Оформление плана землепользования

Градостроительный план и правила землепользования и застройки

Оформление плана землепользования

Где и кто выдает. На основании чего делается и для чего нужен ГПЗУ.

Градостроительный план земельного участка – основной исходно-разрешительный документ. Согласно градостроительному кодексу, проектировщик не имеет право начинать выполнение проектной документации без град. плана.

ГПЗУ или Град. план представляет собой многостраничный документ с уникальным номером и датой.

В составе которого всегда есть схема или чертеж с указанием места размещения объектов капитального строительства и границей минимального размещения объектов – парковок, крылец, проекций балконов, приямков. Чаще всего пятно допустимой застройки штрихуется и указывается с отступами 3 м от границ.

Также на схеме обязательно учитываются сети и отступы от них. И здесь есть важный момент. Если вы планируете выносить инженерные сети с участка, нужно заранее, еще до подачи заявления на получение ГПЗУ, подать заявки на вынос сетей и уже с ними обращаться за град. планом. Иначе вы получите заштрихованную область с коридорами для прохода существующих сетей и отступами по СП 42.

13330 или в соответствии с местными нормами, что еще хуже. Например, бывает за границами участка, метрах в пяти, проходит коллектор большого диаметра, скажем 1,4 м. При этом отступ, в соответствии с новосибирским постановлением №96, будет равен не менее 15 м от коллектора. Соответственно, получите схему размещения с минимальным отступом не менее 10 м от границы, вместо 3 м.

Подобные ситуации обычно решаются согласованием с владельцем сетей, в данном примере с Горводоканалом. Получив такое согласие в письменном виде можно уже подавать заявку на град. план. Если у вас проходит воздушка – ЛЭП, на участке и например это 10 кВ, вы получите отступ по ее охранной зоне 10 м в каждую сторону.

Выход опять же предварительное письмо или технические условия на вынос сети, взятые в РЭС (для Новосибирска).

Кем выдается Градостроительный план

Как правило, Департаментом строительства и архитектуры, если речь идет о городе. Либо в отделе архитектуры сельсовета, если проектируем в области. Делается в течение одного календарного месяца. Для получения ГПЗУ достаточно быть застройщиком, то есть правообладателем земельного участка либо его представителем по доверенности.

В Новосибирске выдача осуществляется по постановлению №4179 от 07.09.2017г., хотя у нас с такой скоростью все принимается и отменяется, что через полгода может и новое появится… В этом постановлении есть образец заявления. Подается заявление и документ удостоверяющий личность. Последнее время перестали требовать заключение СЭС, топооснову для проектирования, выписки из ЕГРН.

Раньше подавали это, плюс еще и технические условия от сетевых организаций.

Градостроительный план составляется на основании правил землепользования и застройки (в Новосибирске это Постановление №1288). Такие правила есть у каждого региона, города, сельсовета и т.д. В них прописаны все ограничения для каждой зоны. Прежде всего зоны – это части города, на которые он поделен в соответствии с генеральным планом.

Для каждой зоны есть свой перечень разрешенных видов использования земельного участка. Это значит, во-первых, что в производственной зоне вы не построите гостиницу, а в жилой – склад.

Есть еще условно-разрешенные виды использования земли, в рамках этого перечня можно подавать на публичные слушанья, и если получится, вы все-таки сможете построить гостиницу в производственной зоне.

Есть вспомогательные виды разрешенного использования – это означает, что для производственного предприятия, например, вспомогательным будет административно-бытовой корпус. То есть просто АБК отдельно на отдельном участке могут и не дать построить, а как вспомогательное здание, например, к складу, уже можно.

Параметры, указанные в градостроительном плане

Кроме схемы в ГПЗУ указываются в форме таблицы или просто сплошным текстом такие параметры, как предельная высота и этажность, максимальный и минимальный процент застройки, минимальные отступы от границ участка, минимальное количество машино-мест в границах участка, минимальные размеры площадок для жилья, коэффициент плотности застройки. Данный коэффициент – это отношение общей площади жилого дома к площади участка. Иными словами при коэффициенте, например, 2,5 в зоне ОД (общественно-деловая), на участке 35 соток, вы сможете построить не более 8750 м2 жилья (2,5 х 3500 м2 = 8750). А в зоне Ж (жилая) коэффициент будет меньше и площадь тоже меньше.

