Можно ли продать разрешение на строительство

Содержание

Могу ли я продать недостроенный дом на участке ИЖС?

Можно ли продать разрешение на строительство

Вы можете продать такой дом с участком, если у Вас имеется вся проектно-разрешительная документация (проект постройки, акт о техническом состоянии объекта, кадастровый паспорт, технический паспорт, плюс действующее разрешение на строительство, оформлена собственность на ОНС).

Также не должно быть действующих договоров подряда строительных компаний, которые могут обладать правами использования ОНС (учитывая 2013 год). Налог 13% в данном случае Вы уплачивать не будете. Стоит понимать, что потенциальный покупатель попросит дисконт из-за отсутствия ввода в эксплуатацию и рисков строительства.

Чтобы понять, как действовать, надо просчитать обе ситуации.

Как законно продать дом, который построил сам?

Вопросы, которые вы должны задать, покупая дом

Предположим, имеем участок 10 соток с ОНС, готовым на 90% (возведены все конструктивы, проведены коммуникации, нет внутренней отделки и отделки фасада). Дом расположен в Ольгино, в Санкт-Петербурге.

Стоимость участка 10 соток приблизительно равна 10 млн.

  1. Стоимость недостроя 270 кв. метров – 12 млн, по 44 тысячи за кв. метр. Продаем землю и ОНС без налога 13%, с дисконтом к ОНС от 15%. В итоге получим 19–20 млн.
  2. Стоимость готового дома с внутренней отделкой – 14 млн.

Собственность от 2018 года, поэтому платим НДФЛ – 13%. Для того чтобы уменьшить налогооблагаемую базу, нужно подтвердить расходы на строительство ОНС (например, договорами подряда с актами зачета и платежным поручением о переводе средств).

Предположим, можем подтвердить половину расходов – 7 млн. Считаем налоги: 14 млн (сумма дохода, то есть продажи дома) – 7 млн (расходы на возведение) – 1 млн (имущественный вычет при продаже дома) = 6 млн. От этой суммы считаем 13% = 780 тысяч.

На руки получим: 10 млн за участок, за дом 13 220 (за минусом налога в 780 тысяч). В сумме тогда – чуть более 23 млн рублей.

Продавать готовым дом заметно проще, но стоит учитывать потраченное время на достройку ОНС. Если деньги нужны здесь и сейчас, достраивать никто не будет.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Да, Вы можете продать земельный участок и расположенный на нем как завершенный, так и не завершенный строительством объект.

Разница в правовом статусе между такими объектами будет в том, что в отношении завершенного получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, работают и подключены на законных основаниях сети и коммуникации; а незавершенный строительством объект представляет собой всего лишь совокупность строительных материалов, размещенных на земельном участке в определенном порядке.

Естественно, эта разница статуса может существенно сказаться на цене, поскольку объект незавершенного строительства всегда стоит ниже, чем объект завершенный и построенный.

Какие документы нужно проверить, покупая дачу?

Купила землю, построила дом. За какой год я могу вернуть НДФЛ?

Кроме того, вне зависимости от того, что Вы реализуете – завершенный или не завершенный строительством объект – обязательства по выплате 13% за Вами сохраняются, поскольку в результате сделки Вы получаете доход, который является Вашей налогооблагаемой базой вне зависимости от статуса реализованного Вами товара.

Таким образом я бы Вам рекомендовала объект строительством завершить, в эксплуатацию его ввести, право собственности зарегистрировать и в готовом виде продать по максимально высокой стоимости, которая поможет Вам покрыть налоговые и производственные издержки. Кроме того, в этом случае (продажа завершенного строительством объекта) Вы можете получить соответствующий налоговый вычет, право на который Вы не приобретаете, продав незавершенный строительством объект.

Отвечает юрисконсульт департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Ирина Горская:

Если незавершенный строительством объект (в данном случае дом) не оформлен в собственность (не зарегистрирован в ЕГРН), то продать его невозможно без постановки на кадастровый учет и оформления в собственность как объект, не завершенный строительством. Только после совершения этих действий возможно заключение договора купли-продажи такого объекта.

Если строительство дома завершено, то для продажи дом необходимо поставить на кадастровый учет и оформить право собственности.

До 1 марта 2020 года действует «дачная амнистия», и вводить в эксплуатацию дом, построенный на землях ИЖС, не требуется.

Основанием для государственного кадастрового учета и регистрации права на дом является правоустанавливающий документ на земельный участок, технический план (вместо паспорта) и декларация об объекте недвижимости, которые готовит кадастровый инженер.

В указанном случае право собственности на дом возникнет с момента государственной регистрации права. Соответственно, если Вы решите продать дом до истечения пятилетнего срока с момента регистрации права собственности, придется заплатить налог на полученный от продажи доход.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Ввод в эксплуатацию жилых домов, расположенных на участках ИЖС, на данный момент не требуется. Если у Вас есть на руках свидетельство о регистрации права на дом как на объект незавершенного строительства, то можете продавать по документам как участок и дом.

