Недвижимость в москве прогноз

Почему россияне не дождутся дешевых квартир

Недвижимость в москве прогноз

© СС0 Public Domain

Пандемия коронавирусной инфекции заметно сказалась на доходах россиян. Спрос на крупные покупки, в том числе на недвижимость, упал. Однако цены почему-то за спросом не пошли. Напротив, в некоторых сегментах стоимость жилья даже выросла. Почему так произошло, и чего нам ждать до нового года, «Росбалт» спросил у экспертов.

Кандидат экономических наук, замдиректора Института экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная:

«Цены на недвижимость действительно не снижаются, а в некоторых сегментах даже растут. Причин этому несколько. Во-первых, и застройщики, и продавцы недвижимости частично заморозили предложение.

Им важно получить свою маржинальность с учетом тех издержек, которые были осуществлены при строительстве объектов недвижимости, которые им необходимо реализовать сейчас. Понимая, что в целом платежеспособный спрос и экономическая активность снизились, они заняли стратегию выжидания.

Широко выставляют на продажу объекты те, кого поджимает возврат кредитов банкам и другие трудности.

Во-вторых, Центробанк снизил ставку рефинансирования, что, в свою очередь, положительно повлияло на ипотечные ставки и позволило оживить спрос на недвижимость. Но в нашей стране, к сожалению, это всегда имеет эффект повышения цен.

В-третьих, в связи с ограничением перемещения возник всплеск интереса к российской недвижимости. Спросом стали пользоваться юг России, загородная недвижимость. При этом, наметился определенный отказ от недвижимости зарубежной. Сэкономленные деньги на отпусках и поездках становятся дополнительным вложением в ипотеку.

Волатильность российской валюты, рост цен на строительные материалы и затраты на рабочую силу в условиях ограничений по перемещению в ближайшей перспективе сулят застройщикам очередной рост издержек. Это также заставляет их поднимать цены на нынешние объекты.

При любом кризисе есть люди, которые стараются извлечь из возникших проблем максимальную выгоду.

К примеру, перенастраивают производство под возникший ажиотажный спрос на дезинфекторы, маски, антисептики, респираторы, защитные костюмы, медицинское оборудование и их компоненты.

Параллельно идет вливание государственных денег в социальные проекты, часть из которых также уходит в бизнес. В результате мы видим всплеск интереса к дорогой премиальной недвижимости, который отражается в ценах.

Что будет к новому году, прогнозировать сложно. Все будет зависеть от распространения коронавируса и последующего восстановления экономики.

Надо отметить, что новации правительства в части поддержки бизнеса и предпринимательства, в том числе в виде налоговых стимулов и вливания финансовых ресурсов дают положительный эффект.

Мы видим постепенное восстановление, хоть и не такое активное, как хотелось бы, уже с июня».

Генеральный директор РАСК Николая Алексеенко:

«У нас в стране уже достаточно продолжительное время наблюдается два отдельных вида трендов на рынке недвижимости: новостроек и вторичного жилья. Основополагающие триггеры и факторы, влияющие на динамику этих сегментов, во многом разные.

Так, к примеру, запуск программы льготной ипотеки серьезно подстегнул первичный рынок по продажам, а на фоне ограниченного предложения это уже сейчас привело к росту цен, вплоть до 15%.

В свою очередь, программа не распространялась на вторичный рынок, который исторически конкурирует с новостройкам за покупателей.

Потому единственной стратегией для продавцов вторичного жилья было предложение конкурентной цены, которая бы смогла «перебить» привлекательность ипотечной ставки 6-6,5% первичного жилья. Напомним, что сейчас ставка ипотеки на вторичку составляет около 8,5-8,9%, это довольно существенная разница со ставкой на новостройки.

Понятно, что к снижению цен готовы далеко не все продавцы, потому пока можно отметить, что вторичный рынок во многом пережидает, следовательно, цены в большинстве случаев меняются в рамках погрешности. В данном случае рыночным способом несколько сократилось предложение, что отчасти удерживает цены.

