Недвижимость что делать

Содержание

Стоит ли вкладывать в недвижимость в 2020 году — рекомендации экспертов

Недвижимость что делать

Эксперты оценили, выгодно ли сейчас покупать дома и квартиры или стоит подождать до конца года

Mikibella/shutterstock

Недвижимость остается наиболее выгодном активом для сохранения средств. Однако пандемия, длительный карантин, скачки курса валют и дешевая ипотека существенно повлияли на спрос, предложение и цены как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. Одно дело спасать деньги зимой-весной 2020 года, когда все начиналось, а другое дело — сейчас.

Аналитики оценили, насколько выгодно инвестировать в недвижимость в преддверии осени 2020 года.

Алексей Гальцев, основатель Realiste:

— Недвижимость еще не успела резко понизиться в цене, несмотря на то что уже кардинально изменились условия на рынке. Дело в том, что цены на жилье более инертны, они не сразу реагируют на происходящие события, поэтому реальные перемены стоит ожидать только к концу текущего года.

Тогда мы окончательно увидим, как изменились цены на жилье. Но уже сейчас можно предположить, что, скорее всего, они упадут. В связи с этим инвестировать, что называется, в долгую, когда ты на длительное время приобретаешь жилье, сейчас невыгодно.

Самые большие дисконты появятся только через семь-восемь месяцев.

Если мы говорим о коротком инвестировании для тех, кто занимается покупкой и быстрой перепродажей жилья, играет на рынке, то сейчас для этого более выгодные условия: люди, которые продают свое жилье, зачастую сами соглашаются на большие дисконты по телефону.

Что касается рыночных цен на недвижимость, как правило, от застройщиков, то они однозначно понизятся на несколько процентных пунктов, но, повторюсь, только к концу года, поэтому рекомендую ожидать. Предполагаю, что тогда жилая недвижимость упадет в цене на 5%, коммерческая, возможно, несколько больше — на 7%, если учитывать сложившиеся экономические реалии.

«Можно приобрести что-то ниже рынка у тех, кто в наибольшей степени пострадал от пандемии»

Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty:

— Действительно, на рынке произошел некоторый всплеск сразу после окончания самоизоляции, но эксперты оценивают его по-разному. Оценивая общую политическую и экономическую обстановку, по-прежнему не видим почвы для развития благоприятного инвестиционного климата.

Пик бурного роста и строительства в городе пройден, инвестировать в коммерческую недвижимость могут только профессионалы — это сложный бизнес, хотя сейчас и можно приобрести что-то ниже рынка у тех, кто в наибольшей степени пострадал от пандемии.

Единственное перспективное направление — загородный рынок, который сейчас получил второе дыхание благодаря тому, что люди вернулись к традиционным ценностям, просидев несколько месяцев взаперти. Девелоперы выходят на стройплощадки, и тут точечно можно выбрать и вложиться в перспективный проект.

Но нужно понимать, что и это явление отнюдь не массовое и требует определенного профессионализма и умения оценить перспективы.

«Инвестировать в недвижимость еще не поздно»

Юрий Лебедев, начальник отдела департамента новостроек «Инком-Недвижимость»:

— Думаю, что инвестировать в недвижимость еще не поздно. Рост цен на жилье, который мы наблюдаем уже пару лет, объясняется рядом причин. Во-первых, в прошлом году стартовал переход отрасли на проектное финансирование, что повлекло за собой повышение стоимости новостроек.

Во-вторых, за год банки значительно снизили ставки по вкладам, и для инвестора такой вариант вложений стал неинтересен. Как итог — денежные средства начали перетекать в сегмент недвижимости. Наконец, третий момент — это льготная ипотека. С помощью государства банки плавно понижали ипотечную ставку от 8–10% до 5,9–6,4% в этом году. Такого в новейшей истории нашей страны еще не было.

Думаю, благодаря новому уровню доступности ипотеки интерес к жилью увеличится в разы. Что касается прибыльности инвестиций в недвижимость, то здесь важно учитывать все характеристики жилого проекта: в зависимости от них доходность может колебаться от 15% до 30%. Если, допустим, квартира массового сегмента в начале строительства стоит 9–10 млн руб.

, то через два года, ближе к дате сдачи дома, она уже будет стоить 14–15 млн руб. Таким образом, мы получаем доходность около 18–20% годовых.

«Правило «выше риски — выше доходность» еще никто не смог опровергнуть»

Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН:

— Получить доход от вложений в недвижимость в рублевом выражении можно практически всегда. За 30-летнюю историю российского рынка цены в рублях устойчиво снижались лишь в 2009-м и в 2015–2016 годах. Параметры этого дохода и сроки возврата инвестиций зависят от множества факторов, но правило «выше риски — выше доходность» еще никто не смог опровергнуть.

На рынке существуют как варианты более рискованных вложений в квадратные метры (к примеру, покупка апартаментов на котловане по ценам ниже рынка), так и довольно консервативные варианты (выкуп квартир на вторичке под сдачу в долгосрочную аренду).

В первом случае можно получить и 50%, и (в исключительных случаях) 100% доходности за три-четыре года (самые удачные новостройки в Москве подорожали в два раза от котлована до выдачи ключей); во втором варианте срок окупаемости вложений будет заметно выше, а получать более чем 5-6% годовых будет сложно.

На фоне снижения ключевой ставки Центробанка (и связанного с этим изменения процентов по депозитам) жилая недвижимость вновь стала интересна как объект для инвестиций или сохранения сбережений. Тем более что цены на первичном рынке растут (несмотря на спад в экономике и ограничительные меры, связанные с пандемией).