Публичные слушанья

Напишу только в контексте данной темы, более развернуто дам информацию в отдельной статье. На публичные слушанья можно зайти уже с полученным градостроительным планом. В качестве отклонений от предельных параметров земельного участка на слушаньях могут быть рассмотрены следующие моменты: минимальный и максимальный процент застройки, отступы от границ (можно уменьшить до 0 м), есть еще

Какие еще есть нюансы.

Экспертиза может потребовать у вас следующие сведения, которые могут быть не отражены в Градостроительном плане: наличие/отсутствие особо охраняемых природных территорий (федерального, регионального, местного значения) – все это заказывается в разных инстанциях, наличие/отсутствие мест полезных ископаемых, скотомогильников, объектов культурного наследия и их охранных зон, наличие зон охраны водных объектов. Все это встречается, как правило не в городе, а если вы проектируете на Алтае или, скажем, в Шерегеше, готовьтесь сами и готовьте заказчика. За справками придется побегать.

ГПЗУ выдается на один участок, расположенный в одной зоне. Если у вас два и больше участка, то сначала их нужно объединить через проект межевания.

Бывает так, что ваши участки находятся в разных зонах, например один участок в общественно-деловой зоне, а второй – смежный в жилой зоне.

Вам придется пойти на большие публичные слушанья по смене зонирования, они проходят реже, чем обычные по отклонениям.

У меня была ситуация, когда мы получили отказ по разрешению на строительство в УАСИ, так как в один момент консоли, расположенные на любой высоте от земли, стали считаться частями зданий, которые должны входить в пятно допустимого размещения.

Другими словами, до этого момента можно было размещать консоли на высоте более 4,5 м за заштрихованной зоной на ГПЗУ, а с этого момента, проекции консолей стали “вне закона” и должны быть вписаны в пятно застройки.

Пришлось обрезать консоли, хотя архитектурное решение сильно пострадало.

Важно!

Разрешенное использование земельного участка должно соответствовать во всех документах – в кадастровом паспорте, в градостроительном плане, в названии объекта в проектной документации. При этом должно быть четкое соответствие Приказу №540 об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков.

Выполнение всех требований градостроительного плана не освобождает вас от необходимости расчетов КЕО и инсоляции для определенных объектов, а также проверки соответствия вашего решения по посадке здания всем градостроительным и пожарным нормам, в том числе по отступам, сквозным проездам, размещению различных площадок и т.д.

Как же начинать проектировать без градостроительного плана. В ситуации, когда ГПЗУ еще не выдан, а проектирование уже начато, нужно самостоятельно изучить местные правила землепользования и застройки. Для Новосибирска это Постановление совета депутатов №1288. Вся информация, указанная в ГПЗУ, берется именно оттуда.

Всегда можно узнать зону, в которой находится земельный участок, в органах местного самоуправления, чаще всего в департаменте строительства и архитектуры. И уже самостоятельно прочитать всю информацию для конкретного разрешенного использования в конкретной зоне.

Но все же при получении ГПЗУ обязательно всегда нужно внимательно его изучить и еще раз все проверить.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/arhblog/gradostroitelnyi-plan-i-pravila-zemlepolzovaniia-i-zastroiki-5ac905740422b4ea99a28d26

Оформление плана землепользования

Оформление плана землепользования

Вторая контрольная работа

УСЛОВНЫЕ ЗНАКИ, РАБОТА КРАСКАМИ,

Контрольная работа включает 6 заданий.

Цель — научиться вычерчивать условные знаки, овладеть способами и техникой окраски контуров.

Общие сведения. Условные знаки (коды) — это графические обозначения, которые применяются для изображения объектов местности (а также их количественных и качественных характеристик) на планах и картах. Топографические условные знаки стандартизированы. Они обязательны для всех ведомств и учреждений, производящих съемку или составление топографических карт и планов.

