Назначение земли в коттеджных поселках

Содержание

Назначение имеет значение: как купить участок

Назначение земли в коттеджных поселках

Мечтаете о собственном доме за городом? К сожалению, сегодня мало найти место своей мечты. Надо не ошибиться с его правовым статусом. ИЖС, СНТ, ЛНХ, КФХ… Давайте разберемся в этих аббревиатурах.

Такие запросы в Интернете встречаются нередко. Обычно имеют в виду просто старое сложившееся «товарищество». Часто такие лоты стоят недорого.

Важно, что СНТ – это не какой-то особый вид участков, а организационно-правовая форма объединения владельцев земли.

Согласно Земельному законодательству существуют категории земли, определяющие ее назначение, такие как земли населенных пунктов, сельхозземли, земли промышленности и т.д.

Одновременно есть вид разрешенного использования земли (ВРИ), который определяет, что можно построить на участке, – поясняет Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»

Участки, предназначенные для садоводства или дачного хозяйства, как правило, расположены на землях сельхозназначения. А вот вид разрешенного использования может быть разным. Дом, расположенный на участке для садоводства, должен быть оформлен как «садовый». Дом, расположенный на участке, предназначенном для дачного хозяйства, – как «дачный».

Виды разрешенного использования земель в коттеджных поселках Московского региона

 ИЖС МЖС Под дачное Садоводство ЛПХ КФХ
 Кол-во поселков в продаже, шт 317 3 425 17 2 5
 Кол-во домовладений в продаже, шт 18022 273 35157 1089 80 12035
 Площадь, Га 10495 25 1227 584 30

Источник: Vesco Group

В чем разница между садовым и дачным домом?

Практически ни в чем. При этом в обоих случаях эти дома считаются строениями для сезонного проживания, регистрация в которых запрещена. Правда, на дом, расположенный на землях с целевым использованием «под дачное строительство» регистрация теоретически возможна. Конечно, через суд, и, как правило, только если участок расположен в черте земель поселений.

Екатерина Попова адвокат, партнер компании “Найдем Адвоката” напоминает, что при возведении жилого дома на землях для дачного строительства плюсом является «дачная амнистия». Благодаря упрощенной процедуре регистрации прав на недвижимость, не нужно брать разрешение на строительство и оформлять ввод в эксплуатацию.

Участки под дачное строительство в открытой продаже, сентябрь 2015 г

До 30 км от МКАД30-60 км от МКАДСвыше 60 км от МКАД
Поселков в продаже, шт16109299
Домовладений в продаже, шт1286781526056
Площадь, Га58431068589

Источник: Vesco Group

Что такое земли ИЖС?

Индивидуальное жилищное строительство – это такая форма решения Готовое сооружение переходит к застройщику на праве собственности и предназначено для проживания одной семьи.

В доме не должно быть более трех этажей, допускается еще мансарда. (п.2,п.п.1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ), но общая площадь не должна превышать 1,5 тыс. кв. м.

Отдельно можно построить баню, гараж, летнюю кухню, сарай и другие хозяйственные постройки.

На землях ИЖС разрешена регистрация, за исключением случаев, когда в документах стоит сноска «без права регистрации».

При самостоятельной застройке на землях ИЖС надо обязательно нужно подготовить схему планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) и в отделе по архитектуре местного муниципалитета заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

Затем надо получить разрешение на строительство и подать весь комплект документов в отдел по архитектуре или в службу государственного строительного надзора и экспертизы. Разрешение на строительство действует 10 лет.

Участки ИЖС в открытой продаже, в зависимости от расстояния, сентябрь 2015 г

До 30 км от МКАД30-60 км от МКАДСвыше 60 км от МКАД
Поселков в продаже, шт13911167
Домовладений в продаже, шт601084833529
Площадь, Га457540301890

Источник: Vesco Group

Что такое земли МЖС?

МЖС – это разрешение на малоэтажное жилищное строительство. Отличие от ИЖС в том, что в таких домах может жить несколько семей.

Отличие малоэтажных многоковартирных домов от индивидуальных очень зыбко. Существует немало прецедентов, когда несколько наследников делили между собой один дом, каждый сооружал отдельный вход, возможно, продавал свою часть.

И эти сделки признавались легитимными.

Между тем, в последние годы было несколько случаев, когда регистрирующие органы отказывали в выдаче документов на собственность в новых малоэтажных домах, построенных на землях ИЖС, на том основании что в них проживает несколько семей.

Поэтому будьте осторожны, если покупаете, скажем, секцию в квадрахаусе: лучше, чтобы вид разрешенного использования земли при этом был – МЖС. Хотя таких поселков очень мало – по данным Vesco Goup – всего три (273 домовладения).

Плюсы и минусы участка в СНТ по сравнению с землями ИЖС

По мнению Владимира Яхонтова, главным плюсом СНТ по сравнению с ИЖС является более низкая стоимость. Это объясняется как ограничениями в регистрации, так и меньшей площадью участков. Средний размер участков в СНТ составляет 5-6 соток, тогда как в ИЖС обычно равен 12-15 соток.

