На что обращать при покупке дачного участка

Содержание

Покупаем дачу: как выбрать и какие документы требовать

На что обращать при покупке дачного участка
Как обзавестись дачным участком, чтобы потом не сожалеть о потраченных средствах, как правильно выбирать и оформлять такое приобретение, и на что при этом следует обращать внимание? На эти вопросы «Приморской газете» ответил заместитель председателя Союза садоводов Владивостока Сергей Морозов.  

Шаг первый: влюбиться и приземлиться

Кстати

В Приморском крае зарегистрировано более 1680 садоводческих товариществ.
Приморские садоводы выращивают на своих участках около 60% потребляемого в крае картофеля, 45% овощей, 80% ягод и 90% солений и варений.

Зима — самое подходящее время сообщить родственникам и друзьям о намерении купить дачный участок. Наверняка они подыщут для вас пару-тройку вариантов. Также просмотрите все объявления, размещенные в интернете, позвоните по объявлениям.

Если вам нравится какой-то конкретный район — отправляйтесь туда, иногда объявления о продаже дач можно найти на месте — на информационных досках, при вьезде в садоводческое товарищество. Сделав предварительный отбор из 3-5 вариантов, не откладывая, отправляйтесь смотреть и сравнивать поступившие предложения.

Одно из них, наверняка, окажется вашим. Знатоки говорят, что выбор дачи — это как любовь. Если вы её встретили, другие варианты не важны. Но почувствовав влюбленность, нужно срочно «приземлиться».
— Обязательно обратите внимание, не находится ли ваш участок в низине, — предупреждает Сергей Морозов.

— Если есть возможность, то нужно съездить и посмотреть, не застаивается ли талая вода после зимы, и что там происходит в дождливую погоду. Затапливаемый участок — это большая проблема.

Подумайте, готовы ли вы вкладывать деньги и силы в мероприятия по водоотведению — обустройство дренажа, рытье канав? А если этим не заниматься, то ваши посадки и урожай погибнут. Поэтому или держим в уме будущие затраты, или ищем другой вариант.

Противоположность низине — крутой склон. Тут вероятность влюбиться без памяти еще выше, потому что открывающийся с высоты холма вид завораживает, красота затмевает разум и лишает обалдевшего горожанина последнего здравомыслия.

— Остановитесь и подумайте, как вы будете заезжать на ваш склон после снегопада и гололеда, представьте, что летом дожди будут смывать вашу удобренную землю, соответственно, чтобы что-то вырастить, вам придется сооружать террасы, бесконечно вносить удобрения, укреплять склон, — объясняет Сергей Морозов. — А если вы решите такой участок выровнять под строительство, посчитайте, во что это вам обойдется. Да еще подумайте, как вы будете бегать вверх-вниз между своими грядками, а может быть, еще и ловить камни, прилетающие с вершины холма.

Шаг второй: не ведитесь на забор

Определились с крутизной участка? Начинаем внимательно рассматривать, что внутри периметра, поскольку от этого может зависеть цена. Речь идет о посадках, постройках, и о заборе, наконец.

Горожанину, измученному шумными соседями и городской суетой, двухметровый забор может показаться раем. Однако, опытные садоводы уверяют, что человек, а в особенности дачник — существо социальное.

Иногда уже через пару месяцев ему захочется познакомиться и перекинуться словечком с соседями, поговорить о погоде, поменяться рассадой, пожаловаться на хруща и колорадского жука. Высокий забор станет непреодолимым препятствием.

А если приехать на дачу без семьи, то скоро можно почувствовать себя узником Бастилии. Другое дело — полутораметровый забор. Он спрячет от любопытных глаз, если человек решил прилечь и позагорать, но не помешает окликнуть соседа, если подняться в полный рост.

 
— Помните, что от общества такой забор изолирует, а от воров — не спасает. В случае проникновения на вашу территорию грабителей, соседи их не заметят.

А ведь именно бдительные соседи в случае чего могут вызвать милицию или вспугнуть непрошенных гостей, а в случае необходимости вызвать скорую, — убеждает Сергей Морозов. ­— Подумайте и о детях. Вряд ли вы позволите им играть на грядках в мяч или кататься на велосипеде. А чтобы отправиться за забор, нужны друзья. А откуда они возьмутся, если из-за двухметрового забора и улицы-то не видать?   

Помните: новые тенденции загородной жизни — забор не выше полутора метров.