Если право собственности оформлено только на участок, то теоретически Вы можете продать по документам только участок, указав, что дома как бы не существует. Но могут быть нюансы.

Я бы рекомендовал зарегистрировать право собственности на дом: это существенно увеличит шансы продать его по максимально возможной рыночной цене.

Касательно налога – нужно считать, так как в зависимости от месторасположения и площади дома, есть вероятность, что его кадастровая стоимость не будет превышать 1 млн рублей, и Вы сможете воспользоваться налоговым вычетом.

Построил дом в СНТ. Как получить налоговый вычет?

Надо ли платить налог при продаже участка?

Отвечает генеральный директор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская:

Дом с незавершенными строительными работами (объект, не завершенный строительством) продать можно. Но нужно смотреть по ситуации. Например, был старый дом, и его решили полностью перестроить: снесли старый деревянный дом и на его месте построили особняк площадью 500 кв.

метров. Вот в такой ситуации дом продать нельзя, так как документы (техпаспорт БТИ) в наличии на старый дом, а на новый ничего нет. Это и называется самострой. Его нужно сначала узаконить в установленном законом порядке и лишь потом продавать.

Для покупателя любая сделка с таким неоформленным домом несет риск отказа в регистрации собственности (если продавец за «скидку» предложил покупателю «без проблем за две недели» самому оформить дом) и дальнейших розысков старого владельца, а также значительные расходы на узаконение, в том числе возможно и в судебном порядке.

У продавца должен быть не просто паспорт на дом; сейчас такого документа нет. Если это технический паспорт, который выдавал БТИ, то такой документ выдается только после завершения строительства. Если такой документ на руках и дом не достроен, значит, дом по факту не соответствует дому по документам.

В первую очередь, должно быть свидетельство на право собственности (например, на старый дом до начала достройки или перестройки) и обязательно должен быть разработанный архитектурный проект.

И если работы не завершены, то в договоре купли-продажи нужно правильно прописать передачу проектной документации и прав на недостроенное жилье (или его часть). Либо зарегистрировать объект недвижимости в Росреестре как объект, не завершенный строительством.

Следует продумать этот вопрос заранее, поскольку с объектов, не завершенных строительством, также взимается налог на имущество от кадастровой стоимости. Вам нужно заявить в Росреестре процент строительной готовности дома.

Налог 13% будет начисляться в том случае, если продавец владел домом более трех лет. Поэтому для налогообложения важна дата регистрации права собственности.

Если незавершенное строительство касается, например, пристройки с увеличением площади, то это не страшно, поскольку право на объект могло возникнуть давно.

А если дом строится с нуля и право на ОНС только оформлено, то налог 13% будет исчисляться от суммы сделки купли-продажи.

Не забывайте, что в сделку у Вас будет входить два объекта: земельный участок и сам дом. Это отдельные объекты кадастрового учета, право на которые могло быть оформлено в разное время.

Если в договоре-купли-продажи сумма стоимости дома будет указана минимальная и налоговая засомневается, не занижена ли она, то сделает пересчет. Налоговая посмотрит рыночную стоимость 1 кв. метра аналогичных домов в этом же районе, умножит на заявленный Вами процент строительной готовности и от этой суммы возьмет 13%.

И такая расчетная величина, действительно, может быть выше рыночной. Но вот спор с налоговой инспекцией в Арбитражном суде Вам придется вести не менее года, доказывая истинную «рыночную» стоимость объекта, не завершенного строительством.

Вероятность успеха такого судебного процесса весьма неопределенная, если у Вас не осталось документов, подтверждающих понесенные расходы на строительство. Будет судебная экспертиза по величине строительной готовности и оценке этого дома.

А если новый собственник продолжил строительные работы или даже завершил, перспектива стремится к нулю. Поэтому лучше в договоре отражать действительную стоимость сделки.

Отвечает адвокат Андрей Соловьев (Челябинск):

Если право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в Росреестре, то указанный недострой является объектом гражданских прав и может быть продан на общих основаниях.

Если готовность объекта незавершенного строительства 99,99%, а цена сданного в эксплуатацию дома существенно выше недостроя, то, конечно, с экономической точки зрения может быть целесообразно сдать дом в эксплуатацию.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Что выгоднее – снимать, строить или покупать дачу?

Инструкция: как купить дачу с землей?

Назначение земли противоречит разрешению на строительство – что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mogu_li_ya_prodat_nedostroennyy_dom_na_uchastke_izhs/7193

Получение разрешения на строительство дома в Балашихинском районе

Можно ли продать разрешение на строительство

Оформление разрешительных документов для застройки земельного участка, довольно часто требует дополнительной помощи и подсказок от профессионалов. Начиная с 2016 года строительство частных домов должно быть подтверждено всеми документами, которые указаны в законодательной базе. Порой, их количество достигает более двадцати, в зависимости от типа земельного участка и его расположения.

