Не согласен с оценкой стоимости земельного участка

Оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости

Не согласен с оценкой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость — это условная расчетная величина, которая является результатом оценки недвижимости уполномоченными органами.

Ее значение зависит не только от размера надела, но и от назначения земли, месторасположения и иных факторов.

Государственная оценка кадастровой стоимости земельного участка является совокупностью мероприятий.

Процедура проводится в соответствии с положениями земельного законодательства.

Место хранения данных и частота проведения

Процедура определения кадастровой стоимости включает в себя ряд этапов:

  • решение о проведении;
  • формирование перечня объектов, подлежащих оценке;
  • назначение исполнителя;
  • процесс определения стоимости;
  • формирование отчета;
  • утверждение результатов, установление конечного значения, внесение сведений в Росреестр;
  • уведомление налогоплательщиков об изменении налоговой базы.

Сведения о кадастровой стоимости — неотъемлемая характеристика земельного участка.

Хранятся они в архивах Росреестра. Указывается эта цифра и в паспорте, находящемся на руках у собственника.

Эта информация открыта для публичного доступа. Ознакомиться с ней можно как заказав выписку из ЕГРН, так и с помощью сервисов, доступных на официальном сайте организации, а именно по публичной кадастровой карте или сведениям об объектах недвижимости в режиме онлайн.

Пользование этими ресурсами бесплатно для любого человека и даже не требует авторизации.

Функция оценки делегирована Росреестру. Федеральный закон, вступивший в силу в 2017 году, №237-ФЗ предполагает создание института государственных оценщиков, а также допускает возложение этих полномочий на государственные бюджетные учреждения.

Ответственность за данные мероприятия несут региональные органы управления. Оценка по новым правилам станет обязательной для всех субъектов РФ с 2020 года.

Проводиться пересмотр кадастровой стоимости должен не чаще чем раз в 3 года и не реже чем раз в 5 лет. Эта процедура охватывает все земельные участки, находящиеся на определенной административно-территориальной единице. Выбранная частота оценки связана с нестабильной ситуацией на рынке и в экономике.

Причины проведения

Государственная оценка проводится в целях, предусмотренных законодательством РФ, таких как:

  • формирование системы налогообложения, обеспечивающей точное исчисление налогов и предусматривающей возможность прогнозирования налоговых сборов;
  • рациональное управление земельным фондом;
  • определение госпошлин за совершение сделок, стартовой цены на торгах и т. д.

Зачастую собственники участков вынуждены прибегать к услугам независимых экспертов в оспаривании установленной Росреестром величины.

При правильно проведенной оценке кадастровая стоимость объекта не должна существенно отличаться от рыночной цены. Фактически же зафиксированы случаи, когда она превышала реальное значение в два и более раза.

Если собственник не согласен с установленным государственными органами показателем и считает его завышенным, он может попытаться его оспорить.

Инициировать изменение рассчитанного уполномоченными органами значения допустимо при выполнении одного из следующих условий:

  • установление факта проведения оценки на основании сведений о земельном участке, несоответствующих реальным;
  • установление рыночной стоимости существенно ниже присвоенной кадастровой. Основанием может служить только величина, актуальная на момент проведения оценочных работ.

Иные

Помимо этого кадастровая стоимость может быть пересмотрена, если:

  • на территории объекта изменился рельеф;
  • были пересмотрены границы надела;
  • ухудшились качества плодородного слоя земли;
  • на участок был безвозмездно оформлен сервитут.

Кадастровая стоимость не является некой абстрактной величиной, она служит основанием для финансовых расчетов.

Исходя из нее устанавливается плата за аренду участка, находящегося во владениях государства, налог на собственность для хозяев объекта, размер госпошлины и иные платежи.

Проведение корректировки необоснованно завышенной кадастровой стоимости позволит:

  • снизить налоговое бремя за счет уменьшения налоговой базы;
  • снизить арендную плату за пользование участком, если он находится в собственности государства;
  • снизить пошлины, например при процедуре дарения;
  • снизить выкупную стоимость надела.

Как оспорить стоимость земли?

Процесс оспаривания результатов неверной оценки предусмотрен законодательством. Сделать это можно в течение полугода с даты внесения сведений в Росреестр.