Что касается посадок, хорошо, если на участке уже есть плодовые деревья и кусты. Уже в первое дачное лето они порадуют ягодой и фруктами. Не нужно приобретать саженцы, делать планировку посадок.

Но надо смотреть, чтобы это были не вековые запушенные деревья и старые кусты, которые давно не омолаживались, поражены болезнями и уже практически не плодоносят.

А продавец участка настаивает, что «фруктовый сад тоже имеет свою цену».

Также внимательно нужно присмотреться и к дачному домику. Если вы не строитель, то для вас это «кот в мешке». Можно и старый трухлявый сарай обшить, удачно подкрасить, но в дальнейшем выяснится, что он не пригоден для проживания.

— По своему опыту скажу, что вложения в такие дома не имеют смысла. Это дороже, чем построить новый дом, который будет соответствовать вашим требованиям и представлениям о комфорте.

Потому что 99% старых домов не имеют водоснабжения и водоотведения, а мы все-таки уже живем в 21 веке и современные технологии нам позволяют обзавестись такими удобствами. Поэтому если вы видите старый домик, его можно использовать как временное убежище или склад, пока вы строите дом мечты.

Если этот домик построен из добротного материала, его можно разобрать и заново сложить в уголочке участка как хозпостройку, баню, — советует Сергей Морозов.

Шаг третий: выходим за калитку
Помимо вашего участка осмотрите территорию вашего СНТ.
Отметьте, в каком состоянии дороги, подведен ли свет, есть ли на территории детская площадка, беседки, скамейки, магазин.

Узнайте, есть ли поблизости остановка автобуса, на случай, если вы окажетесь без машины, не придется ли вам идти к автобусу 20 минут через соседние дачные общества или через лес. Посмотрите, есть ли поблизости какое-то озеро. Ручей или пожарный водоем, пригодны ли они для купания, как организовано водоснабжение, пригодна ли вода в колодце для питья.

Все эти мелочи в дальнейшем будут очень важны, если вы будете проводить на даче много времени с семьей и с детьми. 

Шаг четвертый: смотрим документы
 

Начнем с того, что продавец должен вам предоставить выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в котором отражены права на земельный участок и его основные характеристики.

— Смотрите графу «правообладатель», чтобы участок, который принадлежит Иванову вам продавал именно Иванов, а не Петров. И смотрите описание местоположения участка, чтобы вы понимали, что документы, которые вам показывают — это документы именно на участок в урочище «Соловей ключ», а не в каком-то другом месте.

  В выписках из ЕГРН также есть кадастровый номер, категория земель, вид разрешенного использования, площадь земельного участка, кадастровая стоимость, наличие или отсутствие обременения.

Часть информации есть в открытом доступе, нужно зайти на публичную кадастровую карту, ввести имя владельца или кадастровый номер участка, и посмотреть информацию.

Внимательно смотрите документы, предоставленные продавцом.
В сведениях о зарегистрированных правах есть описание местоположения участка: обязательно обратите внимание на конфигурацию участка на схеме в ЕГРН.

Например, вы приехали смотреть участок и видите, что он прямоугольный, а на схеме в документах видно, что он какой-то треугольный или имеет форму трапеции, какие-то выступы, выемки, вас это должно насторожить. Это говорит о том, что границы участка нарушены.

Были времена, когда заборы сдвигались у кого в лес, у кого на земли общего пользования, у кого к соседу. И площадь земельного участка по документам может отличаться от фактической. Это для вас может обернуться судебными спорами и проблемами.

То есть вам либо придется биться за свои сотки, которые кто-то занял, либо отдавать то, что попало за ваш забор, а на самом деле вам не принадлежит. Иногда участок гораздо больше, чем по документам, то есть вы покупаете 6 соток, а по факту там все 15.

И нужно смотреть, где расположены постройки, находящиеся на этом участке, попадают ли они в границы оформленного участка, или за его пределы. Заборы вы еще можете передвинуть, а с постройками — проблема. И нужно помнить, что не всегда у вас получится присоединить неоформленные сотки, хотя продавец может вам преподносить эту «лишнюю площадь», как преимущество и включать её в стоимость участка.

Во всех спорных сомнительных ситуациях, когда покупатель решил приобрести участок, но его конфигурация или площадь вызывают сомнения, нужно приглашать кадастрового инженера и проверять данные по специальным точкам и координатам, которые также отражены в выписке из ЕГРН.  