СНТ крайне редко являются газифицированными, в отличие от ИЖС – земли поселений чаще включены в программу газификации. Поэтому жителям СНТ, если они планируют постоянное проживание, нужно продумать альтернативные источники энергии, в частности для отопления.

Екатерина Попова добавляет, что при необходимости ипотечного кредитования участки СНТ только в редких случаях рассматриваются банками в качестве залогового имущества. И независимо от размера построенного дома на участке СНТ, в документах он будет считаться исключительно дачным домом, поэтому при желании продать такой дом, стоит быть готовым к его невысокой экспертной оценке.

Кроме того, материнский капитал можно довольно легко использовать при покупке дома на земля ИЖС, и очень затруднительно, если это дом на землях сельхозназначения (исключения составляют дома в СНТ на землях поселений, где через суд получено право считаться жилым домом).

Кстати, Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер компании Sesegar отметила интересную тенденцию покупателей загородной недвижимости с бюджетом до 4 млн. руб. в 2015 г.

С одной стороны, стали меньше интересоваться категорией земли. На первый план стала выходить окружающая инфраструктура – наличие не только хорошего автомобильного подъезда, но и удобного железнодорожного сообщения.

А так же наличие поблизости супермаркетов, хотя бы уровня «Дикси».

Личное подсобное или крестьянско-фермерское хозяйство

Есть еще два ВРИ земель, на которых сегодня встречаются коттеджные поселки. Это ЛПХ (личное подсобное хозяйство) и КФХ (крестьянско-фермерское хозяйство).

Первая, самая заметная особенность данных участков – это их большой размер (не 10-12 соток, а до гектара).

Далее, на участках с категорией ЛПХ можно разводить скот, выращивать сельхозпродукцию на продажу и не получать для этого специального разрешения.

Если этот участок находится на землях поселений, то он может мало отличаться от земель ИЖС. Если на землях сельхозназначения, то – от участков для садоводства.

В соседних с Московской областях (в основном, в Калужской) предлагаются участки на землях, предназначенных для крестьянско-фермерского хозяйства. Это «Алферово», «Хорошово Лэнд», «Медынские усадьбы», «Романовские усадьбы».

Поселок Медынские усадьбы

Реклама ориентирована на столичных покупателей и манит обещает возможностью построить здесь не просто коттедж, а настоящее «родовое гнездо». Но, покупая участок с таким видом разрешенного использования земель, надо иметь в виду: в вы должны будете показывать, что действительно занимаетесь крестьянско-фермерским хозяйством.

Особенности оформления сделки купли-продажи участка и строения в СНТ

Сделка купли-продажи объекта в СНТ отличается только содержанием пакета документов. Если СНТ расположено на землях населенных пунктов и на участке есть постройка, оформленная как жилой дом, продавцу необходимо предоставить справку об отсутствии зарегистрированных в доме.

Интересно отметить, замечает Владимир Яхонтов, что СНТ в составе Новой Москвы (территория которой получила статус земель поселений) по назначению остались садовыми и дачными товариществами, члены которых не могут прописаться и претендовать на социальное обеспечение городского типа.

Как приватизировать землю в СНТ?

Екатерина Попова адвокат, партнер компании «Найдем Адвоката» описывает процедуру так.

«Оформить в собственность можно только тот земельный участок, который ранее принадлежал гражданину на праве аренды, бессрочного пользования или другим основаниям.

Необходимо обратиться в территориальное подразделение Росреестра и представить следующие документы: копию паспорта владельца; нотариально заверенную кадастровую карту (кадастровый паспорт – если имеется); документ, подтверждающий законность владения (свидетельства о праве бессрочного пользования либо права пожизненного владения); заявление о переоформлении участка в собственность.

То есть, приватизация земли в СНТ требует от будущего собственника оформления пакета документов. При оформлении земельного участка очень часто можно встретить выражение «земли СНТ». Употребляемый смысл этого выражения связан, в первую очередь, с правовым статусом вида использования участка.

Поэтому более верным выражением будет – «земельный участок». Также следует помнить, что налог на дачный дом платить не нужно, если он находится на участке в СНТ и имеет жилую площадь не более 50 квадратных метров.

Также не платится налог на любые другие дачные хозяйственные строения или сооружения общей площадью до 50 кв. м. Это установлено статьей 4 закона РФ «О налогах на имущество физических лиц» №2003-1.

Поведя итог, можно сказать: на земельном участке СНТ можно и дом построить и «прописаться» через суд и сэкономить на налоге».

Источник: https://www.domzamkad.ru/articles/naznachenie-imeet-znachenie-kak-kupit-uchastok.html

Как грамотно купить участок в коттеджном поселке

Назначение земли в коттеджных поселках

Прежде всего, необходимо приобрести землю. Причем не просто купить участок, но именно такой, на котором разрешено производить индивидуальное жилищное строительство или иметь личное подсобное хозяйство.

Земельные участки могу находиться как в черте уже существующих поселений, так и в открытом поле.

Расположенные в черте поселений приусадебные земельные участки пригодны для любого строительства. Там можно возвести и жилой дом, и бытовые подсобные строения, и, даже, производственные сооружения.

Полевой земельный участок, как правило, нельзя использовать для строительства коттеджа, дачи или индивидуального жилого дома. Его статус предполагает использование этой земли исключительно для выращивания сельскохозяйственной продукции. Поэтому, для Вас он, скорее всего, не подойдёт.