В землеустройстве топокарты используют в качестве топографической основы для составления планов землепользований, которые, в свою очередь, служат основой для разработки и создания различных проектных документов.

Специфика землеустроительного планово-картографического материала определила необходимость разработки специальных условных знаков, применяемых в землеустройстве. Землеустроительные условные знаки разработаны на основе топографических и, несмотря на большое сходство, имеют ряд отличительных особенностей.

Они обязательны только для учреждений, проводящих проектные и изыскательские работы по землеустройству.

Условные знаки подразделяются по двум признакам: по условию кодирования и по способу кодирования. По условию кодирования различают:

а) знаки аналогового отображения (площадные и линейные), границы которых совпадают с границами пространственного отображения объекта (контуры угодий, дороги, реки и т.п.). Линейные знаки сохраняют подобие линейных очертаний отображаемых объектов. Площадные используются для заполнения площадей объектов, выражающихся в масштабе карты или плана;

б) знаки собственно кодовые (внемасштабные), совмещенные с некоторой частью пространственного отображения объекта. Применяются для изображения точечных (не выражающихся в масштабе карты) объектов: пунктов геодезической сети, памятников, родников, колодцев, башен, мельниц и т.п.

По способу кодирования (способу изображения) знаки подразделяются на:

· штриховые, рисунок которых представлен комбинацией различных графических примитивов;

· фоновые (окрашенные определенным цветом площади);

· шрифтовые (названия населенных пунктов, рек, пояснительные надписи и т.п.);

· комбинированные, которые представляют сочетание первых трех видов знаков.

Условные знаки могут быть системными. В этом случае знаки вычерчиваются в заданном порядке с соблюдением строго определенных расстояний между ними. Бессистемные знаки вычерчивают, придерживаясь определенных правил заполнения контура, но без каких-либо точно установленных расстояний между ними.

Условные знаки вычерчивают чертежным пером или чертежными инструментами в три цвета: гидрография — зеленым (синим), рельеф — коричневым, остальные элементы — черным.

Основные требования. Точное соблюдение линейных размеров знаков, правильного их начертания и взаимного расположения.

При выполнении заданий следует использовать таблицы условных знаков: «Условные знаки, применяемые при землеустройстве» (для масштабов 1:10 000 и 1:25 000) — (1), «Условные знаки для топографической карты масштаба 1:10 000» — (2), «Условные знаки для топографических планов масштабов 1:5 000, 1:2 000, 1:1 000, 1:500» — (3).

Таблицы условных знаков (1) и (2) давно не переиздавались, поэтому в Приложениях к методическим указаниям приведены землеустроительные и топографические знаки, необходимые для выполнения последующих заданий. В Приложении №1 — выдержки из таблиц (1). В Приложении №2 — знаки из таблиц (2).

Таблицы (3) недавно переиздавались и имеются в достаточном количестве в библиотеке университета.

Задание 9. Угодья и растительность

Вычертить две группы условных знаков: сельскохозяйственные угодья и растительность (рис. 21 и соответствующий раздел Приложения №1). В левой части чертежа вычертить следующие виды угодий: пашню, залежь, пастбище и сенокос.

Контур пашни показать точечным пунктиром. Точки проставить на равном расстоянии друг от друга через 1-1,5 мм, размером 0,2 мм. Пашня в отличие от других угодий, штрихового знака не имеет.

Для вычерчивания системных знаков (залежь, сенокос, пастбище) построить вспомогательную карандашную сетку установленных размеров.

Условные знаки залежи и пастбища вычертить на диагональной сетке в шахматном порядке, заполняя ими всю площадь внутри контура. Знак сенокоса ставится в шахматном порядке по прямой сетке квадратов.

Знак заболоченности и дополняющий знак заливного сенокоса вычертить зеленым (синим) цветом.

Знаки, характеризующие качественное состояние угодий (наличие осушительной сети, заболоченность и др.) разместить в соответствии с установленными правилами (см. Приложение №1).

В правой части работы вычертить условные знаки растительности. Смешанный лес, редкий лес и кустарник (почвозащитный) изобразить окружностями при помощи кронциркуля.

