием материнского капитала придаёт сделке по его последующей продаже специфику, которая вытекает из требований к использованию этой субсидии. Продать дом, купленный с использованием государственных средств, можно, но придётся учесть все подводные камни и заранее обезопасить себя от возможных рисков.

Можно ли продать дом, купленный за семейный капитал

Когда вы подаёте заявление об использовании материнского капитала на дом, в комплект документов входит обязательство выделить доли супругу и всем детям

Спектр использования материнского капитала в случае с жилым домом максимально широк. Квартиру или комнату за средства государственной субсидии можно только купить, а дом — ещё и построить или реконструировать.

Впрочем, в остальном требования к любому виду жилья одинаковы. Ст.

10 закона № 256-ФЗ обязывает выделить доли обоим родителям и всем детям в течение полугода после покупки дома или его государственной регистрации, если при этом использовали материнский капитал.

Получается, при любом раскладе в числе совладельцев будут несовершеннолетние. Но можно ли продать дом, купленный на материнский капитал, если дети в доле? А вот тут уже в случае продажи действует правило, стандартное для всех случаев отчуждения недвижимости с несовершеннолетними собственниками, предусмотренное ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса (ГК) РФ и ст.

20 закона «Об опеке и попечительстве». Для таких сделок обязательно разрешение органов опеки, которые должны убедиться в том, что интересы несовершеннолетних собственников не будут ущемлены, а в новом жилье они получат долю не меньше, чем в проданном, и размер её, если пересчитать его на общую площадь жилья, будет таким же или больше.

Допускаются и альтернативные варианты:

  • стоимость доли каждого ребёнка вносится на счёт в банке, открытый на имя несовершеннолетнего, и воспользоваться этими деньгами он сможет по достижении 18 лет;
  • выделить доли детям в другом жилье, принадлежащем семье или близким родственникам — например, бабушкам и дедушкам.

Предпочтительной для органов опеки выглядит стандартная схема, когда взамен жилья приобретается иное с выделением в нём долей всем несовершеннолетним собственникам. Такой вариант даёт максимальные шансы на одобрение сделки.

Законно провести сделку без участия органов опеки можно только одним способом — дождаться, пока всем детям, которым выделены доли, исполнится 18 лет.

По срокам продажи дома, купленного, построенного или реконструированного за счёт средств семейного капитала, ограничений нет. Можно выставлять его на реализацию хоть на следующий день после регистрации в собственность. Но надо учитывать нюанс, который вытекает из налогового законодательства.

Если жильё было в собственности от трёх лет, а с 1 января 2016 года — пяти лет, платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), не надо. А вот если меньше, придётся отдать государству 13% разницы между ценой продажи и затратами на приобретение, строительство или реконструкцию.

А поскольку результат реконструкции имеющегося жилья — новый объект недвижимости, в зачёт принимается только период владения уже реконструированным домом.

Условия продажи

Без разрешения от органов опеки и попечительства сделку могут признать незаконной и аннулировать

При продаже жилья, включая дом, среди собственников которого есть несовершеннолетние, государство требует получить разрешение органов опеки на сделку.

Если доли детям не выделены, выявить факт использования материнского капитала при приобретении, строительстве или реконструкции дома при оформлении сделки нотариусом, специалистами Росреестра или МФЦ будет непросто. В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) эта подробность не отображается.

Однако за соблюдением прав детей при приобретении жилья за материнский капитал следит прокуратура. Если она выявит нарушения, уличённым в них грозит уголовная ответственность за мошенничество — от крупного штрафа до реального срока.

Материнский капитал в 2019 году равен 453 026 рублей. Ущерб от 250 тыс. до 1 млн рублей Уголовный кодекс (УК) РФ квалифицирует как крупный, что предусматривает более суровое наказание, чем при меньших суммах.