Одновременно нужно всегда помнить, что недвижимость не относится к активам с высокой ликвидностью. Если валюту, драгметаллы или ценные бумаги можно превратить в денежные средства практически моментально, то для выхода из инвестиций в жилье потребуется как минимум несколько недель (а итоговая стоимость продажи может отличаться от ожидаемой или рыночной).

«Существует риск не окупить свое вложение»

Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

— Ввиду последних событий (пандемия коронавируса, снижение ключевой ставки ЦБ, негативно сказывающееся на курсе рубля и доходности по вкладам) недвижимость является надежным финансовым активом для многих россиян. В настоящий момент на рынке первичной недвижимости Москвы и Подмосковья наблюдается восстановление продаж после спада в апреле-мае.

На фоне сформированного отложенного спроса наблюдаются повсеместные скачки продаж, что автоматически является стимулом к повышению цен. Так, при вложении в новостройку на этапе котлована возможно получить до 30% прибыли. Как правило, малогабаритные квартиры (студии, однушки) являются наиболее востребованным и ликвидным товаром, в том числе под сдачу в аренду.

Даже при отсутствии возможности приобрести квартиру за собственные средства можно совершить сделку с привлечением ипотеки. В первую очередь, речь идет о правительственной программе с льготной ставкой 6,5%, так как в настоящий момент до сих пор нет официальных подтверждений о ее продлении.

Между тем наблюдается смена подхода к коммерческим помещениям на первых этажах, еще недавно считавшихся одними из самых доходных для их владельцев. Они по-прежнему могут быть высоко маржинальной недвижимостью, однако теперь необходимо более тщательно выбирать сферу деятельности / потенциальных арендаторов, а также отвечать последним санитарным и эпидемиологическим требованиям.

Ключевыми недостатками такого способа инвестирования средств в жилье остается риск заморозки проекта и/или банкротство девелопера. Даже в случае крупных застройщиков всегда существует вероятность сдвига сроков ввода объекта в эксплуатацию. Существует риск не окупить свое вложение из-за отсутствия роста цен по проекту (например, при дефляции).

Вот почему необходимо тщательно выбирать проект, обращать внимание на дисциплинированность застройщика, а также на текущее конкурентное окружение и планы по развитию территории.

«Главное — выбрать объект, который вырастет в цене минимум на 10% в год»

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:

— Сейчас уникальный момент для совершения инвестиций в недвижимость, так как можно это делать даже с использованием заемных средств.

В особенности интересны объекты, где предлагается ипотека со ставкой 5,9% и даже ниже (есть примеры проектов, где разработаны программы ипотеки со ставкой 3% годовых на весь срок кредитования!). Главное — выбрать объект, который вырастет в цене минимум на 10% в год.

Такую доходность сейчас могут дать практически все новостройки, расположенные у метро и с удобным выездом в сторону центра. Обращайте внимание на проекты крупных застройщиков и те, что обладают уникальными характеристиками — например, расположены около парка или имеют виды на воду/зеленый массив.

Такие квартиры никогда не теряют в цене. Вложения на нулевом цикле обеспечат рост цены по мере повышения строительной готовности. Нивелировать риски можно, выбирая квартиру в доме с продажами через эскроу-счет.

При выборе изучите генплан участка: если в проекте запланировано несколько очередей строительства, а также есть много строящихся жилых комплексов по соседству, это усилит конкурентную среду и при перепродаже выгода может оказаться несколько ниже, чем при выборе квартиры в компактном проекте (1–3 корпуса).

«С целью сдачи в аренду сегодня интересен сегмент апартаментов»

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «Бон Тон»:

— Инвестиции в недвижимость остаются актуальными до сих пор — покупатели исходят из целей сохранения денежных средств при помощи понятного и стабильного механизма. Например, депозиты теряют свою привлекательность на фоне падающей ключевой ставки, которая установлена уже на уровне 4,25%.

Недвижимость остается понятным средством сохранения накоплений. Особенно в ситуации валютной турбулентности. В условиях снижения ипотечной ставки привлекательность инвестиций в недвижимость еще больше возрастает. В сфере недвижимости доступны два варианта инвестиций. Первый — покупка с целью получения пассивного дохода.

Второй — перепродажа и получение прибыли за счет разницы в стоимости квадратного метра. Главное здесь — правильно выбрать объект для вложений. С целью сдачи в аренду сегодня интересен сегмент апартаментов — такие проекты нередко реализуются в очень интересных локациях и предлагают качественное наполнение в рамках свой стоимости.

То, что нужно арендаторам, и нежилой статус помещений не является помехой. Перепродажа недвижимости обеспечивает доход на небольшом временном отрезке, но инвестору необходимо тщательно выбирать проекты для входа с учетом особенностей локации, рынка конкурентов, вторичного фонда и характеристик самого объекта.

Выбираются наиболее ликвидные лоты, которые могут быть реализованы в минимально возможные сроки.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f36552b9a79474fc9fd2cf4

Тревожный 2020: когда продавать или покупать квартиру?

Недвижимость что делать

Текущий 2020 год стал беспрецедентно нестабильным и неопределенным периодом для рынка жилой недвижимости.

Переход на новые правила строительства и продажи, обвал рубля, введение карантина и режима самоизоляции, рекордно низкие ставки по ипотеке – все эти факторы оказали на отрасль неоднозначное влияние.

В таких условиях обычному человеку, несведущему в этой сфере, подчас непросто разобраться в деталях и понять, когда все-таки стоит вложиться в покупку квартиры или ее продать.

О том, следует ли торопиться с реализацией или приобретением жилья сегодня или лучше подождать лучших времен, порталу «НовостройСити» рассказали эксперты из компании «Метриум».

Новостройки. Что делать покупателю?

Как отмечают в компании, для покупки квартиры на первичном рынке 2020-ый год – время довольно рискованное.