Чтобы получить разрешение на строительство дома в Балашихинском районе нужно отстоять очередь в Министерстве Имущественных Отношений. Получение даже самой обычной справки должно подкрепляться дополнительными документами: подтверждающий куплю-продажу, справка о приватизации участка другим владельцем (если был), состоит ли участок на кадастровом учете.

Категории застройки

Для того, чтобы заняться оформлением строительства жилого участка, требуется получить подтверждение категории. Категории делятся по назначению. Так, существует четыре категории.

1. Для индивидуального строительства.

2. Садоводство.

3. Дачное хозяйство.

4. Личное подсобное хозяйство.

Определить, какой именно тип у определенного участка – сложно. Ведь категории указываются в распределительном документе Правил застройки и землепользования (ПЗЗ). Правила описывают, как именно зонирована территория сельского или городского поселения.

Получить информацию или справку о категории, можно в местной администрации. Проблема заключается в том, что не в каждой администрации правильно составлен план ПЗЗ.

Таким образом, оформить документы отвечающие законодательной базе без юридической помощи – непросто и требует много свободного времени.

Оформление и документация

Документ кадастрового учета необходим для любого вида сделок связанными с земельным участком. Чтобы его оформить требуется пакет документов, состоящий из:

– технического и межевого плана;

– акт о фактическом существовании участка;

– заявление, которое подается в орган кадастрового учета;

– документ, подтверждающий возможность использовать данный земельный участок – градостроительный план земельного участка;

– копия или оригинал категории участка.

Собрать все эти документы за пару месяцев самостоятельно практически нереально. Разрешение на строительство частного дома связано со многими законодательными нюансами.

Быстро получить документы можно через Региональное Агентство Недвижимости, которое осуществляет сопровождение и оказывает помощь своим клиентам в получении документов, оформлении справок. В штате сотрудников агентства работают опытные юристы и риелторы.

Особенно это относится к получению разрешения на строительство жилого дома lll категории сложности.

Срок действия документов – от трех до пяти лет, а срок промежуточных – два года. За это время строительство должно быть закончено. В случае, если у застройщика не хватает средств или работы приостановлены – документы собираются заново.

Переоформление также требуется, если в ходе строительных работ планы изменены на 10% и более. Такие моменты решаются в управлении архитектуры и градостроительства г. Балашихи, которому тоже требуется предоставить отдельный пакет документов.

Проблемы и нюансы

Проектные документы действительны только в том случае, если они правильно заверены и составлены. Проектное бюро, которое оформляет документацию на проект дома должно иметь государственную лицензию.

Даже если рассматривать, те случаи, что проект пройдет по первым инстанциям – государственные администрации в любом случае не примут то, что не соответствует законодательству.

То есть, после отказа собирать документы и оформлять придется заново.

Здание, которое планируется более 400 кв.м. требует архитектурно-планировочного задания. Разрешение на это выдаёт Градостроительный комитет на основании соответствия всем санитарным и пожарным нормам.

Чтобы строительство могло начаться, требуется привлечение дополнительных специалистов, которые должны выполнить все топографические исследования.

Это нужно для того, чтобы определить возможность застройки на данном земельном участке.

Проведение строительных работ возможно только в том случае, если соседи дали свое согласие. Потому что строительство предполагает шум и другие неприятности.

Соседи, не уведомленные о возможных работах – могут создать дополнительные проблемы.

Также, если на участке имеются колодцы или скважины, которые не указаны в плане или на них не получено разрешение – требуют дополнительного рассмотрения.

Помощь в получении

Многие из тех, кто сталкивались с получением разрешения на строительство дома в Балашихинском районе сетуют на то, что поскупились и «лучше бы воспользовались помощью профессионалов».

Региональное Агентство Недвижимости поможет быстро и успешно оформить разрешение на строительство частного дома. На эту процедуру потребуется всего пару месяцев и некоторые данные об участке и клиенте.

Имея минимальное количество информации, наши специалисты дооформят нужные справки и документы, помогут в разработке плана и проведут экспертизу проекта.

Основное преимущество заключается в том, что проблемы с кадастровым учетом решатся также быстро, без каких-либо недочетов и недоделок. Наше агентство предоставляет помощь для разных микрорайонов Балашихи. В сферу нашей деятельности входят такие микрорайоны, как:

– Салтыковка;

– Никольско-Трубецкое;

– Лукино;

– Абрамцево

– Пехра Покровское

– Загорянка

– Щитниково

– Новая Деревня

– Безменково

– Чёрное

– Медвежьи Озёра

– Русавкино – Романово

– Торбеево

– Дятловка

– Полтево

– Новый Милет

– Павлино

– Ольгино

И другие. Качественная проверка всех документов и правильное составление проектной документации. Нашим клиентам больше не приходится стоять в очереди и ожидать ответа от местной администрации.