Как продать дом, купленный за семейный капитал

При продаже дома малолетние собственники должны получить в другом жилом помещении равнозначные доли и сохранить свои жилищные условия на прежнем уровне

При продаже дома, который был куплен, построен или реконструирован на семейный капитал, можно рекомендовать такую последовательность действий:

  1. Найти покупателя. Можно действовать самостоятельно или обратиться к риелторам. Последние любят склонять продавцов, которые обращаются к ним за помощью, к заключению эксклюзивного договора. Смысл его в том, что поиском покупателя занимается только риелтор, а документы на жильё у продавца изымаются. Соглашаться ли на эти условия, решать вам. Лучше по возможности оставить себе максимум свободы действий, а если уж решили полностью делегировать полномочия риелтору, проследите, чтобы в договоре был конечный срок действия. Иначе рискуете тем, что поиск покупателя затянется на неопределённый срок, а вы лишитесь возможности самостоятельно действовать.
  2. Одновременно искать продавца недвижимости, если планируете купить её взамен продаваемого дома, а это, пожалуй, самый популярный вариант. Сложность в том, что и продавец нового жилья, и покупатель вашего заинтересованы в прогнозируемых сроках сделки и ждать до бесконечности не будут. Поэтому оптимально искать того и другого одновременно.
  3. Предварительно записаться на приём к нотариусу. Поскольку в сделке участвуют несовершеннолетние, её нотариальное удостоверение обязательно. При определении даты учитывайте, что орган опеки будет принимать решение от 10 дней.
  4. Получить разрешение органа опеки. Закон отводит на принятие решения 10 дней с даты приёма заявления, но процесс может затянуться, если орган опеки потребует дополнительные документы. Срок действия разрешения — момент неоднозначный. Обычно он проставляется в документе и равен трём месяцам. Но Росреестр и нотариусы могут ориентироваться на Письмо Минобразования РФ от 20.02.1995 № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних», где этот срок ограничен одним месяцем. Платить за выдачу разрешения не надо.
    Для органа понадобятся такие документы, большинство из которых пригодится и для оформления сделки:
    • паспорта обоих родителей;
    • свидетельства о рождении детей до 14 лет, паспорта — 14–18 лет;
    • свидетельство о браке или разводе;
    • документ о праве собственности на дом — выписка ЕГРН или свидетельство;
    • предварительный договор купли-продажи жилья, которое собираетесь приобретать взамен дома (образец);
    • заявление на выдачу разрешения на продажу долей обоих родителей и детей от 14 лет (образец);
    • выписки из домовой книги, техпаспорта и правоустанавливающие документы на оба объекта — и дом, и приобретаемое взамен жильё.
  5. Оформить сделку купли-продажи дома. К нотариусу вы должны прийти с таким комплектом документов:
    • паспорта и свидетельства о рождении всех собственников продаваемого дома;
    • свидетельство о браке или разводе;
    • документы, подтверждающие право собственности на дом всех продавцов, включая несовершеннолетних — свидетельство или выписка из ЕГРН;
    • разрешение органа опеки на продажу дома;
    • техпаспорт на дом;
    • выписка из домовой книги;
    • правоустанавливающий документ на дом.
    • нотариальные согласия на продажу всех собственников дома старше 14 лет — можно оформить прямо на месте (образец).
  6. Оплатить услуги нотариуса. Тариф складывается из процента от стоимости дома и услуг техническо-правового характера. Общая стоимость зависит от региона, где оформляется сделка. Как эта финансовая нагрузка распределится между сторонами, зависит от ваших договорённостей с покупателем. Отдельно оплачивается госпошлина — 1,4 тыс. рублей при электронной подаче документов и 2 тыс. при бумажной. Нотариусы, как правило, подают документы на регистрацию прав собственности непосредственно при оформлении сделки в электронном виде. Исключение — отсутствие технической возможности, например, при перебоях с интернетом. Если покупателей несколько, госпошлина взимается с каждого.
  7. Оформить сделку купли-продажи на объект, который приобретаете взамен дома, если применимо. От продавца потребуется тот же комплект документов, что и от вас при продаже, а с вашей стороны — паспорта и свидетельства о рождении всех участников сделки, свидетельство о браке и нотариальное согласие второго супруга, если тот в сделке не участвует. Закон позволяет приобрести жильё на имя одного члена семьи, а доли детям выделить потом. Но это отдельные расходы и бюрократические процедуры. В этом случае можно, если нет несовершеннолетних приобретателей со стороны покупателя, оформить сделку в Росреестре или МФЦ. Заплатить нужно будет только госпошлину, но договор-купли продажи придётся составлять самостоятельно (образец).
  8. В установленный срок получить выписку ЕГРН на жильё, которое купили взамен проданного дома. Вариант получения вы выбираете при подаче документов на регистрацию сделки — в электронном виде на email, по обычной почте или личным обращением.