С одной стороны, с вводом карантина и прочих мер по профилактике коронавируса доходы населения продолжают снижаться, а уровень безработицы, напротив, растет.

При таких неблагонадежных обстоятельствах крупные финансовые вложения или кредиты крайне нежелательны. Но с другой стороны, именно эти условия расширили возможности приобретения жилья.

Во-первых, это запуск ипотечной программы с господдержкой и исторически низкие ставки. Стандартная ставка по этой программе составляет 6.5% годовых, а само предложение действительно до 1 ноября. Однако некоторые банки начали запускать программы с еще более привлекательными условиями.

Например, в «Росбанке» ставка начинается от 5.27%, а средние ставки у еще ряда ведущих банков составляют 6.15%.  По разным данным, средневзвешенная годовая ставка на ипотечный кредит в мае находилась на уровне 5.79%. Воспользоваться также можно семейной ипотекой со ставками от 4.1%.

На Дальнем востоке действует льготная ипотека со ставками от 1.6-2% годовых.

Второй важный фактор – динамика цен. Во втором квартале из-за карантина и перехода на дистанционные продажи спрос на новостройки сильно упал – на 44%. По итогам мая по данным Росреестра количество зарегистрированных сделок снизилось на 50%.

Несмотря на это, цены на жилье не падали, а только продолжали расти, хоть и не столь быстрыми темпами. В стандартном и комфорт-классах эксперты «Метриум» зафиксировали увеличение стоимости на 7.4% – до 188 тысячи рублей за «квадрат».

В бизнес-классе ситуация похожая – рост цен за квадратный метр составил 7.3% до 259 тысяч рублей.

Все это говорит о том, что ждать снижения стоимости не стоит. Напротив, цены будут и дальше расти, в том числе и за счет восстановления спроса, реформы долевого строительства, увеличения строительной готовности проектов, удорожания строительства и проч.

Новостройки. Что делать продавцу?

Не стоит занимать выжидательную позицию и тем,  кто хочет перепродать свое жилье в новостройке. Напротив, нужно пользоваться моментом – ведь спрос сейчас как раз восстанавливается. Кроме того, по-прежнему высока вероятность второй волны заболевания коронавирусом и нового карантина.

При этом купить квартиры по переуступке можно также с помощью льготной ипотеки. Но здесь эксперты обращают внимание на то, что право воспользоваться такой госпрограммой можно только тем, кто уступил права юридическому лицу. Таким образом, нужно будет сначала продать жилье юрлицу, который уже затем переуступит в свою очередь права требования покупателю.

Кроме того, важно понимать, что при том объеме предложения от застройщиков, которое сегодня представлено на рынке, владельцу новостройки для того, чтобы как можно быстрее продать квартиру, возможно, нужно будет делать скидки – от 10% от общей стоимости. Прежде чем решаться на такой шаг, нужно все тщательно взвесить – может быть, имеет смысл отложить продажу на год, когда квартира еще больше поднимется в цене, а рынок стабилизируется?

«Вторичка». Что делать покупателю?

Ситуацию на вторичном рынке недвижимости эксперты оценивают не так позитивно. Во-первых, в этом сегменте не действуют ипотечные госпрограммы, а ставки по обычным программам несколько выше.

Так, в мае средневзвешенная ставка по ипотеке на «вторичке» составила 8.46%, в то время как в новостройках была на 2.7 п.п. ниже.

Сегодня при покупке вторичного жилья можно оформить кредит по ставке от 8% в банке «Открытие».

Тем не менее, ставки по ипотеке все-таки постепенно снижаются. Так, в начале июля средневзвешенная ставка в этом сегменте сократилась на 0.24 п.п. Поэтому тем, кто хочет купить готовое жилье на вторичном рынке, стоит подождать дальнейшего снижения. Возможно, до конца года ставки опустятся до 7% или до 7.5%.

Еще одна тенденция на рынке вторичного жилья – сокращение объема предложения в связи с тем, что многие предпочли просто снять с продажи квартиры на время карантина. Так, с апреля по май этот показатель снизился на 20-30% по сравнению с периодом до самоизоляции. Это явные признаки дефицита, а значит, сейчас не самое лучшее время подыскивать подходящий вариант.

Однако есть большая вероятность того, что продажи скоро снова активизируются – в августе-сентябре.

Во-первых, из-за максимально комфортного уровня ставок многие владельцы вторичного жилья захотят продать его и приобрести новое на первичном рынке.

Кроме того, о продаже квартир могут задуматься еще и те, кто сдавал жилье в аренду – ведь в период карантина спрос на съемное жилье сильно упал, и снизится еще больше, если будет новая волна коронавируса.

«Вторичка». Что делать продавцу?

Если важно продать квартиру до конца этого года, владельцам вторичного жилья следует поторопиться. Больше всего рисков для них несет возможность введения карантина. В этом случае работа регистраторов, МФЦ, банков и прочих участников рынка недвижимости снова будет приостановлена.

Решить проблему в этом случае сможет наличие электронной цифровой подписи, с помощью которой можно дистанционно подписывать документы. Кроме того, можно разместить свое предложение на специальных площадках, где есть возможность удаленного проведения сделки.

В том случае, вы хотите продать квартиру на вторичке для того, чтобы приобрести жилье в новостройке, подходящим вариантом станет услуга trade-in от девелоперов. В этом случае реализацией вашей квартиры будут высококвалифицированные риелторы.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/novostroycity/trevojnyi-2020-kogda-prodavat-ili-pokupat-kvartiru-5f21756b22373c0e2fef4692

Страх неизвестности

Недвижимость что делать

Риелторы рассказали, как может измениться стоимость квартир, стоит ли продавать жилую недвижимость и брать ипотеку в связи с ослаблением рубля

Евгений Разумный/Ведомости/ТАСС

В связи с обрушением цен на нефть курс доллара сегодня вырос на 6,11%, до 72 руб., а курс евро — до 82 руб. Ослабление рубля в предыдущие экономические кризисы 1998, 2008 и 2014–2015 годов сопровождались снижением цен на жилую недвижимость.