Вначале знаки разместить вдоль границы, в один ряд с интервалом примерно 10 мм, а затем равномерно по всей площади внутри контура. Для обозначения характеристики леса (хвойный, лиственный, смешанный) в центре контура вычертить соответствующие условные знаки.

Условный знак фруктового сада вычертить рядами, по квадратной сетке, проведенной параллельно наибольшей стороне участка сада. Знак виноградника — в шахматном порядке по прямоугольной сетке.

Условные знаки вырубленного и горелого леса вычертить на произвольном (8-10 мм) расстоянии по вертикальным карандашным линиям равномерно по всей площади, придерживаясь шахматного порядка.

При вычерчивании условных знаков мохового и камышового болота вначале изобразить знаки болотной растительности черным цветом, а затем произвести штриховку контура болота рейсфедером с помощью штриховального прибора зеленым (синим) цветом.

Задание 10. Линейные знаки

Работа заключается в вычерчивании условных знаков гидрографии, рельефа, дорог и границ (рис. 22 и соответствующие разделы Приложения №1).

В левой части выполнить условные знаки гидрографии и рельефа местности, скопированные с Приложения №4. Береговую линию реки, озера и пруда вычертить зеленым (синим) цветом с помощью пера или кривоножки, предварительно вычертив черным цветом гидротехнические сооружения (мосты, плотину и проч.) и указать направление течения реки.

Элементы рельефа (ямы, курганы, овраги, оползни) вычертить коричневым цветом. Знаки растительности и стрелки — черным.

В правой части чертежа выполнить некоторые виды дорог и границ. На рис.

22 показаны существующие и проектируемые сельские дороги: улучшенные грунтовые, проселочные, полевые или лесные, скотопрогоны (без ограждений и с ограждениями).

Для выполнения условных знаков дорог сначала произвести карандашную подготовку, после чего вычертить знаки тушью с помощью рейсфедера. Размеры знаков приведены в соответствующем разделе Приложения №1.

Границы, наряду с условными знаками угодий, являются одним из основных элементов, изображаемых на планах и проектах. В землеустроительных условных знаках насчитывается 15 видов границ, причем каждый вид границы оттеняется определенным цветом и различной толщиной линии.

На рис 22 показаны следующие границы: землепользования, между отделениями, полей севооборота и участка, намеченного для мелиорации (необходимая дополнительная информация — в Приложении №1). Для выполнения работы сначала необходимо наметить карандашом и вычертить рейсфедером линии границ черной тушью.

Затем оттенить границы по всей длине линиями установленной толщины и цвета. Внешнюю границу землепользования оттенить произвольными, но контрастными цветами. Границу между отделениями оттенить с двух сторон, а границу полей севооборотов — с одной стороны красным цветом линиями указанной толщины.

Границу участка, намеченного для мелиорации, оттенить фиолетовым цветом внутрь контура и дать сокращенную пояснительную надпись рубленым полужирным шрифтом.

Задание 11. Часть топографической карты

Работа заключается в вычерчивании части листа топографической карты масштаба 1:10 000 (или плана масштаба 1:2 000).

Для выполнения работы «Часть топографической каты» масштаба 1:10 000 (макет на рис. 23) использовать «Условные знаки для топографической карты масштаба 1:10 000» (или Приложение №2).

Для выполнения работы «Часть топографического плана» масштаба 1:2 000 (макет на рис. 24) использовать «Условные знаки для топографических планов масштабов 1:5 000, 1:2 000, 1:1 000, 1:500».

К выполнению могут быть предложены другие фрагменты карты (плана). Необходимые материалы выдаются преподавателем.

Порядок работы. Сначала подготовить карандашную копию: снять и тщательно проверить. Затем вычертить все элементы содержания чертежным пером и чертежными инструментами тушью в три цвета (черный, зеленый (синий), коричневый) согласно требованиям соответствующих «Условных знаков…». Вычерчивание элементов содержания выполнить в следующей последовательности.

1. Внутренняя рамка, стороны которой используются для ориентирования надписей и условных знаков. Внутренняя рамка служит границей изображения, и пересечения сторон рамки линиями условных знаков, горизонталями или надписями не разрешается.

