Объект не сдан в эксплуатацию

Что делать застройщику, чтобы дом не попал в реестр проблемных объектов | Единая информационная система жилищного строительства

Объект не сдан в эксплуатацию

В список попадают объекты долевого строительства, если:

  • в отношении застройщика введена процедура банкротства — Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ«О несостоятельности (банкротстве)»;
  • более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства — информация об этапах, сроках строительства и предполагаемом сроке получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию указывается застройщиком в разделе 17 проектной декларации — приказ Минстроя России от 20.12.2016 № 996/пр «Об утверждении формы проектной декларации»;
  • более чем на 6 месяцев нарушены сроки передачи объекта дольщикам — они зафиксированы в договоре долевого участия, в ЕИСЖС → в ежеквартальной отчетности о привлечении средств дольщиков и исполнении графика строительства и своих обязательств по ДДУ — приказ Министерства строительства и >жилищно-коммунального хозяйства РФ от 12.10.2018 № 656/пр.

Чтобы разобраться со сроками размещения информации в ЕИСЖС, рассмотрим процесс строительства. Он разделен на последовательные этапы:

  1. Подготовка к строительству Застройщик получает разрешение на строительство, размещает проектную декларацию и получает в контролирующем органе заключение о соответствии требованиям Закона № 214-ФЗ. Декларация получает статус «Положительное заключение», а объект — статус «В процессе строительства».

  2. Строительство

    Застройщик актуализирует информацию в проектной декларации: любые новые сведения, которые подлежат раскрытию, он должен разместить в системе в течение 3 рабочих дней.
    После указания информации о регистрации первого ДДУ проектная декларация меняет статус на «ДДУ зарегистрирован». Статус объекта не меняется.

  3. Завершение строительства

    Застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и должен разместить его в ЕИСЖС в течение 3 рабочих дней. После этого объект переходит в статус «Сдан».

  4. Передача квартир дольщикам

    Застройщик выполняет обязательства перед дольщиками: передает квартиры по актам приема-передачи в соответствии с ДДУ.

  5. Снятие проектной декларации с контроля

    Застройщик обращается в контролирующий орган, чтобы снять с контроля проектную декларацию.
    Контролирующий орган проверяет выполнение обязательств: если они исполнены — снимает декларацию с контроля, и она меняет статус на «Снято с контроля».

  • Раскрытие информации. В установленные сроки необходимо актуализировать: разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию, проектную декларацию, заключение о соответствии, проект ДДУ, условия привлечения средств дольщиков, фотографии строящихся объектов и др. документы в соответствии с частью 2 статьи 3.1 Закона 214-ФЗ.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию — документ, без которого невозможно передать квартиры дольщикам. Документ подтверждает завершение строительства и выполнение всех работ в соответствии с проектной документацией, позволяет поставить дом на государственный учет и оформить право собственности.

Чтобы разместить документ в ЕИСЖС, нужно войти в личный кабинет застройщика и следовать инструкции. Для этого нужно скачать руководство пользователя в пункте меню «Помощь» → «Открыть справку».

Отсутствие размещенного в ЕИСЖС разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и невыполнение обязательств перед дольщиками может привести к искам, неустойкам, а также штрафам от контролирующих органов — ст. 9.5 КоАП. При серьезном нарушении возможна даже приостановка деятельности. За нарушение порядка размещения информации в ЕИСЖС, а также за их недостоверность установлены следующие штрафы:

  • 15 000 — 30 000 ₽ — для должностных лиц;
  • 50 000 — 200 000 ₽ — для юридических лиц.

Если нарушение повторяется, штраф увеличивается: 40 000 — 80 000 ₽ для должностных лиц, 200 000 — 400 000 ₽ для юрлиц. Вместо уплаты штрафа должностное лицо может быть дисквалифицировано на срок от 1 до 3 лет.

В этом случае застройщику необходимо обновить проектную декларацию: указать в ней актуальный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию и (в случае сдачи дома) разместить документ в ЕИСЖС. Если указанные действия не помогли — обратиться в контролирующий орган для выяснения причин.

После завершения строительства объекта и исполнения всех обязательств по ДДУ необходимо снять с контроля проектную декларацию. Для этого застройщику необходимо связаться с контролирующим органом.

