Образование границ земельного участка

Требования к образуемым или изменяемым земельным участкам

Образование границ земельного участка

Образование земельного участка представляет собой создание нового объекта недвижимого имущества в результате:

  • преобразования существующих земельных участков путем их раздела, объединения, перераспределения или выдела из них нового земельного участка;

Подробнее…

Земельный кодекс РФ устанавливает следующие способы преобразования земельных участков (п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ):

  1. раздел земельного участка. В этом случае из одного земельного участка образуются несколько. При этом по общему правилу исходный участок прекращает существовать. Однако в некоторых случаях он сохраняется в измененных границах. Например, при разделе публичного земельного участка (п. п. 16 ст. 11.4 Земельного кодекса РФ);
  2. объединение смежных участков. В результате образуется один участок, а исходные прекращают свое существование (п. 1 ст. 11.6 Земельного кодекса РФ). К смежным участкам относятся участки, которые имеют общие части границ;
  3. перераспределение участков. В этом случае из нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных участков. Исходные участки прекращают свое существование (п. 1 ст. 11.7 Земельного кодекса РФ);
  4. выдел участка. Этот способ образования участка предусмотрен для выдела земельной доли (долей) из участка, который находится в долевой собственности. В результате образуется один или несколько участков. При этом исходный участок сохраняется в измененном виде (п. 1 ст. 11.5 Земельного кодекса РФ).
  • образования нового земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При образовании земельных участков необходимо учитывать следующее:

  • целевое назначение;и разрешенное использование нового участка по общему правилу будет таким же, как у исходного земельного участка или участков (п. 3 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ);
  • образование нового участка допускается при наличии в письменной форме согласия арендаторов, залогодержателей, землепользователей и землевладельцев исходного участка (если таковые имеются). Если участок образуется по решению суда, такое согласие не потребуется (п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ).

Новые (измененные) участки должны соответствовать установленным законом требованиям (ст. 11.9 Земельного кодекса РФ), а именно:

  1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков определяются градостроительными регламентами (если для земельных участков в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности такие градостроительные регламенты установлены).
  2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами.
  3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.
  4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
  5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.
  6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами.
  7. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

При образовании (изменении) земельных участков также необходимо учитывать, что к таким участкам в обязательном порядке должен быть обеспечен доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе и посредством установления сервитута.

Отсутствие доступа к образуемому или изменяемому земельному участку будет являться основанием для приостановления кадастрового учета такого участка (п. 26 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”).

Источник: https://vladeilegko.ru/matherial/trebovaniya-k-obrazuemym-ili-izmenyaemym-zemelnym-uchastkam/

Основные требования к образуемым земельным участкам

Образование границ земельного участка
https://pixabay.com/

При образовании земельных участков кадастровый инженер не должен нарушать требования к таким участкам. О том как могут быть образованы земельные участка рассказывала ранее в этой статье

О требованиях к образуемым земельным участках рассказывает статья 11.9 Земельного кодекса

Из всех требований не могу выделить какое из них более важное, все они равны. Давайте постараемся разобрать каждое из них:

1. Если размеры земельных участков установлены градостроительными регламентами, то не допускается нарушать предельные (максимальные и минимальные) размеры таких участков

Для того чтобы не нарушить данное требование требуется изучить утвержденные правила землепользования и застройки в отношении той территории где расположен земельный участок. Все утвержденные правила землепользования и застройки размещены на официальных сайтах муниципального образования и федеральной государственной информационной системе территориального планирования.

