Организация использования земель населенных пунктов

Организация использования городских земель и других населенных пунктов. Проект земельно-хозяйственного устройства города

Организация использования земель населенных пунктов

Состав земель городов и населенных пунктов. Задачи и особенности устройства территории населенных пунктов.

Города, населенные пункты – это территории, которые находятся под застройкой, площадями, улицами, промышленными зонами, коммуникациями, лесами, парками, скверами, бульварами, водоемами, землями, используемыми для с/х производства, транспорта, связи и иного назначения.

На территории городов и населенных пунктов существуют зоны природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения. Все земли в пределах населенных пунктов находятся в ведении местных органов исполнительной власти (администрации, горисполкомы или исполкомы села).

Городская черта (черта населенного пункта) – внешняя граница земель города, поселка или села, которая отделяет их от других категорий земель.

Это административная граница, внутри которой располагаются многочисленные участки различного назначения, находящиеся в собственности, пользовании или фонде. Функциональные задачи этих территорий определены генпланом застройки.

Генплан в свою очередь составляется с учетом экономико-планировочного зонирования территории по целевому использованию и застройке земель.

Зонирование городской территории регулируется законодательством Украины об основах градостроительства.

В связи с этим, задачи землеустройства в границах населенных пунктов сводятся к проведению земельных действий вместе с градостроительной деятельностью. Землеустроительные и градостроительные документы одного уровня должны дополнять друг друга.

Землеустроительные работы в населенном пункте включают:

1) Правовое зонирование городских земель;

2) проведение инвентаризации земель;

3) выделение территориальных резервов и создание резервных земельных фондов;

4) разработка проектов организации использования земель городов, поселков и др. населенных пунктов;

5) разработка планов земельно-хозяйственного устройства земель, которые не подлежат застройке или временно не застроенных земель;

6) разработка проектов размежевания земель государственной и коммунальной собственности;

7) установление и закрепление в натуре границ населенного пункта;

8) формирование земельных участков как объектов недвижимости при предоставлении, изъятии, совершении сделок;

9) установление границ ограничений и отягощений (сервитутов) использования земель;

10) состав специальных тематических карт (атласов) состояния и использования земель.

Задачи землеустройства территории населенного пункта:

1) обеспечение рационального использования населенных пунктов с учетом частных, общественных и государственных интересов.

2) создание механизма эффективного управления земельными ресурсами населенного пункта.

Проекты организации и использования земель городов и населенных пунктов.

На территорию городов разрабатывается 2 разных проектных документа:

1) составляется проект детальной планировки и застройки на земли, занятые застройкой или предназначенные для неё.

2) проект земельно-хозяйственного устройства города (села).

Проект ЗХУ составляется на земли, не подлежащие застройке или временно не застраиваемые.

Проект ЗХУ города (населенного пункта) состоит из 2х частей:

1)  план ЗХУ городов, сел, поселков;

2)  детальный проект ЗХУ.

План ЗХУ и зонирование территории городов, населенных пунктов должны составляться одновременно с ген. планами и проектными документами. Планы ЗХУ определяет распределение городских земель по назначению, по видам и срокам использования между землевладельцами и землепользования. В нем разрабатываются вопросы:

1) распределения земель населенных пунктов по видам, срокам использования, по землевладельцам и землепользователям.

2) организация землевладений с/х предприятий и рациональное использование с/х земель.

3) размещения и организации зеленых насаждений (парков, садов, защитных насаждений и т. д)

4) размещения дачных районов, санаториев, курортов местного значения.

5) организации мест отдыха и спорта.

6) рационального использования водных и других ресурсов (водоемов);

7) по предупреждению оползней, обвалов, размывов;

8) осушению затопленных участков.

Детальный проект ЗХУ.

Проект детальной планировки и застройки ЗХУ представляет собой обобщенный сводный проект организации территории, составляемый по отдельным организованным и существующим объектам (с/х предприятиям и т. д).

После утверждения плана он переносится в натуру.

Порядок составления плана ЗХУ населенного пункта.

1) План ЗХУ составляется на основе генплана населенного пункта и утверждается соответствующим советом народных депутатов (городским, поселковым, сельским).

План ЗХУ используется для обоснования, разработки и дальнейшей реализации на землях населенных пунктов природоорганизационных и инженерно-технических мероприятий по освоению, улучшению качества земли и рациональному использованию, охране и защите от разрушительных процессов.

