Можно ли строить на арендованной земле

Может ли арендатор участка под зданием снести его и построить новое? // Или о вреде строительной аренды и о пользе права застройки

Можно ли строить на арендованной земле

Наткнулся на довольно интересный вопрос, связанный с применением норм о двух наших «юридических уродцах» – (а) аренде земельного участка собственником здания и (б) аренде земельного участка для целей строительства.

Недостатки и первой, и второй конструкции настолько многочисленны и очевидны, что на их защиту встают лишь радикальные арендофилы-почвенники, которые выступают против всего доброго, светлого и прогрессивного только потому что это доброе, светлое и прогрессивное было придумано к западу от Белоруссии, а не в матушке-России.

Люди же доброй воли и здравого смысла требуют возвращения в российское право права застройки как удобного и цивилизованного способа застроить чужой земельный участок и далее иметь здание на чужой земле в течение срока действия права застройки.

Но довольно смеяться над угрюмыми почвенниками, давайте разберем вопрос, который меня заинтересовал.

Итак, ситуация такова. Некто А является собственником, скажем, 10 зданий, расположенных на муниципальном земельном участке, и образующих единую производственную базу (пусть это будут какие-нибудь здания проходной, склада, конторы, гаража, весовой и проч.).

Этот самый А поклонился местным чиновникам и те в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ предоставили ему земельный участок под зданиями в аренду, допустим на 29 лет. (Странно, конечно, это всё; может быть, люди, которые придумали аренду для целей эксплуатации зданий, полагали, что по истечении срока действия договора аренды здания улетают в горнюю высь или испаряются?).

Через семь лет после того, как договор аренды был заключен, А решил ликвидировать производственную базу и застроить земельный участок, например, стильным малоэтажным жильем.

Для этого ему нужно изменить вид использования земельного участка – с «для размещения производственной базы» на «строительство жилых домов».

Арендодатель не против, ведь недвижимость, которая будет построена, даст новые налоги в местный бюджет и он соглашается изменить назначение земельного участка, переданного в аренду арендатору.

В моей картине мире это всё должно осуществляться без каких-либо проблем.

Почему? То, что мы называем «арендой под зданием», разумеется, никакой арендой не является. Для того, чтобы это понять, достаточно посмотреть определение аренды – арендодатель передает, а арендатор обязан возвратить обратно вещь с учетом ее естественного износа.

Понятно, что и через 29 лет на этом участке так и стояли бы здания, которые находятся в собственности арендатора. Поэтому никакого «возвращения» участка произойти не может, у арендатора опять возникает исключительное право на то, чтобы заполучить земельный участок на новый срок.

 Эта «аренда» – на самом деле недоразвитое вещное право, близкое к праву застройки, но очень дурно урегулированное нормами Земельного кодекса.

Иными словами, у «арендатора» участка по ст. 39.20 – право исключительного господства над участком, почти собственность – никто не может претендовать на участок, пока на нем есть здания арендатора.

(Собственно, арендатор может выкупить участок в собственность, поменяв тем самым юридическое основание для своего господства над участком).

Можно и так сказать: собственник земельного участка (публичное образование) в силу факта нахождения на земельном участке чужого здания или сооружения по сути теряет власть над участком, его право собственности становится «голым».

(Я бы, например, даже отрицал бы наличие у такого «арендодателя» права требовать расторжения договора аренды при неплатеже арендной платы; он должен взыскивать долг и обращать взыскание на недвижимость и иное имущество «арендатора» по 39.20).

Господство «арендатора» участка, заключившего договор аренды по правилам ст. 39.20, над участком, разумеется, ограничивается нормами публичного права. В частности, градостроительного.

Это означает, что на участке не может осуществляться какая-либо деятельность, которая будет противоречить градостроительным нормам и правилам. Кстати, в этом смысле положение арендатора по 39.

20 ничем не отличается от положения собственника – тот точно так же связан градостроительными режимами участка.

Исходя из этих соображений – наличия господства арендатора по 39.20 над участком – он вправе с согласия арендодателя перестраивать здания, которые расположены на участке, в том числе, и полностью сносить их и строить новые.

В пределах, разумеется, градостроительных регламентов.

(Кстати, именно такими правами обладает суперфициарий (субъект права застройки) – в пределах срока действия права застройки он может перестраивать здания, сносить их и строить новые).

Однако судебная практика нескольких окружных судов, увы, этот подход не разделяет.