 Если Вы не нашли своего населённого пункта в списке, позвоните и уточните, скорее всего наши специалисты смогут Вам помочь.

Услуги и гарантии

Далеко не каждое риэлторское агентство может справиться с поставленной задачей. В отличие от других, у нас есть опыт работы в сложных ситуациях и положительные отзывы клиентов.

Высококвалифицированные специалисты решают вопросы связанные с проектом застройки и организацией быстрого рассмотрения заявки в местных органах власти. Заказчик получает разрешения на строительство жилого дома намного быстрее, чем если он оформлял всё самостоятельно.

Такой подход не только экономит силы и время, но и помогает детальнее разобраться во всех тонкостях заказа.

Помощь требуется ещё и для того, чтобы минимизировать возможность возврата документов вследствие отказа. Довольно часто, административные органы отвечают отказом или возвращают заявку на переделку или довнесение документов. Вместе с этим, нужно заново собирать все документы и справки, которые будут соответствовать обновленным или измененным данным.

Обращаясь за услугами в наше агентство, клиент получает полный пакет услуг связанный с оформлением строительства.

Промашек быть не может, потому что абсолютно каждый заказ рассматривается индивидуально и дополнительно подкрепляется соответствующими законами и заключением договора.

Работая с нами, заказчик получает гарантию качества и скорости. Мы в курсе последних изменений в законодательстве и можем защитить интересы нашего клиента.

Прлучить консультацию: +7-495-941-62-10

Проконсультироваться по получению разрешения на строительство дома в Балашихинском районе +7-495-941-62-10

Источник: https://r-a-n.ru/rasreshenie.htm

Регистратор – оформление и регистрация построенных домов

Можно ли продать разрешение на строительство

1. ЧТО ЗА ОНЛАЙН-ОФОРМЛЕНИЕ?

Мы с 2019 года работаем в онлайн-режиме и подаем почти все документы в госорганы удаленно.

Пока другие компании только изучают методы онлайн-регистрации и удаленной подачи документов, мы уже давно прошли этот этап и успешно регистрируем построенные дома в онлайн-формате.

Все процессы оформления дома проходят в удаленном режиме – от заключения договора и до получения выписки – Вам не надо приезжать к нам офис.

Мы с 2019 года работаем в онлайн-режиме и подаем почти все документы в госорганы удаленно.

Пока другие компании только изучают методы онлайн-регистрации и удаленной подачи документов, мы уже давно прошли этот этап и успешно регистрируем построенные дома в онлайн-формате.

Все процессы оформления дома проходят в удаленном режиме – от заключения договора и до получения выписки – Вам не надо приезжать к нам офис.
 

Опыт работы в сфере оформления недвижимости у нас более 10 лет. Первое разрешение на строительство жилого дома мы получили в 2010 году.

За 10 лет работы накопили большой опыт в этой сфере, в том числе и опыт решения сложных случаев. Мы заключим с Вами официальный договор где пропишем сроки и стоимость работ, дадим гарантию на работы.

Если мы не сможем выполнить обещанную услугу – вернем аванс!

Опыт работы в сфере оформления недвижимости у нас более 10 лет. Первое разрешение на строительство жилого дома мы получили в 2010 году.

За 10 лет работы накопили большой опыт в этой сфере, в том числе и опыт решения сложных случаев. Мы заключим с Вами официальный договор где пропишем сроки и стоимость работ, дадим гарантию на работы.

Если мы не сможем выполнить обещанную услугу – вернем аванс!
 

На период самоизоляции мы снизили цены на основные наши услуги и работы. Теперь заказать оформление разрешения на строительство (уведомление о соответствии) стоит от 5.

000 рублей! Скидки действуют до окончания режима самоизоляции.

Так что, сейчас хорошее время – действуют антикризисные скидки на оформление разрешения и регистрацию дома под ключ и можно полностью узаконить дом не выходя из дома.


На период самоизоляции мы снизили цены на основные наши услуги и работы. Теперь заказать оформление разрешения на строительство (уведомление о соответствии) стоит от 5.

000 рублей! Скидки действуют до окончания режима самоизоляции.

Так что, сейчас хорошее время – действуют антикризисные скидки на оформление разрешения и регистрацию дома под ключ и можно полностью узаконить дом не выходя из дома.
 

Оплата за наши услуги происходит поэтапно, по мере прохождения этапов регистрации дома. После заключения договора Вы оплачиваете небольшой аванс и мы приступаем к работе.

Как только мы пройдем очередной этап оформления и отчитаемся Вам за проделанную работу – Вы оплачиваете следующий платеж. Мы не берем 50% аванс. Обычно аванс составляет 5.000 – 10.

000 рублей, а этапы работ и поэтапная оплата подробно прописаны в договоре.