Чтобы добиться пересмотра, потребуется грамотно провести независимую оценку и предоставить полный комплект документов уполномоченным органам.

Собственник, желающий оспорить величину кадастровой стоимости, имеет возможность обратиться по своему усмотрению либо в специальную комиссию по обсуждению споров, либо, минуя эту стадию, решить вопрос в судебном порядке.

Если собственником является юридическое лицо, первый этап является обязательным. Физическим лицам также не рекомендуется пренебрегать обращением в комиссию, поскольку это не требует уплаты пошлин, а срок рассмотрения заявления меньше, чем в суде.

Перед тем как начинать процедуру оспаривания, необходимо обратиться к независимым экспертам и заручиться их заключением о фактической цене объекта на рынке недвижимости.

Для этого важно выбрать организацию, имеющую все требуемые лицензии и разрешения, а также опыт успешной работы.

При подаче заявки потребуется указать кадастровый номер земельного участка, оценку которого нужно оспорить.

Помимо этого понадобятся:

  • паспорт владельца;
  • правоустанавливающие документы на объект;
  • информация о границах участка;
  • сведения о наличии коммуникаций и их состоянии;
  • категория участка.

Специалист изучит полученную информацию и сообщит перспективы возможного снижения кадастровой стоимости, цену услуг и сроки их выполнения. Работы будут проведены после подписания договора.

Переоценка и получение заключения

Получив консультацию в независимой компании, следует оценить целесообразность оспаривания.

Важно сопоставить сумму, которую потребуется затратить, с той, что удастся сэкономить за счет снижения. Надо помнить и о том, что при следующей государственной переоценке кадастровая стоимость вновь может быть завышена.

Если выгода от снижения этого показателя очевидна, заключается договор с независимым экспертом и проводится процедура оценки.

Она включает ряд этапов:

  • осмотр участка и определение качественных характеристик;
  • анализ данных и изучение рынка;
  • сравнение оцениваемого участка со сходными объектами;
  • составление отчета.

Итогом работы должна стать выдача клиенту отчета и экспертного заключения СРО. Но не все организации, предлагающие услуги по оценке рыночной стоимости земельного участка, самостоятельно подтверждают свои отчеты.

В таких случаях заказчику придется обратиться в саморегулирующую организацию оценщиков лично. Сделать это необходимо в течение месяца с даты составления документа. При этом допустимо пользоваться услугами любой СРО, а не только той, в которой состоит эксперт, составивший отчет.

Помимо самого документа, которому требуется экспертное заключение, заказчику потребуется предоставить свой паспорт. Специалист СРО анализирует отчет на соответствие федеральным стандартам оценки, методологию оценки и достоверность расчетов.

При выявлении нарушений выносится отрицательное экспертное заключение с указанием обнаруженных несоответствий.

В заявлении, подаваемом в комиссию, помимо сведений о владельце указываются причины, по которым рассчитанная величина кадастровой стоимости является неверной.

К нему требуется приложить следующий пакет документов:

  • кадастровый паспорт участка земли;
  • копию документа, подтверждающего право владения участком;
  • документы, устанавливающие факт проведения кадастровой оценки на основе недостоверной информации;
  • отчет независимых экспертов о реальной стоимости объекта;
  • заключение СРО о соответствии процедуры экспертной оценки и ее выводов законодательству.

Информацию о том, на каких условиях была проведена оценка участка земли, можно получить, подав запрос о предоставлении данных об объекте недвижимости, на основании которых осуществлялся расчет его стоимости.

Обратиться за этими сведениями можно к заказчику оценочных работ или в орган кадастрового учета.

Срок, за который комиссия должна рассмотреть обращение и вынести вердикт, составляет 1 месяц с момента подачи заявления.

Протокол заседания и принятое решение размещаются на официальном сайте Росреестра.

При отказе в удовлетворении запроса за владельцем земельного участка остается право обратиться в суд.

Подробно о порядке действий, которые необходимо предпринять, чтобы добиться пересмотра кадастровой стоимости рассказывает отдельная статья.

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано как происходит оспаривание кадастровой стоимости участка.

Заключение

Практика показывает, что основанием для принятия положительного решения при подаче запроса на уменьшение кадастровой стоимости, служит существенная разница с рыночной ценой. Она должна превышать 30%.