 — Лучше потратьте 5 тысяч рублей, но убедитесь, что с документами всё в порядке. Потому что были случаи, когда земельные участки находились на других улицах, в других дачных массивах.

Одно дело, кода это сдвижка на 1-3 метра, а другое дело, когда продавец вводит вас в заблуждение и показывает другой участок, — отметил эксперт.

— А если вы приглашаете кадастрового инженера, то он по точкам вам гарантированно определяет, его местоположение и границы.

Шаг пятый: проверяем долги
Это шаг о котором умалчивают 80% продавцов, а 99% процентов агентств даже не упоминают.

Покупатель должен потребовать у продавца справку об отсутствии задолженности за данный земельный участок. Справка выдается правлением или председателем садоводческого товарищества.

Может иметь произвольную форму, но должна быть заверена печатью товарищества. 

В каждом СНТ есть порядок уплаты членских взносов, владелец приобретаемого вами участка должен был их уплатить, даже если он не являлся членом СНТ. Кроме того, нужно постараться получить и квитанции об оплате взносов на строительство электрических сетей, дорог, общественных скважин и колодцев.

Это нужно для того, чтобы вам, как новому члену СНТ не вменили в обязанность платить за все элементы инфраструктуры заново. Или, допустим, на подключение к электричеству в СНТ действовала рассрочка. На момент продажи прежний владелец участка выплатил не всю сумму, вы должны об этом знать.

  Если что-то не было оплачено, то стоимость участка можно уменьшить на сумму долга. 

Шаг шестой: знакомимся с председателем СНТ
Это нужно, чтобы узнать историю по земельному участку, который вы приобретаете, о планах развития инфраструктуры, размере членских взносов, порядке проведения собраний и так далее.

Шаг седьмой, заключительный  
Подготавливая договор купли-продажи, выясните, не был ли в дачном домике прописан несовершеннолетний.

Кроме того, обязательно требуйте от продавца предоставить вам нотариально заверенное согласие его супруга на продажу участка.

Без этого данная сделка может быть обжалована, даже если супруг продавца присутствовал при осмотре участка и против продажи не возражал.

После проверки документов и того, как вы определились с границами земельного участка, созвонились с председателем и урегулировали все финансовые обременения с обществом, можно составлять договор купли-продажи. Можно воспользоваться интернетом и найти подходящий типовой договор, либо обратиться к нотариусу для проведения данной сделки.

С договором и с выпиской из ЕГРН стороны приходят в Многофункциональный центр (МФЦ), где его регистрируют.

Расчет происходит по договоренности либо при заключении сделки, либо после получения документа о зарегистрированном праве в ЕГРН. В выписке из ЕГРН в графе правообладатель должна поменяться фамилия.

И это свидетельствует о том, что право собственности перешло от одного владельца к другому.

Осторожно: так делать нельзя!

Владелец участка вручает вам свою членскую книжку СНТ, а вы ему отдаете деньги. Такие случаи очень редки, но все еще встречаются, особенно, если за участок предложена низкая цена. Обычно это сопровождается сказкой о том, что человек продает дачу, потому что уезжает за границу. Но как правило те, у кого послезавтра самолет — продали эту дачу вам и еще пятерым доверчивым покупателям. Иногда владельцев набирается от 5 до 20 человек. Второй вариант, когда вы находите председателя товарищества, и он показывает вам участок, который брошен 20 лет назад. Председатель СНТ выписывает членскую книжку, предлагает расплатиться с ним и владеть участком без лишней суеты. — Таких приобретателей можно поздравить, они внесли средства в обогащение данного председателя и не более того, — предостерегает Сергей Морозов. — Причем, без всяких гарантий сохранить право на участок. Заброшенный участок можно перераспределить или реализовывать, только если у председателя есть судебное решение о том, что данный земельный участок, принадлежащий такому-то лицу, и это лицо лишено данного земельного участка. Если судебного решения нет, участок за владельцем сохраняется. Владелец в любой момент может вернуться и заявить о своих правах.

Сейчас стоимость участка под Владивостоком составляет от 200 до 500 тысяч рублей (не стоит путать частный сектор и жилой массив в границах Владивостока — там участки стоят от миллиона и более).

Естественно, все старые владельцы и их наследники, находя в своих закромах членские книжки, возвращаются. Когда они видят, что там уже забор и новый дом, начинаются судебные тяжбы.

Потому что данный участок был предоставлен гражданину, у него есть право его приватизировать, воспользоваться этим правом он может в любой момент. Лишить его этого права может только суд.