Если Вы решили купить участок, на котором разрешено дачное строительство, то должны учитывать, что и здесь есть нюансы.

Дело в том, что на некоторых участках разрешено не только построить «жилой дом», но и прописаться в этом доме, при условии, что он будет признан местными властями пригодным для круглогодичного проживания.

Но есть участки, на которых можно возвести только, так называемое, «жилое строение». Там Вы, также, без всяких ограничений, сможете жить временно или постоянно, оборудовать его по своему усмотрению. Но там Вас не пропишут.

Это только на первый взгляд кажется, что вся земля одинаковая. На самом деле, в соответствии с Земельным кодексом РФ, все земли четко разделяется по своему целевому назначению, и кроме, так называемых «земель поселений», где разрешено строительство жилья существуют и те, где Вы ничего построить не сможете.

Это земли сельскохозяйственного назначения, земли промышленности и энергетики, транспорта и связи, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.

Мы приводим этот список только потому, что есть мошенники, которые, соблазнив Вас красивым пейзажем и удобством расположения участка, охотно организуют для Вас его продажу. Но потом, в лучшем случае, Вы там ничего не сможете построить, а в худшем, сделка будет признана недействительной, а деньги потеряны.

Действующее законодательство РФ позволяет «перепрофилировать» земельный участок. Однако, это под силу крупным риэлтерским и юридическим фирмам, специализирующимся на операциях с недвижимостью, и имеющим необходимые контакты во властных структурах и большой штат исполнителей. В общем, это, то поле, где один — не воин.

При покупке земли, очень часто возникает техническая проблема, связанная с отсутствием у продавца правоустанавливающих документов. Многие обитатели старых дач, некоторые из которых построены ещё в первой половине прошлого века, давно уже потеряли все бумаги, подтверждающие их право на землю.

Многие из них «запользовали» землю, то-есть самовольно «прирезали» к своему участку кусочек улицы, поля или леса. Это могло быть сделано ещё дедом нынешнего владельца участка, который даже и не подозревает об этом. Но Вам-то нужно, чтобы сделка была «чистой».

Поэтому, перед тем, как покупать землю, попросите продавца восстановить все документы на участок, в также определить его реальные законные границы.

Прежде чем купить участок, следует учесть его место расположения. Выбирайте территорию, благополучную с точки зрения экологии. Есть специальные фирмы, которые проводят экологический мониторинг местности.

Иногда целесообразно обратиться к ним, например, с целью проведения химического и бактериологического анализа грунта, ближайших колодцев и водоёмов.

Бывают случаи, когда недобросовестные риэлторы умудряются продать клиентам земли, на которых раньше находились кладбища, свалки или скотомогильники. Расспросите местных жителей об этом месте.

Вы должны сразу насторожиться, если Вам предложат купить участок в престижном месте по чрезвычайно низкой цене.

Поинтересуйтесь состоянием грунтовых вод на участке, который Вы присмотрели. Если водоносные слои находятся очень близко к поверхности, то Вы, во-первых, разоритесь на укреплении и гидроизоляции фундамента, а во-вторых, столкнётесь с проблемой канализации, которая будет «всплывать» вместе с содержимым весной или после ливня.

Такие участки лучше не покупать.

Старайтесь купить участок земли, к которому уже подведены все коммуникации (газ, электричество, водопровод), или это можно сделать относительно недорого.

Узнайте у будущих соседей, на какой глубине залегает водоносный слой, из которого, пробурив скважину, Вы сможете круглый год брать чистую воду. Такую информацию можно получить и у фирм, специализирующихся на бурении скважин «под воду». Они имеют карты водоносных слоев и глубин их залегания в своём регионе.

Пусть Ваш новый участок будет расположен в окружении первозданной природы, но при этом, желательно, чтобы в этот «маленький рай», можно было бы проехать круглый год по нормальной дороге.

И ещё, пусть не далее километров двадцати от Вашей дачи будет небольшой уютный городок с хорошими продуктовыми магазинами.

Правильно выбирайте площадь прежде чем купить участок. Нужно, чтобы его размер соответствовал предполагаемой площади дома. Архитекторы обычно советуют приобретать участок минимальной площадью 20 соток, при общей запланированной площади дома в 200 квадратных метров.

Источник: https://landberry.ru/about/articles/detail/kak-gramotno-kupit-uchastok-v-kottedzhnom-poselke/

Советы риелтора | Каталог Проекты коттеджей

Назначение земли в коттеджных поселках

Покупка недвижимости – дело ответственное. Решив обзавестись загородным домом или дачей, вы наверняка столкнетесь с большим количеством предложений.

Как оценить, что подойдет именно вам? Совет: даже если вы берете участок или покупаете готовый коттедж для себя и не собираетесь его продавать в ближайшем будущем, все равно выбирайте объект как будто для перепродажи. Тогда вы будете менее эмоциональны и более объективны.

Важно понимать, для чего приобретается загородный дом: для постоянного или сезонного проживания, а может, это будет дача для периодических выездов на природу.