Риски при отчуждении недвижимости, купленной за семейный капитал

Сделка, в которой были нарушены права несовершеннолетнего, может быть аннулирована по достижении им 18 лет

Специфические риски, которые связаны с участием материнского капитала в покупке, строительстве или реконструкции дома, возникают, когда продавец пытается обойти требование закона о разрешении органа опеки на сделку. Собственник при этом, как уже было сказано, рискует быть привлечённым к уголовной ответственности.

Риск покупателя связан с тем, что несовершеннолетний, если права были нарушены при продаже дома, вправе оспорить сделку, а срок, в течение которого он может это сделать, исчисляется тремя годами с момента, когда ему исполнится 18 лет. При расторжении сделки покупатель лишится жилья. Конечно, продавец будет обязан выплатить ему компенсацию, но получить сразу всю сумму обычно затруднительно — процесс выплаты ощутимо затягивается.

Чтобы избежать этих рисков, продавцу надо соблюдать закон. А покупателю — обращать внимание на важные нюансы: есть ли в семье дети, сколько им лет, как давно продавец владеет домом.

Если право собственности возникло после рождения второго или последующего ребёнка, это повод насторожиться и поставить вопрос, учтены ли законные интересы детей, участвовал ли в приобретении дома материнский капитал.

И если да, не соглашаться на сделку, пока продавец не уладит все вопросы с выделением детям долей и разрешением органа опеки.

Сам факт приобретения, строительства или реконструкции дома на средства семейного капитала — это не препятствие для его продажи. Но существуют требования закона, которые надо соблюдать при отчуждении такого жилья. И покупатель заинтересован в том, чтобы они были соблюдены, не меньше, чем продавец.

  • ozakone
  • Распечатать

Источник: https://ozakone.com/semejnoe-pravo/mozhno-li-prodat-dom-kuplennyy-za-materinskiy-kapital.html

Нюансы продажи дома под материнский капитал: условия, необходимые документы и возможные риски

Можно ли продать дом за материнский капитал

При получении материнского капитала, семьи задумываются о возможностях его вложения. Наиболее популярным является расширение жилищного пространства. Однако не все знают, как осуществляется продажа дома под материнский капитал и что для этого нужно. Процесс довольно сложный поэтому целесообразно изучить его заранее.

Условия и нюансы продажи дома за материнский капитал

Использовать сертификат, полученный после рождения второго ребенка, можно исключительно в той форме, в которой он выдан. Нельзя получить за него наличные средства, а попытка сделать это может повлечь наложение юридической ответственности.

Все операции с материнским капиталом тщательно проверяются и контролируются ПФР России. Воспользоваться такой возможностью допускается однократно.

Она поможет, если заинтересованным лицам не удается самостоятельно приобрести недвижимость или взять ипотеку из-за нехватки средств на первоначальный взнос.

Использовать средства сертификата можно не напрямую передав его продавцу, а привлекая к процессу дополнительных участников – банк или ПФР.