Источник: https://primgazeta.ru/news/pokupaem-dachu-13-02-2019-12-57-53

Что нужно знать при покупке загородной недвижимости

На что обращать при покупке дачного участка

Эксперт “РГ” Глеб Акимов рассказал об основных правилах, которые нужно соблюдать, приобретая дачу.

Кадастровая палата разъяснила, кого коснется новая “дачная амнистия”

Для начала нужно определить основные критерии поиска, чего вы ждете: природа (река, лес и т.д.), инфраструктура (газ, электричество, вода, канализация, чистка подъездных дорог зимой и. т.д.), расположение (удаленность от городского жилья, от ближайших населенных пунктов), логистика (ближайшая трасса к дому, ее пропускная способность), площадь и форма участка.

Выбирайте район проживания и изучайте порядок цен в интернете. Смотрите объявления от собственников на вторичном рынке, мониторьте предложения от компаний-застройщиков, проконсультируйтесь в агентстве недвижимости. Сравните все предложения.

Подобрав 10-15 объектов, посетите каждый из них: по возможности со знакомым строителем и юристом. Уточните стоимость ЖКХ. Если это садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ), то какие ежегодные выплаты и тарифы установлены правлением. Познакомьтесь с соседями, почитайте форумы жителей.

На что нужно обратить внимание, если вы покупаете участок с домом:

– Уточните дату постройки и срок владения.

– Выясните, из каких материалов построен дом, обязательно покажите фундамент профессионалу.

– Узнайте о планах развития территории.

– Лично проверьте наличие воды, газа, электричества, канализации и интернета.

Опрос: Российская дача прощается с образом “единственной кормилицы”

– Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период.

– Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей.

– Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.).

– Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам.

Какие документы должны быть у продавца – частного лица:

– Разрешение на строительство.

– Акт ввода дома в эксплуатацию.

– Кадастровый паспорт на дом и земельный участок.

– Нотариальное согласие супруга на продажу.

– Если в доме прописаны несовершеннолетние дети, пенсионеры или инвалиды, убедитесь в наличии разрешения на продажу от органов опеки.

– Выписка из ЕГРН, доказывающая, что вы покупаете дом у собственника. Выписка – обязательный документ. В ней отображаются аресты и любые другие обременения на дом и земельный участок.

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-7 рабочих дней. Запросить выписку можно в любом МФЦ, для этого нужно знать кадастровый номер участка. Если выписку предоставляет продавец, то обратите внимание на дату.

Чем справка “свежее”, тем лучше.

Верховный суд разъяснил, за что отвечает рублем продавец недвижимости

– Если у объекта уже есть “история” и участок уже перепродавался, то проверьте чистоту всей цепочки сделок, запросите договоры купли-продажи и посмотрите были ли они удостоверены у нотариуса.

Покупая дом с участком в коттеджном поселке от застройщика, необходимо тщательно проверить целый ряд документов.

В первую очередь, это правоустанавливающие документы юридического лица – Устав организации, Свидетельство о постановке на регистрационный учет в налоговых органах, Свидетельство о присвоении ИНН и документ, подтверждающий права руководителя (решение учредителей, протокол общего собрания, приказ и т.п.). Эти документы подтверждают право заниматься коммерческой деятельностью.

Проверьте не находится ли юрлицо в стадии банкротства. Далее необходимо проверить документы, связанные с правами застройщика на земельный участок.

К ним относятся “Постановление районной администрации о выделении участка”, с подробным описанием под какие цели и на каких условиях. Если участок был выделен на правах аренды, надо обратить внимание на сроки аренды и порядок передачи его в собственность.

Проверка всех коммуникаций

Владимир Песня/РИА Новости

Также должны быть представлены концепция коттеджного поселка и утвержденный генеральный план. В приложениях к генплану обязательно описываются все инженерные сети поселка.

Будущему домовладельцу необходимо знать, откуда будет поступать вода, как будет устроена канализация и т.д.

И само собой должно быть разрешение на строительство от местной администрации со всеми необходимыми согласованиями.

Кроме того, важно проверить наличие технических условий (ТУ) на подключение коммуникаций – электросетей, газа, водоснабжения, телефонной связи.

Дачи подешевели в некоторых регионах России

В ТУ указывается полный объем выделенных ресурсов. Например, если на коттеджный поселок из 20 домов выделена мощность 100 кВа, по 5 кВа на домовладение, то на освещение улочек и зон отдыха трансформаторной мощности уже не хватит. И такую ситуацию надо предвидеть.