На рынке современной загородной недвижимости предпочтения клиентов можно разделить на три основные группы: приобретение земельного участка с готовым домом; приобретение земельного участка с подрядом в коттеджном поселке; приобретение земельного участка без подряда.

В чем плюсы коттеджного поселка?

1. Как правило, территория коттеджного поселка огорожена общим забором, оборудована въездная зона, организованы охрана, минимальное обслуживание: вывоз мусора, расчистка проездов и уборка снега зимой, обслуживание коммуникаций. Все это выполняет управляющая компания.

2.

В поселках организовано централизованное энергоснабжение, а в некоторых – и газоснабжение.

Водоснабжение, как правило, либо общее, из центральной скважины (их может быть несколько на поселок), либо индивидуальное на каждом участке.

Так же и канализация: либо центральная на поселок, либо индивидуальная на каждое домовладение. Если коттеджный поселок находится в черте населенного пункта, он может быть подключен к центральным водоснабжению и канализации.

3. В поселках однородная социальная среда, оборудованы зоны досуга. Построена инфраструктура, обеспечивающая комфортное проживание и отдых: магазин, кафе/ресторан (в более дорогих поселках), культурно-развлекательные центры, спортивные сооружения с бассейном, баней, сауной, свой медицинский пункт, детский сад, школа.

У любой монеты есть оборотная сторона

И в этой связи перечислим минусы:

1. Стоимость проживания в коттеджных поселках с комплексным обслуживанием достаточно высока: с учетом минимального набора опций может быть сопоставима с квартирной платой; в большинстве же случаев она гораздо выше затрат на содержание дома на территории индивидуальной застройки.

2.

Стремясь к транспортной доступности коттеджных поселков, их часто располагают вблизи магистралей – со всеми вытекающими отсюда последствиями: постоянный шум от проносящихся машин, смог выхлопных газов и осадки, их содержащие, делают некомфортной жизнь на несколько сот метров вдоль трассы. Естественно, покупатель ориентируется на приобретение участка, удаленного от автомобильной трассы и железной дороги на 1,5-2 км и более.

3. Ставя целью уменьшить стоимость домовладений, многие девелоперы в посткризисный период пошли по пути уменьшения земельных наделов и площади дома. В связи с этим получились очень плотные застройки, как в садоводствах, с большим количеством малых земельных участков по 6–10 соток (экономия также и на стоимости материалов).

4. Во вновь строящихся коттеджных поселках есть вероятность жить в долгострое. Застройщики сегодня не готовы вкладывать собственные средства в строительство домов.

На рынке единицы поселков высокой степени готовности, спроектированных в едином архитектурном стиле. Чаще продают участки с подрядом или без него.

Период продажи таких поселков размыт, и тем более трудно спрогнозировать, когда собственники построят в них дома.

5. Необходимо внимательно изучать все документы, выяснить статус земли, как предполагается оформлять собственность. Коттеджные поселки в подавляющем большинстве случаев строятся на землях сельскохозяйстве нного назначения или населенных пунктов.

Вид разрешенного использования должен соответствовать их статусу. К примеру, на землях населенных пунктов чаще всего ведут индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) либо малоэтажное жилищное строительство (МЖС), иногда их выделяют под дачи.

На землях же сельхозназначени я располагают садоводческие и дачные некоммерческие товарищества (СНТ и ДНТ), дачные хозяйства, дачные некоммерческие партнерства (ДНП) либо ведут строительство дачного дома.

На таких землях организовано большинство коттеджных поселков с возможностью круглогодичного проживания.

У любого застройщика необходимо спрашивать разрешительные документы и документы на право собственности на земельный участок и дом, узнать, как предполагается оформление собственности на землю для покупателя: в индивидуальную или коллективную собственность? Если у застройщика документы на объекты недвижимости не оформлены или находятся в стадии оформления и предлагается внесение денег по предварительному договору купли-продажи, необходимо особо внимательно изучить условия заключения такой сделки: срок подписания основного договора купли-продажи, условия взаиморасчетов, ответственность сторон, перечень того, что входит в полную оплату (стоимость земельного участка, строительство дома, коммуникаций, подъездных и внутренних дорог и т.д., также работ, в том числе по общему имуществу поселка), иначе в последующем с вас потребуют дополнительные платежи.

Особенности индивидуальной застройки

Альтернативой жизни в типовом коттеджном поселке является приобретение участка под индивидуальную застройку. Этот выбор, как и любой другой, имеет свои плюсы и минусы. Жилые дома могут находиться как в поселках с развитой инфраструктурой, так и в так называемой глухомани.

Конечно, идеальный вариант – домовладение в сложившейся однородной социальной индивидуальной застройке.

Поселки городского типа и сельские поселения, как правило, имеют хорошую транспортную доступность (легко добраться как на личном, так и на общественном транспорте) и развитую социальную инфраструктуру.

Коммунальные службы поселка обеспечивают обслуживание коммуникаций, вывоз мусора, отвечают за содержание и чистку дорог (в том числе в зимнее время). К тому же, как уже сказано выше, содержание индивидуального дома обходится дешевле, чем в коттеджном поселке.