Способы оформления сделки

При заключении договора купли-продажи с вложением сертификата необходимо помнить, что есть несколько вариантов реализации задуманного. От выбранного пути напрямую зависит, какой пакет документов потребуется и какая последовательность шагов обязательна для выполнения заинтересованным лицом.

Через банк

Собственник недвижимого объекта вправе отчуждать его с применением покупателем мат. капитала.

Если решено исполнить процедуру через банк, то необходимо придерживаться следующей пошаговой инструкции:

  1. визит в банк покупателя с заявлением о желании приобрести недвижимость с применением сертификата;
  2. перечисление на счет продавца первоначального взноса, если такой предусмотрен по договоренности сторон;
  3. заключение кредитного (ипотечного) договора с банком с учетом вложения мат. капитала;
  4. перечисление банком средств продавцу.

В результате банк выдает продавцу оставшуюся после первоначального взноса часть средств, которые покупатель будет выплачивать банку. На промежуточных этапах для заключения ипотечного договора потребуется представление определенного пакета документов.

Через Пенсионный фонд

Операцию можно выполнить при поддержке Пенсионного Фонда, для этого потребуется прохождение следующих этапов:

  1. составление соглашения купли-продажи между сторонами;
  2. выплата продавцу первоначальной части денежных средств, если это предусмотрено договоренностью сторон;
  3. обращение в ПФР с заявлением о желании приобрести недвижимость с привлечением материнского капитала;
  4. получение, в случае вынесения положительного решения, средств продавцом от ПФР.

В процессе потребуется подготовка документов и непосредственное участие сторон.

Особенности составления договора купли-продажи недвижимости

Независимо от выбранного способа оформления сделки, потребуется составление договора купли-продажи, он обязательно должен включать в тексте следующие данные:

  • о сторонах;
  • об объекте;
  • стоимость сделки;
  • указание на привлечение средств мат. капитала;
  • реквизиты продавца для перечисления денег;
  • подписи сторон;
  • нотариальное заверение.

Для правильного составления документа можно заранее ознакомиться с его образцом или запросить его в ПФР или банке.

Список необходимых документов для продажи дома, приобретенного за мат. капитал

При прохождении процесса покупки недвижимости с применением сертификата, потребуется приложение определенных бумаг:

  • паспорта сторон;
  • согласие супруга на отчуждение недвижимости для продавца, если объект приобретен в браке;
  • заявление;
  • СНИЛС покупателя;
  • договор купли-продажи;
  • свидетельство о рождении ребенка, на которого выдан сертификат;
  • справка о размерах оставшегося долга после первоначального взноса;
  • бумаги на недвижимость, подтверждающие право собственности и характеристики объекта (выписка из ЕГРП, техпаспорт, оценка и т. д.).

При возникновении определенных особенностей конкретной сделки, могут потребоваться дополнительные документы.

Возможные риски

Стороны при заключении любой сделки несут риски. Если применяется материнский капитал, главным преимуществом для продавца является возможность реализовать недвижимость на выгодных условиях, а для покупателя – погасить часть суммы сертификатом.

Есть и риски, главный из которых – отказ в содействии со стороны банка или ПФР. При подаче заявления, любая инстанция некоторое время рассматривает его, после чего объявляет решение. Если оно будет отрицательным, то временные затраты понесут заинтересованные лица.

Такое возможно в ряде ситуаций, например, если объект не соответствует требованиям ПФР или банка. Для продавца, риском становится нерасторопность покупателя в вопросах обращения в банк или ПФР.

Если затянуть процедуру надолго, то и средства перечислены будут нескоро. Именно поэтому, чем быстрее будет подано заявление, тем скорее деньги перейдут к продавцу.

В результате, продать недвижимость посредством вложения средств мат. капитала, можно. Однако обязательно для этого понадобится привлечение банка или ПФР.