Если коттеджный поселок уже сдан госкомиссии, то у застройщика надо запросить заключение. Если к строительству были привлечены сторонние организации, обязательно должен быть акт о выполненных работах.

Непосредственно на сам дом и прилегающий к нему участок должны быть:

Андрей Соломонов/РИА Новости

– Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

– Правоустанавливающий документ на участок с указанием, на каком основании приобрел землю застройщик.

– Постановление местной администрации о предоставлении участка, договор купли-продажи и др.

В Росреестре пояснили, у кого могут изъять земельный участок за мусор

– Кадастровый паспорт участка.

– Свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом;

– Кадастровый паспорт на строение из БТИ.

В свидетельстве о праве собственности на участок содержится информация о назначении и разрешенном использовании участка (ИЖС, ЛПХ и т. д.). Последний важный документ – договор с управляющей компанией, которая будет обслуживать коттеджный поселок.

Рекомендуем при оформлении сделок с недвижимостью обращаться к нотариусу, так как именно он гарантирует достоверность данных государственных реестров, обеспечивает доказательственную базу, которая впоследствии может подтвердить право собственности в случае судебных споров.

Нотариусы помогут дистанционно покупать квартиры

Именно нотариус проводит правовую экспертизу всех условий сделки: выясняет обстоятельства дела – устанавливает личность продавца и покупателя, их волю, разъясняет участникам смысл, значение и правовые последствия сделки; проверяет соответствие содержания сделки намерениям сторон и требованиям законодательства, проверяет по госреестрам сведения о дееспособности участников договора, о банкротстве, действительности паспортов; проводит расчеты через публичный депозитный счет (это самый безопасный способ расчётов), а также вправе передавать документ в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Источник: https://rg.ru/2019/08/20/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-zagorodnoj-nedvizhimosti.html

Нюансы при покупке дачи, на которые следует обратить внимание

На что обращать при покупке дачного участка

Приобретение дачного участка – это выгодное финансовое вложение, а также возможность сбежать от городской суеты. Но чтобы время, проведенное на даче, вас по-настоящему радовало, а деньги, вложенные в ее покупку, не оказались выброшенными на ветер, обратите внимание на несколько важных моментов при выборе загородного дома.

Наличие коммуникаций

В идеальном варианте дачи должно быть все: газ, водопровод, электричество и канализация. Собственно, именно наличие коммуникаций является главным фактором ценообразования на рынке загородной недвижимости.

Обратите внимание на наличие электричества и воды. Если на участке есть колодец или собственная скважина – это большой плюс. В случае перебоев с подачей воды на централизованном водопроводе, вы не останетесь без нее.

Да и для полива дачного участка это немаловажный фактор.

Узнайте, какого качества вода: возьмите пробы из колодца, скважины и водопровода, и сдайте их на анализы в лабораторию.

Только так вы будете уверены в чистоте источников и обезопасите себя и своих близких.  Можете задать этот же вопрос председателю СНТ, но все же лучше подстраховаться самостоятельно.

При наличии колодца уточните его глубину: если он не глубокий, то может пересохнуть в жаркое лето.

Удаленность от города

Насколько далеко приобретаемая дача от вашей квартиры или от населенного пункта, в котором вы проживаете, – это один из основных моментов при выборе участка. Продумайте, как вы будете туда добираться.

Учтите пробки, которые непременно придется преодолевать как при выезде из города, так и при въезде. Транспортная доступность – вопрос серьезный.

В некоторые садоводства вообще невозможно добраться на общественном транспорте и придется пару-тройку километров идти по проселочной дороге.

По этим причинам в первую очередь обращайте внимание на то, как далеко дачный поселок находится от шоссе или железнодорожных путей, и есть ли поблизости остановки автобусов или железнодорожные станции, на которых останавливаются электропоезда. Уточните стоимость проезда на нем.

Если у вас есть собственный автомобиль – поинтересуйтесь, чистят ли зимой в данном СНТ снег, иначе в снежную пору добраться до своего домика будет проблематично. Также обязательно обратите внимание на качество подъездных дорог: чтобы увидеть реальную картину, лучше всего ехать на осмотр в сезон дождей.

