Оформление части земельного участка

Содержание

Договор аренды части земельного участка в 2020 году

Оформление части земельного участка

Аренда земли, то есть передача собственного земельного участка во временное пользование за оплату, должна регулироваться письменным договором между собственником недвижимости (арендодателем) и лицом, приобретающим право на сдаваемый участок (арендатором).

В соответствии с нормами Земельного кодекса РФ участвовать в качестве объекта в имущественных отношениях по распоряжению, владению, пользованию могут отдельные участки земли или их части.

Законный владелец имеет право распорядиться частью своей недвижимости, заключив договор аренды части земельного участка (ст. 260 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ).

Действующее законодательство устанавливает отдельные требования для оформления сделок с частью недвижимости, при несоблюдении которых заключенный договор может быть признан недействительным, а арендатор приобретет не прибыль, а проблемы с законом.

Особенности оформления аренды части земельного участка

Первое требование – участок может сдать в аренду лицо, владеющее этим наделом на правах собственности. Такое ограничение связано с положениями ст. 39.6 ЗК РФ, предусматривающими аренду муниципальных (государственных) участков только после проведенного торга (аукциона).

Исключение составляет образование отдельных участков из государственной (муниципальной) земли, полученной некоммерческим товариществом под дачи, садоводческие или огородные наделы. В этом случае земельный пай предоставляется участникам товарищества без предварительного проведения аукциона (п.п.

7 – 8 ст. 39.6 ЗК РФ)

Второе, о чем стоит помнить собственнику – есть участки делимые, а есть неделимые. Вторая категория – это наделы, которые после раздела нельзя будет использовать по назначению, в том числе для размещения строений (ст. 11.9 ФЗ № 114-ФЗ от 22.07.2008). Например, неделимым будет называться участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Если оба требования соблюдены, потребуется выделить часть из общей площади собственной земли и определить четкие границы арендуемой площади, иначе говоря, индивидуализировать участок (узнайте, как определить границы участка).

Самый надежный с точки зрения закона способ – нанять кадастрового инженера и провести межевание, чтобы в дальнейшем получить на руки межевой план.

После этого потребуется согласовать возможность сдавать в аренду полученный участок с контролирующими органами: СЭС, пожарной инспекцией, Росприроднадзором.

Межевание позволяет поставить часть земли на учет в отделе Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (далее в тексте – Росреестр) в качестве отдельной недвижимости, с присвоением уникального кадастрового номера (читайте: зачем нужен кадастровый номер). Официальная госрегистрация позволяет определить сдаваемую площадь как индивидуальную вещь, то есть сделать часть недвижимости полноценным объектом отношений (ст. 6 ЗК РФ).

Аренда без межевания: условия и законность такой сделки

С момента принятия Федерального закона № 218 ФЗ от 13.07.2015 (далее в тексте – ФЗ 218) государственными органами ведется активная работа по учету и конкретизации земельных границ. Предполагалось, что с 01 января 2018 г.

будет внесен в ФЗ 218 запрет на проведение сделок с землей без предварительного оформления межевого плана.

Но новые поправки в законодательстве не появились, поэтому процедура межевания до сих пор не является обязательной для собственника участка земли.

Отдельные арендодатели предпочитают не тратиться на услуги кадастровых инженеров и обозначать границы арендуемой площади «по старинке» – приложив к договору план (графическое описание) общего участка с обозначенной на нем долей. План-приложение к договору может служить подтверждением индивидуальных характеристик части участка, если договор не нуждается в государственной регистрации.

Соответствующие пояснения по поводу аренды части недвижимости без межевания были даны Верховным Арбитражным судом (далее в тексте – ВАС РФ). В постановлении Пленума от 17.11.

2011 № 73 указывалось на то, что в законах нет обязательного требования о предварительном разделе участка, если сдается в аренду только его часть, следовательно, предоставление арендатору части земельного надела без выделения границ самостоятельного участка и присвоения этой части отдельного кадастрового номера не противоречит законодательству.

Однако аренда на срок больше 12 месяцев или участие в сделке организации делает обязательным заключение письменного договора и госрегистрацию документа, иначе сделка не будет иметь законной силы (ст. 26 ЗК РФ, ст. 609 ГК РФ).

Когда речь идет о целом участке, у арендодателя есть шанс зарегистрировать сделку без предъявления межевого плана.

Но госрегистрация договора при сдаче в аренду части надела может состояться только при условии, что информация об арендуемой территории есть в Едином государственном реестре недвижимости (далее в тексте – ЕГРН) или одновременно с внесением сведений об  этой части участка в земельный кадастр (п. 3. ст. 44 ФЗ 218).

Таким образом, законом допускается аренда части земельного участка и без постановки на кадастровый учет, если арендатор и арендодатель – физические лица и срок действия документа менее 12 месяцев.

В дальнейшем можно продлить этот договор или заключить новый. Несмотря на это, собственникам лучше не игнорировать межевание перед заключением договора аренды.