Если говорить о минусах жизни вдали от цивилизации, то нужно помнить: все заботы по содержанию дома ложатся на плечи домовладельца. В частности, обслуживание всех коммуникаций осуществляется своими силами и за свой счет. А посему надо иметь полный список телефонов ремонтных служб на случай неисправностей или аварий и быть готовыми к непростому общению с ними.

Еще один серьезный минус состоит в том, что в большинстве случаев вы не можете рассчитывать на социальную однородность окружения: соседи могут существенно отличаться и по интересам, и по уровню доходов. Застройка тоже может быть крайне неоднородной: рядом с добротными домовладениями могут располагаться ветхие домишки.

Значит, ваш дом потребует практически постоянного контроля: его нельзя будет оставить на длительное время без присмотра, особенно в зимнее время, чтобы исключить какие бы то ни было аварии или проникновение внутрь посторонних.

Вообще же на вопросы безопасности надо обращать самое серьезное внимание, в частности, желательно озаботится системой индивидуальной охраны дома.

Рассмотрев проблему выбора со всех сторон, приходим к выводу: плюсов и минусов достаточно у каждого варианта, однако каждый домовладелец руководствуется своим вкусом, интересами, привычками и ожиданиями того, что он хочет получить от проживания загородом!

Станислав Азацкий, директор компании «Адвекс. Загородная Недвижимость» (ГК «Адвекс»)

Источник: https://catalog-plans.ru/article/vybiraem-proekt-nachinaem-stroitelstvo/sovety-rieltopa

Коттеджный вопрос

Назначение земли в коттеджных поселках

В настоящее время набирает популярность тенденция жить загородом. Вокруг крупных городов растут большие и маленькие коттеджные поселки.

Застройщики коттеджных поселков обещают современную инфраструктуру, все удобства, охраняемую территорию. Однако на практике будущий собственник может столкнуться с определенными трудностями, о которых застройщик тактично умолчит.

Понятия коттедж и коттеджный поселок в законодательстве отсутствуют. Обычно вместо термина коттедж в различных источниках права используют жилой дом, индивидуальное жилищное строительство, индивидуальная застройка, малоэтажное строительство, дачный или садовый дом.

При этом значение указанных понятий не совпадает, в связи с чем возникает сложность в правовом регулировании сходных по своей природе отношений.

В этой связи, а также из-за недостаточной законодательной регламентации процесса организации коттеджного поселка, по-разному решаются вопросы, связанные с его строительством и последующей эксплуатацией.

На практике коттеджный поселок обычно формируется следующим образом: юридическое лицо приобретает большой земельный участок, «нарезает» его на участки по 10−20 соток, и продает их гражданам.

Далее, в зависимости от конкретного проекта, застройщик может организовывать подвод коммуникаций к поселку, проектирование и строительство домов и объектов инфраструктуры.

По окончании строительства все общее имущество обычно передается в управление специально созданному юридическому лицу, далее занимающемуся вопросами эксплуатации поселка (товариществу собственников недвижимости (ТСН) или управляющей компании).

Земельный вопрос

По общему правилу строительство домов, предназначенных для проживания, а также садовых или дачных домов, возможно только на землях населенных пунктов и землях сельскохозяйственного назначения.

Что касается земель иных категорий, то создание коттеджных поселков на них по общему правилу не допускается.

Земли особо охраняемых территорий из оборота изъяты, т. е. не могут быть приобретены в собственность и использованы для строительства.

Лесные земли находятся в собственности РФ и могут предоставляться коммерческой организации только в аренду. Вести строительство капитальных сооружений на таких участках запрещено. Соответственно, для создания коттеджного поселка земли лесного фонда необходимо перевести в другую категорию, что требует веских оснований и на практике занимает значительное время.

Все непросто и с землями водного фонда. Сами водоемы (за исключением небольших прудов расположенных в пределах единого земельного участка) находятся в государственной собственности.

Кроме того, выделяют прибрежную зону общего пользования, доступ к которой не может быть перекрыт, и водоохранную зону, использование которой имеет определенные ограничения.

В соответствии с Водным кодексом РФ в водоохранной зоне строительство и эксплуатация коттеджа возможны при условии создания очистных и гидротехнических сооружений. Однако правоприменительная практика содержит немало примеров изъятия земельных участков в водоохраной зоне.

Земли промышленности, транспорта, энергетики для размещения жилых объектов не предназначены. Обычно такие участки не представляют ценности для строительства загородной недвижимости и требуют серьезной рекультивации.

Однако и в том случае, если участок находится на землях населенных пунктов или на землях сельскохозяйственного назначения, возникают определенные казусы.

Помимо категории в отношении земельного участка устанавливается еще и разрешенное использование, которое определяется в соответствии с зонированием территории (если в соответствующем муниципальном образовании приняты Правила землепользования и застройки), а также с данными Государственного кадастра недвижимости в отношении участка. В свою очередь, использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием влечет административную ответственность. В составе земель населенных пунктов в целях застройки жилыми зданиями, в том числе индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки предназначены земельные участки в составе жилых зон.

В составе земель сельскохозяйственного назначения могут быть земли, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, для садоводства, дачного строительства, на которых допускается строительство коттеджей. Также в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяют сельскохозяйственные угодья.