Допусти земельный участок расположен в территориальной зоне Ж3

пример фрагмента карты градостроительного зонирования

Далее необходимо обратиться к текстовой части правил землепользования и застройки, именно там указаны предельные размеры земельных участков

пример фрагмента текстовой части правил землепользования и застройки

Сопоставив все данные, делаем вывод земельный участок можно образовать не менее 300 квадратных метров, и не более 3000 квадратных метров

2. Если градостроительные регламенты, в отношении земельных участков, не установлены или не распространяются, предельные (максимальные и минимальные) размеры устанавливаются дополнительными законодательными актами

Для примера можно разобрать образование земельного для размещения опор линий электропередачи. Допустим, нужно образовать такой участок в территориальной зоне СХ-1

пример фрагмента карты градостроительного зонирования

Согласно правилам землепользования и застройки в данной зоне установлены предельные (максимальные и минимальные) размеры

пример фрагмента текстовой части правил землепользования и застройки

Но есть Постановление Правительства № 486 от 11 августа 2003 года, в котором прописаны размеры земельных участков для размещения воздушных линий электропередачи и опор линий связи,
обслуживающих электрические сети

3. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости

Площади образуемого земельного участка должно быть достаточно не только для размещения здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, но и для обслуживания таких объектов

4. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованиемСюда можно отнести случаи, когда на исходном земельном участке установлено обременение в виде охранной зоны газопровода, и его решили разделить для строительства жилого дома. Однако, в границах охранной зоне газопровода запрещается строительство объектов жилищно-гражданского и производственного назначения
5. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов

Здесь стоит обратить внимание на утвержденные генеральные планы населенных пунктов и схемы территориального планирования. Все такие утвержденные документы также размещены на официальных сайтах муниципального образования и федеральной государственной информационной системе территориального планирования.

Таким образом нельзя образовывать границу земельного участка

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5f1b12cb6943a131f3e1e26a/osnovnye-trebovaniia-k-obrazuemym-zemelnym-uchastkam-5f23b760ab023524e1668c2c

Образование земельных участков: способы. Кадастровые работы

Образование границ земельного участка

Образование земельных участков происходит из неразграниченных земель или уже существующих участков. Порядок при этом различается, но требования к участкам остаются одинаковыми.

Земельным участком называют часть земной поверхности, имеющую определённые границы. Образование участка – это появление нового в качестве самостоятельного объекта. У этого процесса существует определённый порядок и правила.

Образование ЗУ из земель

Земельные участки образуются:

  1. Из неразграниченных государственных или муниципальных земель, то есть образуются впервые.
  2. Из уже существующих. При этом происходит объединение, разделение или перераспределение прежних участков. Существующие участки могут быть частными, государственными или муниципальными.
  3. Из земель лесного фонда, если они передаются в пользование.

Правила и особенности образования участков регулируются Земельным кодексом (статьями 11.2-11.7), а также федеральными законами № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года и № 221-ФЗ от 3 июля 2016 г. В некоторых случаях учитываются Градостроительный кодекс и другие федеральные законы.

При образовании участка он ставится на кадастровый учёт.

Он получает определённые характеристики:

Ими участок однозначно определяется и отличается от других. Эти характеристики также определяют, что можно и нельзя делать на нём, размер налога и т. д.

При любом способе образования должны соблюдаться некоторые правила:

  1. Участок не должен пересекать границы городов или других населённых пунктов.
  2. Виды использования, сервитуты и пр. не должны мешать пользованию домов и строений, расположенных на участках.
  3. Ограничения, наложенные на участки, не должны мешать использовать полученные в соответствии со ВРИ.
  4. Также расположение и форма участка не должны препятствовать размещению зданий, если видом использования это допускается.
  5. В каждом регионе существуют минимальные и максимальные допустимые размеры площади для каждой категории. Размеры участка должны находиться в этих пределах при любом способе образования.

Способы образования

Способ зависит от того, из каких земель образуется участок, уже разграниченных или нет. В последнем случае образуется новый участок. Обязательно проводятся кадастровые работы.

В зависимости от расположения и категории, учитывается проект планировки или развития окружающей территории.

Ещё один способ – это преобразование существующих участков. Выделяют такие виды:

  1. Объединение – несколько участков со смежными границами становятся одним. Прежние при этом перестают существовать.
  2. Разделение – участок делится на несколько меньших. Старый прекращает своё существование.
  3. Выдел – из участка в качестве самостоятельного выделяется его часть. Отличие от предыдущего вида в том, что прежний участок остаётся, но с изменёнными границами. Этот способ используется, как правило, если один из собственников хочет выделить свою долю, чтобы самостоятельно ей распоряжаться.
  4. Перераспределение – это комбинация объединения и разделения участков. Оно проводится между смежными, общая (внешняя) граница остаётся прежней. Также образуются новые участки.