Сумма ежегодных взносов

Все без исключения садоводчества и огородничества собирают ежегодные членские взносы. Узнайте об их размере у председателя или бухгалтера СНТ. Имейте в виду, что некоторые садоводчества собирают со своих членов еще и дополнительную оплату, например за услуги охранного предприятия.

Непременно перед покупкой выясните все вопросы, связанные с обязательными платежами. Кстати, у ответственных лиц товарищества спросите о долгах по участку, который вы планируете приобрести.

Возможно, там набежали немалые суммы, и вы купите «кота в мешке» с большим и длинным долгом.

В таком случае пусть председатель выпишет вам справку о долге, на основании которой вы сможете истребовать его погашения у продавца.

Стоимость тарифов

Поговорите с председателем или бухгалтерией также и на тему тарифов, которые используются в садоводчестве. Поинтересуйтесь тарификацией на электроэнергию в поселке, а также газо- и водоотведение, если они имеются в наличии в СНТ и подведены к дачному дому. Хорошо, если в садоводчестве действует сельский тариф на подаваемую электроэнергию, он существенно снижает расходы.

Для СНТ устанавливается 30% скидка от изначального тарифа. Этот момент обязательно уточните. В некоторых регионах в целях адресной поддержки садоводов устанавливаются льготные нормы потребления.

К примеру, в Нижегородской области она равна 50 кВт в месяц на 1 человека. Исходя из этой величины и происходит оплата.

В Московской области действует понижающий коэффициент 0,7 для членов садоводческих, огороднических и дачных НКО.

Законность построек на участке

Важный момент – документальное оформление участка и построенных на нем объектов. Бывают ситуации, когда дом вроде и зарегистрирован по всем требованиям, но постройка размещена на землях с неприемлемым для строительства видом использования.

Капитальные строения на таких участках возводить запрещается. И здесь не поможет факт регистрации объекта в Росреестре — его могут признать самовольным строением и заставить снести. Первое, что необходимо уточнять, – целевое назначение участка, на котором стоит дом.

Эту информацию вы можете узнать в местной администрации.

Разрешенным видом использования земли для постройки дачного дома считается садоводство или дачное строительство. Если дом построен в соответствии с требованиями, то может возникнуть еще один вопрос – это регистрация в доме. Она возможна только в том случае, если земля имеет назначение «для дачного строительства».

В случае, если ее предназначение «садоводство и огородничество», то на ней вы сможете только возвести дом, но прописаться в нем вы не сможете. И еще обратите внимание на дополнительные постройки на участке, или перепланировки дома (наружные границы). Если они возведены после регистрации дома, то узаконивать их придется вам.

И не факт, что дело обойдется без суда.

В общем, собираясь покупать дачу, учтите основные моменты, на которые вам придется обратить внимание, чтобы потом не сожалеть о приобретении.

Важными составляющими такого серьезного вложения денег являются 5 факторов: отсутствие самовольных построек и правильное назначение земли, наличие коммуникаций на участке и тарифы на коммуналку, сборы СНТ и транспортная доступность. Если по всем параметрам оценка высокая, то смело вкладывайте свои сбережения.

  • iarriba
  • Распечатать

Источник: https://dacha.help/poleznyie-sovetyi/nyuansy-pri-pokupke-dachi-na-kotorye-sleduet-obratit-vnimanie

Покупка земельного участка — на что обратить внимание?

На что обращать при покупке дачного участка

Приобретение земельных участков становится вес более востребованным на рынке недвижимости. Кто-то покупает под строительство загородного дома, а кто-то рассматривает землю для коммерческих целей.

Так или иначе любые сделки с недвижимостью всегда сопряжены с определенными рисками.

Чтобы избежать случаев мошенничества и не остаться без земельного участка и денег, стоит самостоятельно проверить информацию об объекте и его собственнике.

В статье рассмотрим все возможные риски, поговорим о том, как обезопасить себя от возможных неприятностей и на что обратить внимание при покупке.

Что необходимо проверить и какие могут быть подводные камни?

Рекомендуется воспользоваться услугами юриста, который обеспечит грамотную сделку и проведет сбор всей информации, которую нужно знать при покупке земельного участка.

Он вместо покупателя проверит сделку на чистоту, а также составит договор купли-продажи.

Не стоит экономить на специалисте, так как юридическое сопровождение дает покупателю свои преимущества. Тем не менее, проверить землю перед покупкой можно самостоятельно.

Категорию земли

В кадастровом паспорте есть пункт о категории земельного участка. Он накладывает определенные ограничения на пользование наделом. Например, на сельскохозяйственных землях нельзя построить дом. Поэтому, важно приобретать землю под конкретные нужды.