Сотрудник контролирующего органа сможет перевести в архив только декларацию со статусом «ДДУ зарегистрирован». Этот статус проставляется автоматически, если застройщик указывает дату первой регистрации ДДУ:

Этот статус проставляется автоматически, если застройщик
указывает дату первой регистрации ДДУ

Обязательное условие для перевода в статус «Снято с контроля» — это размещение разрешения на ввод для всех объектов проектной декларации и выполнение всех обязательств перед дольщиками. Выполнение обязательств проверяет контролирующий орган.

 Когда проектная декларация снята с контроля,
застройщик уже не может внести в нее изменения

  1. В соответствии с Законом № 214-ФЗ застройщики обязаны размещать проектную документацию в ЕИСЖС и актуализировать ее в течение 3 дней, если появились новые сведения, которые подлежат раскрытию.

  2. Если застройщик забыл разместить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в системе, то дом может попасть в реестр проблемных объектов.
  3. Попадание в реестр проблемных объектов влечет за собой репутационные и финансовые риски.

  4. Застройщик может продолжить продажу квартир только после того, как разместит разрешение на ввод дома в эксплуатацию в ЕИСЖС.

Источник: https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/%D0%BC%D0%B5%D0%B4%D0%B8%D0%B0/%D1%81%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%8C%D0%B8/2019/09/%D1%87%D1%82%D0%BE-%D0%B4%D0%B5%D0%BB%D0%B0%D1%82%D1%8C-%D0%B7%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B9%D1%89%D0%B8%D0%BA%D1%83-%D1%87%D1%82%D0%BE%D0%B1%D1%8B-%D0%B4%D0%BE%D0%BC-%D0%BD%D0%B5-%D0%BF%D0%BE%D0%BF%D0%B0%D0%BB-%D0%B2-%D1%80%D0%B5%D0%B5%D1%81%D1%82%D1%80-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B1%D0%BB%D0%B5%D0%BC%D0%BD%D1%8B%D1%85-%D0%BE%D0%B1%D1%8A%D0%B5%D0%BA%D1%82%D0%BE%D0%B2

Как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию

Объект не сдан в эксплуатацию

У любого объекта строительства есть своя роль. В социальном плане акцент ставится на удовлетворении всех имеющихся потребностей человека.

В экономике объект строительства рассматривается как материальный актив, поэтому вопрос о том, как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию, довольно актуальный, требующий разъяснений.

В публикации мы постараемся максимально точно объяснить, каким образом объект строительства становится частью конкретной инфраструктуры, как его использование затрагивает интересы градостроительных организаций, и, как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию.

В процессе работы над проектом любой объект строительства подвергается экономическим, физическим, правовым изменениям, которые называются жизненным циклом проекта.

Формирование проектной документации, ввод в эксплуатацию объекта строительства, его эксплуатация и полное прекращение существования подчинены определенным закономерностям.

Показатель этих закономерностей может быть нормативным, расчетным или фактическим, уменьшаться или увеличиваться: за счет улучшения условий эксплуатации, за счет модернизации, за счет реконструкции, за счет завершения незавершенного строительства.

  • Все стадии жизненного цикла связаны между собой правовыми аспектами. В России существуют свои законодательные особенности, в которых не предусмотрен ввод в эксплуатацию объектов незавершенного строительства.

В случае, если клиент задает конкретный вопрос о том, как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию, отвечать ему нужно четко, ссылаясь на ст.55 ГрК РФ, согласно которой ввести в эксплуатацию можно только фактически построенный объект.

Часто вопрос о том, как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию, задается конкретным градостроительным органам, которые выдают разрешение на строительство в определенной местности. В этом случае, ответ останется неизменным. И вот почему.

Посредством регулирования федеральных законов, работают городские и региональные градостроительные органы, которые могут устанавливать, изменять или отменять соответствующие правовые нормы, заниматься принятием законодательных актов, в которых обоснуются экономические или природные условия, учитываемые в местной правовой базе.

Однако возможности властей конкретного города, области или края ограничены основами российского законодательства, обязательными к исполнению.

Связи с чем, все принимаемые акты на уровне органов местного самоуправления должны полностью соответствовать Конституции РФ, Гражданскому и Градостроительному кодексу Российской Федерации (ГК РФ и ГрК РФ).

  • Поэтому неважно, где находится клиент, интересующийся, как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию — в Красноярске, Москве, Калининграде или Тюмени, одной из значимых составляющих в ответе на данной вопрос является ст.55 ГрК РФ, в которой четко прописано, что в эксплуатацию вводится фактически построенный объект.

Государство управляет процессом активизации права собственности и завершения незавершённого строительства. Законом N 122-ФЗ установлен порядок государственной регистрации права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества, как для объектов недвижимости, законченных строительством, так и нет.