Касательно прогнозов нужно быть осторожными — сейчас слишком много неопределенных факторов: будут ли продлевать льготную программу, будут ли введены различные ограничения в связи с эпидемиологической ситуацией и так далее.

В целом, если исходить из того, что продления не будет, а вторая волна коронавируса нас не настигнет, то к концу года вслед за новостройками начнет постепенно дорожать и вторичное жилье, причем на фоне роста предложения в этом сегменте.

Нужно понимать, что при равных рыночных условиях, люди все же предпочитают брать жилье на вторичном рынке. Резюмируя, в этом году мы не ожидаем снижения цен ни по одному из сегментов».

Руководитель проектов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Юлия Рышкина:

«Цены вверх пошли в основном на новостройки. В ТиНАО рост совершенно удивительный — 6-8% начиная с мая. В старых границах столицы — 4-5%. Это происходит по нескольким причинам. Во-первых, сейчас на рынок вышли одновременно три группы спроса: текущий, прошлый и будущий. Люди, которые не могли купить квартиру во время карантина, реализуют отложенный спрос сейчас.

Вместе с этим к текущему спросу добавился будущий спрос, который подстегивает льготная ипотека. Она заканчивается 1 ноября. Сейчас идут разговоры о том, чтобы ее продлить, но решение пока не принято. Так или иначе, люди, которые думали купить квартиру когда-то потом, решили поторопиться и поднажать, пока дешевая ипотека.

Можно ожидать, что после того, как этот спрос будет реализован, начнется снижение.

В сущности говоря, льготная ипотека задумывалась в двух целях: поддержать продажи новостроек и дать возможность людям со скромными доходами купить жилье. В результате, низкие ставки по ипотеке спровоцировали рост цен на новостройки и нивелировали выгоду для покупателей. В итоге помогли только застройщикам.

Льготная ипотека — нерыночный инструмент, который вводит экспертов в замешательство: цены растут тогда, когда расти не должны. В конечном счете, поддержка государства вредит и застройщикам.

Вместо того, чтобы планировать, основываясь на каких-то рыночных реалиях, они пытаются сорвать куш, пока помогает государство.

Что они будут делать дальше, когда льготная ипотека закончится, и они столкнутся с реальным падением спроса на фоне снижения доходов населения? Все рыночные предпосылки говорят о том, что спрос должен снижаться. Все понимают, что его лихорадочное поддержание — временное.

Перед окончанием программы цены еще немного подрастут. Дальше все будет зависеть от того, продлят ее или нет. Но даже если программу отменят, вряд ли ставки резко взлетят. Это на какое-то время продлит остаточный спрос.

Вопрос в том, что даже без учета льготной ипотеки ключевую ставку в принципе сейчас держат на исторически низком уровне. Насколько это экономически обосновано и адекватно, сказать сложно. По сути дешевыми кредитами государство пытается спровоцировать спрос на все.

Явно, что при таком снижении доходов населения когда-то это должно закончится, и спрос должен пойти вниз».

Анна Семенец

Источник: https://www.rosbalt.ru/moscow/2020/09/21/1864394.html

Метр жилья в Москве уже стоит 6 российских зарплат, но разрыв меняется

Недвижимость в москве прогноз

В период летних отпусков многие россияне продолжали работать, но не в офисах, а дома. По данным аналитиков в сфере недвижимости, в столице за июль и август вырос спрос на жильё. Покупатели стали интересоваться предложениями как на вторичном, так и на первичном рынке.

При этом эксперты отмечают, что недвижимость в новостройках в российских городах-миллионниках в августе подорожала в среднем на 1–3%. По их прогнозам, цены будут расти и дальше. Причиной может послужить желание россиян воспользоваться программой льготной ипотеки или вложить накопления в жильё из-за дешевеющего рубля и падающей доходности вкладов.

Как отметил руководитель аналитического центра “Циан” Алексей Попов, цены растут и на вторичном рынке, и в новостройках. Подорожание нового жилья обусловлено особенностями функционирования рынка в условиях проектного финансирования.