На таких землях запрещена деятельность, не связанная с ведением сельскохозяйственного производства. В случае неиспользования сельскохозяйственных угодий более года участок может быть изъят. Разрешенное использование такого участка может быть изменено только при условии возмещения потерь сельскохозяйственного производства.

Процедура изменения разрешенного использования в этом случае также займет время.

Общее имущество коттеджного поселка

При приобретении земельного участка или коттеджа в поселке необходимо обратить внимание на оформление общего имущества, возможность пользования подъездными дорогами, коммуникациями.

Коттеджные поселки зачастую возникают буквально в чистом поле. Однако в современном обществе жить без коммуникаций невозможно. Электричество, газ, водопровод и канализацию к такому поселку необходимо провести.

Наличие всех коммуникаций в непосредственной близости от застройки, не является гарантией подключения к ним. Указание в рекламном предложении на «газ по границе участка» может не соответствовать действительности и не оправдать себя.

Может выясниться, что имеющаяся газовая труба принадлежит другому юридическому лицу, которое отказывается предоставить согласие на подключение или требует за него баснословную плату.

Кроме того, необходимо удостовериться в наличии у ресурсоснабжающих организаций необходимых мощностей для подключения новых абонентов. Для этого у Застройщика должны быть заключенные договоры на техническое присоединение на все коммуникации, которые он заявляет в поселке.

Необходимо удостовериться, где будут проходить коммуникации, кто их строит, ознакомиться с разрешительной документацией, узнать, в чью собственность будут переданы коммуникации по завершению строительства.

По теме:

Коттеджный вопрос 2Актуальные проблемы собственников земельных участков в «коттеджных поселках». // 16 Января 2017

Обычной практикой является ситуация, при которой общее имущество по завершению строительства поселка передается отдельному юридическому лицу, которое начинает устанавливать свои правила.

Это может быть организованное на территории поселка добровольное объединение собственников недвижимого имущества — товарищество собственников недвижимости (ТСН). На территории некоторых коттеджных поселков разворачиваются самые настоящие «боевые действия».

В ход идет ограничение проезда к приобретенному участку, огромные вступительные и членские взносы, кабальные договоры на обслуживание инфраструктуры поселка.

По вопросу общего имущества коттеджного поселка высказался Конституционный суд Российской Федерации. Однако его позиция достаточно противоречива. Указывая в Постановлении от 10.11.2016 г.

№ 23-П на необходимость создания, содержания и надлежащей эксплуатации объектов коммунальной инфраструктуры, обслуживающей индивидуальные жилые дома, Конституционный суд Российской Федерации отказывается распространить регулирование, предусмотренное Жилищным кодексом РФ в отношении общего имущества многоквартирного дома, на общее имущество коттеджного поселка, указывая, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура имеет пространственную обособленность и обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками. Конституционный суд подчеркивает, что закон непосредственно не связывает факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования. При этом указывает, что собственники ИЖС вправе оспаривать зарегистрированное право на недвижимое имущество общего пользования, его отчуждение третьим лицам. Тем самым, фактически собственники жилых домов по-прежнему предоставлены сами себе и решение вопроса зависит, прежде всего, от вашей осмотрительности на этапе приобретения земельного участка и жилого дома.

В связи с вышеизложенным, приобретателю жилого дома (коттеджа) или земельного участка, можно дать несколько рекомендаций:

  1. Перед покупкой необходимо выяснить, кто являются правообладателем подъездных путей и коммуникаций на границе и территории поселка;
  2. Необходимо прописать в договоре купли-продажи, какие коммуникации предоставляются и являются общими, на основании чего (на каком праве) ими будет пользоваться будущий собственник недвижимости;
  3. Если коммуникации и дороги принадлежат какому-либо товариществу собственников недвижимости, основанному на членстве, то необходимо ознакомиться с уставом этой организации, положениями о членских взносах, решениях общего собрания членов данной организации. Вы не обязаны вступать в члены данной организации, с ней можно заключить договор на обслуживание общего имущества в индивидуальном порядке. С этим договором также необходимо ознакомиться заранее, узнать стоимость и условия обслуживания. Данные договоры являются договорами присоединения и влиять на их содержание практически невозможно, однако данная информация может повлиять на решение о приобретении дома и участка в коттеджном поселке.
  4. Собственник жилого дома или земельного участка вправе заключить договоры о предоставлении энергетических ресурсов непосредственно с их поставщиком, однако в случае, если коммуникации, расположенные в непосредственной близости от дома принадлежат третьему лицу, потребуется его согласие, которым необходимо заручиться заранее.

Наиболее существенным является вопрос предоставления проезда к жилому дому/участку. Ведь именно этот рычаг используется как механизм понуждения со стороны всевозможных ТСН. При наличии препятствий в проезде к жилому дому собственник вправе требовать установления сервитута. Сервитут может быть частным или публичным.

Поскольку сервитут требуется не только одному лицу, наиболее соответствует требованиям установление в поселке публичного сервитута. Об установлении публичного сервитута необходимо ходатайствовать в местную администрацию, вопрос о его установлении решается на публичных слушаниях.

Такой сервитут является бесплатным, в связи с чем его установлению всячески противодействует юридическое лицо, в собственности которого находится земельный участок, занятый дорогой. Установление публичного сервитута влечет возникновение многочисленных судебных споров.