Важно! Изменить категорию назначения земли можно, но это длительная и сложная процедура.

Для проверки подлинности информации из кадастрового паспорта покупателю необходимо заказать выписку из Росреестра.

Сделать это можно онлайн на сайте:

  • указать кадастровый номер или точный адрес участка;
  • ввести код с картинки;
  • нажать кнопку “Сформировать запрос”;
  • нажать на ссылку с появившимся участком.

В онлайн выписке будут пункт “Категория” и “Разрешенное использование”. Посмотреть эти данные можно бесплатно.

Местоположение

Покупателю стоит лично осмотреть участок перед оформлением договора купли-продажи. Это даст представление о состоянии земли. Во время осмотра рекомендуется оценить качество грунта.

Для этого необходимо пробурить 2-3 скважины глубиной 1-2 метра. Если в течение часа они заполнятся водой, это говорит о близости подземных источников. Это хорошо для сельского хозяйства, но не для строительства дома.

Внимание! Ст.8 Закона РФ от 15.05.1991 № 1244-1 дает расшифровку понятия «Зона отчуждения». В таких зонах ограничено проживание и хоз. деятельность населения. Важно проверить, чтобы участок не входил в такие зоны.

Наличие обременений и сервитутов

Вместе с участком покупатель может приобрести и обременения. Например, долги по коммунальным выплатам, ограничение прав пользования, наличие сервитутов и т.д.

Узнать о таких особенностях также можно на сайте Росреестра:

  1. В онлайн-выписке будет пункт “Права и ограничения”.
  2. Его нужно открыть для просмотра.
  3. Слева будет объект, справа — текущие ограничения.

Лучше заказать полноценную выписку из ЕГРН, где будет содержаться подробная информация. Этот документ платный, но содержит расширенную информацию об участке и владельце.

Проверка продавца

Подписывать договор купли-продажи земли может собственник или его представитель.

  • Если сделку оформляет собственник, его имя должно быть указано в выписке ЕГРН и совпадать с данными в паспорте.
  • Если сделку оформляет представитель, потребуется нотариально заверенная доверенность, где подтверждены паспортные данные собственника.
  • Если в выписке ЕГРН указано несколько собственников, один из них может оформить доверенность на себя и заключить сделку с их разрешения.

До заключения договора продавец должен предоставить все документы на земельный участок для проверки. С 2017 года кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности заменяет выписка из ЕГРН.

Но покупателю рекомендуется дополнительно запросить:

  1. правоустанавливающие документы (договор купли-продажи с предыдущим собственником, договор дарения и т.д.);
  2. тех.паспорт;
  3. технический и кадастровый план.

Продавец может предоставить также старые документы — кадастровый паспорт, оформленный до 2017 года и свидетельство собственности. Но они являются побочными. Справку из ЕГРН заказывает продавец.

Сроки годности документов на землю

У кадастрового паспорта не было сроков годности. Однако рекомендовалось менять его раз в 5 лет после инвентаризации, а также при любой смене данных о владельце. А вот у выписки из ЕГРН, которая требуется сегодня для продажи земли, есть срок годности. Она действует только 30 дней с момента выдачи.

Наличие согласия супруга на продажу недвижимости

В соответствии с Семейным Кодексом РФ имущество, приобретенное в браке, является общим. Поэтому продавец должен приложить нотариально заверенное согласие своего супруга.

Это правило не действует, если продавец:

  • получил землю в результате безвозмездной сделки (дарение, наследование);
  • приобрел участок до заключения брака;
  • имеет брачный договор, где указано, что второй супруг не претендует на определенную землю или недвижимое имущество в целом.

Интересно! Если действующий владелец в разводе, то потребуется согласие на продажу от бывшего супруга, если земля приобреталась, пока они были в браке. Исключение — наличие решения суда о разделе имущества.

Покупатель не может самостоятельно проверить, был ли продавец в браке. Но может потребовать выписку из ЗАГС о семейном положении.

Необходимые коммуникации

Рекомендуется покупать участок, к которому уже проведены коммуникации:

  1. вода;
  2. газ;
  3. электричество;
  4. канализация;
  5. интернет и т.д.

Подключить коммуникации можно и самостоятельно после покупки, но в таком случае стоит уточнить стоимость работ. Сделать это можно в местном управляющем органе.