Оплата за наши услуги происходит поэтапно, по мере прохождения этапов регистрации дома. После заключения договора Вы оплачиваете небольшой аванс и мы приступаем к работе.

Как только мы пройдем очередной этап оформления и отчитаемся Вам за проделанную работу – Вы оплачиваете следующий платеж. Мы не берем 50% аванс. Обычно аванс составляет 5.000 – 10.

000 рублей, а этапы работ и поэтапная оплата подробно прописаны в договоре.
 

Все заказчики хотят получить разрешение на строительство дома (уведомление о соответствии) как можно быстрее. Мы это понимаем и поэтому готовим и подаем документы в администрацию в течение 1-2 дней.

Срок получения уведомления от администрации зависит от многих факторов, например, попадает ли участок в охранные зоны или нет, требуется ли проводить согласования строительства или нет.

В простом случае срок – 7 дней.

Все заказчики хотят получить разрешение на строительство дома (уведомление о соответствии) как можно быстрее. Мы это понимаем и поэтому готовим и подаем документы в администрацию в течение 1-2 дней.

Срок получения уведомления от администрации зависит от многих факторов, например, попадает ли участок в охранные зоны или нет, требуется ли проводить согласования строительства или нет.

В простом случае срок – 7 дней.
 

Перед тем как заключить договор мы проверяем участок на возможные охранные зоны и ограничения, а дом на соблюдение градостроительных норм и правил.

В 95% случаев мы сразу выявляем и сообщаем Вам о возможных проблемах и трудностях при получении разрешения. Таким образом, мы можем точно просчитать и стоимость оформления и сроки.

Если мы не сможем выполнить обещанную услугу – вернем аванс!

Перед тем как заключить договор мы проверяем участок на возможные охранные зоны и ограничения, а дом на соблюдение градостроительных норм и правил.

В 95% случаев мы сразу выявляем и сообщаем Вам о возможных проблемах и трудностях при получении разрешения. Таким образом, мы можем точно просчитать и стоимость оформления и сроки.

Если мы не сможем выполнить обещанную услугу – вернем аванс!
 

Получать разрешение на строительство дома (уведомление о соответствии) строго обязательно. Он требуется для регистрации дома, без него дом не зарегистрируют.

И Вы не сможете в нем прописаться или подключить газ. Не сможете дом продать, подарить, оставить в наследство.

Получить разрешение на строительство (уведомление о соответствии) после начала строительства гораздо сложнее и дороже, а иногда и просто не возможно.

Получать разрешение на строительство дома (уведомление о соответствии) строго обязательно. Он требуется для регистрации дома, без него дом не зарегистрируют.

И Вы не сможете в нем прописаться или подключить газ. Не сможете дом продать, подарить, оставить в наследство.

Получить разрешение на строительство (уведомление о соответствии) после начала строительства гораздо сложнее и дороже, а иногда и просто не возможно.
 

Мы работаем для тех кто ценит свое время и деньги. Для тех кто не боится таких слов как компьютер, электронная почта, онлайн-режим, удаленная работа, сканер или принтер.

Для тех кто чувствует себя комфортно в интернете и пользуется смартфоном. Для тех у кого нет желания бегать по-старинке с бумагами по офисам и конторам и нет времени стоять в очередях за новой справкой.

Для тех кто хочет получить готовый результат без проблем и нервотрепки.

Мы работаем для тех кто ценит свое время и деньги. Для тех кто не боится таких слов как компьютер, электронная почта, онлайн-режим, удаленная работа, сканер или принтер.

Для тех кто чувствует себя комфортно в интернете и пользуется смартфоном. Для тех у кого нет желания бегать по-старинке с бумагами по офисам и конторам и нет времени стоять в очередях за новой справкой.

Для тех кто хочет получить готовый результат без проблем и нервотрепки.
 

Источник: https://www.registrator-dom.ru/razreshenie

Как подать уведомление о планируемом строительстве и получить разрешение

Можно ли продать разрешение на строительство

До 3 августа 2018 года и в соответствии с требованиями статьи 51 Градостроительного Кодекса для начала строительства требовалось разрешение, которое призвано зафиксировать факт соответствия проекта строительства жилого дома планам использования участка в данном поселении или его структурной части. Также признаются разрешения, выданные до введение в действие ГрК РФ (п.З ст.8 ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ).

Получение разрешения на строительство занимало 10 дней и требовало финансовых и временных затрат на подготовку следующих документов:

  1. Проект строительства дома или его реконструкции;
  2. Акт экспертизы соответствия проекта градостроительному плану;
  3. Общий план застройки в масштабе 1:500 с указанием осей строений;
  4. Выписка из ЕГРН на земельный участок или свидетельство о собственности, либо договор аренды.

Однако, согласно новой статьи 51.1 ГрК РФ, с 3 августа 2018 начал действовать уведомительный порядок и получать разрешение на строительство больше не нужно. 

