Обязать администрацию заключить договор аренды земельного участка

Особенности заключения договора аренды земельного участка с администрацией

Обязать администрацию заключить договор аренды земельного участка

Чтобы законодательно зафиксировать факт передачи земельного участка во временное пользование с целью получения прибыли, составляется договор аренды.

Какие земли можно и нельзя сдавать?

Договор аренды — основной документ, определяющий условия пользования земельным участком (далее в тексте — ЗУ) без передачи его в право собственности.

Согласно ему, одна из сторон отдает землю во временное пользование другой стороне с определенной целью:

Например, жилой дом или торговое строение не может быть возведено на участке, относящемся к землям сельхозназначения. В таком случае придется пройти долгий путь по смене категории земельного объекта.

Суть и особенности договора аренды ЗУ зафиксированы в ст. 22 ЗК РФ. Согласно его нормам, арендаторами могут выступать как граждане России, так и других государств, а также лица без гражданства.

Доходы с земельного участка в период действия договора (произведенная продукция или выручка от торговли) являются собственностью нанимателя.

Также нельзя арендовать государственные муниципальные участки, где находятся предприятия и объекты:

  • армии РФ;
  • ФСБ и ФСИН;
  • атомной энергетики или переработки радиоактивных отходов; кладбища.

Заключить договор аренды вправе непосредственный собственник объекта.

Правом заключения договоров аренды участков, находящихся в собственности государства, обладают сотрудники исполнительных органов, ответственных за аренду земли у города. Например, в столице такой орган называется Департаментом земельных ресурсов, в других регионах — свои названия.

Права и обязанности сторон

По договору аренды (соглашению) ЗУ наймодатель обязуется предоставить нанимателю участок земли в состоянии, соответствующим его целевому назначению в прописанный в документе срок.

Если этого в силу определенных причин не произошло (например, территория, предназначенная для выращивания урожая, занята стройматериалами или другим имуществом арендатора), наниматель вправе требовать расторжения документа или устранения препятствий для пользования землей с возмещением убытков.

Факт сдачи земли в аренду не является основанием для прекращения действия таких прав.

В свою очередь, арендатор обязуется:

  • использовать объект только по целевому назначению;
  • поддерживать арендованный объект в надлежащем состоянии, при котором он не теряет своей ценности;
  • нести предусмотренные договором расходы по содержанию участка (членские взносы, оплата за полив, вывоз мусора и т.п.).

Иными словами, арендатор, заключавший договор, может передать участок другому человеку, который становится ответственным за данный объект. Заключать новый договор не нужно, если этого не требует собственник. То же касается и субаренды.

Наниматель может разделить арендное бремя с третьим лицом (на которого также будет распространяться действие договора) без необходимости подписания нового документа. Наконец, наниматель может распорядиться арендными правами как залогом или вкладом в паевой взнос либо уставной капитал.

Процедура оформления договора

В пакет необходимых для процедуры документов входят:

  • заявление в органы Росимущества по установленной форме;
  • паспорта сторон сделки;
  • распорядительный акт на объект (в 2-х экземплярах);
  • кадастровый план участка и его копия;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Юрлица дополнительно предоставляют заверенные копии учредительных документов, ИНН, свидетельство о регистрации участка находящегося в собственности. Если вместо нанимателя контракт подписывает его представитель, необходима соответствующая доверенность.

Чтобы представители органов Росимущества приняли пакет к рассмотрению, необходимо правильно составить ключевой его документ — заявление.

Оно составляется по следующей структуре:

  1. «Шапка» (название госоргана, данные заявителя, контакты).
  2. Основная часть, в которой выражается просьба о предоставлении данного участка в аренду. При этом указывается кадастровый номер, тип аренды, площадь объекта и льготы, если таковые имеются.
  3. Более подробные сведения об объекте (адрес, категория, наличие жилых или технических построек, обременений и т.д.).
  4. Перечень прилагаемой документации (см. выше).

Самый быстрый способ «утряски» всех манипуляций с бумагами — обращение в агентство недвижимости. Впрочем, можно подать документы и самостоятельно.

Процедура включает следующие этапы:

  • Подача вышеперечисленных документов в земельный комитет. Его сотрудники рассмотрят заявление и дадут согласие или отказ на предоставление участка в аренду.
  • Написание заявления в управление единого учета земельных объектов с просьбой провести межевание участка.
  • Заключение договора найма.

Все договора аренды земли имеют одинаковую структуру:

  • название документа;
  • указание объекта сделки;
  • перечисление прав и обязанностей нанимателя и наймодателя;
  • финансовая часть (порядок расчетов, цена объекта);
  • срок действия документа;
  • прочие нюансы, если таковые имеются;
  • реквизиты сторон;
  • подписи.

После того, как обе стороны подпишут документ, они перенимают на себя права и обязанности, перечисленные в нем.

Сроки аренды

Период, на который земельный участок сдается в аренду, определяется соответствующим пунктом договора. Вместе с тем существуют определенные законодательные ограничения — 1 год минимум и 49 лет максимум. По истечении предельного срока (49 лет) заключается новый договор.

Есть ли риски

Как и другие виды гражданско-правовых отношений, заключение договора аренды ЗУ несет определенные риски, которые желательно учесть до оформления сделки.