Но предварительно нужно расспросить соседей о возможности подведения необходимых служб. Например, подключение коммуникаций к дому в коттеджном поселке может обойтись в несколько сотен тысяч рублей.

Приобретение муниципальной или государственной земли считается довольно безопасным, так как собственник, по умолчанию, добросовестный.

Продажа осуществляется по кадастровой стоимости, что считается выгодным, но:

  • кадастровая цена в некоторых регионах сильно завышена (больше рыночной);
  • оценка стоимости земли проводится раз в 5 лет, но не всегда соответствует реалиям;
  • муниципалитет нацелен на продажу неликвидных земель (неплодородная почва, отсутствие возможности провести коммуникации и т.д.);
  • есть риск приобретение земли с ограничением права пользования.

Если гражданин хочет купить участок, стоит самостоятельно заняться его поисками и оплатить все работы по межеванию.

Риски при сделке с частным лицом или организацией

При заключении сделки с юридическим или физическим лицом обязательно необходимо воспользоваться услугами юриста.

Нельзя подписывать контракт без предварительного прочтения, ведь рисков здесь намного больше.

Юрист поможет разобраться со сложными определениями и непонятными пунктами договора.

Нюансы в документах

Хотя выписку из ЕГРН обязан предоставить продавец, покупателю также стоит ее заказать, чтобы убедиться в достоверности сведений. Особое внимание стоит уделить договору.

Он должен быть лаконичным, без завуалированных пунктов и мелкого шрифта. Заключать сделку можно только с собственником. Земля должна быть приватизирована.

Тонкости оформления сделки

Договор купли-продажи можно оспорить, если продавец не получил все необходимые разрешения:

  • от супруга, даже если на него не зарегистрировано право собственности, но земля была приобретена после заключения брака;
  • от органов опеки, если владельцами являются несовершеннолетние, а сделку заключает опекун;
  • от совладельцев, если у участка несколько собственников.

Обратите внимание! Наибольший риск несут сделки с участием несовершеннолетних или недееспособных граждан. Их проблематично полностью лишить прав на недвижимость.

Прочие риски

Не стоит выбирать землю для покупки, ориентируясь только на цену.

Низкая стоимость и срочность сделки обычно означают, что есть дополнительные риски:

  1. плохое качество грунта;
  2. весенние затопления;
  3. планируемое изъятие земель для нужд государства;
  4. расположение вблизи зон общего пользования.

Пример. На участке плодородная почва, проведены все коммуникации, развита инфраструктура. Но надел прилегает к речке, поэтому высока вероятность затопления, к тому же собственник не имеет права препятствовать гражданам к доступу к реке, а значит, придется отказаться от установки забора.

Если приобретаете надел с недостроем, необходимо убедиться, что:

  • недостроенный дом зарегистрирован в собственность;
  • на момент покупки не заключен договор подряда на строительство, т.к. такой дом невозможно купить до окончания работ;
  • не прошло 10 лет с момента уведомления соответствующего органа о строительстве.

При соблюдении этих условий недострой можно купить вместе с участком и продолжить его строительство. Но предварительно нужно проверить соответствие дома нормам (отступ от границы, площадь, этажность и т.д.). Если же дом не зарегистрирован или сроки строительства пропущены, продавцу остается только снести такую постройку.

Справка! При покупке недостроя обязательно заключается договор, где подробно указываются особенности постройки и прилагаются все документы на дом.

Приобретение по садовой книжке

Купить землю по садовой книжке нельзя, так как этот документ подтверждает членство в СНТ, но не право на конкретный участок.

Но такие сделки проводятся, ведь стоимость неприватизированной земли очень низкая, а сама процедура простая:

  1. Продавец пишет заявление на отказ от членства в СНТ.
  2. Покупатель составляет заявку на членство в СНТ (оба документа принимает директор товарищества).
  3. Составляется формальный договор купли-продажи.

До передачи денег необходимо пообщаться с администрацией СНТ и узнать о наличии задолженностей по взносам, а также другую информацию о продавце. Однако такие сделки можно оспорить, поэтому лучше приобретать уже приватизированный участок.

Заключение

С отменой кадастрового паспорта купля-продажа стала более прозрачной. Покупатель может сам убедиться в правах продавца, если закажет выписку из ЕГРН. Также нужно лично осмотреть землю и пообщаться с соседями, чтобы не купить кота в мешке.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/kuplya-prodazha/na-chto-obratit-vnimanie

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.