Получается, что застройщики повышают цены в соответствии с согласованными докризисными планами реализации проектов.

Участники вторичного рынка ориентируются на происходящее на рынке новостроек и тоже немного повышают цены, объяснил эксперт.

Пока ситуацией на рынке управляет отложенный спрос. В офисах продаж девелоперов и у агентов на вторичном рынке сейчас достаточно много потенциальных покупателей.

Это касается тех, кто не смог завершить сделку этой весной, и тех, кто решил покупать квартиру из-за привлекательных предложений по льготной ипотеке или решив переложить сбережения из депозитов, — рассказал Алексей Попов.

По его мнению, в ближайшие месяцы цены на жильё ещё будут расти, но постепенно начнут замедляться. Это связано и с исчерпанием отложенного спроса, и со снижением реальных доходов населения. Скорее всего, рост цен по итогам года не превысит 10% как на новостройки, так и на вторичное жильё.

Эксперт отметил, что сейчас на рынке новостроек восстанавливается спрос по сравнению с весенним периодом, когда начался карантин. Но, если сравнивать с летним периодом прошлого года, сейчас количество сделок по недвижимости ниже. К тому же увеличиваются средние цены. Так, по отношению к началу года новостройки подорожали на 7%, а квартиры на вторичном рынке — на 5%, говорит эксперт.

Директор департамента вторичного рынка компании “ИНКОМ-Недвижимость” Сергей Шлома рассказал Лайфу, что после окончания периода самоизоляции в столице резко выросла активность покупателей вторичного жилья.

В июне компанией было получено на 45% авансов больше, чем месяцем ранее, в июле прирост составил 50%.

По итогам августа актуальный спрос на вторичном рынке сравнялся с показателями июля, а в годовом выражении увеличился на 30%.

Сергей Шлома говорит, что большое количество сделок вызвано низкими ставками по банковским вкладам. То есть покупатели забирают свои средства с депозитов и ищут альтернативные варианты для их вложения.

Во время ограничительных мер аналитики компании отмечали рост среднего ценового показателя на вторичном рынке старой Москвы.

Так, если по итогам марта средняя цена предложения одного квадратного метра в сегменте составляла 217,4 тысячи рублей, то в июне она поднялась до 224,7 тысячи рублей.

Мы уже наблюдаем по результатам прошедших сделок, что с начала лета стоимость самых качественных вторичных квартир экономкласса увеличилась в среднем на 10%.

Более того, из-за повышенного спроса собственники даже тех объектов данной категории, которые раньше считались неликвидными из-за качественных характеристик (неудобное расположение дома, устаревший ремонт, малопривлекательный вид из окна), также начинают повышать цены, —пояснил Сергей Шлома.

Специалист отметил, что, если покупательская активность сохранится на таком уровне, высока вероятность того, что на вторичном рынке уйдёт самое бюджетное предложение — и, как следствие, до конца года цены здесь могут вырасти до 15%.

Причём для многих покупателей, особенно тех, чьи доходы снизились из-за пандемии, такие ценники будут неприемлемыми.

В результате вслед за резким скачком спроса на вторичном рынке недвижимости столицы может наступить период длительной стагнации, пока цены не опустятся до приемлемого для потребителей уровня.

Генеральный директор агентства недвижимости WE KNOW Александр Галицын считает, что сейчас самое лучшее время для покупки жилья. Льготная ипотека максимально подогревает покупательский спрос.

Кроме того, банки совместно с застройщиками разработали ряд программ, чтобы привлечь потенциальных покупателей жилой недвижимости.

В свою очередь девелоперы разработали несколько программ по предоставлению льготных условий по ипотеке, в которых застройщик принимает процентные обязательства на себя.

К ноябрю, когда завершится действие программы льготной ипотеки, стоит ожидать и повышения цен, и резкого роста количества сделок, чтобы успеть в последний вагон. Но колебание будет незначительным, в пределах 10%, — прогнозирует Александр Галицын.