Примерно 50% обращений с требованием пересмотра завышенной оценки было удовлетворены, но, многие владельцы наделов попросту даже не знают что это можно сделать.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kadastr/stoimost/otsenka-dlya-osparivaniya

Кадастровая стоимость земельных участков: что делать если вы не согласны с оценкой

Не согласен с оценкой стоимости земельного участка

Кадастровая оценка – процесс непрерывный. Каждый год уполномоченные бюджетные учреждения по всей стране подсчитывают, уточняют, сверяют, корректируют. Результаты должны быть безупречны, ведь от них зависит, в первую очередь, сумма налогов, которые собственники должны будут заплатить.

Шесть категорий земли и все объекты капстроительства должны быть оценены не реже, чем раз в пять лет (но не чаще, чем раз в три года). Но в таком гигантском объеме работ, конечно, не обойтись без недочетов.

Исправить их на стадии предварительного рассмотрения проектных документов гораздо проще, чем после утверждения результатов кадастровой оценки.

О том, как это сделать, рассказывает директор ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» Владимир Пушкарев.

БТИ, вам замечание!

– Владимир Иванович, что оценивали в этом году?

Владимир Пушкарев

– В 2019 году мы определяем кадастровую стоимость сооружений и земельных участков из состава земель промышленности и иного специального назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов и земель сельскохозяйственного назначения. Объем работы, конечно, не такой внушительный, как в прошлом году: если тогда количество объектов капитального строительства и земель водного и лесного фондов перевалило за 2 миллиона 800 тысяч, то сейчас – чуть более 600 тысяч.

По закону, предварительные результаты мы должны на 60 дней разместить в открытом доступе. Мы размещаем на своем сайте, и все заинтересованные лица могут зайти и посмотреть итоговые цифры.

Увидели ошибку, недостоверные данные – можно прислать нам замечание, приложив скан-образ документов, подтверждающих наличие ошибки, и мы внесем коррективы.

У собственников еще есть время: замечания принимаются до 31 июля.

– Процедура не сложная?

– Скажу больше – мы ее максимально упростили для жителей Краснодарского края тем, что создали отдельный интернет-ресурс на нашем сайте kubbti.ru, где человек может оставить замечание. Это гораздо быстрее и проще, чем отсылать его по почте или нести в офис лично.

Два года назад, когда наше учреждение прошло реорганизацию и получило право проводить кадастровую оценку в своем регионе (раньше это могли делать любые организации, которые выиграли конкурс, даже из других регионов, что не добавляло качества результатам), мы предложили центральному аппарату Росреестра попробовать принимать замечания через наш сайт. Тогда к этому отнеслись весьма скептически: предположили, что технически реализовать это у нас не получится. Однако согласие дали. Но прогнозы скептиков не оправдались. Никаких казусов не возникло, система заработала.

Все достаточно просто: заходите на сайт, в строке поиска пишите кадастровый номер своего объекта. После чего вы увидите те характеристики, которые мы использовали при оценке. И если обнаруживаете, допустим, что ваш земельный участок, используемый под пастбище, оценен как пашня, направляете замечание, прикрепив документы, подтверждающие использование участка под пастбище.

Напомню, что замечания по закону могут направить все заинтересованные лица – то есть не надо подтверждать права на земельный участок. Это значительно упрощает процедуру.

Но если в замечаниях будет просто эмоциональная тирада о том, что стоимость завышена, и никаких аргументов – увы, скорее всего, изменений не произойдет. В 2018 году по объектам капстроительства мы получили больше 10 тысяч замечаний.

По землям сельхозназначения – не так много, и нас это несколько расстраивает. Может, причина в том, что сейчас идет уборочная кампания или время отпусков.

Архивы – в «цифру»

– В чем причина такого большого количества ошибок?

– Это не ошибки, а сбои от недостатка информации. На сегодняшний день нет в крае такого места, где была бы собрана вся информация о землях и недвижимости, поэтому приходится собирать сведения по крупицам из абсолютно разных источников.

К примеру, в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) эти земли значатся как земли сельхозназначения с разрешенным использованием для сельхозпроизводства. Но эта формулировка может означать в одном случае пашни и виноградники с самой высокой стоимостью, в другом – «неудобья», пригодные разве что для выпаса скота и заготовки сена.