Для этого можно назвать сразу несколько причин:

  1. Договор аренды без точного определения границ недвижимости и без указания кадастрового номера части недвижимости может быть признан недействительным. Есть примеры, когда недобросовестные арендаторы пользовались долей земельного надела, но после отказывались производить оплату по договору на основании отсутствия индивидуализации объекта аренды.
  2. В дальнейшем может возникнуть спор с арендатором из-за размеров сдаваемого участка. Межевой план с конкретными цифрами может защитить от претензий недобросовестного арендатора.

Как оформить сделку

Для оформления части земельного участка на правах аренды потребуется заключить письменный договор с обязательным указанием всех существенных условий сделки (образец можно посмотреть – здесь):

  1. Предмет договора. В эту часть документа входят описание, адрес, кадастровый номер и размеры (площадь) надела. Если конкретного адреса нет – достаточно описания месторасположения недвижимости. При заключении договора на часть участка без межевого плана здесь же указывается ссылка на приложенный общий план участка.
  2. Стоимость сделки. Аренда части участка подразумевает регулярное внесение арендатором оплаты за пользование землей – необходимо указать сумму, периоды и дату внесения оплаты, условия повышения и, если предусмотрено, ответственность за просроченный платеж.

При отсутствии любого из существенных условий договор просто не будет считаться заключенным (ст. 432 ГК РФ). Кроме вышеперечисленных пунктов, примерный образец типового договора аренды должен включать в себя следующие позиции:

  1. Название документа, дата и место подписания;
  2. Реквизиты арендодателя и арендатора. Для граждан достаточно указать:
  • ФИО, данные паспорта (удостоверения личности);
  • почтовый и фактический адрес, номер телефона.

От лица организации в договор необходимо внести:

  • полное наименование (по уставным документам);
  • ФИО и должность руководителя или иного лица;
  • реквизиты документа, на основании которого представитель уполномочен заключать сделку;
  • юридический и фактический адрес, номер телефона.
  1. Права и обязанности всех сторон.
  2. Сроки сделки, в том числе условия окончания и досрочного расторжения срока.
  3. Цели использования части участка.
  4. Описание арендуемой доли участка. Здесь рекомендуется внести максимально полную информацию о территории, в том числе о наличии на участке коммуникаций, садовых деревьев, дома или иного здания.
  5. Возможность выкупа после окончания аренды. Данный пункт вносится по желанию сторон.
  6. Порядок решение спорных моментов.
  7. Дополнительные условия (при необходимости) и заключительные положения.

Важно! Заполнение договора производится разборчивым почерком, без сокращений, исправлений, зачеркиваний.

Что следует учесть при составлении договора

Оформляя договор на аренду части земельного надела, потребуется учесть специфические требования, которые предъявляются законодательством к сделкам с землей и дальнейшему использованию такого объекта аренды. Особенно рекомендуется обратить внимание на такие детали:

  1. Количество собственников участка. Если земля находится в долевой (совместной) собственности, выделить и сдать в аренду часть территории можно только при оформлении письменного согласия от каждого владельца. Сделать это можно, например, заключив многосторонний договор от лица всех собственников в качестве арендодателей или приложив нотариально заверенное соглашение от совладельцев. Без соблюдения этого условия договор аренды недействителен.
  2. Расторжение договора. Прописывая в договоре условия, при которых одна из сторон может потребовать досрочного прекращения сделки со всеми последствиями этого шага, нужно обратить внимание на правовые особенности сделок с землей. Помимо общих поводов, указанных в ст. 619, 620 ГК РФ, специальные условия прекращения аренды земли установлены в ст. 22, 46 ЗК РФ. В частности, долгосрочные договоры можно расторгнуть только в судебном порядке при наличии серьезных нарушений со стороны арендатора.
  3. Соблюдение минимальных размеров части участка. Выделенная под аренду часть не должна быть меньше минимального размера, установленного нормативами и регламентами для разрешенного назначения.
  4. Целевое использование части участка. При выделении части земельного надела на арендуемой территории сохраняются категория и целевое назначение основного участка. Обязательный пункт договора аренды на землю – допустимые способы использования территории. Это позволит собственнику избежать ответственности за нецелевое использование его недвижимости, если арендатор намеренно проигнорирует правила землепользования.

Перечисленные способы не должны противоречить Земельному кодексу, классификатору земель, кадастровым документам на данный участок. Например, недопустимо сдавать сельскохозяйственные земли под экологически опасное производство, автостоянку, строительство дома и прочее.

Условия использования участка также определяют местные нормативные акты, регулирующие застройку и землепользование на подведомственной территории.

Распоряжениями (решениями) районной Думы может быть разрешено использовать участки ИЖС под небольшой магазин, частную аптеку, салон красоты и так далее.

В тех же актах перечисляются объекты, размещение которых недопустимо, например, парковка, автомойка, крупные магазины и т. д.

На какой срок возможна аренда

Гражданским кодексом допускается заключение срочных договоров (с указанием конкретной даты окончания аренды) и бессрочных, то есть сделки без указания точной даты завершения. Последние можно расторгнуть по желанию одной из сторон сделки, при этом инициатор прекращения аренды должен предупредить о своем намерении за 3 месяца.

Существует дополнительное разделение на краткосрочный (заключенный на срок менее 5 лет) и долгосрочный договор, срок которого превышает пятилетний «порог».