Со стороны арендодателя таковыми могут быть:

  • порча имущества или несанкционированная его модернизация;
  • нецелевое использование;
  • препятствие контролю за состоянием участка на протяжении срока аренды;
  • просрочка возврата объекта по истечении срока действия договора;
  • просрочка ежемесячных или ежеквартальных платежей;
  • уклонение нанимателя от госрегистрации договора, в предусмотренных
  • законодательством случаях.

Наниматель, в свою очередь, может столкнуться с такими рисками:

  • препятствие полноценному пользованию объектом аренды со стороны наймодателя;
  • несанкционированное увеличение ежемесячной или ежеквартальной платы;
  • передача объекта в аренду в ненадлежащем состоянии;
  • наличие права собственности или пользования участком у третьих лиц, о которых умолчал арендодатель.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/municipalnaya/kak-zakluchit-dogovor-arendy-zemly-s-administracijej.html

Решение суда об обязании заключить договор аренды на земельный участок № 2-2614/2017 ~ М-2218/2017

Обязать администрацию заключить договор аренды земельного участка

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 октября 2017 года                           г. Уфа

Уфимский районный суд РБ в составе председательствующего судьи Кузнецова А.В., при секретаре Ишбаевой Н.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Иванова Вячеслава Юрьевича к Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан об обязании заключить договор аренды на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Иванов В.Ю. обратился в суд с иском к Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан об обязании заключить договор аренды на земельный участок.

Свои требования мотивирует тем, что Постановлением главы Администрации MP Уфимский район РБ от 18.01.2013 г. истцу предоставлен земельный участок в д. РБ, для строительства индивидуального жилого дома.

На основании вышеуказанного постановления с истцом заключен договор аренды №-КИР/13 от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером , находящейся по адресу: РБ, , , , для строительства индивидуального жилого дома.

Согласно п. 1.2 заключенного договора на участке нет объектов недвижимости. Договор заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Настоящий договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы кадастра и картографии РБ.

На указанном участке в период действия договора возведен объект незавершенного строительства. Истцом полностью сооружен фундамент, поставлена коробка дома, произведены строительные работы.

Территориальным участком ГУП БТИ Республики Башкортостан на объект незавершенного строительством выдан технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого степень готовности составляет 50 %.

К указанному объекту истцом подведено электричество.

Ввиду имеющегося заболевания и материальными трудностями истец не мог своевременно обратиться с заявлением о продлении договора аренды земельного участка.

С заявлениями о продлении договора аренды земельного участка истец обратился после его истечения. Однако ответчиками в продлении договора аренды без проведения процедуры торгов было отказано.

В настоящее время истец оплачивает арендную плату установленную договором, задолженности не имеет.

Истец просит суд, обязать ответчиков заключить с истцом договор аренды на земельный участок с кадастровым номером , находящейся по адресу: , для завершения строительства индивидуального жилого дома.

Истец, надлежаще извещенный о дне, месте и времени судебного заседания, в суд не явился.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ, на месте определил провести судебное заседание в отсутствии не явившихся лиц по делу.

В судебном заседании представитель истца Даутов О.Н., просил суд удовлетворить заявленные исковые требования.

Представитель администрация МР Уфимский район РБ – Баязитова С.В. просила суд отказать в заявленных исковых требованиях истца.

Выслушав доводы лиц участвующих в деле, изучив и оценив материалы дела, суд находит необходимым удовлетворить заявленные исковые требования, по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, материалами дела подтверждено, что Постановлением главы Администрации MP Уфимский район РБ от ДД.ММ.ГГГГ истцу предоставлен земельный участок в д. РБ, для строительства индивидуального жилого дома.

На основании вышеуказанного постановления с истцом заключен договор аренды №-КИР/13 от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером , находящейся по адресу: РБ, , , , для строительства индивидуального жилого дома.

Согласно п. 1.2 заключенного договора на участке нет объектов недвижимости. Договор заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Настоящий договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы кадастра и картографии РБ.

На указанном участке в период действия договора возведен объект незавершенного строительства. Истцом полностью сооружен фундамент, поставлена коробка дома, произведены строительные работы.

Территориальным участком ГУП БТИ Республики Башкортостан на объект незавершенного строительством выдан технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого степень готовности составляет 50 %.

К указанному объекту истцом подведено электричество.

Из ответа Администрации МР РБ от ДД.ММ.ГГГГ следует, что с заявлением о продлении договора аренды земельного участка, истец обратился до его истечения. Однако ответчиками в продлении договора аренды без проведения процедуры торгов было отказано. В настоящее время истец оплачивает арендную плату установленную договором, задолженности не имеет.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что арендатор после истечения срока аренды не обращался к истцу с требованием об изъятии (освобождения) земельного участка, а так же не обращался в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства.

Кроме того данный земельный участок ранее ни кому не предоставлялся в аренду для завершения строительства.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

По смыслу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Исключение из этого общего правила составляют нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”, подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ, вступившей в силу с 01 марта 2015 года).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункта 10 пункта 2 статьи 39.

6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137 “О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации” в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного Кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно для завершения строительства указанного объекта.

Принимая во внимание, что истец являлся арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 17 января 2016 года, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства – жилого дома, суд приходит к выводу о том, что истец имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Источник: https://sud-praktika.ru/precedent/409517.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.