Я нашел которое количество дел, в которых окружные суды заняли такую позицию (и, по всей видимости, последовательно ее проводят): если арендатор получил земельный участок в аренду по ст. 39.20 ЗК РФ, арендодатель и арендатор не вправе изменять вид разрешенного использования участка с эксплуатации существующей недвижимости на строительство новой недвижимости.

Я так понял позицию судов. Чтобы застроить свой участок арендатор должен сначала снести принадлежащие ему здания, возвратить земельный участок публичному образованию свободным от построек. Публичное образование выставит этот свободный уже участок на торги для целей заключения договора строительной аренды, и прежний собственник зданий эти торги может быть выиграет.

Сказать, что это позиция чуднАя – не сказать ничего. В ней проигнорированы не только юридические особенности договора аренды земельного участка по 39.20 ЗК, о которых я писал выше.

Хуже, в ней проигнорирован здравый смысл и банальная экономическая логика! С такой идеологией НИ ОДИН НОРМАЛЬНЫЙ предприниматель не будет заниматься строительством.

Или будет – но только тот, который коррумпирует чиновников, отвечающих за организацию аукциона на заключение строительной аренды, чтобы те обеспечили ему победу на торгах. Вот такие вот стимулы суды посылают  участникам строительного бизнеса.

И конечно, такая позиция дестимулирует собственников старой и экономически неэффективной недвижимости заниматься девелопментом участков, на которых она расположена.

Любопытно, что в делах, на которые я наткнулся, истцом является прокуратура. Возможно, эта абсурдная позиция была придумана именно прокурорскими сотрудниками; в этом случае мне вдвойне жаль, что окружные суды ее поддержали. Раньше (до 2014 г.) над ней просто бы посмеялись…

В описанных делах от постановления в постановление кочует фраза о том, что дополнительное соглашение между арендодателем и арендатором, которым был изменено вид использования участка, является ничтожным, так как оно направлено на обход процедуры торгов, которая является обязательной при заключении договора аренды для целей строительства. При этом суды частенько ссылаются на дело Президиума ВАС РФ № 1756/13, в котором якобы была сформулирована такая же позиция.

Однако это совершенно не так. В этом деле обсуждается вопрос о том, вправе ли арендодатель отказать арендатору в изменении цели использования земельного участка. В этом деле Президиум ВАС сказал, что да, вправе. И обосновал это принципом автономии воли, который распространяется и на публичное образование – арендодателя по договору аренды.

В этом же деле имеется одно важнейшее отличие от сюжета, который я описал выше: договор аренды, по которому арендатору в этом деле было отказано в изменении использования земельного участка, был заключен не по ст. 36 ЗК (нынешняя 39.20), а в рамках предоставления земельного участка, свободного от строений, для размещения на нем временной автомобильной стоянки.

Этот договор заключался без процедуры торгов. А затем арендатор пожелал – действительно, фактически в обход процедуры торгов – приступить к строительству жилья (а для заключения такой строительной аренды торги требуются).

Очень круто – сначала получить чистый участок без торгов, потом – поменять вид использования, а потом – бац! – получить без торгов возможность застройки участка жилыми домами!

Именно поэтому Президиум ВАС и подчеркнул, что изменение вида разрешенного использования арендованного участка повлекло бы за собой обход законодательного запрета предоставлять земельные участки для строительства без торгов.

Совершенно другая ситуация в разбираемом выше казусе: здесь нет никакого обхода закона, устанавливающего обязательность проведения торгов.

Никто не может претендовать на участок, занятый зданиями, кроме самого собственника зданий. Поэтому сама идея торговать правом застроить участок – при наличии исключительного права собственника зданий, предусмотренного ст. 39.

20 ЗК РФ и фактического отстранения всех третьих лиц от участка – выглядит нелепой.

В общем, я призываю всех обратить внимание на эту проблему и что-то с этой порочной практикой подобных прокурорских исков делать. А то как же майские рескрипты указы о миллионах квадратных метрах жилья выполнять-то?!

Источник: https://zakon.ru/blog/2018/05/27/mozhet_li_arendator_uchastka_pod_zdaniem_snesti_ego_i_postroit_novoe__ili_o_vrede_stroitelnoj_arendy

Можно ли построить склад на арендованной земле?

Можно ли строить на арендованной земле

Предложение построить здание на арендованном участке у многих вызывает недоверие.

И ход мыслей тут вполне понятен: ты вкладываешь деньги в строительство недвижимости, которая неразрывно связана с земельным участком,  а собственник земли через какое-то время решает расторгнуть договор аренды, находит для этого весомые причины.