Мы спросили у риелторов, как может измениться стоимость жилья в сегодняшней экономической ситуации, стоит ли собственникам продавать или покупать квартиры, повышать или понижать цену предложения, а также, когда выгоднее брать ипотеку.

«Если спрос не поддержит эту панику, цены вернутся в привычное состояние»

Александр Москатов, управляющий директор компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости»:

— Рынок недвижимости инертен. Цены на нем быстро не меняются. Сегодня владельцы дорогих объектов, те, кто не торопятся продавать (точнее, у них нет потребности в этом), пересчитают стоимость своих объектов в валюте. Такое всегда случается при девальвации, однако никогда не поддерживается реальным платежеспособным спросом.

Покупатели на это не реагируют. Экономкласс — регулярный рынок. Те, кто находятся в процессе принятия решений о покупке конкретного жилья, ускорят процесс. Это может создать небольшой ажиотаж. В моменте это все может повысить цены предложений на вторичном рынке.

Если спрос не поддержит панику, цены вернутся в привычное состояние, как только утихнет волна.

«Из страха перед неизвестностью — продавать точно не стоит»

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:

— Можно заметить, что вторичный рынок всегда был более чувствителен к ситуации на нефтяных и валютных рынках, чем рынок новостроек. Более того, всегда во время валютных скачков мы чувствуем рост числа сделок. Как именно отреагировал рынок первички в этот раз, сможем увидеть только ближе к середине апреля, когда появится более достоверная статистика Росреестра.

В целом в ближайшее время можно ожидать роста ключевой ставки, который повлечет за собой рост ипотечных ставок. Это вполне закономерное событие. Поэтому всем, кто рассчитывает привлечь ипотеку, следует это сделать в ближайшее время. Вероятно, настолько лояльных условий, которые мы наблюдали в последние месяцы, уже не будет. Либо придется ждать новой волны ипотечных программ с господдержкой.

Продавать ли квартиру? Все зависит от целей собственника. Если из страха перед неизвестностью — продавать точно не стоит, лучше обладать таким активом, как недвижимость.

Вообще не стоит действовать в панике, особенно в первые дни, когда ситуация меняется и еще непонятны тенденции, куда и как пойдет рынок, что предпримет правительство.

А вот если имеются валютные сбережения, то их действительно лучше вложить, сейчас курс валют предоставит наилучшие условия для обмена на рубли и дальнейшего их вложения в недвижимость.

«Новую квартиру покупать лучше летом»

Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

— Повторяются сценарии 2008 и 2014 годов. Если сейчас не удастся договориться по нефти, рынок недвижимости начнет падение по ценам. Март еще продержимся, так как те, кто планировал купить доллары, снимут с продажи квартиры. Но уже в апреле жилье будет дешеветь.

Поэтому советуем тем гражданам, которые собирались продать свою недвижимость, — продавайте. Падение может составить 15–20%. Возможно, что к концу года отыграем, но не факт. Рынок в настоящее время слишком затоварен. До середины лета рекомендуем деньги придержать, а новую квартиру покупать лучше летом.

Все-таки в сентябре, скорее всего, активность на рынке повысится, что подтолкнет цены вверх.

Сложившаяся ситуация также отрицательно повлияет на ключевую ставку ЦБ и, соответственно, на ипотечные ставки. Они, безусловно, поднимутся. Поэтому если вам одобрили кредит на жилье по сегодняшним ставкам, срочно оформляйте сделку.

«Если квартира находится в продаже, то имеет смысл активизироваться»

Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья»:

— Стоит проанализировать динамику рынка за последние шесть лет, чтобы принять решение о срочной продаже квартиры и ее стоимости. Прежде всего стоит отметить: насколько сильно данная ситуация с курсом и нефтью повлияет на рынок жилой недвижимости, напрямую зависит от того, насколько долго сохранится сложившаяся ситуация и будет ли дальнейшее ослабление курса рубля.

Резкий скачок в конце 2014-го — начале 2015 года привел к ажиотажу продаж квартир, преимущественно на первичном жилом рынке.

Однако в дальнейшем спрос на жилом рынке существенно просел и начал восстанавливаться только начиная с 2017 года. После того пика подобных скачков спроса больше не было.

Наблюдалось только «перетекание» будущего спроса в связи с желанием многих покупателей приобрести квартиру до того, как вступят в силу новые поправки в законе.

С точки зрения стоимости на первичном и вторичном рынках динамика наблюдалась разная, что было продиктовано особенностями каждого из сегментов. Продавцы на вторичном жилом рынке после обвала рубля сразу же начали пересчитывать стоимость квартир с учетом нового курса, резко повышая стоимость в рублях. Тогда, в принципе, весь рынок недвижимости еще был привязан к доллару.

Но затем в связи с падением спроса, вызванным обеднением населения и уменьшением размера реальных доходов, на вторичном рынке начался постепенный процесс коррекции цен на квартиры — снижения их стоимости в рублях.

Процесс занял несколько лет и дошел до равновесного значения только в 2018 году, когда на вторичном рынке впервые за долгое время наметилась положительная динамика цен на квартиры.

На первичном рынке застройщики уже не могли позволить себе такую роскошь повышения цен и, наоборот, не поднимали цены в течение длительного периода — примерно до середины 2017 года. Экономика проектов не выдержала бы снижения продаж.

В результате можно сделать два вывода. Во-первых, какой-либо необходимости срочности продажи пока не наблюдается.