Практику по данной категории нельзя назвать устоявшейся, особенно с учетом вышеизложенного Постановления Конституционного суда Российской Федерации.

Таким образом, приобретение загородной недвижимости сопряжено со значительными трудностями, перед покупкой необходимо тщательно проверить все риски и определить пути решения спорных вопросов в каждом отдельно взятом случае.

Источник: https://abkazakov.ru/publications/kottedzhnyj-vopros/

Как правильно выбрать земельный участок для строительства загородного дома

Назначение земли в коттеджных поселках

Жизнь за городом для многих становится доступной мечтой. И это закономерно. Первозданная природа, чистый воздух, лес, тишина и безопасность — далеко не полный список преимуществ жизни в коттеджном поселке.

Согласитесь, наблюдать за тем, как дети катаются на санках и строят снежные замки в чистом снегу, а летом носятся на велосипеде без городской пыли — одно удовольствие.

Чтобы ответить на вопрос, как выбрать земельный участок, нужно отключить эмоции, взглянуть на задачу с прагматиченой точки зрения и помнить, что для комфортного и недорогого проживания в собственном доме нужно учесть все мелочи!

Первый этап — выбор места

Самое главное, чтобы земельный участок и его расположение вам нравились! Посмотрите его в разное время суток и разную погоду.

Обратите внимание на какой стороне встает и садится солнце, будут ли деревья мешать или, наоборот, поспособствуют планированию ландшафта.

Оцените рельеф: уклон, возвышенности, низинки, побудьте здесь хотя бы полчаса, прочувствуйте атмосферу и это обязательно поможет вам в правильном выборе.

Земельный участок

Участки отличаются и по площади, и по рельефу, и по наличию растительности. Так, например, многие выбирают участки с большим количеством деревьев, но в итоге для строительства дома и бани, потребуется вырубка. В зависимости от района закон о вырубке деревьев отличается — учтите этот момент.

Ландшафт земельного участка — это субъективное решение. Ровный участок не потребует значительных средств для выравнивания, а участки с уклоном могут дать вам массу интересных решений при разработке ландшафтного дизайна.

Расположение участка в поселке, транспортная доступность, количество соседних домов, техническая возможность подключения к инженерным сетям, удобство заезда-выезда на участок — здесь мелочей не бывает!

Выбор застройщика

С точки зрения практичности выбор земельного участка начинается не с коттеджного поселка, а с компании-застройщика.

Вам может понравиться земельный участок и привлекательная цена, но без построенной качественной инфраструктуры, инженерных коммуникаций жизнь в доме будет неуютной и дорогой!
Застройщик коттеджных поселков должен быть с именем и опытом в строительстве, поэтому выбирайте компанию, у которой уже есть полностью построенные и функционирующие поселки. Чем больше таких проектов, тем безопаснее сделка.

Для строительства небольшого коттеджного поселка в среднем необходим год-два. Если строительство затянулось, значит, есть предпосылки к проблемам.

Обратите внимание на наличие инфраструктурных объектов и коммуникаций: забор вокруг поселка, качество дорог, охрана с видеонаблюдением, газ, водоснабжение, электричество, интернет — все это уже должно присутствовать на момент выбора и покупки земельного участка. Также посмотрите в интернете, на форумах отзывы о застройщике.

Разрешительные документы, условия договора, выполненные проекты, отзывы владельцев — это обезопасит ваш выбор, и вы не нарветесь на фирму-однодневку. Помните, количество реализованных проектов и отзывы — главный актив застройщика коттеджных поселков.

Документы на земельный участок

На каждый земельный участок оформляется Кадастровый паспорт и Свидетельство о праве собственности. Наличие этих документов у продавца обязательно! Также обратите внимание на Категорию и на Целевое назначение земельного участка.

Для нормального строительства и проживания необходимо:

  • Первая категория. Земля населенных пунктов. Назначение — ИЖС (Индивидуальное жилищное строительство) или Дачное строительство.

Или

  • Вторая категория. Земля сельскохозяйственного назначения. Назначение — Дачное или Садовое строительство.

Проверить статус участка можно на сайте rosreestr.ru. Другие же земельные участки покупать не рекомендуется! В обязательном порядке совместно с юристом проверьте договор купли-продажи земельного участка — договор на участок земли должен содержать все обещания и гарантии застройщика.

Экология и транспортная доступность

Природа Урала уникальна по своему разнообразию, но экологически чистых районов в непосредственной близости от Екатеринбурга не так много. Если вам нужно место для постоянного проживания, то это обязательно должен быть экологически чистый район, чтобы ваша семья каждый день наслаждалась главным преимуществом загородной жизни — чистым воздухом и водой.

Поэтому при выборе земельного участка необходимо учесть два фактора — качество земли и тяжелая промышленность.

1. Качество земли — это охранные зоны кладбищ, скотомогильников и прочих неприятных «сюрпризов». Чтобы убедиться в их отсутствии, используйте такие сервисы, как Wikimapia.org, а лучше напишите запрос в Росприроднадзор.