В зависимости от выбранного способа, покупателю потребуется прохождение определенных этапов. От правильности и скорости исполнения всех шагов, напрямую зависит успех всего процесса.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38

Источник: https://prozakon.guru/semejnoe-pravo/zashhita-prav/prodazha-doma-pod-materinskiy-kapital.html

Продажа дома, купленного на материнский капитал

Можно ли продать дом за материнский капитал

Какими долгожданными бы ни были покупка или строительство дома — независимо от того, использовались ли средства материнского капитала на эти цели или нет, а также от его стоимости и жилой площади, — с течением времени даже самый просторный и уютный дом может перестать удовлетворять потребностям семьи, а значит возникает вопрос о необходимости его продажи или обмена.

Поэтому для семьи продажа дома — это событие лишь одно из многих в общем ряду событий, связанных с улучшением жилищных условий. Однако в зависимости от того, расходовались ли средства маткапитала на строительство или приобретение продаваемого новому собственнику объекта недвижимости, а также от возраста детей — зависят условия и способы его продажи:

  • Если к моменту возникновения желания продать дом среди его собственников нет несовершеннолетних (дети достигли возраста 18 лет), для осуществления сделки необходимо только получить письменное согласие всех владельцев долей;
  • Если же участниками долевой собственности являются дети до 18 лет, то проведение сделки возможно только с разрешения органов опеки и попечительства (ООиП).

Условия продажи домов, приобретенных за материнский капитал

В связи с тем, что ООиП стоят на страже интересов несовершеннолетних, самым главным условием направления средств материнского сертификата является требование оформить приобретаемый объект недвижимости на всех членов семьи, выделив доли супругам и детям.

Именно по этой причине для отчуждения таких домов необходимо иметь на руках предварительное разрешение органов опеки, которое может быть получено, только если им будут предоставлены документы, подтверждающие, что права и интересы несовершеннолетних собственников будут соблюдены и в результате сделки по продаже:

  • за несовершеннолетними владельцами долей сохранятся их права на имущество — т.е. в другом жилом помещении (уже имеющемся или покупаемом взамен продаваемого) им должны быть выделены равноценные доли;
  • жилое помещение, которое будет приобретено взамен отчуждаемого, должно быть большим или равнозначным по площади.

Если это не так, дети должны получить в нем большие доли, т.е. жилищные условия и имущественные интересы детей не должны быть ухудшены.

Таким образом, дом, приобретенный с участием маткапитала, можно продать при следующих условиях:

  1. ООиП предоставили письменное согласие на проведение сделки;
  2. Семья сохранит или улучшит свои жилищные условия — что также подразумевает сохранение имущественных прав несовершеннолетними детьми.

Через какое время можно продать дом после покупки

Несмотря на то, что закон о материнском капитале № 256-ФЗ от 29.12.2006 года не содержит прямых запретов и ограничений на отчуждение недвижимости, приобретенной за счет сертификата, такая сделка в обязательном порядке должна быть одобрена органами опеки, так как это требование прямо прописано в ст. 28, 37 ГК РФ, а также в ст. 21 Закона «Об опеке».

Срок, на протяжении которого действует данное разрешение, законом также не урегулирован:

  • как правило, разрешение на отчуждение имущества несовершеннолетних действительно в течении трех месяцев;
  • в письме Минобразования № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних» прямо сказано, что в таких случаях договоры о купле-продаже предоставляются в течение одного месяца со дня получения одобрения со стороны органов опеки на продажу объекта недвижимости.

Если по истечению этого срока сделка не состоялась, необходимо повторно обращаться в ООиП за новым разрешением.

Несмотря на то, что дом, который был приобретен с использованием маткапитала, можно продать в любое время после покупки, важно учесть некоторые обстоятельства:

  1. Если дом принадлежал семье менее 3 лет (а в отношении жилья, приобретенного начиная с 01.01.16 г. — менее 5 лет), при его отчуждении будет необходимо уплатить подоходный налог.

