Однократно для завершения строительства

Порядок предоставления земельного участка без торгов в аренду

Однократно для завершения строительства

Аренда земли является довольно выгодным и удобным способом ее использования, поскольку это более дешевый вариант, при котором можно определить конкретный срок эксплуатации участка.

В некоторых случаях граждане и организации имеют право получить его в аренду вообще бесплатно — это касается участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Более подробно о том, какие категории земель можно получить без торгов и что для этого требуется — далее в статье.

Законодательное регулирование вопроса

Порядок и правила эксплуатации земельных участков, в том числе и находящихся в государственной или муниципальной собственности, определены в Земельном кодексе РФ. В частности, вопросам выделения таких участков посвящена отдельная глава V.1.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, под арендой земельного участка понимается такой вид отношений, при которых собственник предоставляет его во временное пользование другому лицу на условиях внесения за это определенной платы. При этом отношения могут носить как срочный, так и бессрочный характер. Максимальная продолжительность аренды именно земельного надела может составлять 49 лет.

При этом торги на предоставление земельного участка в аренду осуществляются без проведения конкурса, в форме аукциона. Однако из этого правила есть некоторые исключения. Они определны в п. 2 этой же статьи 39.6 ЗК РФ.

Категории земель

К участкам, которые передаются в аренду физическим или юридическим лицам без торгов, предъявляются определенные требования, которым они должны соответствовать. Они включают в себя:

  • наличие четко установленных границ (для этого должна быть пройдена процедура межевания);
  • наличие кадастрового номера (присваивается после постановки объекта недвижимости на кадастровый учет);
  • нахождение в собственности муниципального или государственного исполнительного органа;
  • соответствие установленным пределам площади (для каждой ситуации устанавливается своя величина);
  • расположение в пределах субъекта РФ, в котором происходит обращение;
  • соответствие вида разрешенного использования тем целям, для которых предоставляется участок.

Наиболее распространенными целями при этом являются:

Например, это объекты, зарезервированные для государственных нужд, изъятые из оборота или ограниченные в нем, выступающие предметом торгов и т. д. Полный перечень этих оснований содержится в ЗК РФ.

Кто может быть арендатором?

Всех получателей земли на льготных условиях (то есть арендаторов) можно разделить на две основные группы:

  • юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации);
  • физические лица.

При этом условия получения участка могут быть установлены как отдельно для каждой из этих групп, так и одновременно для них обоих. Конкретные основания предусмотрены в ст. 39.6 ЗК РФ и представлены в виде таблицы:

Юридические лицаФизические лицаЮр и физлицаДругие случаи
Для реализации указа или распоряжения Президента РФПри наличии у них права на первоочередное предоставление земли в соответствии с федеральными или региональными законами РФВместо предоставленного ранее на правах аренды участка, который изымается для удовлетворения государственных или муниципальных нуждВыделение участка из предоставленного ранее некоммерческой организации земельного надела с целью ИЖС, ведения садоводства, огородничества или же дачного хозяйства
В соответствии с распоряжением Правительства РФ и с целью размещения значимых социально-культурных объектов или реализации инвестиционных проектов (при условии их соответствия установленным требованиям)Для ИЖС и ЛПХ в пределах населенного пункта, а также для ведения дачного хозяйства и садоводстваДля окончания строительства незавершенных объектов (предоставляется только однократно)Для создания водохранилищ и гидротехнических сооружений, если это предусмотрено нормативными документами (федеральными или региональными)
Согласно распоряжению высшего должностного лица субъекта РФ для размещения на земле объектов коммунально-бытового или социально-культурного наследияДля выпаса сельскохозяйственных животных, сенокошения, ведения огородничестваВыделение земли из предоставленного ранее государственного или муниципального участка, в том числе с целью комплексного освоения территорииДля проведения работ, которые связаны с пользованием недр
Для расположения объектов с целью обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, федеральных или региональных субъектовПредоставление земли с расположенными на ней зданиями или сооружениями собственникам этих объектовС целью осуществления договора о развитии застроенной территории субъекту, с которым данный договор заключен
Пользователям земли на праве постоянного (бессрочного) пользованияЛицу, с которым подписано охотхозяйственное соглашение, с целью его реализацииДля лица, которое заключило концессионное соглашение, соглашение о государственно-частном партнерстве или соглашение о муниципально-частном партнерстве, для реализации этих документов
Для размещения ядерных установок, радиационных источников и т. п., если подобное решение было принято Правительством РФПри наличии предусмотренных законом оснований для оформления земли без торгов в собственность (в том числе и на бесплатной основе)Для религиозных организаций и казачьих обществ, внесенных в государственный реестр, с целью сельскохозяйственного производства