2. Промышленные объекты — главные враги. Проверьте наличие таковых в окрестностях поселка, а также оцените розу ветров, чтобы понять в какую сторону ветер разнесет вредные выбросы. Постарайтесь выбирать землю в достаточном отдалении от промышленных центров и загородная жизнь будет гарантировать свежий воздух, крепкое здоровье.

Жизнь в коттеджном поселке это в первую очередь чистый воздух, поэтому вокруг загородного поселка желательно наличие крупного лесного массива.

В каком направлении от города выбирать землю?

Для экономии времени и ресурсов необходимо выбрать район в радиусе комфортного расстояния с транспортной доступностью. Важно чтобы доступ к коттеджному поселку был с нескольких трасс, если хотите нивелировать плотный трафик.

Помните, что сама отдаленность от города не так важна, потому что скорость движения по трассе позволяет преодолеть дополнительные 10−15 километров достаточно быстро. Главное — удобный выезд из города и сама трасса. При выборе направления коттеджного поселка убедитесь в многополосной дороге и отсутствии пробок в обе стороны.

Пути, лежащие через деревни и малые города, сулят серьезными ограничениями в скорости.
На то, где лучше купить земельный участок, будут влиять и ваше текущее место проживания, а также место работы. Порою выехать из центра города сложнее, чем проехать несколько десятков километров по трассе.

Выбирайте направления из города, которые будут удобны вам.

Развитая инфраструктура — комфортная жизнь

И самое главное — инфраструктура. Начнем с того, что существуют обязательные аспекты и моменты, которые будут зависеть от ваших личных предпочтений. Решение о том, какой участок купить недалеко от Екатеринбурга, принимать вам. А мы поможем определить критерии выбора.

Безопасность

В целях безопасности периметр коттеджного поселка должен быть огражден забором, на въезде — пропускной пункт с постом охраны. Желательно наличие видеонаблюдения, патрулирования и группы быстрого реагирования. Охрана и видеонаблюдение — основа правопорядка в коттеджном поселке, так как патрулирование таких жилых зон полиция не осуществляет.

Развлечения и активная жизнь

Убедитесь в наличии организованных детских площадок и выбирайте поселки вблизи речки или озера, окруженные большим лесным массивом — ведь мы хотим проводить время активно.

Желательно и наличие оборудованных парковых зон, тротуаров, лесных прогулочных тропинок. Также будет здорово, если поблизости будут спортивно-развлекательные комплексы, где вы с семьей сможете проводить время.

Например, это могут быть конные секции, волейбольные или футбольные площадки, а также кафе и зоопарк.

Комфорт и удобство

Целесообразно выбирать загородный поселок, где есть детский сад, хороший магазин, медпункт, мелкие сервисы, как, например, мойка автомобилей и шиномонтаж. Освещение мест общего пользования — обязательный аспект!

Управляющая компания

Комфортная жизнь — это привычные для нас удобства в городе, поэтому обратите внимание на наличие в коттеджном поселке офиса управляющей компании. Все вопросы, связанные с охраной коттеджного поселка, ремонтом коммуникаций, вывозом мусора, обслуживанием мест общего пользования должны решать профессионалы.

Инженерные коммуникации — цивилизация за городом

Не стоит обольщаться красотами мест, пока вы не убедились в наличии инженерных сетей коттеджного поселка, ведь на участке вам предстоит строить дом.

Электроэнергия, водоснабжение, газ, интернет — без этого сегодня невозможно представить цивилизованную жизнь. А что касается подземных коммуникаций или наземных — выбор за вами.

Нравятся вам столбы с провисшими проводами и желтые трубы — ваше право.

Удобнее всего выбирать участки в поселках с готовыми коммуникациями, рассмотрим их подробнее.

Электроэнергия

Система энергоснабжения лучше подземным кабелем и должна подходить непосредственно к вашему участку. Сечение кабеля (проводов СИП) должно быть достаточным для обеспечения минимум 15 КВт мощности и напряжения 380 В.

Рекомендуем проверить ТУ (технические условия) на электроснабжение коттеджного поселка — выделенной мощности должно хватить на всех жителей (расчет делается исходя из 15КВт потребляемой мощности каждым домом).

Энергоснабжение всего поселка желательно по 2 категории надежности — снабжение от двух независимых источников.

Газоснабжение

Система газоснабжения также лучше подземным способом и должна подходить непосредственно к вашему участку. Диаметр трубы должен обеспечивать 3 (лучше 5) м3/час потребляемого объема.

Газопровод в коттеджном поселке должен иметь несколько закольцовок, если ваш дом подключен к концу длинной трубы, то в холода газа может попросту не хватить.

Желательно, чтобы разводка газопровода по поселку будет средним давлением.

Подрядчик на руках должен иметь следующие документы: 1. Технические условия 2. Проект, согласованный газоснабжающей организацией, прошедший экспертизу 3. Акт законченного строительства 4. Акт госстройнадзора 5. Акт ввода в эксплуатацию 6. Акт врезки и пуска газа

7. Договор на техническое обслуживание газопровода.

Источник: https://www.uralweb.ru/pages/expert/6880-kak-pravilno-vybrat-zemelnyy-uchastok-dlya-stroitelstva-zagorodnogo-doma.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.