    Эту обязанность можно избежать, в случае если члены семьи ранее не использовали свое право на налоговый вычет и собираются провести в одном налоговом периоде сразу две сделки: по продаже старого и по приобретению нового жилья.

  2. Если дом приобретался в ипотеку, которая на момент его продажи еще не погашена, то помимо разрешения опеки, необходимо получить согласие банка на перевод обязательств на нового покупателя.

Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи

В случае, когда материнский капитал полностью или частично направляется на погашение ипотеки, родители предоставляют в ООиП нотариально оформленное обязательство о том, что в течении шести месяцев после снятия обременений с объекта недвижимости, они наделят всех детей долями в нем.

Российское законодательство не регламентирует сроки, в течении которых жилое помещение, приобретенное с использованием маткапитала, не подлежит отчуждению — это значит, что сделка может состояться в любое время, независимо от того, все ли члены семьи получили свои доли.

Главным критерием законности такой сделки и как следствие — защитой родителей от обвинения в мошенничестве с государственными средствами, — служит одобрение Органов опеки на ее проведение.

ООиП предоставит письменное разрешение на отчуждение дома без выделения долей детям, если им будет предоставлена площадь в другом доме, при этом речь может идти:

  • о жилье, купленном взамен отчуждаемого (квартира или дом);
  • о жилом помещении, уже имеющемся в собственности родителей либо других родственников.

Как продать дом, купленный на материнский капитал

Как уже было сказано, закон не устанавливает запретов на отчуждение домов, купленных или построенных с привлечением семейного капитала, даже если в них есть доли несовершеннолетних.

Однако такая сделка может быть признана соответствующей закону только в одном из следующих случаев:

  1. Малолетние собственники получат в другом жилом помещении равнозначные доли и сохранят свои жилищные условия на прежнем уровне.

    Соблюдение данного условия возможно при одновременном проведении сделок по отчуждению и приобретению недвижимости. Для этого между сторонами будущих сделок достаточно подписать предварительные договоры купли-продажи, в которых нужно заранее указать долю, причитающуюся детям.

    Тогда при наличии согласия ООиП сделку можно будет провести в любое время.

  2. Закон также допускает варианты выплаты несовершеннолетним собственникам денежной компенсации, сопоставимой со стоимостью отчуждаемых долей, установленной на день совершения сделки.

    Данная процедура проводится с письменного согласия органа опеки, которое выдается после тщательного изучения всех документов, среди которых обязательно должна присутствовать справка о стоимости доли (без проведения оценки).

    • Денежные средства вносятся на банковские счета, открытые на имена детей, где будут храниться до их совершеннолетия.
    • Независимо от того будет это накопительный вклад или просто расчетный счет, родители несовершеннолетних детей смогут распорядиться деньгами только в исключительных случаях и с письменного разрешения ООиП.
  3. Если в планы семьи не входит приобретение нового жилья, взамен продаваемого, то несовершеннолетние дети могут быть наделены равными отчуждаемым долями в другом доме — и не обязательно, чтобы он принадлежал именно родителям, а не бабушкам, дедушкам или другим близким родственникам детей.

В общем случае даже допустимы ситуации, при которых выделяемая взамен доля может быть меньше первоначальной. Это возможно если:

  • в зачет будет предоставляться такое же количество квадратных метров — поскольку в разных по площади жилых помещениях одно и то же количество квадратных метров будет составлять разные доли;
  • в разных районах стоимость квадратного метра жилой площади может существенно разниться, что отражается в справках о стоимости продаваемой / меняемой доли и позволяет выделять несовершеннолетним уменьшенные доли равнозначной стоимости.

Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал, и купить другой

Ограничения по отчуждению жилых помещений, приобретенных за счет средств материнского сертификата, связаны с тем, что дело касается распоряжения имуществом не только родителей, но и несовершеннолетних детей.

  • Если к моменту продажи все участники долевой собственности достигли 18 лет, то никаких ограничений не устанавливается.
  • Если же среди сособственников есть несовершеннолетние, то для проведения сделки необходимо разрешение ООиП.