При аренде часто возникает вопрос, который связан с получением участка его предыдущим арендатором после истечения срока действия договора. Вопреки мнению многих, преимущественного права на аренду у такого субъекта в большинстве случаев нет — в дальнейшем он может получить его только на общих основаниях.

Исключение составляют следующие ситуации:

  • земля ранее также была предоставлена без торгов;
  • она была получена на аукционе с целью ведения домашнего хозяйства или садоводства;
  • у других лиц нет исключительного права на ее получение;
  • арендатор подал заявление о продлении срока аренды еще до окончания действия предыдущего договора;
  • на момент заключения договора есть законные основания для предоставления земли без торгов.

Это установлено ч. 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ. Во всех остальных случаях, как уже отмечалось, заключение договора аренды происходит на общих условиях.

Возможные трудности

Стоит учесть, что в некоторых случаях реализация права лица на получение участка в аренду без торгов может быть осложнена по нескольким причинам.

Еще одной причиной возможных сложностей является тот факт, что предоставляемый участок может иметь определенные ограничения или обременения, в частности, сервитут. В этом случае его могут использовать третьи лица в тех пределах, которые определены законом. Арендатору придется согласиться на данные условия, поскольку они являются полностью законными.

При заключении договора аренды на длительный срок (до 49 лет) его условия за этот период могут существенно изменяться. Поэтому периодически у сторон будет возникать необходимость в пересмотре данных условий и их документальном оформлении. Делается это при помощи специального документа — дополнительного соглашения к договору.

В остальных ситуациях получить претендент сможет довольно быстро получить землю в аренду без необходимости участия в аукционе, при условии его соответствия законодательным требованиям.

Важным преимуществом при этом будет также тот факт, что стоимость аренды в таком случае будет значительно ниже, чем в ситуации с частной собственностью.

Поэтому гражданам и предприятиям стоит внимательно изучать свои земельные права и по возможности реализовывать их.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/predostavleniye/na-pravah-arendy-bez-torgov.html

Как продлить договор аренды земельного участка для завершения строительства

Однократно для завершения строительства
недвижимость земельные участки незавершенное строительство

ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №171-ФЗ), действующий с 1 марта 2015 года привнес изменения в российское законодательство. В частности в сферу управления и распоряжения земельными участками и их вовлечения в хозяйственный оборот.

Закон вводит также новую статью 239.

1 ГК РФ, в которой обозначено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Это распространяется на объекты, находящегося в государственной или муниципальной собственности, земельный участок для которых предоставленного путем аукциона.

Краткий анализ законодательной номы:

  • прекращение действия договора аренды земельного участка, находящегося в собственности публично-правового образования, может послужить основанием изъятия такого объекта у собственника. Отметим, что срок обращения уполномоченного органа в суд с требованием о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства ограничен 6-ю месяцами с момента истечения срока договора аренды земельного участка.
  • принудительное изъятие может быть осуществлено только на основании вступившего в законную силу решения суда.
  • изымаемый земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, должен быть первоначально предоставлен на аукционе.
  • правила применяются к объектам незавершенного строительства, расположенным на земельных участках, предоставленных после вступления в силу Закона № 171-ФЗ.

