Отъем земли у населения

С помощью межевания администрация сейчас пытается украсть у химчан их землю!

Отъем земли у населения

Важные факты о проходящем сейчас в тайне от жителей Химок межевании придомовых территорий содержит доклад активистки Химсовета Серафимы Наумочевой, озвученный ею на митинге 25 июня.

В последнее время в Москве и Московской области в условиях дефицита земли развертывается грандиозная афера по отъему земли у населения. Это называется межевание. А, суть ее – перемежевание придомовых территорий и других объектов с целью отъема земли и последующей коммерческой застройки.

Придомовый участок всегда формировался (даже до революции и в советское время) и формируется сегодня, на год постройки здания, именно тогда определяются его границы. 

Никакой закон не имеет обратной силы: все придомовые территории, согласно ранее действовавшему законодательству РСФСР и СССР, формировались на год постройки зданий и прошли инвентаризацию в статусе придомовых территорий.

Каждый собственник покупает квартиру с уже сформированным участком, она не висит в воздухе, в момент приобретения права на квартиру каждому владельцу по закону обязаны передать и общее имущество, и правоустанавливающие документы.

Для проведения межевания территории, то есть выноса в натуру границ участка, геодезисты обязаны выполнять работу в соответствии с упомянутыми правоустанавливающими документами и действующей “Инструкцией по межеванию земель” (утв. Роскомземом 08.04.1996), в которой говорится, что исходными материалами для определения границ при межевания территории являются:

– постановление районной, городской (поселковой) или сельской администрации о предоставлении гражданину или юридическому лицу земельного участка;

– чертеж границ на топографической основе.

Именно эти 2 документа и являются правоустанавливающими документами.

Точно так же определяются и границы городских парков и других объектов. Менять установленные правоустанавливающими документами границы в процессе перемежевания или “вырезать” куски никто не имеет права.

В ДЕЗе, домоуправлении, БТИ, химкинской администрации правоустанавливающие документы на придомовую территорию многоэтажного жилого дома, как правило, получить невозможно.

Говорят, что их нет, или подсовывают, как, например, БТИ, вместо чертежа детскую картинку, иногда нарисованную от руки.

Если их кто-то специально «потерял», это не наша вина, а вина того, кто взялся проводить «реформу» и превратил ее в преступление по незаконному захвату земли.

Однако, несмотря на непреодолимые трудности по получению документов в Химках, эти документы собственники жилья могут получить в Главархиве г. Москвы (ул. Профсоюзная, д. 80). Хотя стоимость документов немалая 1700 рублей.

Собственники жилья, имея на руках эти два документа в любом суде, Земельном комитете или любому кадастровому инженеру могут доказать, что этот участок является их придомовой территорией или собственностью. Причем – независимо от того, имеется ли у участка кадастровый номер или нет.

В Информационном письме № 3 ГУ Росрегистрации (по МО № РС-Исх 2032 и Управления Роснедвижимости по МО № 6666-13) от 01.09.

2006 говорится, что “земельные участки, кадастровый учет которых проводился до введения в действие ФЗ “О государственном земельном кадастре”, относятся к ранее учтенным в Государственном земельном кадастре при наличии или отсутствии кадастрового номера”.

Соответственно, когда нам внушают, что если участок не оформлен в собственность или у него нет кадастрового номера и химкинская администрация может по-любому его урезать, то не верьте – это ложь! В ЗК РФ имеется ст. 30, п. 2.

1, в которой говорится, что участок может быть предоставлен в пользование или владение в границах застроенной территории только в том случае, если принято решение о развитии этой территории (например, сносе, застройке, реконструкции).

У нас в Химках уже начали перемежевание придомовых территорий. В марте 2014 г. главой Шаховым утверждена кадастровая схема 58 перемежеванных участков. Причем при выборочной проверке оправдались худшие опасения: придомовые территории были урезаны!

Теперь гражданам, чтобы отвоевать свою законную придомовую территорию, на которой могут поставить торговую палатку или еще один дом, скорее всего, придется обращаться в прокуратуру или суд, но положительного результата можно достичь только при наличии на руках упомянутых правоустанавливающих документов, без них, соответственно, ничего доказать невозможно. Кроме того, необходимо передать эти документы под расписку в химкинскую администрацию (земельный комитет), БТИ, управляющей компании (ДЕЗ ЖКУ), дабы они не смогли соврать, что у них нет документов.

Хотелось бы отметить, что в соответствии с ЖК РФ собственники жилья владеют своей придомовой территорией. Собственники оплачивают содержание придомовой территории.

Также собственники жилья владеют и зелеными насаждениями на своих придомовых территориях, и, согласно ЖК РФ, только собрание собственников жилья может решить, стричь траву или нет, рубить деревья или сажать новые, устраивать стоянку автомобилей или нет.

Если работники ДЕЗа, Комбината по благоустройству и озеленению, химкинской администрации придут к вам и будут хозяйничать на вашей придомовой территории – гоните их вон, они нарушают закон! Хозяева здесь – собственники жилья, проживающие в доме!