2) План ЗХУ состоит из графических и инженерно-экономических материалов по структуре и состоянию земель. Из перечня методов по обеспечению земельно-хозяйственного их обеспечения – тематические схемы плана ЗХУ, экономическая и финансовая и другая информация.

3) План ЗХУ содержит данные:

– о распределении земель по целевому назначению;

– по формам собственности;

– организационные данные (правовые, финансовые…);

– о методах усовершенствования структуры территории, освоения земель, улучшения их качества, консервации, рекультивации и инженерной защите;

– необходимые для расчета экономического стимулирования рационального использования и охраны земель (обоснование и необходимость);

– для расчета земельного налога и арендной платы;

– о способах обеспечения режима использования земель в охранных и защитных зонах;

– о направлении природоохранной деятельности.

Также обосновываются направления временного использования земель в зоне перспективной застройки.

В плане ЗХУ в соответствии с назначением территории населенного пункта по генплану осуществляется разделение земельных участков (земли жилой и общественной застройки; промышленности, связи, обороны и другого назначения; природо-охранного и оздоровительного, рекреационного назначения; земли под историко-культурными объектами; земли объектов коммунального хозяйства; земли объектов водного и лесного хозяйств; земли с/х использования и земли общего пользования).

Планом ЗХУ предусматривается особый режим использования земель (в санитарно-защитных зонах и округах санитарной охраны курортов, источников водоснабжения, водоемов, рек, водохранилищ, побережье Черного и Азовского моря; в зонах охраны ландшафтов, памятников истории культуры, заповедники, заказники, ботанические сады). Также предусматривается планом ЗХУ особый режим в зонах залегания полезных ископаемых, сейсмических зонах и зонах разрушения земной поверхности.

Границы таких зон на территории населенных пунктов определяются его генпланом.

К нему составляют специальный проект, который утверждается Советом Народных Депутатов (горсовет, сельсовет) и органами, которые принимают решение о создании объектов природо-охранного и другого назначения (природо – охранный комитет, здравоохранения).

Указываются инженерно-технические методы по строительству защитных сооружений, т. е прикладываются соответствующие планы. Для обоснования восстановления нарешенного ландшафта предусматриваются методы по улучшению и рекультивации земель.

Организация использования городских земель и других населенных пунктов. Проект земельно-хозяйственного устройства города – 4.7 5 3 votes

Источник: http://kadastrua.ru/stati/898-organizatsiya-ispolzovaniya-gorodskikh-zemel-i-drugikh-naselennykh-punktov-proekt-zemelno-khozyajstvennogo-ustrojstva-goroda.html

Земли населенных пунктов и их виды разрешенного использования

Организация использования земель населенных пунктов

Область земельных законов затрагивает не только тех, кто имеет в собственности участок, она имеет значение для всех жителей городов, поселков, сел, деревень и прочих поселений. Узнаем, на какие категории подразделяются земли в населенных пунктах и о видах разрешенного использования этих земель.

Законодательная база

Главным источником сведений о правилах пользования землей является Земельный Кодекс РФ. Он дает представление о землях населенных пунктов и что это значит. В седьмой его главе приводится классификация всего состава территорий государства.

Наряду с землями лесного и водного фондов, особо охраняемых территорий, сельскохозяйственного назначения, в отдельную категорию выделяются земли населенных пунктов, для которых созданы свои правила и законы.

Глава 15 Кодекса целиком посвящена этой категории и в трех статьях, с 83 по 85, описывает следующие понятия и процедуры:

  1. Определение территории, считающейся землями населенного пункта, и места, где должны проходить ее границы.
  2. Кому и каким образом разрешено эти границы изменять.
  3. Классификация земель поселения и разделение их на зоны.

Кодекс почти не содержит конкретики, ограничиваясь общими установлениями. Все же частные случаи подлежат рассмотрению властей регионов Российской Федерации и самих населенных пунктов, создающих свои правовые нормативы и акты по правилам землепользования.

Само понятие «населенный пункт» подразумевает проживание в этом месте людей и возведение разного вида строений для их нужд. Кроме Земельного Кодекса, правовой режим пользования землями населенных пунктов дополнительно регламентируется еще и отдельными главами Градостроительного Кодекса.

Состав земель населенных пунктов

Что представляют собой земли населенных пунктов? ЗК РФ считает, что главное и единственное их назначение  – служба в целях застройки и развития поселений, к которым они принадлежат. От земель других категорий они должны быть обязательно отделены границами, которые одновременно являются и границами близлежащих поселений.