В отношении целевых земель Земельный кодекс устанавливает пределы аренды, в том числе для бессрочных сделок.

Участки (части участков) сельхозназначения возможно арендовать на период от 3 до 49 лет (узнайте, как составить договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения), территории под огородничество, пастбища, сенокосы – только до 3 лет, под жилищное строительство и подсобное хозяйство – до 20 лет. Если в договор на аренду этих земель не внесено точной даты прекращения сделки, то договор действует на срок, равный указанному в законе максимуму.

Продлить аренду можно двумя способами: заключив соглашение к уже существующему договору или подписав новый документ об аренде.

  К концу срока сделки арендатор имеет право письменно заранее уведомить собственника участка о намерении заключить договор аренды на новый срок.

При этом если действующий документ прошел процедуру госрегистрации, у добросовестного арендатора будет преимущество перед прочими претендентами на аренду данной территории (ст. 621 ГК РФ).

При возникновении ситуации, когда сроки истекли, но арендатор эксплуатирует недвижимость с согласия (в отсутствие возражений) собственника земли, срок действия документа продлевается на неопределенное время.

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/zemlya/arendy-chasti-uchastka

Как оформить долю земельного участка в собственность, оформление земли в собственность

Оформление части земельного участка

Процедура регистрации земельного участка и оформления его в собственность довольно запутана. Еще сложнее будет владельцу, если у него не целый надел, а часть — доля.

Необходимо сначала выделить долю, узаконить ее как новое владение, установить границы. Последним этапом надо установить собственность на выделенную часть. Рекомендуем обратиться за помощью к юристу, т.к.

здесь важно не только правильно оформить бумаги, но и найти лицензированного и аккредитованного эксперта для раздела земли.

Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно:
оформи заявку и система подберет подходящие компании!

По этой услуге подключено 143 компаний

Начать подбор в несколько кликов >

Собственность на землю — что говорит закон

Разделение долей производится либо по соглашению сторон, либо в судебном заседании. Основополагающие принципы долевой собственности изложены в ст. 244 ГК РФ.

Недвижимость — а именно, земельный участок, находящийся в распоряжении у нескольких владельцев — оформляется как общая собственность.

При четком определении конкретного размера доли каждого владельца собственность признается долевой. Если соотношение долей не распределено — совместной.

Законодатель разъясняет, что в некоторых перечисленных законом случаях имущество в совместной собственности не может быть поделено между владельцами. Если недвижимость не относится к неделимым вещам, на нее может быть установлена долевая собственность.

Какие земельные участки не подлежат разделу

Неделимыми признают земельные объекты, которые после раздела:

  • теряют установленное законом применение;
  • становятся невозможными для использования;
  • оказываются меньше разрешенной законом площади.

Например, земля предназначена для сельхозработ или строительства жилья. На образованных после раздела долях участка также должна быть возможность построить дом или заниматься сельским/подсобным хозяйством. К каждому землевладению должен быть организован отдельный удобный проход. Каждый вновь образованный надел должен соответствовать санитарным и противопожарным требованиям.

Площадь новых участков после разделения не может быть меньше законодательно установленной для земельных наделов. Правила землепользования и минимальные величины землевладений регламентирует власть на местах.

Как выделить долю участка

Любой владелец земельной недвижимости имеет право на выделение и оформление в собственность своей доли из общего участка. Необходимо убедиться, что законодательного запрета на выдел нет, ни одна из вновь образованных частей не потеряет свои хозяйственные характеристики. Если такие ограничения имеются, владелец доли может претендовать на денежное возмещение.

Минимальные размеры земельных наделов можно затребовать в территориальных или муниципальных комитетах по городскому строительству. Показатели не могут быть меньше утвержденных федеральными нормами:

  • 4 сотки для подсобного/дачного хозяйства;
  • 6 соток для земель сельхозназначения и для возведения дома, кроме случаев организации фермерских хозяйств;
  • 20 соток для сельскохозяйственного бизнеса.

Необходимо проверить и правильно оформить документацию, устанавливающую право собственности на разделяемый участок земли. Также нужно узнать, стоит ли он на кадастровом учете. Перед процедурой раздела приведите бумаги в порядок, установите границы надела, если их нет.

Выделение доли из общей собственности производится по соглашению с остальными собственниками. При выделе доли или долей на месте одного участка образуется два или несколько новых. При этом земельный участок, из которого выделена часть, сохраняется, его надо оформить в измененных границах.

Если все собственники согласны с выделом доли, необходимо определить границы и местонахождение вновь образовавшихся участков.

Не нужно путать выдел и раздел. При разделе собственности образуются совершенно новые земельные объекты. Их нужно заново регистрировать, присваивать им номера.

Старый разделенный участок прекращает свое существование. Разделить объект может только единственный собственник — например, если он решил поделить свой земельный участок на несколько с тем, чтобы их продать, подарить и т.д.

Он продолжает оставаться собственником образованных частей, пока не распорядится ими.

Если у владельца в собственности часть земли, речь может идти только о выделе ее в натуре. При этом заново в собственность регистрируется выделенный участок, а старый остается в уточненных границах.