В свою очередь Алексей Попов полагает, что покупать квартиру лучше всего тогда, когда она нужна в ходе жизненных планов и обстоятельств. К тому же ставки по ипотеке находятся на исторических минимумах, поэтому ждать дальнейшего снижения точно не стоит.

Источник: https://life.ru/p/1342808

Прогнозы по ценам на жилье в Москве на осень 2020 года

Недвижимость в москве прогноз

Пессимистический или оптимистический сценарий развития рынка столичной недвижимости? Какие прогнозы дают эксперты по ценам и спросу на новостройки и вторичном рынке осенью 2020 года

Tinnakorn jorruang/shutterstock

Рынок недвижимости Москвы оживился после длительного карантина. Это касается как первичного, так и вторичного жилья. Игроки рынка ожидают оживление этой осенью, но существуют факторы, в том числе вторая волна пандемии, которые могут привести к пессимистическому сценарию развитию на столичном рынке жилья.

Эксперты рынка московского жилья дали свои прогнозы по ценам и спросу на новостройки и вторичке осенью 2020 года.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:

— Рынок недвижимости сейчас находится меж двух огней. С одной стороны, продавцы вторички и особенно девелоперы на первичном рынке хотят компенсировать карантинный простой и продать по «сладкой» цене в надежде на отложенный спрос.

Поэтому пока снижения цен не наблюдается. С другой стороны, прошедший карантин — это не только временная приостановка продаж, но и более глубокий спад спроса из-за снижения доходов потенциальных покупателей.

При нынешних ценах невозможно будет обеспечить нормальный уровень продаж.

В первые месяцы после карантина на рынок пришло оживление, однако до прошлогодних показателей спросу далеко.

На первичном рынке тоже без ажиотажа: по сравнению с маем продажи выросли в полтора раза, но сделок все равно более чем вдвое меньше, чем в июне 2019 года. Первичный рынок сейчас в лучшей ситуации, чем вторичный.

Спрос поддерживает льготная ипотека, к тому же девелоперы будут более чуткими к изменениям возможностей покупателей. Поэтому общее падение на вторичном рынке может оказаться более драматичным.

Экономический спад и снижение доходов населения, безусловно, скажется на спросе. Это приведет к снижению цен — жилье может потерять прирост последних полутора-двух лет, то есть подешевеет на 10-15%. Первичный рынок потеряет меньше и «отпадается» быстрее. Явного снижения номинальных ценников может и не случиться.

Но, благодаря скидкам, акциям и приостановке повышения цен по мере роста строительной готовности рынок может отыграть падение уже к концу года и в 2021 году перейти к росту на уровне инфляции. А на вторичном рынке, напротив, падение может продлиться дольше и глубже.

До осени продавцы будут сопротивляться снижению цен в надежде на традиционное оживление рынка. Но из-за снижения доходов покупателей этого оживления не произойдет. Какое-то время продавцы будут держать номинальный ценник, но реальная цена сделок будет снижаться в результате торга.

А в следующем году на вторичный рынок может прийти снижение и номинальных цен, которое продлится еще пару лет.

«По итогам 2020 года в России прогнозируется падение цен на вторичку на 10-15%»

Виктория Кирюхина, главный эксперт аналитического центра ЦИАН:

— Оптимистичным можно считать сценарий, если Россию обойдет вторая волна коронавируса, о которой многие говорят, а значит, нас не ожидает режим самоизоляции.

При таком сценарии падение цен на вторичную недвижимость может временно приостановится, что связано с началом делового сезона, а также дальнейшим удешевлением ипотеки, что приведет к активизации отложенного спроса.

Впрочем, по итогам всего 2020 года в России мы прогнозируем падение цен на «вторичку» на 10-15%, больше половины от этого падения уже произошло. Причина — отсутствие потребительной уверенности и в целом отсутствие поддержки гос-ва, а отличие от сегмента новостроек.

На первичном рынке в сентябре возможен рост цен в пределах 1-2%, что связано с завершением программы льготного ипотечного кредитования под 6,5%. В случает отказа от продления субсидии, в сентябре — октябре стоит рассчитывать на прирост сделок и вместе с тем — цен.