85 статья Кодекса насчитывает 9 видов (или территориальных зон) участков, которые могут входить в состав земель населенного пункта. Приведем их список:

  • жилые зоны – отведены под строительство разных видов жилья, от ИЖС до многоквартирных домов;
  • общественно-деловые – зоны, используемые для возведения поликлиник, школ, институтов, культовых строений, магазинов и торгово-развлекательных центров, офисных зданий и банков. Т. е для всех сооружений, повседневно используемых в быту, в том числе и жилья;
  • производственные зоны – промышленные предприятия со всей необходимой производству инфраструктурой;
  • зоны инженерной и транспортной инфраструктуры – порты, вокзалы, аэродромы, ТЭЦ, ГЭС, объекты ЖКХ;
  • рекреационные зоны, отведенные законом для отдыха и культурного развития граждан – парки, скверы, пляжи и прочие приятные душе и телу места;
  • зоны, предназначенные для сельскохозяйственного применения – пашни, сады, пастбища, все то, что нас питает и одевает. Дачные и садоводческие товарищества тоже могут располагаться на землях, относящихся к этим зонам;
  • зоны специального назначения. По названию понятно, что ничего эстетичного на этих землях располагаться не может, но и без них обойтись невозможно. Это кладбища, полигоны отходов, скотомогильники и т. п.;
  • зоны военных объектов. Все видно из наименования, а в детали вдаваться не будем, чтобы не разгласить ненароком военную тайну;
  • зоны, в законе обозначенные как «Иные». Это все виды зон, не вошедшие в пункты выше, в том числе культурные, природные и исторические памятники.

Чтобы не запутаться в сложной иерархии графических составов и видов, суммируем два предыдущих пункта. Категория земель – ЗК РФ, глава I, статья 7. Состав земель – любая из территориальных зон, перечисленных в 85 статье ЗК РФ и 35 статье ГрК РФ.

Категории земельных участков

Перед тем как перейти к описанию имеющихся видов разрешенного использования земельных участков, нужно разобраться, для чего они нужны.

На первый взгляд, названия территориальных зон из списка выше полностью объясняют назначение участков, расположенных непосредственно в этих зонах. Но между ними существуют небольшие, но важные различия.

Вид разрешенного использования – это характеристика, призванная уточнить и расширить список возможных способов землепользования конкретного участка.

Все виды разрешенного пользования относятся к одному из трех следующих типов:

  • основной тип пользования;
  • условно разрешенный тип пользования;
  • вспомогательный тип пользования.

Рассмотрим их подробнее. Основной тип – это главное назначение земельного участка. Он определяется местными муниципальными органами. Главный параметр при его определении – максимальная эффективность использования указанного участка. Всего существует более ста видов этого типа.

Для их упорядочивания приказом министерства экономики был создан специальный классификатор, включающий в себя описание практически всех возможных видов деятельности человека на земле, от пасек и типовых многоэтажек до шахт и космодромов.

Он имеет силу закона, и все изменения в него вносятся только федеральными законодательными органами.

Поскольку даже при самой тщательной подготовке все аспекты и нюансы учесть невозможно, для дополнения способов использования участка существует условно разрешенный тип. Теоретически, его можно добавить к основному допустимому виду пользования, но нужно, чтобы местные градостроительные нормативы позволяли иметь такую возможность.

Вторым обязательным шагом должна будет стать процедура согласования. Ее проводит непосредственно комиссия землепользования и застройки, а просителю рекомендуется подготовить весомые обоснования своей просьбы. Ему нужно будет убедить комиссию, что запрашиваемые изменения пойдут только на пользу населенному пункту, обеспечив новые возможности его развития.

Вспомогательный тип пользования нужен для уточнения конкретных действий, выполняемых владельцем земли в границах основного разрешенного вида пользования. Чаще всего это необходимость построить объект, носящий вспомогательный характер, например, забор или гараж. Единственное условие – вспомогательный вид не должен вступать в противоречие с основным.

Во избежание неприятностей с законом участок следует эксплуатировать только в соответствии с разрешенными видами его пользования. Размещение не соответствующих закону и неразрешенных построек на участке повлечет за собой не только привлечение владельца к административной ответственности, но и штраф, который достигает одного процента от кадастровой стоимости всего земельного участка.

Минимальный размер такого штрафа определен в 10 тыс. рублей. Кроме того, владельца обязательно заставят снести незаконное строение и, скорее всего, за собственный счет. Неприятности с местными властями и законом, напрасно потраченные личное время, немаленькие деньги и усилия служат довольно вескими причинами для скрупулезного соблюдения всех законов.