2. Опорные пункты и предметы ориентирного значения.

3. Населенные пункты. Каждый населенный пункт вычерчивают в отдельности с полной и окончательной отработкой всех деталей его изображения. Последовательность вычерчивания населенного пункта любого типа принципиально одинакова. Как правило, вычерчивание населенных пунктов начинают с ориентиров и главных улиц.

Затем вычерчивают: отдельно расположенные (вне кварталов) жилые и нежилые постройки, остальные улицы, переулки, проезды, кварталы и строения, расположенные внутри них.

Затем вычерчивают внешние контуры угодий, являющиеся контуром населенного пункта (сельского типа), заполняют условными знаками контуры растительного покрова внутри населенного пункта и на его окраинах (сады, парки, огороды и т.д.).

4. Пути сообщения и средства связи. Это — дорожная сеть, дорожные сооружения, просеки, линии связи, линии электропередач, газопроводы, нефтепроводы, и другие линейные объекты). Дорожную сеть вычерчивают в следующем порядке: железные дороги, шоссейные дороги (начиная с дорог высших классов), грунтовые дороги и тропы. Далее остальные элементы.

5. Гидрография. Начинают с вычерчивания сооружений, прерывающих береговую линию: знаков урезов воды, пристаней, шлюзов, плотин, мостов и т. д., а также источников, ключей, колодцев, небольших озер и прудов.

Затем вычерчивают береговые линии морей, заливов, больших озер, рек и каналов, изображаемых в две линии. Далее — реки и каналы, изображаемые в одну линию. В последнюю очередь вычерчивают прочие объекты, относящиеся к гидрографии, (стрелки, указывающие направление течения рек, переправы и др.).

Цвет объектов гидрографии, согласно требованиям «Условных знаков…» соответствующего масштаба, — зеленый (синий).

6. Границы и ограждения.

7. Рельеф. Вычерчивается коричневым цветом (некоторые объекты — черным). Начинают с элементов, которые не выражаются горизонталями: скал, осыпей, промоин, оврагов, обрывов, ям, курганов, карьеров и т.п. Затем вычерчивают горизонтали.

Горизонтали не должны пересекать водоемы, реки и каналы, показываемые в две линии, овраги, сухие русла, формы рельефа искусственного происхождения (карьеры, насыпи, выемки и т.п.).

Более подробная информация приводится в пояснениях к соответствующим разделам «Условных знаков…».

8. Надписи внутри рамки. Шрифт и размеры надписей должны соответствовать требованиям «Условных знаков…» нужного масштаба.

9. Элементы почвенно-растительного покрова. Вычерчивание начинают с точечного пунктира, которым показываются контуры различных видов грунтов и растительного покрова.

Далее все площади заполняют соответствующими условными знаками. Если знаки системные, то предварительно следует построить вспомогательные сетки.

В конце вычерчивают знаки отдельных кустов, деревьев, узких полос леса и других знаков, расположенных вне контуров.

10. Зарамочное оформление.

Пояснительные надписи и цифры, которые относятся к условным знакам, выполнять сразу после вычерчивания этих знаков.

Размеры условных знаков должны соответствовать масштабу карты (плана).

Числа, заключенные в окружности в контурах (рис. 23) обозначают следующее: 1 — высокотравная растительность; 2 — сплошные заросли кустарников; 3 — заболоченный луг; 4 — луг с кочками; 5 — луг; 6 — редколесье; 7 — гарь (горелый лес) с порослью; 8 — лес вырубленный; 9 — лес; 10 — заболоченный кустарник; 11 — бурелом; 12 — кладбище; 13 — ягодный сад; 14 — фруктовый сад; 15 — огород.

Источник: https://studopedia.su/11_95846_oformlenie-plana-zemlepolzovaniya.html

ПЗЗ: что это такое, правила землепользования и застройки муниципального образования, выписка из пзз на земельный участок – где взять

Оформление плана землепользования

  • Утверждают генеральные планы населенных пунктов.
  • Происходит зонирование территорий.
  • Утверждают строительные проекты.
  • Проводится муниципальный земельный контроль.
  • Выделяют земли для муниципальных нужд.