Резюмируем:

  • раздел — один владелец собственности делит свою землю на несколько частей, оставаясь их хозяином;
  • выдел — несколько владельцев одного земельного участка выделяют свои доли.

Если совладельцы не готовы мирно решить этот вопрос, спор о разделе передается в суд.

Раздел участка по соглашению сторон

Если стороны согласны с разделом или с выделом, необходимо пригласить кадастрового инженера для согласования новых периметров.

Специалист разработает план межевания долей земельного участка и оформит местонахождение их границ. Проект должен быть согласован и утвержден всеми участниками раздела.

Для этого кадастровый специалист обязан обеспечить возможность ознакомления с проектом всех обладателей собственности.

Также допустимо внесение уточнений или предложений о доработке. Кадастровый инженер заранее сообщает собственникам о месте и времени согласования проекта межевания. С момента извещения должен пройти месяц. Если за это время не поступят возражения относительно земельных границ и местонахождения образованных участков, проект считается согласованным.

На основании утвержденного проекта межевания кадастровый инженер выезжает на местность и проводит вынос границ участков «в натуру». На участках расставляют межевые знаки, которые регистрируются инженером и вносятся в кадастровые записи.

Собственникам передается акт с указанием точных координат межевых знаков.

Инженер дублирует готовый план реорганизации в электронном виде для передачи в Росреестр. Также сведения об изменениях вносятся в территориальные органы землеустройства.

Бумажный вариант плана передается владельцам земельных участков вместе с актом согласования границ с соседями.

Далее необходимо оформление соглашения о разделе со всеми собственниками. В документе будут указаны:

  • данные всех собственников;
  • адрес и кадастровый номер участка земли;
  • согласие на раздел;
  • указание на способ раздела;
  • финансовые обязательства каждой из сторон.

Чтобы поставить образовавшийся из доли участок на кадастровый учет, нужно обратиться с заявлением в местный земельный комитет или в управление городского строительства. К заявлению прикладываются межевое дело, право собственности на долю в разделяемом объекте, кадастровый паспорт и соглашение о разделе.

Итогом рассмотрения заявления будут новые почтовые адреса, присвоенные вновь полученным участкам. Далее следует процедура узаконивания образованных наделов и оформление их в собственность.

Для регистрации в Росреестре нового земельного участка собственник доли подает заявление с просьбой о снятии с учета старого в связи с его реорганизацией. Это можно сделать:

  • в государственном учреждении «Мои документы» — МФЦ;
  • на портале Госуслуг;
  • лично обратившись в территориальный отдел;
  • почтой.

Параллельно следует указать необходимость в постановке на учет вновь образованного земельного участка. К заявлению прикладываются документы:

  • свидетельство о праве собственности на долю старого участка;
  • межевое дело;
  • согласие владельцев старого участка на раздел;
  • паспорта.

Новым паям присваиваются кадастровые номера. Собственники получат на руки выписку из ЕГРН о постановке земельного надела на учет. После процедуры узаконивания вы можете обратиться в Росреестр по месту нахождения участка или через интернет за кадастровым паспортом.

Напрямую в территориальном отделе вы получите оригинальный документ со всеми необходимыми печатями и подписями. Если вы заказываете документ на сайте или почтой, приготовьтесь заверять копии у нотариуса.

Оформление земли в собственность через суд

Если выдел земельной доли не удалось провести мирным путем, необходимо обратиться в суд с исковым заявлением. Обращение подается в судебный участок по месту регистрации земли. Определяется цена иска.

По общему правилу, это стоимость нарушенного земельного права, в данном случае — в размере доли участка. Если цена иска больше 50 000 руб.

, заявление подается в районный суд, если меньше — спор рассматривает мировой судья.

Если суд откажет в удовлетворении иска, имеет смысл заменить стоимость доли земельного участка денежной компенсацией. Если иск будет удовлетворен, то после вступления судебного решения в силу должно идти обращение к кадастровому инженеру за определением межевых границ объекта. После получения межевого плана механизм узаконивания будет аналогичен вышеописанному:

  • присвоить земельному участку адрес
  • поставить на кадастровый учет;
  • Оформить право собственности в Росреестре.

К заявлению прикладываются те же документы, только соглашение сторон о разделе будет заменено судебным решением.

Источники:

Узнать кадастровый номер участка

Подать заявление на государственную регистрацию права

Земельный кодекс РФ

Источник: https://rtiger.com/ru/journal/kak-oformit-dolyu-zemelnogo-uchastka-v-sobstvennost/

Аренда части земельного участка в 2020 году: особенности, процедура

Оформление части земельного участка
Время чтения: 6 минут

Цели арендаторов земли могут быть совершенно разными: строительство дома, организация  небольшой фермы, создание места для отдыха. Поэтому и потребности в полезной площади будут отличаться. Важно знать, что во временное пользование можно взять не только целый надел. Допустима также аренда части земельного участка.

Законодательная база об аренде части участка

Оборот наделов регулируется нормами Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее — ЗК РФ). Они устанавливают не только понятие земельного участка, но и правила владения, пользования и распоряжения им.