Градостроительный кодекс РФ не предусматривает особых требований к документам, по которым оформляется ввод в эксплуатацию капитального объекта строительства, завершенного, вновь построенного, реконструированного или отремонтированного. Все условия в договоре составляются произвольно в письменной форме и подписываются заказчиком (застройщиком) и компанией (лицом), осуществляющими строительство.

В СНиП 12-01-2004 «Организация строительства», утвержденным Постановлением Госстроя России от 19 апреля 2004г. N 70 содержится рекомендуемая форма свидетельства о соответствии законченного строительством объекта назначению, согласно которой на схеме отображаются:

  • расположение завершенного, вновь построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства,
  • расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка, планировочная организация земельного участка.

Существует взаимосвязь между завершением строительства, для которого понадобится разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в порядке, определенном ст.

55 ГрК РФ и заявлением застройщика или уполномоченной организации, которая обращается в органы исполнительной власти субъекта РФ с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в котором есть перечень необходимых документов, указанных в ч.3 ст.55 ГрК РФ. Среди них:

  • правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • градостроительный план земельного участка ГПЗУ. В некоторых случаях будут обязательны проект планировки территории (ППТ) и проект межевания территории (ПМТ);
  • разрешение на строительство;
  • акт приемки объекта капитального строительства;
  • документ, подтверждающий соответствие завершенного, вновь построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, с подписью стороны, осуществляющей строительство;
  • документ, подтверждающий соответствие параметров завершенного, вновь построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, подписанный застройщиком или техническим заказчиком, осуществляющим строительство, строительный контроль, за исключением случаев осуществления строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;
  • документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
  • схема, на которое отображены расположение завершенного, вновь построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, подписанная застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства на основании договора, за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта;
  • заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если это предусмотрено) о соответствии завершенного, вновь построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, заключение федерального государственного экологического надзора в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 ГрК РФ.

Экономико-правовые отношения, которые создаются между участниками проекта в процессе завершения незавершенного строительства, очень сложны. Конечно, очень важно, когда заказчик знает, как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию.

Но не менее важным будет участие в проекте грамотного исполнителя, который контролирует исполнение законодательных актов, регулирует градостроительное развитие и регистрацию прав собственности на определенные объекты незавершенного строительства, ввод в эксплуатацию которых еще только предстоит.

В настоящее время ключевой схемой сотрудничества в нашей компании является обслуживание клиента «под ключ». Мы готовы организовать строительное производство, с вводом объекта незавершенного строительства в эксплуатацию на максимально выгодных условиях. По всем вопросам сотрудничества обращайтесь к консультантам компании по телефону 209-09-40. Будем рады вас слышать!

Источник: https://stroy-trading.ru/information/article/981-Kak-vvesti-obekt-nezavershennogo-stroitelstva-v-ekspluatatsiyu

Заселились в несданный дом? Получите штраф!

Объект не сдан в эксплуатацию

В России принят закон об увеличении штрафов за эксплуатацию несданных домов. Согласно вступившим в силу поправкам, максимальный размер штрафа увеличен до 1 млн руб.

Тем временем некоторые застройщики предлагают дольщикам принять квартиру в несданном доме по предварительному акту и даже начать делать ремонт.

Чем грозит нововведение собственникам жилья и стоит ли идти на поводу у компании и заселяться в дом без разрешительной документации, выяснилLIVING.

Предварительные просмотры квартир, организованные застройщиками в еще не сданных домах, – известная практика на рынке новостроек.

Компании призывают к пониманию – где-то что-то не успели доделать, а Госкомиссия выставила список замечаний для устранения, в то же время каждый день просрочки – это неустойка, которую дольщики научились отсуживать у застройщиков «на раз-два-три».

Обычно в компаниях аргументируют: «Вы пока осмотрите квартиру, подпишете акт предварительной приемки, начните делать ремонт, а мы тем временем получим заключение на ввод в эксплуатацию».

Понятно, что оформить жилье в собственность невозможно без документа о разрешении на ввод дома в эксплуатацию.

Поэтому дольщики какое-то время не смогут зарегистрировать на себя жилье, кроме того, лишатся возможности получить неустойку за просрочку передачи квартиры, т.к.

застройщик, как правило, вместе с предварительным актом просмотра настаивает на подписи под фразой – «Финансовых претензий не имею».