Вся деятельность в рамках землепользования регулируется разными нормативно-правовыми актами. Один из таких актов — Правила землепользования и застройки.

Так мы постепенно перешли к ключевому понятию нашей статьи — правила землепользования и застройки.

ПЗЗ — что это такое в землепользовании?

Землепользование проводят в разных формах. Например, землю можно использовать в сельскохозяйственных целях, проводить обустройство водоохранных зон, создавать национальные парки, заповедники.

Но в нашем случае речь идет о землепользовании в градостроительных целях. Иными словами — об освоении природных территорий с целью застройки и развития конкретного населенного пункта. Именно из-за этой связи в правовых актах объединены понятие землепользования и застройки. Освоение и застройка территории невозможна вне процесса землепользования.

Правила землепользования и застройки утверждаются как своего рода регламент градостроительной деятельности. Основная цель правил — максимально упорядочить процесс застройки населенных пунктов, установив четкие границы между разрешенными и неразрешенными действиями.

Как конкретно нужно регулировать процесс, описано в Градостроительном кодексе РФ. Введение отдельных статей кодекса, в частности, Пп. 8 п. 1 ст. 1, статьи 30-33, позволило четко прописать, какие именно аспекты градостроительной деятельности этими правилами регулируются.

Согласно ГрК, ПЗЗ — документ градостроительного зонирования. Он определяет, как города будут делиться на отдельные зоны. Каждой зоне приписываются определенные правила использования.

Утверждаются эти правила нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

По этой причине конкретные правила в каждом городе могут сильно отличаться, в зависимости от особенностей местности, условий и планов стратегического развития населенного пункта.

Местные власти разрабатывают правила в соответствии с особенностями отдельно взятого муниципального образования. Их составляют в соответствии с общими положениями о ПЗЗ, которые содержатся в Градостроительном кодексе.

Итог: ПЗЗ земельного участка — что это?

Резюмируем: ПЗЗ представляют собой нормативно-правовой акт, который разрабатывают органы местного самоуправления. Его цель — регулировать использование земельных участков в населенном пункте, устанавливать зонирование территории, генеральный план территории.

Застройщикам о ПЗЗ нужно знать одно — они регламентируют использование конкретного земельного участка.

Прежде чем приступить к строительству любого объекта, застройщик должен знать — какой вид строительства разрешен на выбранном им участке, можно ли вообще организовывать его застройку, есть ли какие-то существенные ограничения? При выборе участка для застройки в первую очередь необходимо опираться на ПЗЗ.

  • Разрабатывая ПЗЗ, местные власти руководствуются:
  • Градостроительным кодексом;
  • Земельным кодексом;

ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ».

Чем полезны ПЗЗ?

  • Позволяют грамотно планировать развитие населенного пункта, чтобы сохранять объекты культурного наследия, обеспечивать охрану окружающей среды.

  • Облегчают деятельность бизнес-структур на территории конкретного города: четко регулируют отношения между бизнесом и властью. защищают интересы населения.

  • Создают поток инвестиций, привлекая застройщиков на конкретные территории.

Что такое правила землепользования и застройки? Их структура

Правила землепользования и застройки — масштабный документ. Обычно он состоит из 3 частей: общей, территориальной и специальной. Дополняют его десятки приложений, например, протоколы публичных слушаний и заключения о их результатах.

  • Общая или теоретическая часть описывает базовые требования по исполнению градостроительных регламентов по нормам Градостроительного кодекса. Она определяет, какие территории и как можно использовать, исходя из законов.
  • Территориальная или графическая часть — карта территориального зонирования с подробными указанием зон.
  • В специальной части описаны регламенты градостроения.

Основная часть ПЗЗ

Это основа документа. В ней прописан весь ключевой регламент строительной деятельности на территории города или населенного пункта. Она определяет порядок применения правил, то есть регулирует подготовку к строительству и выделение конкретного земельного участка под застройку. На подготовительном этапе застройки правила регулируют:

  • как физические и юридические лица могут менять виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
  • как органы местного самоуправления должны разрабатывать документы по планировке территории;
  • как проводятся общественные обсуждения или публичные слушания по землепользованию и застройке.