Несмотря на экономические потрясения, которых за последние 20–25 лет было несколько, квартиры после кратких спадов продолжали пользоваться спросом, что является преимуществом Москвы.

Во-вторых, можно увеличить стоимость квартир в рублях вслед за удорожанием доллара, но следует учитывать, что желающих купить по обновленной цене будет немного. Покупатели в массовом сегменте жилья оперируют рублями и получают доход в рублях, резкий скачок стоимости только отпугнет их.

Единственным долгосрочным риском в данной ситуации может быть резкое снижение доходов населения и накоплений, то есть уменьшение платежеспособного спроса, когда даже по той же цене в рублях будет проблематично реализовать квартиру в будущем.

Однако пока такие пессимистичные прогнозы отечественные и зарубежные экономисты не строят. Но в любом случае после нескольких последних падений цен на нефть нашей экономике требуется год-полтора, чтобы как-то восстановиться. Текущую ситуацию осложняет и коронавирус.

Его влияние уже существенно отражается на мировой экономике.

Если квартира находится в продаже, то имеет смысл активизироваться и реализовать ее быстрее на фоне всех этих новостей. В моменты максимальной неопределенности относительно даже ближайшего будущего спрос на жилье зачастую усиливается. Для многих недвижимость и квартиры остаются константой более безопасной, чем, к примеру, банковский вклад.

Одно можно сказать точно — резервов единовременно поднимать цены на квартиры на 15–20% в текущей ситуации нет. После пяти лет снижения доходов населения, а значит, и размеров их накоплений повышение цен на жилье приведет только к спаду спроса и затишью на рынке.

«Потребитель может ответить увеличением спроса на недвижимость»

Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»:

— В условиях краткосрочной волатильности продавать свои активы не рекомендуется. Необходимо в течение одной-двух недель наблюдать за тем, как поведут себя рынки, и дождаться ситуации некой определенности.

Важно понимать, каким образом поведет себя ЦБ РФ в плане регулирования ключевой ставки. По данным на утро 10 марта, Центробанк ограничивается интервенциями на валютном рынке с целью поддержания курса рубля и пока не заявляет о регулировании сложившейся ситуации путем увеличения ключевой ставки.

Выход России из сделки ОПЕК+ спровоцировал падение цен на нефть, курса рубля и биржевых корректировок. Необходимо наблюдать за развитием данной ситуации и тем, как будут вести себя международные рынки.

Что касается российской экономики и интересов рядового потребителя, то для него важнее уровень валютного курса рубля. На сегодняшний день ЦБ РФ проводит валютные интервенции за счет средств ФНБ и профицитного бюджета, что позволит поддерживать курс рубля.

Проблематика заключается в периоде волатильности. Вопрос в том, на сколько хватит средств в бюджете для таких масштабных интервенций. Пока сохраняются действующие ипотечные ставки, потребитель может ответить увеличением спроса на недвижимость.

Производственные рынки, в частности в сфере девелопмента, начнут реагировать на данные изменения с лагом, составляющим не менее трех недель, то есть до конца месяца.

В этот период станет понятна политика ЦБ РФ и Минфина, определится ситуация с движением курса рубля.

«Многие граждане поспешат на рынок загородной недвижимости»

Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости агентства Penny Lane Realty:

— Безусловно, было бы странно отрицать прямую зависимость курса рубля от цены нефти. Еще более странным было бы утверждать, что эти перемены не отразятся на цене и стоимости недвижимости. Мы уже писали о том, что пик на рынке премиальных и элитных новостроек пройден и динамика строительства и спроса пойдет вниз.

В свете последних событий можно говорить о развитии этого тренда, чему виной будет рост цен. Предпосылки уже были, виной чему стал переход на проектное финансирование. Во-вторых, резко подорожают все импортные материалы, которые используются в нашем сегменте. При этом доходы и покупательная способность населения, само собой, снизятся еще более значительно, и это ударит по спросу.

Какие шаги предпримут застройщики — для меня вопрос, но предпринять их будет необходимо.

На этом фоне вполне вероятен всплеск спроса на вторичном рынке, особенно это касается загородного рынка. На протяжении последних трех лет мы наблюдали стагнацию и динамику снижения цен.

Таким образом, при отсутствии первичного предложения все же мы можем говорить о небольшом количестве качественных предложений по достаточно выгодным ценам — и все это на фоне сезонности, закрытых границ, опасений выезжать за рубеж.

Многие граждане, заинтересованные в том, чтобы избавиться от дешевеющих рублей (а процесс, я думаю, только начался), поспешат на рынок загородной недвижимости, чтобы спасти часть рублевого капитала.

Таким образом, можно прогнозировать, что мы получим всплеск спроса (пусть и не такой бурный, какой наблюдали в конце 2014-го — первой половине 2015 года по той же причине). Напомню, что тогда мы ждали, что порог 80 руб.

за $1 будет пройден, однако этого не произошло. Сегодня есть шанс узнать, к чему это приведет. Долгосрочная перспектива остается туманной.

Мы бы рекомендовали воздержаться от инвестиционных покупок и приобретать недвижимость на будущее, не рассчитывая заработать на ней в ближайшее время.

«Ослабнет активность ипотечных покупателей»

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка риелторского агентства «Инком-Недвижимость»: — На данный момент на вторичном рынке жилья Старой Москвы сложилась следующая ситуация: ранее специалисты компании прогнозировали, что в наступившем 2020-м году спрос в сегменте увеличится как минимум на 20%.

Причина — ожидавшийся рост активности как консервативных инвесторов, так и покупателей-ипотечников, привлеченных на рынок снижением ставок по жилищным кредитам. С учетом текущей обстановки и новостей об ослаблении рубля данные прогнозы, возможно, будут скорректированы.