Межевание (определение границ) нужно проводить только в том случае, если это не было сделано ранее. Или на вновь образуемых границах, как, к примеру, при разделе. Сервитуты, залог и другие обременения переходят на новые участки в тех же размерах и границах.

Объединяемые участки также должны относиться к одной категории. А виды использования могут не совпадать. У новых участков будут все разрешённые виды, которые были у старых.

Порядок образования

При образовании участка на землях, не состоящих на кадастровом учёте, можно выделить такие этапы:

  1. В некоторых случаях сначала происходит утверждение проекта развития или планировки территории, на которой затем образуются отдельные участки.
  2. Создание предварительной схемы расположения участка.
  3. Согласование с местной администрацией.
  4. Проведение кадастровых работ для определения точных границ участка в соответствии с этой схемой.
  5. Постановка участка на кадастровый учёт с присвоением индивидуального номера.

При перераспределении участков этапы будут другими:

  1. Составляется соглашение между собственниками о разделе, перераспределении и т. п.
  2. Проводится межевание.
  3. Составляется протокол образования.
  4. Постановка новых участков на кадастровый учёт.

Кадастровые работы

В ходе кадастровых работ, или межевания, проводится геодезическая съёмка местности. Затем в соответствии со схемой определяется положение на местности поворотных точек. В поворотных (или характерных) точках границы участка меняют своё направление.

То есть привязкой их к местности однозначно определяется расположение границ.

После этого создаётся проект межевания. При необходимости проводится согласование границ, например, с владельцами других участков. Протокол о согласовании включается в проект. Он понадобится при постановке на учёт.

При образовании участков из уже существующих оно происходит проще. Необходимо подать заявление в Росреестр и приложить к нему копии документов на участки и согласие остальных владельцев.

Протокол образования земельных участков

Протокол составляется при перераспределении участков. Он содержит информацию обо всех характеристиках как прежних участков, так и образуемых. Этим могут заняться сами собственники или нанятые ими специалисты.

Образование многоконтурного земельного участка

Многоконтурным земельным участком называется участок, состоящий из нескольких частей, или контуров. То есть фактически это несколько участков, находящихся на некотором расстоянии друг от друга, но рассматриваются и учитываются они как один.

Такие участки образуются, если нет возможности образования одноконтурного. Это может произойти:

  1. Если недостаточно места для выделения «стандартного» участка достаточной площади.
  2. Если необходимо выделить часть земель, к примеру, под опоры для ЛЭП или для других подобных нужд.

Правила и способы образования те же. Отдельно стоит упомянуть требование о том, чтобы участок не пересекал границы населённого пункта. Для многоконтурных это означает, что все их части должны находиться в пределах одного поселения. Но они могут относиться к разным кварталам.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/obrazovanie.html

Образование земельных участков

Образование границ земельного участка
Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Земельный участок » Образование земельных участков

Под образованием земельного участка понимается возникновение нового земельного участка в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества. Земельный кодекс РФ регламентирует порядок образования новых участков из уже существующих, а также случаи возникновения новых участков из нераспределенных земель.

Общие основания образования новых участков можно разделить в две группы:

  • 1) Образование нового участка путем изменения физического и юридического статуса уже существующих участков;
  • 2) Образование нового участка путем формирования нового объекта недвижимого имущества из состава территорий, не обладающих признаками и свойствами земельного участка.

Исходя из указанных оснований, можно выделить основные способы образования новых участков земли:

  • 1) Раздел существующего участка на несколько новых;
  • 2) Объединение существующих участков в один новый;
  • 3) Перераспределение существующих земельных участков с образованием новых;
  • 4) Выдел из существующего участка;
  • 5) Образование нового участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При разделе или объединении существующих участков полностью утрачивают их физический и юридический статус, а вместо них появляются новые уникальные объекты недвижимости.