Регулирование выделения земли включает:

  • основы градостроительной деятельности
  • принцип работы комиссии по землепользованию;
  • описание подготовительных работ перед застройкой конкретного участка;
  • принципы предоставления земли физическим и юридическим лицам для дальнейшего использования;
  • описание выдачи разрешений на строительство и их основные условия;
  • описания разрешений на ввод капитальных объектов в эксплуатацию.

Графическая часть

Использование графической части должно полностью опираться на все условия, прописанные в части основной. Графическая часть представлена в виде подробной карты. Это графический план землепользования и застройки. Согласно п.4, ст.30 ГрК, на карте градостроительного зонирования установлены границы территориальных зон. К каждой зоне прикрепляется один конкретный участок земли.

Территориальная зона определяет тип земельного участка, который к ней относится. В связи с этим, запрещено объединять земельные участки из разных территориальных зон.

Графическая карта содержит:

  • границы конкретного населенного пункта;
  • пределы зон застройки и ведения хозяйственной деятельности, масштабы застройки;
  • пределы санитарных, водных, прибрежных территорий и береговых полос;
  • границы территорий с особыми условиями использования, исторических поселений федерального и регионального значения, объектов культурного наследия.

В графической части можно создавать несколько карт.

Специальная часть

Эта часть содержит градостроительные регламенты. Они определяют правовой режим для каждого земельного участка, который входит в конкретную территориальную зону. Регламент разрабатывается отдельно для каждой территориальной зоны.

Цель регламента — учесть особенности каждого земельного участка, чтобы обеспечить его рациональное использование в дальнейшем. Конкретный регламент будет зависеть от вида территориальной зоны, особых правил в ней, например, об охране культурного наследия, окружающей среды, а также стратегического плана развития.

Регламент определяет:

  • под какую именно цель и под какой вид строительства можно использовать земельный участок;
  • размеры и границы каждого участка;
  • масштаб каждой отдельной планируемой застройки.

Согласно п. 6 ст. 36 ГрК, регламент не применяют:

  • к землям лесного фонда;
  • землям, покрытым поверхностными водами;
  • землям запаса;
  • землям особо охраняемых природных территорий за исключением земель
  • лечебно-оздоровительных местностей и курортов;
  • сельскохозяйственным угодьям в составе земель сельскохозяйственного назначения;
  • земельным участкам, расположенным в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.

Как разрабатывают ПЗЗ

ПЗЗ разрабатывают органы местного самоуправления. В готовом виде их чаще всего выкладывают на официальные сайты администрации конкретного населенного пункта.

Название документа содержит отсылку к конкретному территориальному образованию, например: Правила землепользования и застройки муниципального образования город Саратов.

Правила землепользования и застройки разрабатывают в соответствии со ст. 31 ГрК. В ходе разработки обязательно учитывают:

  • генеральный план населенного пункта;
  • конкретную техническую документацию;
  • результаты общественных слушаний.

Именно местная администрация уполномочена инициировать и контролировать разработку ПЗЗ. Глава населенного пункта отвечает за все этапы разработки Правил, следит за порядком ее проведения. Для разработки правил назначают специальную комиссию, состав которой одобряет глава муниципалитета.

Информацию о начале разработки ПЗЗ и созыве комиссии в течение 10 дней нужно опубликовать на сайте администрации или в любых СМИ. Сообщение должно включать информацию о:

  • составе комиссии;
  • каждом этапе разработки Правил;
  • порядке и предварительных сроках разработки проекта ПЗЗ;
  • правилах взаимодействия с общественностью в рамках разработки проекта.

Подготовленный проект ПЗЗ проверяют на соответствие генеральному плану и техническим регламентам. Готовый проект направляют на проверку главе администрации или отправляют на доработку, если есть несоответствия регламентам. В течение 10 дней глава администрации назначает общественные слушания по подготовленному проекту. Длительность публичных обсуждений в среднем составляет 3 месяца.