В практике нашей компании уже бывали случаи, когда покупатели, опасаясь девальвации своих накоплений, активно выходили на рынок и приобретали недвижимость в сберегательных целях. Однако после этого краткосрочного подъема всегда наступал спад спроса.

Поэтому пока еще рано говорить о каких-то масштабных изменениях на вторичном рынке, и те собственники, перед которыми остро стоит жилищный вопрос, в обычном порядке выходят на сделки и продают жилье.

Наиболее ходовым товаром на вторичке по-прежнему остаются бюджетные однокомнатные квартиры в типовых домах — их собственники порой реализуют свою недвижимость с превышением изначальной цены предложения.

Что же касается привязки к доллару, то я напоминаю, что рынок недвижимости России давно уже отказался от взаиморасчетов в долларах. Для того чтобы мы вернулись к этой ситуации, необходимо, чтобы рубль обесценивался в больших масштабах каждый год, как было в 1990-е годы, а этого не произойдет.

Сейчас гораздо важнее, чтобы ЦБ не начал поднимать размер ключевой ставки и она осталась на текущем уровне. В противном случае при росте этого показателя и, соответственно, ставок по ипотеке ослабнет активность ипотечных покупателей. По данным Службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимости», сейчас 38% сделок на вторичном рынке столицы проходит с привлечением кредита, поэтому описанное выше развитие событий приведет к общему ослаблению спроса в сегменте.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5e67515a9a7947523fe0baff

Рынок жилья лихорадит: люди боятся второй волны коронавируса – МК

Недвижимость что делать

2020 год стал самым «турбулентным» для рынка жилья за последние шесть лет. Девальвация рубля, режим самоизоляции, государственная поддержка ипотеки — все эти факторы влияют на стоимость квадратного метра.

Обычному человеку непросто взвесить «за» и «против», выбирая выгодный момент для покупки или продажи жилья. Больше того — четкого понимания нет и у гуру рынка недвижимости. Тем не менее эксперты постарались рассмотреть возможные сценарии развития событий.

И объяснили, почему спрос на жилье снижается, а цены растут.

Нынешний год — рискованное время для покупки жилья. Велик соблазн ввязаться в льготную ипотеку, особенно жителям Дальнего Востока, имеющим право на кредиты по ставкам 1,6-2%.

Да и 5,3-6,5% за ипотеку с государственной поддержкой кажутся посильными по сравнению с 13-15%, которые банки предлагали россиянам в последние годы. Программа господдержки, напомним, действует до ноября. Не исключено, что Центробанк продлит ее до января, а то и еще на год.

Но может и не продлить — изменить ситуацию может любой «внешний шок» (скажем, девальвация). Так что — надо брать, пока дают?

Специалисты пожимают плечами: дать однозначный ответ невозможно. По оптимистичному прогнозу Института народнохозяйственного прогнозирования РАН, в 2020 году ВВП России сократится на 5,3%, доходы людей — на 5,2%.

Количество безработных в период самоизоляции выросло в России до 10 миллионов, а к осени, по мнению президента Superjob Алексея Захарова, может достичь 20 миллионов человек. Многие из этих людей сейчас даже не догадываются, что в ближайшие месяцы будут вынуждены пойти на биржу труда.

При таких обстоятельствах любая крупная покупка, если она не является хорошо продуманным вложением свободных денег, является авантюрой.

Потенциальным инвесторам, которые хотят «перекинуть» средства из банковских активов в недвижимость, стоит призадуматься. Из-за коронакризиса рынок первичного жилья оказался заморожен на два с половиной месяца. Однако цены не сокращались, а только росли.

По данным компании «Метриум», в массовом сегменте новостроек Москвы с начала года «квадрат» в среднем подорожал на 7,4% — до 188 тысяч рублей. При этом в мае и в июне, несмотря на беспрецедентное снижение спроса, цены перестали расти, но и не падали.

Похожая ситуация сложилась и на рынке новостроек бизнес-класса, где «квадрат» с начала года подорожал на 7,3% — до 259 тысяч рублей, причем во втором квартале цены не уменьшались.

В России, по данным Единого ресурса застройщиков, средняя стоимость квадратного метра в строящихся жилых домах с декабря 2019 года по июнь 2020 года увеличилась с 76,6 тысячи до 85,5 тысячи. рублей, то есть почти на 12%.

По мнению аналитиков, цены по итогам 2020 года вырастут по следующим причинам: реформа долевого строительства, снижение ставок по ипотеке, восстановительный рост спроса после завершения самоизоляции, увеличение себестоимости строительства.

На фоне слабого экономического роста можно ожидать лишь замедления темпов роста цен, но их глубокое падение маловероятно.

Однако снижение спроса все еще остается весьма вероятным сценарием, и субсидирование ипотеки лишь смягчит этот процесс. В этом случае застройщики будут охотнее давать скидки. Сейчас в массовом сегменте и в бизнес-классе средний размер дисконта составляет 5%.

На вторичном рынке жилья ситуация еще печальнее. Государственные программы поддержки ипотеки на этот сегмент не распространяются. Но и «драконовские» 15% ушли в прошлое. Если хорошо поискать, можно найти предложения по кредиту под 8-10% годовых.

При этом ипотечные ставки на вторичное жилье продолжают сокращаться. По данным «Дом.рф», только за одну неделю июля средняя ставка по таким кредитам уменьшилась на 0,24 процентных пункта. Эксперты предлагают покупателям вторичного жилья подождать падения ставок.

Наиболее вероятный уровень — 7-7,5% до конца года.