ЗК РФ устанавливает, что собственник может распоряжаться своей землей любым законным способом. В том числе сдавать в аренду полностью либо частично.

В свою очередь, положения ст. 260 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) не содержат каких-либо ограничений на передачу во временное платное пользование части надела. Единственным условием является его четкое определение в тексте договора.

Таким образом, на вопрос о том, можно ли арендовать часть земельного участка, следует ответить утвердительно.

Чаще всего такие сделки заключаются между соседями. Распространены они и среди обладателей «простаивающих» земель большой площади.

Особенности оформления аренды части надела

Поскольку законодатель не установил каких-либо ограничений или особенностей, сделку по сдаче в пользование доли объекта можно оформить после ее индивидуализации. Это означает, что нужно произвести юридическое образование части земельного участка для аренды, которое позволит достоверно понять и описать его границы.

Такой процесс может выражаться:

  • в официальном межевании с нанесением его результатов на технический план;
  • в простом документальном фиксировании — когда описание ведется лишь на бумаге (в виде текста в договоре и графического обозначения на плане).

Если соглашение об аренде заключается на длительный срок, образованную часть необходимо  поставить на кадастровый учет. Это предполагает обязательное проведение межевания и составление технического плана. Такое требование установлено положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Определение доли участка с помощью межевания

Если сдача в аренду части земельного участка запланирована как долгосрочная сделка, необходимо определить долю официально. Это происходит по следующему алгоритму:

  1. Проводится межевание, представляющее собой фактическое разграничение надела по просьбе или с разрешения собственника. Межевание осуществляет кадастровый инженер. По  результатам работ на местности специалист сможет составить чертеж и сформировать технический (межевой) план части участка.
  2. Определение доли согласуется с пожарной, экологической, санитарной службами.
  3. Межевой план становится основой для присвоения части надела собственного кадастрового номера.

Постановка на кадастровый учет производится одновременно с регистрацией договора о сдаче в аренду части земельного участка.

Организация аренды без межевания и кадастрового учета

Собственники земли хотят сэкономить на процедуре межевания части объекта, полностью от нее отказавшись. Однако такая тактика достаточно рискованна как для арендодателя, так и для арендатора.

По нескольким причинам:

  • Проводя межевание, кадастровый инженер не только составляет план, но и проверяет возможность раздела.
  • При заключении договора аренды на длительный срок (больше 1 года), документ будет подлежать регистрации Росреестром. Поэтому кадастровый учет части земельного участка необходим.
  • Не настаивая на официальной индивидуализации, будущий краткосрочный арендатор рискует столкнуться с мошенничеством. Это опасно, если личность арендодателя и его право собственности не проверены должным образом. Особое внимание следует обратить на существование сособственников.

Если срок временного пользования не будет превышать года, аренда части земельного участка без межевания хоть и опрометчива, но допустима. В этом случае необходимо четко описать границы доли в тексте договора, а также отобразить их на плане, который станет приложением к соглашению.

Оформление аренды на часть муниципального земельного участка

Арендовать часть надела у муниципалитета сложнее, чем у частного или юридического лица. Для совершения сделки необходимо пройти ряд подготовительных этапов в зависимости от способа получения права на аренду.

Способов два:

  1. Заключение договора на торгах в виде аукциона, который инициирован администрацией либо потенциальным арендатором.
  2. Без проведения торгов (в случаях, предусмотренных ст. 39.6 ЗК РФ):
  • для граждан льготных категорий (инвалиды, многодетные семьи и др.);
  • на наделы, не состоящие на кадастровом учете (при условии их межевания будущим арендатором);
  • для отдельных целей использования: подсобного, огородного хозяйства, индивидуального жилищного строительства.

После проведения торгов администрация муниципалитета сможет сдать в аренду часть земельного участка победителю аукциона.

Без проведения торгов — лицу, подготовившему все необходимые документы.

Когда правомерна сдача части придомовой территории МКД

Придомовая территория относится к общей долевой собственности, которой владеют жильцы многоквартирных домов (МКД). При этом жилищное и земельное законодательство не устанавливают запретов на свободное распоряжение этим участком. Разрешена и сдача в аренду его части.

Однако это правомерно, только если использование части территории  будет одобрено общим собранием собственников помещений в МКД (ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).

Решение оформляется протоколом, в котором должна быть отражена информация с описанием части объекта, целями распоряжения им и итогом ания. На его основании осуществляются последующие регистрационные действия.

Процедура оформления аренды

Независимо от способа индивидуализации оформление аренды части земельного участка происходит с помощью заключения договора. Он представляет собой письменный документ, на основании которого арендодатель должен предоставить арендатору свою землю (или ее часть) на безвозмездной основе во временное владение и пользование (или во временное пользование).

Договор должен содержать следующие существенные положения:

  • Предмет — подробное описание части участка с данными о его площади, местонахождении, кадастровом номере (при его наличии).
  • Цена — размер арендной платы за пользование недвижимостью, а также порядок и график внесения платежей.
  • Срок действия — период на который заключено соглашение (иначе сделка будет признана бессрочной).
  • Сведения о сторонах, их правах, обязанностях, ответственности.