Уведомительный порядок был введён с целью уменьшения сроков рассмотрения заявок и увеличения темпов строительства. Однако срок выдачи разрешений сокращен и для тех объектов, которые не попадают под данный порядок. К ним относятся особо опасные, сложные и уникальные строения. Как правило, жилые дома таковыми не являются.

Целесообразность введения уведомительного порядка оспаривается специалистами. Главные аргументы: увеличение жилых строений, не соответствующих нормам безопасности, а также использование земли не по назначению. Новые проблемы, конечно, решаемы с помощью органов государственного контроля, но они же создают дополнительную нагрузку на контролирующий орган. В общем, замкнутый круг.

Получается, что уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС представляет собой вариант договорных отношений, когда одна из сторон принимает на себя обязанности по возведению строения в соответствии с представленными документами, а другая дает на это разрешение и осуществляет контроль соответствия действий застройщика заявленным документам.

Для легального начала строительства жилого дома требуется:

  1. Уведомление о начале строительства (порядок получения рассмотрим ниже);
  2. Выписка из ЕГРН на земельный участок, в которой заявитель указан собственником или арендатором. Заказать документ можно не выходя из дома.

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

О строительстве каких объектов нужно уведомлять

Под уведомительный порядок попадает строительство:

  1. Индивидуального жилого дома на землях под ИЖС или ЛПХ;
  2. Садового дома на землях СНТ. 

Обратите внимание, что с1 января 2019 земли находящиеся в пользовании дачников, делятся на два типа: садовые и огороднические. Строительство жилого дома теперь возможно лишь на участках первого типа и только после уведомления муниципалитета. Земли для огородничества имеют иное целевое назначение и жилой застройке больше не подлежат.

Категории земель и виды разрешенного использования

В каких случаях уведомление не требуется

Если исходить из принципа «все, что не запрещено, разрешено», то в соответствии с нормами Градостроительного кодекса, уведомление о планируемом строительстве необходимо только для зданий, которые находятся под действием градостроительного регламента. Для всех остальных объектов такое разрешение не требуется. Таким образом, в перечень объектов, свободных от разрешительных процедур попадают:

  1. строения выполняющие вспомогательную функцию (гараж, баня, сарай, теплица и т. п.), расположенные на землях не предназначенных для коммерческого использования;
  2. объекты, не являющиеся капитальными;
  3. временные строения, возведенные для обеспечения каких-либо работ (добыча полезных ископаемых, земляные работы, прокладка коммуникаций и т.п.);
  4. объекты, в которых планируются не существенные изменения в проект строительства.

Один из комментариев к ст. 51.1 ГрК РФ: направление уведомления по ст. 51.1, не требуется, если заявление о выдаче разрешения на строительство объекта ИЖС подано до 04.08.2018. 

Логично было бы внести в этот список здания, построенные без предварительного разрешения и которые удалось легализовать в упрощенном порядке, например по дачной амнистии. Однако эта ситуация не совсем вписывается в существующие нормативы и является показателем наличия противоречий переходного периода.

Как заполнить уведомление о планируемом строительстве

Для начала нужно скачать официальный бланк уведомления, который утвержден Приказом Минстроя России 19 сентября 2018 года: № 591/пр «Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома».

Еще одна странность нового законодательства: уведомительный порядок введен 3 августа 2018 года, а официальный бланк уведомления утвержден лишь спустя 1.5 месяца — 19 сентября 2018.

Скачать бланк уведомления о планируемых строительстве или реконструкции

После загрузки официального уведомления, вам останется только распечатать бланк и заполнить его согласно образцу ниже.

Как подать уведомление о начале строительства

Подавать уведомление о начале строительства должен собственник земельного участка, который указан в выписке из ЕГРН, либо нотариально заверенный представитель. Когда документы готовы, уведомить администрацию можно следующими способами:

  • Лично через МФЦ «Мои документы»; 
  • Лично передать документы секретарю Департамента земельно-имущественных отношений (ДИЗО) Администрации, на территории которой расположен земельный участок. Не забудьте взять у секретаря входящий номер обращения;
  • Отправить оригиналы документов почтой с уведомлением;
  • Отправить скан-копии документов через портал «Госуслуги». Нужно иметь электронную цифровую подпись (ЭЦП).

Далее процедура согласования будет выглядеть так (на примере Московской области):

  1. Инспекция ГосАрхСтройНадзора Московской области проводит сверку соответствия заявленной документации реальной ситуации.
  2. После этого орган архитектуры и градостроительства муниципалитета подает документацию на регистрацию в ГосАрхСтройНадзор Московской области.
  3. Пакет документов рассматривается в течение семи дней, после чего объект регистрируется, либо заявка отклоняется.

После проверки параметров дома на соответствии градостроительным нормам и правилам, администрация муниципалитета выдает «Уведомление о соответствии уведомления о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке» (согласитесь, что название можно было бы придумать и покороче), а застройщик получает законное право начать строительство.