При выделе или объединении первоначальные участки сохраняют свое существование с изменением физического и юридического статуса.  На вновь образованные участки сохраняются права и обременения (ограничения), установленные в отношении исходных участков, если иное не установлено условиями соглашения сторон или нормативными актами. 

Раздел земельного участка

В процессе раздела существующий участок земли прекращает свое существование и вместо него возникает два или более новых земельных участка. То, как именно земельный участок будет разделен, зависит от волеизъявления сторон, юридического статуса участка и его технических характеристик и свойств.

В случае раздела вновь образованные участки приобретают целевое назначение и разрешенные виды пользования ранее существовавшего участка. Исключения из этого правила могут быть установлены федеральным законодательством.

Участок, прекративший существование при разделе, теряет свой юридический статус – его уникальный кадастровый номер подлежит удалению из сведений государственного кадастра недвижимости (с 01 января 2017 года – из ЕГРН). Вновь образованным земельным участкам присваиваются новые уникальные кадастровые номера с внесением соответствующих сведений в ГКН.

В ряде случае земельный участок может быть неделимым, так как его раздел в натуре невозможен без изменения его назначения. Информация о невозможности раздела может включаться в градостроительный план земельного участка.

Объединение земельных участков

В процессе объединения несколько смежных участков образуют один новый участок. Существование смежных участков при этом прекращается.

В случае, когда происходит объединение земельных участков, принадлежащих разным правообладателям, у них возникает право общей долевой собственности на новый участок (аналогичное правило действует в отношении права общей собственности).

Вновь образованному участку присваивается уникальный кадастровый номер.

Перераспределение земельных участков

Перераспределение нескольких смежных участков влечет образование двух и более новых смежных участков, при этом исходные земельные участки перестают существовать фактически и юридически.

Право собственности на вновь образованные смежные участки возникает в соответствии с условиями соглашения собственников исходных участков.

При перераспределении вновь образованные участки сохраняют свое целевое назначение и виды разрешенного использования. 

Выдел земельного участка

Выдел земельной доли (долей) допускается в случаях, когда в отношении исходного участка существует право общей долевой собственности. При этом, после выдела образуются один или несколько новых участков. Исходный земельный участок сохраняет свое существование в измененных границах.

На новый участок возникает право собственности лица, подавшего заявление на выдел земельной доли. При этом его право общей долевой собственности на исходный участок прекращается.

Типичным случаем возникновения необходимости в выделе земельной доли является отсутствие согласия дольщиков по использованию общего земельного участка.

При отсутствии согласия остальных дольщиков на выдел доли в натуре, заявитель имеет право требования выдела в судебном порядке.

Если участок является неделимым и выдел доли в натуре невозможен, заявитель имеет право на выплату ему стоимости доли за счет остальных дольщиков.

Для выдела земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения существуют специфические особенности.

В этом случае решение об образовании нового участка путем выдела в счет земельной доли принимает общее собрание участников общей долевой собственности, а если такое решение отсутствует, заявитель имеет право обратиться к кадастровому инженеру для проведения межевания нового участка для последующего выдела.

Размер выделяемой доли определяется в соответствие с данными правоустанавливающих документов на выделяемые доли.

Площадь вновь образованного участка в таком случае может быть больше или меньше нормативной, в зависимости от физических и качественных свойств земли.

Споры относительно площади вновь образованных участков решаются по соглашению дольщиков исходного участка, а при отсутствии согласия – в судебном порядке.

Выдел из земель государственной или муниципальной собственности не допускается, так как в этом случае у исходных участков отсутствует зарегистрированное право общей долевой собственности. Образование участка из земель государственной или муниципальной собственности осуществляется путем формирования участка в процессе его межевания и кадастрового учета.

Источник: https://advokat-malov.ru/zemelnyj-uchastok/obrazovanie-zemelnyh-uchastkov.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.