Есть смысл подождать и еще по одной причине. Режим самоизоляции и уход с рынка покупателей заставил собственников вторичных квартир снимать их с продажи. По данным «Индикаторов рынка недвижимости», объем предложения такого жилья в Москве в апреле-мае сократился на 20-30% по сравнению с докарантинным периодом. На рынке образовался дефицит предложения.

Вместе с тем эксперты полагают, что очень скоро владельцы старого жилья активизируют продажи. Некоторые захотят воспользоваться низким уровнем ставок по кредитам на новостройки, чтобы приобрести в ипотеку новую квартиру, продав старую. К тому же во время режима самоизоляции выросло количество невостребованных арендных квартир.

Их собственники тоже могут задуматься о продаже.

Одновременно не исключена вторая волна коронавируса, которая разрушит планы и покупателей, и продавцов. С высокой вероятностью эпидемиологическая ситуация обострится осенью. Возможно, работа многофункциональных центров, регистраторов, банков и риелторов вновь будет парализована.

В таких условиях «программой-минимум» для продавцов и покупателей должно стать создание электронной цифровой подписи — она позволит оформлять различные соглашения в удаленном режиме.

Поскольку собственники вторички пока не могут организовать удаленные продажи, как застройщики, существует большая вероятность, что они поспешат избавиться от жилья в августе-сентябре. В этот период выбор для покупателей вырастет, можно рассчитывать на хорошую скидку.

Совет, который можно, в свою очередь, дать продавцам — не спешить с продажей квартиры без острой необходимости.

Управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка признается: стопроцентных гарантий правильности той или иной стратегии в таких сложных условиях никто дать не может, ведь ситуация меняется очень быстро. Вирус может перечеркнуть самые логичные прогнозы и советы, как было уже не раз.

Источник: https://www.mk.ru/economics/2020/07/23/rynok-zhilya-likhoradit-lyudi-boyatsya-vtoroy-volny-koronavirusa.html

Коронавирус и жилье: что будет с квартирами и ценами из-за кризиса

Недвижимость что делать

Парализовавшая большинство сфер жизни эпидемия коронавируса не обошла стороной и рынок жилой недвижимости. Из-за режима самоизоляции часть оффлайн-сделок остановилась или была перенесена, а банки принялись ужесточать условия по ипотечным кредитам.

Чего ожидать в сложившейся ситуации потенциальным покупателям и продавцам? Возможны ли в обозримой перспективе ценовые скачки? Что делать тем, кто собирался покупать или продавать квартиру? Anews опросил экспертов рынка и приводит ключевые моменты по теме.

Банки закручивают гайки – что это значит

На фоне коронавирусной эпидемии крупные российские банки стали повышать требования к первоначальному ипотечному взносу. Кредитные организации начали увеличивать размер минимального первоначального взноса. Это связано с тем, что банки стремятся снизить риски для себя, минимизировав количество ненадежных заемщиков.

«И рост ипотечных ставок, и ужесточение условий по ипотечным кредитам отражают риски банков с точки зрения оценки андеррайтинга заемщиков (рисков при принятии решении о предоставлении кредита).

Увеличение размера первого платежа также снижает риски банков в ситуации, когда в принципе есть перспектива снижения цен на рынке. И в этом смысле величина первого взноса, конечно, должна быть выше.

Это нужно для того, чтобы исключить ситуацию, когда заемщик отказывается от выплат по ипотечному кредиту, и просто отказывается от квартиры в пользу банка» – заявил Anews вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

Вопреки расхожему мнению, у банков, объясняет эксперт, нет цели отнять у собственника жилье.

«Банку ведь не нужно остаться с неликвидной квартирой на руках. А неликвидной она может оказаться из-за разных ограничений. Это и прописанные дети, и риски, связанные с тем, что это жилье единственное. В этой ситуации любые судебные и прочие процессы превращают актив в неликвид. У банка цель – заработать на кредитах», – говорит Апрелев.

Спрос будет падать

Отвечая на вопрос о возможном смягчении банками условий в обозримой перспективе, эксперт выразил уверенность, что поблажек от кредитных организаций ждать не стоит.

«Этот тренд в текущей ситуации достаточно устойчивый. Понятно, что перспектива не столько связана с тем, что делают банки, сколько с общеэкономической ситуацией и платежеспособным спросом. Ипотека – это лишь часть.

То есть, чем ниже была ставка, тем больше совершалось сделок, но это происходило в условиях достаточно стабильных доходов населения. А сейчас доходы людей существенно снижаются и продолжают снижаться», – отмечает эксперт.

РИА Новости/Максим Блинов

Сокращение доходов населения, как отмечает Константин Апрелев, скажется на спросе уже в ближайшее время.

«Сегодня сокращение доходов населения – это основной драйвер рынка недвижимости.

Даже если бы ничего не изменилось, все равно значительная часть населения отказалась бы от получения кредитов, потому что ипотечные кредиты – это долгосрочная перспектива, рассчитанная на несколько лет, от 7-15 в среднем у нас.

И люди, не понимая, что будет дальше, не готовы брать ипотеку даже по очень низкой ставке. В ближайшие месяцы мы увидим существенное сокращение спроса», – объясняет вице-президент РГР.

Подешевеют ли квартиры?

Несмотря на сокращение доходов россиян, ожидать сильного снижения цен на жилую недвижимость не стоит, считает Константин Апрелев.

«Ситуация не приведет к резкому падению цен, но приведет однозначно к существенному сокращению количества сделок. Спрос сегодня на рынке поддерживается за счет двух типов сделок.

Это люди, которые накопили рублевые средства и которым ипотека не нужна, но они хотят сохранить свои рублевые средства, понимая, что они снизились в цене.

И вторая категория – это люди, которым все равно, сколько стоит недвижимость, они осуществляют обменные операции. Эти две категории будут присутствовать на рынке», – рассказал эксперт.