Образец уведомления о соответствии уведомления о планируемом строительстве параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке

Как ввести построенный дом в эксплуатацию

Как получить разрешение на строительство старого образца

Уведомительный порядок распространяется на объекты планируемого строительства менее 500 кв. метров. Для строительства зданий площадью свыше 500 кв. метров, а также особо опасных и уникальных строений, придется получать разрешение на строительство старого образца со всеми вытекающими из этого пакетами документов (приводил выше).

Поскольку Градостроительный кодекс является главным законом, регламентирующим жилищное строительство, в том числе и индивидуальное, разрешение на строительство может быть выдано только тем застройщикам, земли которых находятся под действием градостроительных регламентов.

Там, где градостроительный регламент не действует, вопрос о разрешении на строительство может быть решен на федеральном уровне, а также на уровнях субъектов федерации и местного самоуправления. Однако это возможно только в случае, если на территорию есть план застройки.

ГК РФ содержит лишь общие требования к застройщикам. В каждом конкретном случае алгоритм действий может иметь свои нюансы, но обычно индивидуальное жилое строительство проводится на землях муниципалитета. Если это действительно так, то нужно идти в Градостроительный комитет данной территориальной подчинённости.

Фактическую выдачу разрешения на строительство производит главный городской или районный архитектор. Утверждает документ глава города, района или другого органа муниципалитета.

Можно ли получить разрешение на строительство объекта согласно ПП РФ 1300

В случае, если вы решили получить разрешение на размещение объекта на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов согласно ПП РФ 1300 в Московской области, то нужно следовать Постановлению 229/13 от 08.04.2015.

Проблема может быть в том, что выбранный участок не имеет кадастрового номера, но земель без собственника у нас в России нет, есть просто не оформленная. 

Срок действия разрешения на строительство

Разрешение на строительство является юридическим документом и частью прав на недвижимость. Это означает, что участок с недостроенным объектом можно продать и разрешение при этом перейдет к новому владельцу на законных основаниях.

Поэтому, если срок действия разрешение на строительство истек, а дом ещё не введен в эксплуатацию, нужно только уведомить местную администрацию о смене владельца.  К примеру, срок действия разрешения на индивидуальное строительство жилого дома — 10 лет.

Какие существуют ограничения при строительстве дома

Обратите внимание, что летом 2018 Правительство России утвердило проекты законов, касающихся самовольной застройки и устанавливающих единые параметры строящегося индивидуального жилья (ИЖС). По словам главы Минстроя РФ Михаила Меня, ИЖС представляет собой:

  1. Отдельный жилой дом не более трех надземных этажей и высотой до 20 м.
  2. Такой дом не должен состоять из отдельных квартир или блок-секций.
  3. Приведенные ограничения также распространяются на садовые и жилые дома на дачных участках.
  4. Закон устанавливает правовое регулирование возведения ИЖС площадью до 500 и более 500 кв. м.

Нужно ли уведомлять о строительстве бани, если планируешь строить дом

В случае, если баня будет объектом капитального строительства, а в последующем вы решите ее зарегистрировать и после выкупать земельный участок, то однозначный ответ будет — конечно же подавайте уведомление.

Если в договоре аренды земельного участка не содержатся специальные условия выкупа в собственность, такие как: строительство жилого дома и процент застройки земельного участка, то вы осуществляете выкуп земельного участка в соответствии с пп.6 п.

2 ст. 39.3, ст. 39.20 ЗК РФ.

Если у вас не возникает проблем с уплатой арендных платежей и одновременно строительством дома, то можете не спешить с переводом в собственность и выкупить земельный участок уже после регистрации бани.

Можно ли на участке под ИЖС зарегистрировать два дома

Да, можно. Если действующее законодательство не регламентирует количество жилых домов на земельном участке ИЖС, однако ПЗЗ вашего муниципального образования может устанавливать процент застройки ЗУ в соответствии с требованиями применяемыми для объектов капитального строительства ГрК РФ.

Выводы

  1. Уведомительный порядок выгоден застройщикам: во-первых, согласование ускоряется и упрощается; во-вторых, вносить изменения в проект по ходу строительства теперь можно без громоздких процедур согласований, которые по срокам и затратам сравнимы с получением нового разрешения.
  2. Однако появились и минусы.

    Кажущаяся бесконтрольность и свобода действий могут привести к недопустимым отклонениям от существующих норм строительства и использования земли в будущем. В итоге всё может закончиться для застройщика постановлением о сносе объекта или существенными изменениями в его структуре. Но самым печальным последствием может стать изъятие земли на основании её нецелевого использования.

Примеры отказов в разрешении на строительство

Источник: https://zembaron.ru/oformlenie/kak-poluchit-razreshenie-na-stroitelstvo-doma/

Покупка земли и получение разрешения на строительство дома

Можно ли продать разрешение на строительство

В 1994 году появился Гражданский кодекс РФ, в котором есть глава №17 “Право собственности и другие вещные права на землю. Это глава начала действовать с принятием 30 октября 2001 года нового Земельного кодекса РФ.