При этом порядок заключения договора аренды зависит от его срока:

  • Краткосрочный документ (до года) составляется в простой письменной форме и подписывается каждой из сторон.
  • Долгосрочный (более года) требует последующей регистрации в Росреестре.

В соответствии с п. 3 ст. 44 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», регистрация самого соглашения осуществляется в отношении части земельного участка, которая:

  • уже учтена в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
  • еще не учтена. В этой ситуации ее зарегистрируют одновременно с договором.

Важно подчеркнуть, что раздел земельного участка, находящегося в аренде, затруднителен до ее окончания. Право собственности на надел обременено на время срока действия сделки.

Для регистрации договора необходимо предоставить:

  • заявление от собственника или арендатора (если сведений о доле в ЕГРН нет, дополнительного заявления на ее учет не требуется);
  • паспорт заявителя;
  • технический (межевой) паспорт;
  • договор аренды со всеми приложениями;
  • квитанцию об уплате государственной пошлины (2000 рублей для физического лица).

Заявление и приложения к нему можно подать:

  • лично в Росреестре;
  • на сайте Росреестра;
  • направив документы «Почтой России»;
  • через многофункциональный центр;

Через 7 дней аренда доли земельного участка будет зарегистрирована. Регистратор выдаст договор с  отметкой об этом.

Важные нюансы договора аренды части участка

При заключении соглашения следует не только описать часть участка, но и не забыть отметить:

  • категорию земель;
  • разрешенное использование;
  • наличие или отсутствие на участке строений.

При этом цель использования и категория части надела должны совпадать с обозначенными для него в целом. Ниже представлен образец договора аренды части земельного участка.

Удобно, что после окончания срока действия зарегистрированного соглашения часть земли автоматически снимается с кадастрового учета. Если арендатор будет сдавать ту же долю надела повторно, регистрационный орган воспользуется уже имеющимся межевым планом.

Как определяются сроки аренды

Срок действия отношений может устанавливаться на усмотрение сторон. Однако принято выделять следующие временные интервалы аренды:

  • Краткосрочная  — до 1 года.
  • Долгосрочная — более года. При этом время пользования отдельными видами участков ограничено. Например, земля сельхозназначения может быть отдана лишь на 49 лет.
  • Бессрочная — если срок не был установлен.

В последнем случае передача в аренду части земельного участка действует до тех пор, пока арендатор и собственник не расторгнут сделку по чьей-либо инициативе. Поэтому так важно обозначить в договоре условия и порядок его прекращения.

Порядок расторжения договора

Документ может быть расторгнут по таким основаниям:

  • Наступило окончание срока его действия. В этом случае отношения прекращаются добровольно, дополнительное оформление не требуется.
  • Одна из сторон выразила намерение прервать сделку раньше срока. Об этом необходимо сообщить второй стороне в письменном виде за 3 месяца.
  • В судебном порядке.

Последнее возможно, если стороной были нарушены договорные условия. К примеру, земля использовалась не по целевому назначению.

Кроме того, разбирательство грозит, когда сделка оказывается недействительной или ничтожной при нарушении порядка ее заключения, ущемлении прав сторон договора либо третьих лиц (например, владельца участка, собственность на который является долевой).

Судебная практика по спорам об аренде части участка

Судебная практика по данной категории дел часто связана с нарушением учета мнения совладельца. Особенно это актуально в случае совместной собственности супругов, когда муж или жена узнают о сделке только после того, как она состоялась.

Кроме того, в 2020 году по-прежнему распространены иски об оспаривании отказа Росреестра в регистрации договора без межевания надела.

Госорган мотивирует свою позицию тем, что еще в январе 2017 г. в связи со вступлением в силу ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» был изменен порядок фиксации сделки с долей, ранее не состоявшей на учете в ЕГРН.

Он идет вразрез с судебной практикой, существовавшей ранее, которая позволяла заключить договор без кадастрового учета земельной части.

Источник: https://pravovdom.ru/zemlya/arenda-chasti-zemelnogo-uchastka.html

Как реализовывается выделение доли земельного участка в натуре по закону?

Оформление части земельного участка

Реализация права на выдел имущества закреплена законодательно: в ст. 252, п. 2 ГК, специальных нормах ЗК РФ.

Процедура подчинена существующими основаниями к выделу, последствиям юридического действия, законченному результату.

О том, как производится выделение доли земельного участка в натуре, расскажем в статье.

Понятие выдела из общей долевой собственности

Сособственник по ст. 252 ГК РФ вправе выделить долю, которая ему принадлежит. В итоге образуется ЗУ.

Но исходный объект недвижимости, из которого выделяются наделы, не теряет юридического существования. Участок сохраняется в измененных границах, так как из него была отчуждена часть территории.

Сособственник, планируя проведение мероприятия, должен понимать его целесообразность. Большинство совладельцев хотят иметь долю в личном распоряжении без согласования сделок с другими сособственниками. На практике, выделение происходит при разногласиях, существующих между ними.

Если сособственников больше двух человек, выдел доли неизбежен. Совладельцу передается в единоличное владение часть дома, построек нежилого назначения по размеру, стоимости его доли. Но выдел произойдет, если мероприятие не затрагивает назначение помещений, долю из которых планируется выделять.