Возможные способы использования земли в населенном пункте

Обычному среднестатистическому гражданину из всех видов территориальных зон наиболее интересными будут жилые и сельскохозяйственные. Из способов разрешенного использования участков – те, что допускают строительство индивидуального жилья и ведение дачного или личного подсобного хозяйства.

В самом деле, далеко не у каждого найдутся возможности и желание строить огромный торгово-развлекательный центр, а возведение дачного домика в садоводстве вполне по силам любому гражданину. И законы дают нам такие возможности. Есть еще одна причина заинтересоваться этими участками.

По существующему порядку только они могут быть оформлены в собственность физическим лицом.

Обычно участки, отведенные под ЛПХ, располагаются на сельскохозяйственных землях за границами поселений. Использовать такие участки под индивидуальное жилищное строительство закон запрещает. Земельный Кодекс отделяет категорию земель сельхозназначения от земель населенных пунктов.

Но и на землях поселений территориальное зонирование переводит некоторые участки в статус сельскохозяйственных земель.

Такие участки называются приусадебными, и именно на них возможно как ведение личного подсобного хозяйства в черте поселения, так и последующее возведение индивидуального жилого дома с заселением и пропиской в нем.

Если же непосредственная цель гражданина состоит не в разбиении огорода или сада, а в постройке жилого дома, то здесь процедура значительно отличается и нужно учитывать определенные нюансы.

В классификаторе подобным намерениям соответствуют коды с 2.1 по 2.

5, говорящие о возможности возведения на участке ИЖС малоэтажного дома, передвижного жилья, гаражей, подсобных объектов и ведении личного подсобного хозяйства.

Правила постройки таковы:

  1. Нужно лично убедиться, разрешено ли строительство на конкретном участке. Сделать это можно на основе информации из кадастра. Попросить выписку нужно будет в местном отделении Росреестра.
  2. Необходимо разрешение местных властей непосредственно на постройку. Оно выдается после детального рассмотрения муниципалитетом проекта дома и сверкой с планами городской застройки.
  3. Самострой категорически недопустим. Дом, даже выстроенный на личном участке без разрешения, считается незаконным и должен быть обязательно снесен в кратчайшие сроки.
  4. Регистрация построенного дома станет возможна только тогда, когда его проанализирует и примет в эксплуатацию установленная комиссия из членов местной администрации.

Процедура довольно трудоемкая, но затраченные усилия с лихвой окупаются преимуществами, которые дает такой участок. Это и более обширный перечень видов разрешенной деятельности, и возможность приватизации земли, и даже его возведение за пределами поселения. Правда, зарегистрировать право собственности на такой дом будет непросто.

В качестве иллюстрации приведем небольшую таблицу, поясняющую различия между разными типами участков.

КатегорияВидИспользованиеОсобенности
С/х землиСНТОгородничество и садоводствоСложнее прописаться, проблемы с коммуникациями
С/х назначениеДНПОгородничество и садоводство— // —
— // —ЛПХЗанятия фермерствомЗа чертой поселения – полевой участок
Земли поселенийЛПХВ черте поселения – приусадебный участок
Земли поселенийИЖСЖизнь в собственном домеЛегко прописаться, развитые коммуникации

Кадастровая оценка земли, сложные моменты

Существует такой важный аспект, как непосредственная оценка земли. В дальнейшем она будет использоваться как база для многих расчетов, например, выкупная цена участка, стоимость его аренды, размер налоговых выплат.

Формально, кадастровая оценка — это сложный и разносторонний механизм, использующий разные установленные методы оценки, например, сравнительный и затратный. В большинстве случаев эти методы применяются совокупно друг с другом.

Берется среднерыночная цена покупки и продажи других похожих участков, служащая основой расчетов. Затем оцениваемый участок сравнивается с проанализированным материалом.

Информация поступает из многих достоверных источников, от отчетов профессиональных оценщиков до публикаций в СМИ по этой тематике.

Стоимость земель поселений намного выше, чем у других любых категорий. Кроме того, на оценку будут влиять многие другие важные факторы, такие как географическое положение населенного пункта и степень его благоустроенности.

Ясно, что цена участка в ближнем Подмосковье несравнима с ценой похожего участка где-нибудь под Комсомольском-на-Амуре, при всем уважении к жителям обоих этих населенных пунктов.

Опыт же подсказывает, что чаще всего кадастровая цена сопоставима с рыночной ценой или равна ей.