В процессе обсуждений комиссия может вносить в проект изменения по мере необходимости. После внесения изменений проект вновь направляют на проверку в администрацию. В течение 15 дней принимают решение: утвердить или снова отправить на доработку. Утвержденные ПЗЗ публикуют на сайте муниципального образования или любым другим способом, доступным для связи с населением.

❕ Положения Правил могут затрагивать интересы строительных компаний и организаций по охране окружающей среды. В связи с этим принятие ПЗЗ может затянуться на долгие месяцы: проект будут блокировать на этапе общественных обсуждений.

Можно ли оспорить ПЗЗ

Если разработанные ПЗЗ все же затронули интересы отдельных лиц, их могут оспорить в суде. Обратиться в орган правосудия могут физические лица или организации, чьи интересы пострадали. Право есть у органов государственной и региональной власти, но только в случае, если ПЗЗ противоречат схемам территориального планирования субъекта или всей страны.

Территориальные зоны

Их выделяют с учетом вида использования земли. Они делятся на:

  • зоны жилой застройки;
  • общественно-деловые зоны для школ, учреждений здравоохранения,
  • спортивных сооружений;
  • рекреационные зоны, например, леса, пляжи;
  • производственные зоны, например, коммунальные и частные
  • производственные предприятия;
  • зоны транспортно-инженерной инфраструктуры — дороги,
  • железнодорожные пути, зоны расположения инженерных коммуникаций;
    зоны сельскохозяйственных участков — садовое, дачное, крестьянско-фермерское хозяйство;
  • специальные зоны, такие как кладбище.

Чтобы определить такие зоны, проводят территориальное зонирование.

Выписка из ПЗЗ — что это такое и где взять?

Получить подробную информацию о ПЗЗ в интересующем вас населенном пункте можно разными способами:

  • в градостроительном департаменте местной администрации;
  • МФЦ;
  • через сайт Госуслуги.

Сам документ очень объемный, поэтому из него предоставляют выписку с конкретной информацией, которую запросил человек. Выписку можно запросить в отношении конкретного участка или территориальной зоны.

В заявлении на выписку из ПЗЗ на земельный участок нужно указать все данные об интересующем участке: кадастровый номер, площадь, адрес.

В выписке будет вся информация об участке: технические параметры участка, правила использования и другие сведения.

Как вносят изменения в ПЗЗ

В некоторых случаях в ПЗЗ можно вносить изменения. Эти случаи прописаны в ст. 33 ГрК, к ним относятся:

  • обнаружение расхождений между ПЗЗ и планом территориальной застройки;
  • обжалование Правил;
  • расширение или уменьшение территории поселения.

Потребовать внести изменения могут органы исполнительной власти на всех уровнях, если ПЗЗ мешают сооружать или поддерживать функционирование объектов в их ведении.

Физические лица и организации могут инициировать изменения ПЗЗ, если

  • считают использование земельного участка неэффективным;
  • собственнику причиняется вред в процессе градостроительства;
  • из-за действующих регламентов снижается рыночная стоимость земельных участков;
  • нарушаются права собственников или существенно ограничиваются.

Заявление подают в Комиссию, ответственную за разработку ПЗЗ. Обращение рассматривают в течение 30 дней и вносят изменения или отказывают.

Генеральный план и правила землепользования и застройки

На первый взгляд кажется, что генплан и ПЗЗ — идентичные документы. Это не так. Генеральный план определяет границы поселения, его зонирование и размещение различных объектов в будущем. Эти границы подробно отражаются в текстовой и графической частях документа. Но в генплане нет никаких градостроительных регламентов, он не регулирует градостроительный процесс.

Генеральный план скорее носит описательный характер, в то время как ПЗЗ — регламентирующий. Генеральный план учитывается в ПЗЗ. Он выступает как база для разработки Правил. При этом в Правилах допускаются отклонения от исходных положений Генерального плана.

ПЗЗ — важный документ, по ним организуют весь процесс градостроительства. Правила определяют: что, как, где и когда можно строить в конкретном населенном пункте. Грамотно разработанные ПЗЗ позволяют сохранить в первозданном виде памятники культурного наследия, природный ландшафт местности, внешний облик города.

Источник: https://J.Etagi.com/ps/pzz-chto-takoe/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.