И что тогда: брать свое здание и переносить на другой участок? Мысль слегка утрирована, но опасность расторжения договора аренды многим неосведомленным людям мешает вкладывать деньги в достаточно выгодные проекты. 

Риск, конечно, существует, но в целом строительство на арендованном земельном участке – жизнеспособный механизм, позволяющий ощутимо расширить ареал застройки.

Построить можно, главное – выполнить все требования к оформлению документов и внимательно отнестись к условиям договора аренды земельного участка. В таком случае следует понимать, что кроме стандартного регулирования процесса возведения складского помещения, установленного на законодательном уровне, существуют дополнительные правила и ограничения, введенные арендными правоотношениями.

Этап первый. Поиск подходящего участка

Построить склад можно не везде. Согласно ст.7 Земельного кодекса РФ все земли разделены на категории по своему целевому назначению. И их использование возможно только тем способом, который предусмотрен для данной категории земли.

Нельзя построить капитальное строение на землях с/х назначения, точно так же, как нельзя возвести складское помещение на участке, отведенном для строительства жилого дома. В общем, целевое назначение формируется из категории земельного участка, вида разрешенного использования, оборотоспособности и расположения относительно территориального планирования.

Узнать целевое назначение земельного участка можно из:

  • акта о предоставлении земельного участка;
  • договора, предметом которого является этот участок;
  • государственного кадастра недвижимости;
  • документа о госрегистрации прав на земельный участок.

Первым делом, найдя подходящий участок, необходимо понять, а можно ли будет построить на нем склад. Если целевое назначение участка не позволяет это сделать, не стоит сразу сбрасывать участок со счетов. В законе заложена возможность смены целевого назначения двумя способами: изменение вида разрешенного использования в рамках одной категории, и изменение самой категории.

Кроме законодательной возможности постройки склада на земельном участке, необходимо также учитывать технические возможности: ландшафт, наличие подъездных путей и необходимых коммуникаций. Такие тонкости следует обговаривать с архитектором.

Этап второй. Заключение договора аренды

Если закон регулирует правила постройки зданий одинаково для всех застройщиков. То договор аренды – индивидуальный документ, и стороны могут внести в него свои условия, не противоречащие законодательству. Основными моментами, на которые стоит обратить внимание, являются:

  • срок аренды земельного участка;
  • в договоре должно быть указано, что арендатору разрешено возведение определенного типа здания, могут быть прописаны ограничения технических параметров здания или сроков строительства, а также ответственность за нарушение таких требований;
  • последствия окончания срока аренды и досрочного расторжения договора. Возвращается ли участок собственнику в изначальном виде или право собственности на возведенное здание переходит к собственнику земельного участка.

Именно от условий договора во многом зависит, выгодна ли будет аренда земли под строительство склада. В большинстве случаев арендуется земля государственной или муниципальной формы собственности, которую можно получить в собственность после окончания строительства, если нет нарушений договора аренды.

Если арендодателем выступает государственный или муниципальный орган исполнительной власти, то они имеют свой типовой договор аренды земельного участка под строительство склада, который и предложат подписать. Например, вот такой http://www.datarent.ru/2684/2941/3099. И условия, на которых предоставляется аренда, тоже типовые.

Этап третий. Документальное сопровождение строительства

Строительство склада на арендованной земле в плане получения разрешений и ввода в эксплуатацию ничем не отличается от строительства на собственном участке. Изначально необходимо оформить разрешение на строительство по всем правилам, присущим данному виду сооружений.

Процедура зависит от того, будет ли возведенный склад отнесен к капитальным сооружениям. Практически на всех этапах потребуется подтвердить свое право на строительство на данном участке, что делается при помощи договора аренды, вместо документа, подтверждающего право собственности на землю.

По окончанию строительства, склад сдается в эксплуатацию и на него оформляется право собственности.

Труднее дело обстоит с самовольным строительством. Встает вопрос, кому принадлежит право собственности на склад, построенный без надлежаще оформленного разрешения: арендодателю, т. е.

собственнику земельного участка, или арендатору, построившему склад? Если в договоре аренды не прописана такая ситуация, то вопрос передается на рассмотрение суда, где еще не выработан единый подход.

Но если еще и нарушено целевое назначение земли, то вообще, могут заставить снести такое сооружение.

Правильно составленный договор аренды дает практически такие же права арендатору при строительстве склада, что и собственнику земельного участка.

А неуклонное выполнение всех условий договора делает эксплуатацию здания реальной на протяжении всего срока аренды.