РИА Новости/Евгения Биятов

Рынок начнет постепенно приходить в себя, как только возобновятся регистрационные действия в оффлайне, как только в полной мере заработают МФЦ и Росреестр, добавляет эксперт.

В регионах России также наблюдается сокращение количества сделок. Как отмечает опрошенный Anews президент Российской гильдии риелторов Арсен Унанян, в ряде регионов спрос временно упал до 50-70%.

«В разных регионах ситуация отличается, но отличия не сильные. Единственное кардинальное отличие в том – работают многофункциональные центры или нет. Там, где они не работают вообще или работают в урезанном варианте, например, в Подмосковье, количество сделок резко уменьшилось, потому что люди просто не имеют доступа к государственным услугам», – говорит Унанян.

В целом в регионах России, объясняет президент Российской гильдии риэлторов, снизился спрос на квартиры с черновой отделкой.

«Можно однозначно сказать, что на строящееся жилье с черновой отделкой во многих регионах спрос очень сильно упал. Во многих регионах есть недостаток комфортного жилья. И в этом сегменте никаких пока изменений нет.

Например, в Челябинской области вырос спрос на жилье комфорт-плюс или бизнес-класса стоимостью от семи миллионов до 15 миллионов рублей. То есть это такой хороший средний класс.

Не тот, который нам государство озвучивает», – объясняет эксперт.

Стоит ли покупать квартиру сейчас?

Это зависит от целей и способа приобретения недвижимости. В случае, если квартира берется для себя с использованием накопленных средств без привлечения ипотеки или кредита, Константин Апрелев советует не отказываться от покупки. В то же время, если потянуть сделку без кредита невозможно, лучше выбрать выжидательную позицию.

«Если вам нужно брать кредит и вы не понимаете для себя, что будет дальше, я бы не рекомендовал сегодня рисковать. Я бы рекомендовал продолжать арендовать жилье, потому что чисто экономически это в два-три раза дешевле, чем ипотека», – поясняет Апрелев.

В свою очередь президент РГР Арсен Унанян рекомендует обратить внимание на комфортное жилье.

«Сегодня в приоритете те проекты, которые направлены на развитие семьи. Есть программа «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Вот доступного мы понастроили по всей стране. А вот комфортного достаточно мало.

Поэтому если покупать, я бы порекомендовал лучше переплатить и купить комфортное. Оно однозначно будет в цене в ближайшие 10-15 лет. А вот что касается доступного – не факт.

Многие застройщики это понимают и пытаются свои проекты переориентировать на создание дополнительного комфорта», – говорит эксперт.

Новостройка в Москве, РИА Новости/Антон Денисов

Говоря о цене на недвижимость в регионах, президент РГР отмечает, что цена на квартиры может подрасти.

«Если вы ищете для себя жилье в регионах, мое мнение – стоит рассмотреть вариант покупки сейчас. Есть вероятность сильного ослабления рубля, если это произойдет, то цена вырастет. И тут надо понимать, в чем у людей деньги: в долларах или в рублях.

Впрочем, пока для своего бизнеса мы надеемся, что рубль хоть и ослаб, но все-таки будет держаться в этом коридоре, поэтому резких снижений и резкого подъема логически не должно быть.

Но логика тут немножко зависит от того, как поведет себя государство», – говорит Арсен Унанян.

Подешевеет ли аренда в Москве?

Ухудшение экономической ситуации на фоне коронавирусной эпидемии вынудило многих арендаторов в Москве просить у собственников скидку. Этот тренд хорошо просматривается по крупным пабликам в соцсетях, посвященным аренде жилой недвижимости.

По оценкам вице-президента Российской гильдии риелторов Константина Апрелева, цены на аренду будут падать.

«В целом спрос снижается, несмотря даже на то, что некоторые люди решили отказаться от покупки квартир сейчас. Сезонный тренд, весенний, тоже понижающий. С мой точки зрения, до осени однозначно сохранится тренд снижения цен на аренду и ставка аренды будет снижаться», – говорит Апрелев.

При этом эксперт исключает возможность резкого изменения цен и возникновения лавинообразного тренда.

«Это будет разумная психологическая коррекция, потому что и рынок продажи, и рынок аренды – это консервативные рынки непрофессиональных участников. Не может произойти изменения этого рынка, как рынка акций, например, в одночасье», – уверен Апрелев.

Схожую тенденцию отмечает Арсен Унанян в регионах России.

«Аренда показывает сегодня определенное снижение, но я полагаю, это не долгосрочная перспектива. Через какое-то время люди все-таки вернутся со своими деньгами на рынок недвижимости.

Если это не случится, и государство не начнет поддерживать строительную отрасль, тогда страну ждет длительный коллапс, потому что стройка – это не квадратные метры, а все-таки рабочие места, магазины, садики, иная инфраструктура.

Поэтому должно и население этот вопрос поднимать, и само государство», – резюмирует эксперт.

Строительство жилого дома, РИА Новости/Максим Блинов

Что касается продажи квартиры, вице-президент РГР рекомендует тщательно оценивать каждую конкретную ситуацию. Решение «за» целесообразно принимать в том случае, если речь идет либо об улучшении жилищных условий, либо о ситуации с перемещением денег в другие инструменты.

«Если не знаете, как деньги сберечь, то более разумно сохранить средства в недвижимости, перейдя пока к сдаче в аренду», – говорит эксперт.

По мнению Константина Апрелева, если снижение цен на квартиры и начнется, то слишком серьезным оно не будет – может составить до 2% в месяц в течение ближайшего полугодия.

Источник: https://www.anews.com/p/127795660-koronavirus-i-zhile-chto-budet-s-kvartirami-i-cenami-iz-za-krizisa/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.