К заявлению необходимо приложить ряд важных документов:

  • документы, удостоверяющие личность заявителей (родителей или опекунов несовершеннолетних граждан, свидетельства о рождении, а также паспорта детей, которые достигли 14 лет);
  • если кому-то из детей уже исполнилось 14 лет, потребуется его письменное согласие на продажу принадлежащей ему доли;
  • свидетельство о заключении брака или о его расторжении;
  • документы, устанавливающие права на продаваемое и покупаемое жилье, а также справки, подтверждающие отсутствие задолженности за коммунальные услуги;
  • справки об оценочной стоимости обоих объектов недвижимости;
  • предварительные договоры купли-продажи.

Если несовершеннолетние члены семьи не указаны в договоре на приобретение жилья качестве сособственников, необходимо нотариальное обязательство о наделении их долями в будущем.

После тщательного изучения всех документов, сотрудники ООиП приглашают родителей и детей, достигших 14 лет, на собеседование.

Помимо собеседования представители ООиП могут осуществить выезд по адресу предполагаемого проживания семьи, дабы убедиться в качестве приобретаемого жилого помещения и соблюдении интересов несовершеннолетних членов семьи, в том числе с целью исключения недопущения обналичивания средств материнского капитала через покупку и продажу ветхого жилья.

Так как основной заботой ООиП является контроль за соблюдением прав и законных интересов детей, сделка должна соответствовать установленным требованиям — и тогда разрешение на продажу можно будет получить в течение двух недель со дня направления заявления.

Основными критериями законности сделки является:

  • сохранение условий проживания на прежнем уровне либо их улучшение, например, при переезде в более новый дом, расположенный в районе с более развитой инфраструктурой;
  • наделение несовершеннолетних членов семьи имущественными правами на приобретаемое жилое помещение (или выплата им соответствующей денежной компенсации) с определением им доли в праве собственности, которая будет не меньше, чем отчуждаемая.

Показать представителям опеки, что при проведении сделки оба этих условия будут соблюдены, на самом деле очень просто:

  • необходимо лишь заблаговременно найти подходящий вариант и заключить предварительный договор как на продажу, так и на покупку жилого помещения;
  • в обоих договорах нужно указать одну и ту же дату подписания итогового договора купли-продажи, т.е. обе сделки должны пройти одновременно.

Можно ли продать дом, построенный на материнский капитал

Несовершеннолетние члены семьи обязательно получают право собственности на часть жилого помещения не только в случае его покупки за счет средств сертификата (в т.ч. через ипотеку), но и при направлении его средств на строительство или реконструкцию дома, принадлежащего родителям.

Поэтому сделку по продаже дома, построенного с привлечением семейного капитала, без получения согласия опеки можно провести только в том случае, если все со-собственники уже являются совершеннолетними.

  • В остальных случаях продажа возможна только для последующей покупки более комфортного и просторного жилья — или, по крайней мере, равнозначного тому жилью, которое реализуется.
  • Исключением признаются случаи, когда родители вынуждены производить обмен на другое жилье меньшее по площади для того, чтобы направить денежные средства, компенсирующие разницу, на лечение тяжелобольного ребенка.

При реализации на вторичном рынке домов, построенных с привлечением семейного капитала, часть которых принадлежит несовершеннолетним, применяются те же описанные ранее правила, что и в случае отчуждения любой другой недвижимости, со-собственниками которой выступают дети.

Заключение

Приобретенный, реконструированный или построенный на средства семейного сертификата жилой дом можно продать в любое время — но только при четком следовании требованиям закона, направленным на соблюдение прав и интересов несовершеннолетних членов семьи, лишенных возможности принимать участие в сделке, одним из которых является приобретение нового объекта недвижимости, превосходящего продаваемое по размеру и условиям.

Источник: http://pro-materinskiy-kapital.ru/prodat-zhile/dom/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.