Чтобы максимально избежать ошибок, мы даже взяли в штат консультанта – почвоведа из аграрного университета. И очень ждем замечаний от самих собственников, которые помогут нам составить более полную картину.

В 2019 году БТИ определяет кадастровую стоимость сооружений и земельных участков из состава земель промышленности и иного специального назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов и земель сельскохозяйственного назначения.
ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ»

В отношении объектов капитального строительства огромное количество информации можно почерпнуть из архивных инвентарных дел. Но большинство из них в таком ветхом состоянии, что могут рассыпаться прямо в руках. Хранение архивов – также в числе наших госполномочий. Это более полутора миллиона документов, в том числе и начала XX века.

Все на бумаге и все разрознено по хранилищам территориальных отделов в каждом муниципалитете. Одна из глобальных целей, которую мы себе поставили – оцифровка архива. Это значительно уменьшит количество ошибок при кадастровой оценке. Мы уже начали оцифровку. Пилотными площадками стали четыре отдела нашего учреждения. В ближайшем будущем запустим этот процесс по всему краю.

Думаю, до конца следующего года можно с задачей справиться.

Исправленному верить!

– Как дальше идет процесс корректировки кадастрвой стоимости? Кто проверяет сведения, указанные в замечаниях?

– Замечания рассматривает наше управление государственной кадастровой оценки. Чтобы проверить информацию, которую указали в замечаниях, мы отправляем запросы в органы местного самоуправления либо в органы власти. И если информация подтверждается, то происходит перерасчет кадастровой стоимости.

Все достаточно просто: заходите на сайт, в строке поиска пишите кадастровый номер своего объекта. После чего вы увидите те характеристики, которые мы использовали при оценке. И если обнаруживаете, допустим, что ваш земельный участок, используемый под пастбище, оценен как пашня, направляете замечание, прикрепив документы, подтверждающие использование участка под пастбище.

– Что делать, если до 31 июля собственники не успеют оставить свои замечания, а обнаружат их позже?

– Если не успели внести замечания в проект отчета, то в этом году их оставлять уже нет смысла. До 1 декабря будет проходить процедура согласования и утверждения результатов государственной кадастровой оценки Росреестром и департаментом имущественных отношений края. А 1 января 2020 года информация появится в налоговой инспекции.

И именно эти данные станут основой для расчета налогов. Кто не успел подать замечание к проекту отчета вовремя, сможет подать заявление об исправлении ошибок. Этот процесс проходит немного сложнее и длится дольше. Для этого собственнику необходимо обратиться к нам с заявлением об исправлении технических либо методологических ошибок.

В течение месяца мы рассмотрим это заявление и проинформируем заявителя о результате. В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на этом этапе кадастровая стоимость может быть исправлена только в сторону уменьшения.

Могу всех успокоить: налоговая может пересчитать потом сумму налога, даже если он был уже уплачен.

И в заключение, пользуясь случаем, хотелось бы поздравить всех наших кадастровых инженеров, которые 24 июля отмечают свой профессиональный праздник. От всей души желаю им хороших заказчиков, профессионального роста и процветания!

Государственное бюджетное учреждение Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» (Краевое БТИ), уже более 90 лет оказывает комплекс услуг, необходимых для управления недвижимостью, юридическим и физическим лицам, а также органам государственной власти.

Учреждение находится в ведении департамента имущественных отношений Краснодарского края.

Основные направления деятельности: государственная кадастровая оценка, кадастровые работы и техническая инвентаризация, землеустроительная, строительно-техническая и комплексные экспертизы.

В архивах учетно-технической документации Краевого БТИ насчитывается более 1,5 млн. единиц хранения. На территории края функционируют 44 отдела учреждения, в которых работает более 1300 сотрудников.

Помимо Краснодарского края, сотрудники Краевого БТИ работают по всей стране: по закону, учреждение может участвовать в открытых конкурсных процедурах и получать контракты от различных заказчиков. На сегодняшний день кубанские специалисты работают в Крыму, на Камчатке, в Екатеринбурге, Ростовской, Московской и Тверской областях.

Источник: https://kubnews.ru/obshchestvo/2019/07/24/kadastrovaya-stoimost-zemelnykh-uchastkov-chto-delat-esli-vy-ne-soglasny-s-otsenkoy/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.