В случае нанесения несоразмерного ущерба помещениям, выдел по закону не проходит. Под понятием «несоразмерного ущерба» понимается ухудшение технического состояния жилого помещения, преобразования жилого в нежилое назначение, отчуждение помещений, не подпадающих под категорию жилых ввиду недостаточной площади или невозможности пользования объектом недвижимости.

Отличия от раздела

Раздел производится в отношении любой недвижимости: квартир, земельных участков. Основным НПА, регулирующим порядок раздела участков земли, выступает ЗК РФ. Раздел по правовой природе порождает образование одного, нескольких участков, имеющих самостоятельную юридическую судьбу.

Кроме того, N218-ФЗ устанавливает требования, сопровождающие раздел земельного надела. Государственная регистрация прав осуществляется в отношении всех земельных участков, созданных по итогам раздела.

Порядок выделения доли земельного участка установлен N101-ФЗ от 2002. Из общего участка, который находится в режиме долевой собственности, отделяется его часть. Исходный объект недвижимости остается, но его границы меняются.

Выдел и раздел имеют общие основания, которые приводят к регистрации перехода права собственности:

  • решение о разделе, объединении ЗУ частных собственников;
  • соглашение с аналогичным описанием.

Статьи ЗК РФ, в частности 11.4 и 11.2, сообщают, что исходный объект недвижимости заканчивает юридическое существование с момента государственной регистрации перехода прав на вновь созданные земельные наделы.

Случаи, когда происходит выдел доли ЗУ

Из общего имущества никто из сособственников не может потребовать выдела доли другого совладельца. Выдел доли – это право сособственника, но не его обязанность.

Этот принцип основывается на нескольких составляющих:

  • сособственники не могут быть лишены, ограничены в праве выдела;
  • выдел происходит исключительно по желанию сособственника, закон не предъявляет императивных требований к сособственнику относительно выделения доли.

Закон не может лишить сособственника права на его долю. При условии, что это просит другой совладелец при выплате компенсации. Это положение следует из судебной практики (определение вС РФ от 07.02.2008, под N242-O-O). Позиция ВС РФ устанавливает невозможность применения императивных норм в этом вопросе, а также положений, изложенных в судебной практике.

Закон в вопросе выдела, выплаты компенсации помочь не может, так как императивность в этом вопросе не предусмотрена. Тем не менее, устанавливает несколько вариантов выдела, при которых могут осуществляться компенсационные выплаты в денежном эквиваленте. Речь идет о принудительном способе выдела, если сособственники не договорились между собой и нуждаются в содействии суда.

Существуют претензии между наследниками или бывшими мужем и женой относительно доли каждого из них. Суд рассматривает их по основаниям:

  1. У доли сособственника отсутствуют правоустанавливающие документы.
  2. Размер доли указан некорректно в документах.
  3. Несогласие с действиями совладельцев ЗУ.
  4. Помехи, создаваемые сособственникам со стороны местной администрации.

Но эти основания действуют в случаях, когда споры относятся к имущественным и не имеют отношения к процессу выдела доли в натуре.

Условия

Ст. 11.5 ЗК РФ устанавливает, что при выделе ЗУ образуется новый или несколько наделов. Исходный объект остается в измененных границах. Основанием к выделу части из целого ЗУ служит заявление на выдел, которое составляется от имени заинтересованного лица.

Документ оформляется в произвольной форме с указанием сведений:

  • данные владельца части земельного надела;
  • суть проблемы, прошения, просьбы;
  • основания выделения (заявитель приводит ссылки из законов);
  • правовое положение земельного участка, сохранение его назначения при дальнейшем использовании в соответствии с ВРИ.

Заявление подписывается заинтересованным лицом.

Порядок

Совладелец, заинтересованный в прохождении процедуры, заключает с остальными сособственниками соглашение. В нем они не противятся обращению в специализированную компанию, занимающуюся геодезическими работами. Компании частные, за услуги берут оплату, главное – чтобы имели разрешение на этот вид деятельности.

Далее, мероприятие проходит ряд этапов:

  1. Кадастровый инженер и геодезисты приезжают на участок. Они производят фотосъемку, обозначают границы доли, уточняют их. В результате составляется межевой план, который выступают частью межевого дела.
  2. Гражданин составляет новый пакет документов, обращается с ними и межевым планом в две на выбор организации: МФЦ или Росреестр.
  3. Передает документы. Ожидает некоторое время: примерно 10 дней. После – получает выписку из ЕГРН на новый объект недвижимости.

Совладелец должен обратить особое внимание на документы, входящие в перечень передаваемых в Росреестр. Если одного из них не будет, регистрации перехода права собственности на долю не произойдет.

В комплект обязательных документов входят следующие:

  • правоустанавливающие: договор дарения, купли-продажи, документы о наследовании;
  • документы на долю в земельном наделе (межевой план);
  • документально подтвержденное согласие сособственников на выдел;
  • паспорт заинтересованного лица;
  • заявление на выдел доли.