С сегодняшнего дня, помимо этого, дольщикам грозит еще и штраф – от 2 тыс. до 5 тыс. руб. Именно такие меры прописаны в новом законе 222-ФЗ за эксплуатацию жилого дома, не имеющего разрешение на ввод. Принятый депутатами Госдумы, одобренный Советом Федерации и подписанный главой государства закон вступает в юридическую силу 6-го августа.

Следить за тем, какие новостройки были заселены без разрешительной документации, входит в обязанности Госстройнадзора. Размер же штрафов за заселение не введенных в эксплуатацию домов прописан в ч. 5 ст. 9.5 КоАП. По действовавшим ранее нормам граждан могли оштрафовать на 1 тыс. руб., для должностных лиц штраф составлял 2 тыс. руб., а для юрлиц – 20 тыс. руб.

Теперь, федеральным законом 222-ФЗ в ч. 5 ст. 9.5 КоАП внесены изменения. Согласно поправкам, штрафы за эксплуатацию несданных домов увеличены для всех категорий лиц. Гражданам придется заплатить штраф от 2 тыс. до 5 тыс. тыс.

руб., должностным лицам – от 20 тыс. до 50 тыс. руб., юридическим лицам – от 500 тыс. до 1 млн руб. Таким образом, максимальный размер штрафа для граждан вырос в 5 раз, для должностных лиц – в 25 раз, а для юрлиц – в 50 раз.

Так, за прошлый год Госстройнадзор Санкт-Петербурга привлек к административной ответственности одно должностное и шесть юридических лиц, эксплуатировавших здания без разрешения на ввод. «Общая сумма взысканных штрафов составила 121 500 рублей», – рассказали в пресс-службе ведомства.

В этом году инспекторы Госстройнадзора привлекли к ответственности одно физическое, одно должностное и одно юридическое лицо, общая сумма взысканных штрафов составила 24 000 рублей.

Нужен ли закон?

По словам юриста Павла Крюкова, специализирующегося на профессиональной юридической помощи дольщикам Санкт-Петербурга, цель 222-ФЗ – ужесточить наказание за ввод объектов с нарушением закона с тем, чтобы исключить риски наступления неблагоприятных последствий.

«Законом 222-ФЗ изменяется размер административной ответственности. Она увеличивается.

Если застройщик будет знать, что наказание неумолимо и существенно, то возможно не станет нарушать закон, – комментирует Павел Крюков, замечая при этом, что существующие механизмы не изменяются.

– Имеет ли значение размер штрафа, без действенных механизмов борьбы с такими нарушениями (я не только про карательные меры)? На мой взгляд, нет. А так это или нет – покажет правоприменительная практика».

Сопредседатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости СПб и ЛО Олег Островский в свою очередь считает нововведения не особенно актуальными, тем более в условиях перехода к проектному финансированию.

«В новых условиях застройщики экономически заинтересованы в строгом соблюдении графика строительства и скорейшей передаче квартир дольщикам.

Поэтому никакого дополнительного «административного ускорения» строительства застройщикам не нужно, – говорит эксперт, добавляя, – На деятельность подавляющего большинства застройщиков Санкт-Петербурга усиление ответственности за заселение дома до получения разрешения на ввод никакого влияния не окажет».

Однако в Госстройнадзоре Петербурга не разделяют мнение экспертов. «Большинство застройщиков, привлеченных к административной ответственности за 2018 и 2019 год, прекратили эксплуатацию и предприняли действия для легализации объектов.

Два застройщика обратились за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию и получили его, два застройщика обратились с уведомлением об окончании строительства и теперь устраняют замечания надзорного ведомства после итоговой проверки, один застройщик обратился за продлением разрешения на строительство, два застройщика прекратили эксплуатацию и законсервировали объекты», – рассказали в пресс-службе ведомства.

Практики минувших лет

В прошлые годы, по словам Олега Островского, практика заселения в несданные дома была характерной для недобросовестных застройщиков: «Иногда, застройщики, существенно нарушившие сроки передачи объектов долевого строительства, шли навстречу особо активным и нуждающимся в жилье дольщикам и разрешали им вселиться в дом, не получивший разрешение на ввод в эксплуатацию».

На памяти Олега Борисовича заселение несданных домов малоэтажного квартала «Никитинская усадьба» в Коломягах. Застройщик Северо-Западная строительная корпорация (СЗСК) передавал дольщикам квартиры, не получив разрешения на ввод.

«Отдельные дольщики даже получили с помощью судебных решений свидетельство о собственности на такие квартиры (ранее такое было возможно). Но, в целом, на ситуацию это не повлияло, – вспоминает Олег Островский.