Правила этой статьи также применяются в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Указанная норма устанавливает правило, согласно которому юридическая возможность изъятия объекта незавершенного строительства привязана к прекращению действия договора аренды земельного участка, находящегося в собственности публично-правовых образований вне зависимости от того, является ли договор аренды земельного участка первичным либо заключенным для завершения строительства.

Эта норма, также устанавливает однократную возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, после прекращения первоначального договора аренды.

Обращаем ваше внимание, что в силу пункта 21 статьи 3 Вводного закона реализация положений ГК РФ в части продажи объекта незавершенного строительства по решению суда возможна не ранее 1 марта 2018 года, если собственник объекта незавершенного строительства воспользовался правом на заключение договора аренды земельного участка для завершения его строительства, предусмотренным указанной нормой.

В целом Верховный Суд РФ сподвигает арендаторов публичных земель к тому, чтобы после истечения срока аренды они для продолжения строительства использовали процедуры получения прав на землю, предусмотренные Законом №171-ФЗ.

В частности, получали от государства землю в аренду без торгов для завершения строительства.

Если арендатор не успеет завершить строительство в течение срока аренды после получения им земли по указанным процедурам, то последующее предоставление земли осуществляется только на торгах.

Учитывая действия закона во времени особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, под объектами незавершенного строительства, можно условно разделить:

  1. если право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано до 1 марта 2015 года или земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставлен для целей строительства до 1 марта 2015 года (ранее возникшие правоотношения);
  2. если земельный участок предоставлен для целей строительства после 1 марта 2015 года (правоотношения, возникшие после вступления в силу Закона N 171-ФЗ), при этом правовой механизм регулирования таких правоотношений аналогичен;

Договоры аренды публичных земель для строительства, заключенные до 1 марта 2015 года, по истечении их срока автоматически без проведения торгов продлеваются на неопределенный срок, если ни одна из сторон не заявит о прекращении договора.

Арендатор земель может по истечении срока аренды и после 1 марта 2015 года продолжать/начинать строительство на соответствующем участке, не продлевая срок аренды на торгах, но при условии, что арендодатель не прекратит такой договор аренды в одностороннем порядке.

Это означает, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

2 точки зрения Верховного суда РФ:

  • 1. В Определении Верховного Суда РФ от 8 февраля 2017 года по делу № А46-6835/2015 указано, что арендатор, получивший в аренду, принадлежащий администрации города, земельный участок для целей строительства без проведения торгов в соответствии с положениями ст. 39.6 ЗК РФ, не успевший построить здание до окончания срока договора аренды, но принявший в этот срок меры к началу строительства вправе претендовать на продление с ним договора аренды на новый срок без проведения торгов. Отказ администрации города, выдавшей арендатору разрешение на строительство незадолго до окончания срока аренды, от продления с таким арендатором договора может рассматриваться как злоупотребление администрацией правом в связи с нарушением разумных ожиданий арендатора.
  • 2. В Определении Верховного суда РФ от 27 июня 2017 года по делу № А41-13398/2016 указано было обратное, а именно, что реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия, либо отсутствия на земельном участке, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.
  • Итоги: в случае, когда государство предоставило в аренду участок для строительства до 1 марта 2015 года, по истечении срока аренды арендатор может получить тот же самый участок в аренду на три года без торгов, при условии что на участке в период действия аренды на основании разрешительной документации создан объект незавершенного строительства. Это не зависит от регистрации собственности на такой объект и момента регистрации.

    Вместе с тем, если государство предоставило в аренду участок после 1 марта 2015 года и строительство не завершено в течение срока аренды, то орган власти может продать объект незавершенного строительства на торгах в судебном порядке в течение шести месяцев с момента истечения срока аренды. При этом арендатор может однократно потребовать предоставления ему в аренду участка для завершения строительства.

Источник: https://okgru.com/press-centr/news/idkak-prodlit-dogovor-arendy-zemelnogo-uchastka-dlya-zaversheniya-stroitelstva/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.