Если вы собираетесь купить земельный участок!

Прежде чем вносить задатки, авансы и заключать договора (даже предварительные) необходимо попросить у лица, продающего участок, показать вам документы на принадлежащий ему участок: 1.

Правоустанавливающий документ – это документ, на основании которого у продающего возникло право собственности на этот участок.

Это может быть: договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, распорядительный документ органов власти, справка о выплаченном пае. 2. Свидетельство государственной регистрации права.

Если вместо такого свидетельства вам показывают какое-то другое, то лицо, продающее участок, не готово к сделке, и вам придется ждать, пока продавец переоформит документы. Срок от одного месяца до года. Выписка из Государственного земельного кадастра.

Для совершения сделки вам достаточно трех листов (формы В.1-В.3), но лучше шесть листов (формы В.1-В.6).В этих листах информация о соседях, обременениях участка, ограничениях по строительству и т.п. Если у лица продающего участок, нет выписки из кадастра, то сделка невозможна.

Категории земель

И в Свидетельстве о государственной регистрации права, и в Правоустанавливающем документе, и в Выписке из Государственного земельного кадастра должно быть указано, к какой из категории земель (целевое назначение) относится интересующий вас участок. Для строительства дома самая лучшая категория земель – земли поселений.

На таком участке можно строить дом, в котором вы сможете быть прописаны (зарегистрированы). Во всех остальных случаях “прописки” не будет, ваш дом будет иметь статус дачи. Если участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, то порядок проведения сделки должен включать в себя процедуру соблюдения требования о преимущественном праве.

По закону “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” субъект Российской Федерации (область, край, республика) обладает преимущественным правом по приобретению таких участков. Лицо, продающее такой участок, обязано до сделки в письменной форме предложить специально уполномоченному органу субъекта Российской Федерации приобрести данный участок.

Субъект РФ может ответить согласием, тогда ваша сделка не состоится, может письменно отказаться, может вообще не ответить, что приравнивается к отказу. Только при соблюдении этого требования ваша сделка будет считаться законной. Во всех остальных случаях субъект РФ может обратиться в суд и потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Это означает, что субъект РФ обратиться в суд со следующим исковым заявлением: “В связи с нарушением действующих федеральных законов в части порядка оборота земель сельскохозяйственного назначения прошу перевести на субъект Российской Федерации все права и обязанности покупателя такого-то земельного участка. Суд будет вынужден удовлетворить данный иск.

Вы лишитесь земельного участка и будете в судебном порядке требовать с продавца вернуть выплаченные ему деньги.

Земли особого назначения

Если выбранный вами участок относится к землям особо охраняемых территорий, то очень велик риск, что или строиться на этих землях совсем нельзя, или строительство связано с большим количеством ограничений. То же самое относится к землям лесного и водного фонда.

Во избежание каких-либо недоразумений, данные, которые вам предоставит лицо, продающее земельный участок, можно получить независимо от него в соответствующих государственных органах.

В территориальном управлении Федеральной регистрационной службы вы можете проверить, кому принадлежит участок, и нет ли на нем обременений в виде залогов или аренды, а также претензий третьих лиц.

В территориальном подразделении Государственного земельного кадастра вы сможете, если вам известен кадастровый номер (а он должен быть в Свидетельстве) узнать и о категории земель, и о разрешенном использовании, и об ограничениях по строительству.

При покупке земли вам необходимо заключить с продавцом Договор купли-продажи.

Договор по состоянию на 2005 год не требовал заверения у нотариуса.

Продавец земельного участка обязан приложить следующие справки и документы: свидетельство о государственной регистрации права, справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по налогам и сборам на данный участок земли, справку о семейном положении на момент покупки земли (заверенную нотариусом), кадастровый план. Также должен быть составлен передаточный акт на землю.

Покупатель также обязан предоставить справку о семейном положении заверенную у нотариуса.

Все эти документы предоставляются в территориальное управление Федеральной регистрационной службы.

Документы необходимые для получения РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

1. Свидетельство на землю, кадастровый план участка; 2. Ходатайство местной Администрации; 3. Справка местной Администрации об отсутствии арестов и запретов на данный земельный участок; 4. Ситуационный план, заверенный в местной Администрации; 5. Согласование со службами коммунального хозяйства; 6.

Проект жилого дома со схемой планировочной организации земельного участка; 7. Письменное согласие совладельцев (при их наличии), заверенное в местной Администрации или нотариально; 8.

Письменное согласие владельцев соседних участков (при нарушении строительных норм и противопожарных разрывов), заверенное в местной Администрации или нотариально; 9. Копия личного паспорта.

Источник: https://www.parthenon-house.ru/content/articles/index.php?article=2207

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.