– Предъявленные органами исполнительной власти иски о признании таких построек самовольными были удовлетворены.

В лучшем случае по некоторым из таких домов были заключены мировые соглашения, по которым застройщик обязан привести их в соответствие с нормативными требованиями (как правило, это означает, как минимум, понижение этажности). В худшем – их обязаны снести».

В качестве еще одного примера эксперт привел ЖК «Идеал» от строительной компании «Импульс»на Красносельском шоссе, 55 в Пушкине.

Пригласив дольщиков на заселение, застройщик пытался таким образом воздействовать на органы исполнительной власти и получить разрешение на ввод еще не готового к эксплуатации многоквартирного дома. И это при том, что в доме были серьезные проблемы, в частности, с электро- и водоснабжением.

Несколько лет здание снабжали электроэнергией от дизель-генераторов, и люди жили в несданном доме. Однако объект не получал разрешения на ввод, пока застройщик не устранил замечания, выявленные Госстройнадзором.

ЖК «Черничная поляна» в августе 2015-го. Источник: .com/ukki_info

В Ленобласти самый известный пример заселения несданных домов – ЖК «Черничная поляна» от IMD Group.

Восемь домов первой очереди на 356 квартир в сумме были построены еще в 2013-м, но из-за проблем с коммуникациями Госстройнадзор одобрил их ввод только весной 2018-го.

Четыре дома второй очереди ЖК, рассчитанные еще на 234 квартиры, до сих пор не достроены.

По воспоминаниям пайщика первой очереди «Черничной поляны» Михаила, никому из заселившихся в несданные дома штрафов платить не пришлось. «Все понимали, что живут на птичьих правах. И администрация тоже не трогала, по большому счету.

Дома были в полной боевой готовности, единственное – люди прописаться не могли», – прокомментировал LIVING’у Михаил. В будущем, по мнению пайщика, из-за увеличения штрафов застройщики просто не будут разрешать вселяться в несданные дома.

Почему нельзя заселяться в несданный дом?

По замечанию Олега Островского, в 214-ФЗ четко определено, что застройщик может передать объект долевого строительства дольщику только после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Именно этот документ означает, что дом построен в соответствии с техническими требованиями и проектом и готов к проживанию людей.

Получение же дольщиком ключей и вселение в квартиру возможно только после подписания им и застройщиком передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обычно с даты получения разрешения на ввод до передачи квартиры проходит несколько месяцев, а иногда и больше, поэтому эксперты советуют внимательно смотреть условия ДДУ.

Фото с приемки в ЖК «Алфавит»

Если застройщик не успевает передать квартиру в обозначенные сроки, он начинает приглашать дольщиков на предварительные осмотры и приемки, не получив разрешения на ввод дома.

Таким образом застройщики пытаются заранее определить замечания дольщиков по квартирам, чтобы устранить их к моменту получения разрешения.

«Также это может делаться с целью минимизации своей ответственности за нарушение сроков передачи квартиры», – поясняет юрист Павел Крюков, которому доводилось сталкиваться с подобной практикой.

С так называемыми предварительными приемками квартир несколько раз столкнулся и LIVING. К примеру, съемочная группа выезжала на осмотр жилья в несданной секции ЖК «Алфавит» и в ЖК «Босфор».

Причины, по которым застройщики не могут получить разрешение на ввод, не всегда сводятся к качеству строительства. В разрешении на ввод может быть отказано также из-за неправильного оформления документов или других моментов.

Но в любом случае, пока дом не введен в эксплуатацию, он является строительной площадкой, где нахождение посторонних лиц категорически запрещено.

При этом не введенного в эксплуатацию дома, как и конкретных квартир, не существует юридически.

Фото с приемки в ЖК «Босфор»

Ответственность за нарушения закона несут застройщик и генеральный подрядчик. И, если на территории заселенного, но не сданного дома, произошло ЧП, пострадавший может рассчитывать на компенсацию причиненного ему ущерба.

«А если причинен вред здоровью, то и на возмещение вреда здоровью, – поясняет Павел Крюков. – При этом необходимо будет доказать, что ущерб пострадавшему причинен именно в результате незаконного заселения в дом.

Указанные требования нужно заявлять к причинителям вреда – застройщику и его сотрудникам».

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b8f9893eb788500aa8e821a/zaselilis-v-nesdannyi-dom-poluchite-shtraf-5d5d28b7c49f2900ad39f776

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.