Склад, построенный с соблюдением всех требований закона и договора, без проблем оформляется в собственность арендатора, у которого также может быть право на дальнейшее получение в собственность и арендуемого земельного участка.

Источник: https://skladovoy.ru/mozhno-li-postroit-sklad-na-arendovannoj-zemle.html

Участок находится в собственности или аренде у застройщика

Можно ли строить на арендованной земле

Максимально снизить риски по покупке квартиры от застройщика — естественное стремление любого покупателя недвижимости.

Особенности схемы приобретения по ДДУ таковы, что собственность появляется далеко не сразу после заключения сделки, и ее переход приобретателю остается под вопросом, несмотря на все механизмы защиты.

Один из моментов, волнующих дольщика — это комплекс факторов, которые могут повлиять на последующее получение собственности на квартиру. К ним относится право застройщика использовать землю и передавать ее покупателю.

Аренда или собственность земли под новостройкой

Участок находится в собственности застройщика или получен в аренду — одна из этих формулировок встречается в проектной документации новостройки. Третьего варианта не бывает, никакая другая форма владения землей не подразумевает ее использования под строительство. Статья 552 ГК РФ определяет все особенности правообладания, а покупатель квартиры должен уяснить несколько важных моментов:

  • аренда и собственность земли под новым корпусом (ЖК) законны в равной степени, и новый собственник при правильном оформлении договора получит свою квартиру и сможет оформить во владение;

  • застройщиком может быть реальный владелец участка — так бывает при реновации промзон, когда земля остается за предприятием, а девелопер предлагает построить там ЖК или МФК;

  • при изучении проектной документации наибольшее внимание следует уделить трем деталям — сроку аренды участка, фактическому собственнику и назначению земли по новостройкой;

  • наиболее выгодным с точки зрения комфортности и перспективы остается взятый у города участок, отведенный под комплексную жилую застройку и освоение территории — со временем именно на таких землях формируется транспортная и потребительская инфраструктура.

Земля в аренде у застройщика не должна пугать покупателя квартиры в новом ЖК, если соблюдены законодательные требования. Есть еще несколько тонкостей, о которых стоит упомянуть особо.

Некоторые особенности и подводные камни — вниманию покупателей!

Советуем учитывать несколько важных положений при выборе застройщика и проверке участка на прозрачность. Вы заметно снизите риск обмана или последующих осложнений, если учтете ряд особенностей.

Срок аренды и арендодатель

Срок аренды земли под новостройкой желателен длительный — обычно город (поселение) предоставляют его на 49 лет. После завершения строительства собственность перейдет к покупателям квартир.

Назначение земель и передача в собственность

Муниципальные земли, имеющие назначение “жилое строительство”, передаются новым владельцам “по умолчанию”, если застройщик правильно и добросовестно оформил все документы. Если земля передана застройщику местной властью под освоение — это выгодно и надежно. Здесь будет развиваться инфраструктура.  

Субаренда и собственность застройщика на землю

Нахождение участка в субаренде чревато сложностями с последующим оформлением. Придется проследить всю цепочку передачи, чтобы впоследствии договор между арендатором и субарендатором не был признан ничтожным. Собственность застройщика на землю может оказаться под обременением, и тогда возникает вероятность обращения взысканий на участок под новостройкой.

Красные линии и обременения участка

Кроме того, на этой территории могут быть “красные линии”, и обещание, например, построить паркинг, не будет выполнено. Есть еще и право сервитута, по которому любые соседи могут потребовать проезда или прохода по территории. Тогда “двор без машин” будет невозможен, а по территории будут ходить и ездить посторонние.

Краткосрочная аренда земли застройщиком — высокий риск

Слишком маленький срок аренды — это серьезный риск. Если застройщик затянет строительство и не продлит аренду, то оформление квартир в собственность станет возможным только через суд. Учитывая опыт долгостроев и переносов сроков сдачи, стоит проверять дату окончания аренды.

Период аренды должен полностью покрывать все сроки строительства указанных в разрешении корпусов и оставлять запас как минимум на год!

Проверяйте все данные и документы на землю под застройкой

В целом собственность или аренда земли под новостройкой практически равноценны. Главное для покупателя — проверить данные по договорам, Росреестру (обязательно!), генплану и кадастровому плану участка. И не принимать на веру никаких обещаний внести средства, а потом дождаться решения возникших вопросов по продлению аренды, снятию обременений и прочим рискам.

Источник: https://novostroyker.ru/blog/sovety/zemlya-v-arende-ili-sobstvennosti-zastrojshchika

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.