Подобная ситуация уже наблюдалась в прошлую программу субсидирования (2015-2016 гг.), когда в последний месяц господдержки девелоперы в декабре (традиционном месяце самых больших скидок), наоборот, повышали стоимость (рост цен, например, для «старой» Москвы на первичном рынке составил за месяц 4,7%. Для Новой Москвы — 1%).

Похожую тенденцию, но уже в меньших масштабах можно ждать и в этом году.

«При пессимистичном сценарии спрос на новостройки в годовом выражении может сократиться на 15-20%»

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:

— Ценовая динамика на первичном рынке Москвы во втором полугодии 2020 года будет зависеть от того, ограничится ли пандемия одной волной, как быстро восстановится спрос, будет ли продлена программа льготной ипотеки. Основным фактором, сдерживающим рост цен во втором квартале, стало падение спроса, однако сегодня мы видим мощный восстановительный рост покупательской активности.

При благоприятном развитии событий — отсутствии второй волны пандемии и продлении программы льготной ипотеки — цены на столичные новостройки могут вырасти на 7-10% по итогам года, учитывая агрессивный рост цен в первом квартале.

Напомню, тогда квартиры массового сегмента подорожали на 6,3%, бизнес-класса — на 6,7%. В случае, если ипотека с господдержкой завершится 1 ноября 2020 года, годовой прирост может составить порядка 5-7%.

Если же начнется вторая волна пандемии, то, полагаю, ценовая динамика вновь остановится, как это было во втором квартале 2020 года.

При пессимистичном сценарии, полагаю, в годовом выражении спрос может сократиться на 15-20%, однако в случае продления льготной ипотеки эти показатели могут быть скорректированы в меньшую сторону.

«Цены предложения покажут уровень начала года, а цена реальной сделки действительно будут отличаться в меньшую сторону»

Екатерина Бережнова, главный аналитик ГК «Миэль»:

— В данный момент рынок вторичной недвижимости Москвы переживает всплеск после падения и резкого сокращения предложения весной этого года, когда бушевал коронавирус.

В июле мы уже дождались реализации отложенного спроса. Если сравнивать с июлем 2019 года, то количество сделок сейчас выше более чем на 20%. Покупательский спрос поддерживают выгодные условия ипотеки.

Ослабление рубля в конце июля подстегивает инвесторов.

Выраженного роста цен по сравнению с февралем пока не наблюдается. Но, если ажиотаж на рынке продолжится, может быть кратковременный всплеск (+5% в августе, сентябре) К октябрю рынок успокоится. Все, кто планировал покупку недвижимости весной-летом завершат сделки — будет затишье.

Можно ожидать скидок от продавцов — особенно это касается тех, кто не уступал в цене весной-летом. Многие, кто весной задумывался о покупке недвижимости, не смогли реализовать свою потребность из-за финансовых сложностей, потери работы.

Они вернуться на рынок позже — не раньше следующей весны.

Существенного массового снижения цен на недвижимость, как предрекали аналитики в первом квартале, с большой вероятностью не произойдет. Цены в рекламе покажут уровень начала года, а вот диапазон торга и цена реальной сделки (эти данные видны только крупным агентствам), действительно будут отличаться в меньшую сторону, но не критично.

«Сейчас нет никаких предпосылок для значительного роста стоимости жилья»

Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость:

— Осенью спрос на недвижимость обычно повышается по сравнению с последним летним месяцем. Однако осенью, скорее всего, нас ожидает повторное введение каких-то ограничительных мер в связи с пандемией.

Наиболее пессимистичный прогноз, какой можно себе представить, — эти меры будут крайне жесткими, потенциальные продавцы и покупатели будут вновь сильно ограничены в передвижениях, кроме того, из-за неуверенности в завтрашнем дне многие потребители не захотят тратить свои средства на покупку жилья или оформлять кредит.

И в этом случае активность рынка недвижимости ослабнет до уровня апреля-мая, когда число сделок сократилось в несколько раз по отношению к нормальному рабочему периоду. Подчеркну, что этот вариант развития событий маловероятен.