Земли населенных пунктов и их виды разрешенного использования Ссылка на основную публикацию

Источник: https://ZaZemlyu.ru/zemelnoe-pravo/ogranicheniya-po-ispolzovaniyu/naselennyj-punkt.html

Особенности использования земель населенных пунктов

Организация использования земель населенных пунктов
⇐ ПредыдущаяСтр 6 из 7Следующая ⇒

Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.

Данные земли представляют собой пространственно-операционный базис располагающихся на них городов и других поселений.

Территории н.п. являются динамичными образованиями, потому установление и изменение их черты производится по мере необходимости и имеет свои особенности, такая работа проводится в случаях:

1. Неясности или отсутствия таких границ

2. Изменение ген. плана и проекта планировки и их застройки

3. Предоставление дополнительной земельной площади для развития н.п., а также для нужд администрации

Для уточнения площадей н.п. их границ, использования земель по формам собственности и хозяйствования проводится инвентаризация, главной задачей кот является создание основы для ведения ГКН в сельских поселениях, обеспечение регистрации прав собственности, организация постоянного контроля за использованием земель.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительный регламент (ст. 1 ГрК РФ) – устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны

1.

1. виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства,

2. предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также

3. ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

·

· виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

· их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, однако если их использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Понятие и состав земель промышленности и или иного специального назначения

Земельным кодексом РФ определены основные критерии, дающие возможность отграничить данную категорию земель от иных, установлен­ных ст. 7 настоящего Кодекса.

Каждый из видов использования, Указанных в настоящей главе, не является самостоятельной категорией, а входит в одну.

Поэтому изъятие земель промышленности или энергети­ки, например, для нужд обороны не влечет за собой необходимости про­ведения правовых процедур по переводу земель из одной категории в другую. Речь в данном случае идет лишь об изменении разрешенного использования.

Состав и понятие земель промышленности и иного специального назначения определен Ст. 87 Земельного кодекса РФ.

Землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиове­щания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и землями иного специального назначения признаются земли, которые расположены за чертой поселений.

То, что к землям промышленности, транспорта и иного специального назначения относятся земли вне черты поселений, означает, что на такие земли внутри поселения распространяются положения ЗК РФ, устанав­ливающие особенности использования земель поселений как отдельной категории.

Земли промышленности и иного назначения используются или предназначены для: обеспечения деятельности организаций; эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической дея­тельности, объектов обороны и безопасности; осуществления иных специальных задач.

Земли промышленности и иного специального назначения в зависи­мости от характера специальных задач, для решения которых они ис­пользуются или предназначены, подразделяются на:

1) земли промышленности;

2) земли энергетики;

3) земли транспорта;

4) земли связи, радиовещания, телевидения, информатики;

5) земли для обеспечения космической деятельности;

6) земли обороны и безопасности;

7) земли иного специального назначения.

Особенности правового режима этих земель учитываются при прове­дении зонирования территорий.

К данной категории относятся земли, не только уже используемые в указанных целях, но и земли, не занятые строениями и сооружениями, а обеспечивающие их функционирование или зарезервированные для строительства новых сооружений.

Это объясняется необходимостью обес­печения территорий для развития производственной и иной деятельно­сти. Конечно, нормы об обороте земельных участков, как недвижимых вещей, дают возможность приобрести дополнительные земельные участ­ки путем совершения сделки.

Но возможность заранее «зарезервировать» земельный участок для запланированного расширения предприятия или размещения оборонных объектов упрощает задачу.

В целях обеспечения безопасности населения и создания необходи­мых условий для эксплуатации объектов промышленности, энергетики, особо радиационно опасных и ядерно-опасных объектов, пунктов хране­ния ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов Земельным кодексом РФ определено, что в состав земель промышленности и иного специального назначения могут включаться охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями ис­пользования земель. Земельные участки, включенные в состав таких зон, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладель­цев и арендаторов земельных участков не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целя­ми установления зон.

Режим использования таких зон, их площадь (ширина) устанавлива­ются законодательством, регулирующим соответствующий вид хозяйст­венной или иной деятельности и указываются в качестве одного из ус­ловий использования земельного участка, входящего в границу такой зоны, если он предоставлен конкретным гражданам или юридическим лицам.

К землям иного специального назначения могут быть отнесены, на­пример, участки захоронения ядерных и иных отходов.
⇐ Предыдущая1234567Следующая ⇒

Рекомендуемые страницы:

Источник: https://lektsia.com/6xaf2.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.