Список документов не исчерпывающий, примерный. В зависимости от конкретных обстоятельств, местные органы власти, на территории которых располагается земельный надел, вправе попросить в дополнение иные бумаги.

Нормативы

В ст. 1182 ГК сказано, что если выделяемая доля будет меньше допустимого размера площади, ее выделение невозможно. В российских регионах могут быть разные нормативы.

Если брать в расчет средний показатель, то нормативы минимального размера площади ЗУ следующие:

НазначениеКоличество соток
для садоводства, огородничестване менее 4
дачное строительство6 соток
ведение КХ15 соток
ЛПХ10 соток

Если вторично создаваемый участок земельного надела не проходит по площади, выдел невозможен. Альтернатива – выплата компенсации.

Как принимается решение?

Новые ЗУ с согласия арендаторов, залогодержателей, землепользователей образуются в законном порядке. При разногласиях – по решению суда, вне зависимости от несогласия ранее указанных субъектов. Об этом говорит N101-ФЗ от 2002.

Земельный участок образовывается на основании решения.  Документ принимается совладельцами на общем собрании, но при условии, что граждане утвердили проект межевания, список новых объектов недвижимости, их доли.

Согласования границ ЗУ, их месторасположения не требуется, так как есть решение сособственников. Если решение отсутствует, владелец земельной доли обязан оформить договор с кадастровым инженером. Специалист занимается проектом межевания участка с целью выдела в счет земельной доли.

В отличие от первого варианта, в ст. 6 N101-ФЗ от 2002 говорится, что границы образованного участка земли согласуются с остальными совладельцами: ответа от них кадастровый инженер ожидает 30 дней. Если не поступает возражений, проект межевых работ автоматически согласуется.

Кроме того, при отсутствии решения общего собрания участников долевой собственности, заинтересованное лицо на выдел доли обязано опубликовать в СМИ информацию о выделении земельного участка (в местных газетах региона, где происходит выдел).

Сроки, стоимость процедуры

Стоимость геодезических работ, услуг кадастрового инженера зависит от нескольких факторов:

  • площади земельного надела,
  • удаленности его от центра,
  • числа образованных участков.

Назвать точную цифру нельзя, все зависит от конкретного региона. По срокам процедура занимает от месяца до двух.

Точно определяется только размер государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности. Размер установлен ст. 333.33 НК РФ. Для граждан составляет 2000 рублей.

Принудительный, через суд

Причинами обращения в суд служит несогласие с сособственниками. Совладельцы не согласны на отчуждение доли, не подписывают акт межевания. Заинтересованное в выделе лицо обращается в суд за помощью в решении спорного вопроса.

Заинтересованное лицо, чьи интересы попраны, обращается в суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества, относительно которого возникает спор.

Правила составления искового заявления

Исчерпывающая информация о правилах и структуре написания искового заявления в суд дана в ст. 131 ГПК РФ.

Подать иск можно лично или через интернет. В последнем случае заявление подписывается ЭЦП усиленного типа.

Иск составляется в трех экземплярах, если заявитель лично его принес в канцелярию суда:

  • 1 – копия передается ответчику;
  • 2 – остается со штампом суда о принятии у заявителя;
  • 3 – остается в суде.

Материалы, документы, прилагаемые к иску, также формируются в трех экземплярах.

При составлении иска следует опираться на правила, если документ формируется без участия юриста:

  1. Объем – не больше трех страниц. Иск написан простым и лаконичным языком. Лозунги, нецензурные выражения, замысловатые оценки приведут к возращению иска обратно к заявителю для устранения недостатков в документе. Как и опечатки, грубые ошибки.
  2. Указание на нарушения прав заявителя с примером статей законов – обязательно. Иск не составляется без указания на НПА, их статьи, регулирующие сферу правовых отношений, в которых затронуты интересы заявителя. Судьи, на практике, занимаются рассмотрением нескольких дел одновременно. У них физически нет времени на то, чтобы отыскивать в большом объеме российского законодательства определенные правовые нормы. Похожие требования предъявляются к доказательствам, которые в суд предоставляет истец. В его интересах позаботиться о том, чтобы их было как можно больше. Они должны подтвердить факт нарушения прав, его законных интересов.
  3. Точное и неукоснительное соблюдение реквизитов искового заявления. Они указаны в ст. 131 ГПК РФ.

Скачать бланк искового заявления о выделении доли ЗУ в натуре

Составление иска – серьезное испытание для человека, не имеющего опыта правовой работы. Для корректного составления иска лучше обратиться к юристу.

По каким причинам процедура может не состояться?

Выдел состоится, если буду соблюдены условия:

  • отсутствие ущерба для первичного, исходного ЗУ;
  • следование установленным нормативам площади ЗУ по конкретному региону и назначению ЗУ;
  • отсутствие у вторичных ЗУ общих площадей.

Если хотя бы одно условие будет нарушено, выдел не состоится.

по теме статьи

Как правильно выделить доли земельного участка, расскажет видео:

Заключение

Выдел доли в ЗУ возможен при согласии сособственников или через суд (принудительно). Юридическое действие позволит истцу проводить законные сделки с имуществом, которым он будет распоряжаться единолично.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/vydelenie-doli-v-nature

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.