Ожидаемый второй этап ограничительных мер, скорее всего, будет не таким сложным, как первый.

Поэтому базовый прогноз на осень следующий: факторы роста спроса (подешевевшая ипотека, приток на рынок держателей банковских депозитов, окончание сезона отпусков) и ослабления спроса будут уравновешивать друг друга, и количество сделок на вторичном рынке жилья столицы будет таким же, как и в марте, до начала ограничений. Реальные цены на вторичке также будут оставаться стабильными, в сравнении с текущим моментом они сильно не изменятся. Сейчас нет никаких предпосылок для значительного роста стоимости жилья, особенно с учетом ухудшения платежеспособности большей части населения. Однако и падения цен на вторичке старой Москвы не произойдет — в условиях весьма малочисленного ликвидного предложения это исключено.

«Новые проекты в старой Москве будут выходить с заметным демпингом относительно существующего рынка»

Сергей Лобжанидзе, директор системы BnMAP.pro:

— Сейчас на рынке новостроек Москвы цены несколько превышают ожидания потребителя, что сказывается на снижении динамики сделок. Это произошло по причине того, что совпало сразу несколько негативных факторов — коронакризис, рост цен, обвал рубля.

Больше всего от снижения активности покупателей страдает старая Москва, так как здесь бОльший объем нереализованных остатков в уже стартовавших проектах. Новая Москва устойчивее для потребителя равно остается доступнее старой.

Можно предположить, что новые проекты в старой Москве будут выходить с заметным демпингом относительно существующего рынка — но будут внимательно следить за темпами продаж и изменениями экспозиции, чтобы оперативно поднять цены, если динамика продаж превысит план.

Чтобы принять решение о снижении цен, девелоперам нужно дождаться, результатов третьего квартала и собрать больше данных, так как лето не будет показательным. Именно третий квартал покажет, есть ли необходимость как-то корректировать цены, применять скидки или нет. Свою роль сыграют и банки-партнеры, с которыми достаточно сложно договориться об изменении финмодели и скидках.

При пессимистичном раскладе: по итогам июня рынок «отрос», а в июле и августе происходит обвал спроса, в результате чего игроки могут сделать вывод, что с рынком не все в порядке и цены надо снижать. Однако политику по снижению цен будут регулировать и сдерживать банки.

При оптимистичном развитии событий: июль и август покажут темпы продаж не хуже или на уровне июньских, все, у кого есть средства на взнос или долларовые вклады, понесут их в недвижимость.

В результате общего ощущения роста активности — цены на остатки квартир в текущих проектах будут расти. К октябрю средний рост цены 1 кв.

м по текущему предложению может составить 5% (без учета выхода новых проектов на реализацию).

«До конца года цена на новостройки могут вырасти на 5-6%»

Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet:

— К концу третьего квартала 2020 года цены на новостройки Москвы вырастут примерно на 4%, до конца года повышение может составить 5-6%. Это обусловлено изменением курса иностранных валют, которые будут продолжать оказывать свое влияние на себестоимость объектов строительства, в особенности на закупку оборудования, строительных материалов и других комплектующих.

Помимо этого, снижение ключевой ставки и ставок по вкладам гарантируют увеличение спроса на покупку недвижимости, ведь доходы по вкладам попадают теперь под налогообложение, что делает такой способ вложения средств низкодоходным. Не стоит также забывать, что в связи с переходом в 2019 году на проектное финансирование, девелоперы не заинтересованы в реализации проектов по низким ценам даже на начальном этапе строительства.

В результате принятых правительством мер по поддержке отрасли была запущена программа субсидирования ипотеки и кредитов на строительство жилья, а застройщики, в свою очередь, смогли оперативно организовать процесс продажи онлайн во время самоизоляции, поэтому объем спроса будет удерживаться на уровне показателей прошлого года. Также стоит отметить, что после приостановки регистрации сделок в Росреестре во втором квартале, ожидается всплеск зарегистрированных ДДУ к концу третьего квартала 2020 года.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f26b1979a794739fbf435bb

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.