Источник: https://www.ecmo.ru/articles/s-pomoshchyu-mezhevaniya-administraciya-seychas-pytaetsya-ukrast-u-himchan-ih-zemlyu

Изъятие земельных участков у граждан: новый порядок – новые проблемы?

Отъем земли у населения

В некоторых случаях принадлежащий гражданину земельный участок может быть изъят для государственных или муниципальных нужд.

Речь идет о ситуациях, когда именно в месте нахождения участка необходимо, например, проложить трассу федерального или регионального значения или протянуть линии электропередач (ст. 49 Земельного кодекса РФ).

При этом государство обязано возместить собственнику изымаемого участка его рыночную стоимость, понесенные убытки и упущенную выгоду. 

1 апреля вступил в силу закон, в котором содержатся изменения существующего ранее порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (Федеральный закон от 31 декабря 2014 г. № 499-ФЗ).

Если прежде в Земельном кодексе РФ было всего несколько норм, определяющих процедуру изъятия земельных участков, то теперь в нем появилась целая глава, посвященная данному вопросу (гл. VII.1 Земельного кодекса РФ).

Государство аккумулировало опыт изъятия земельных участков, полученный при застройке Новой Москвы, организации Олимпиады в Сочи и подготовке к саммиту АТЭС во Владивостоке.

Для реализации этих проектов принимались отдельные законы, устанавливающие особый, упрощенный порядок изъятия земель.

Теперь этот опыт распространен на всех участников земельных отношений, и, например, при строительстве высокоскоростной магистрали Москва-Казань и развитии транспортной инфраструктуры к Чемпионату мира по футболу 2018 года будут применяться только нормы Земельного кодекса РФ.

Основания изъятия земельного участка 

ПОЛЕЗНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ

Ознакомиться с внесенными изменениями в Земельный кодекс РФ можно в системе ГАРАНТ. Для этого откройте кодекс, затем на панели инструментов выберите “Изменения в документе”, а в нем – “Обзор изменений”.

Как и до поправок, решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть принято федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов федерации или органами местного самоуправления (п. 3 ст. 279 ГК РФ).

Но с 1 апреля в Земельном кодексе РФ появилась новелла – теперь данные органы могут принять решение об изъятии не только по своей инициативе, но и по ходатайству субъектов естественных монополий, недропользователей и иных организаций (п. 4 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ). Перечень таких организаций впоследствии будет определен Правительством РФ.

При этом ходатайствующая организация должна оплатить все расходы по кадастровым работам и выплате возмещения за изымаемую недвижимость, что позволит сэкономить бюджетные средства (п. 1 ст. 56.7 Земельного кодекса РФ). Эта поправка вызывает у экспертов опасения.

Так, специалист по недвижимости и земельным отношениям юридической фирмы “Тимофеев/Черепнов/Калашников” Мария Горина опасается, что нововведение может привести к смещению баланса интересов с граждан в сторону крупных компаний, в собственность которых перейдет земельный участок, и ущемить интересы правообладателей.

Это действительно может произойти, поскольку перечень оснований для отказа в удовлетворении ходатайства носит формальный характер (отсутствие схемы расположения участка, обращение к органу, который не уполномочен решать этот вопрос и т. п.) и при этом является закрытым (п. 9 ст. 56.4 Земельного кодекса РФ).

Выявление правообладателей изымаемого земельного участка 

Изъятие земельного участка начинается с выявления лиц, которым он принадлежит.

Для этих целей орган, принимающий решение об изъятии, направляет запрос в Росреестр, а если такой запрос не дал результатов – в архивы, органы государственной власти, органы местного самоуправления, в распоряжении которых могут находиться указанные сведения, а также предполагаемым правообладателям изымаемых земельных участков.

Помимо этого, поиски собственников изымаемых участков ведутся посредствам размещения сообщений на своем официальном сайте и на городских информационных щитах не менее, чем за 60 дней до принятия решения об изъятии (ст. 56.5 Земельного кодекса РФ).

Партнер юридической фирмы “АВЕЛАН” Сергей Казинец замечает, что законом не определены последствия игнорирования госорганом своей обязанности сделать запросы о розыске собственников изымаемого участка.

“Есть вероятность, что подобные нарушения не будут рассматриваться как безусловное основание для признания недействительным решения об изъятии”, – предполагает Сергей Казинец. Скорее всего, в этом случае будет действовать общее правило: владельцы земли, которые не были выявлены до ее изъятия, смогут потребовать только компенсации за участок за счет средств бюджета или за счет средств организации, которой он был передан. Возможность возврата земли при этом исключена (п. 11 ст. 56.5 Земельного кодекса РФ).

Если правообладатели изымаемой недвижимости не были выявлены, уполномоченный орган должен обратиться в суд с заявлением о признании права собственности Российской Федерации, субъекта федерации или муниципального образования на объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемых земельных участках (п. 10 ст. 56.5 Земельного кодекса РФ).

Юрист девелоперской компании “Сити-XXI век” Василий Шарапов предупреждает, что у граждан, чьи участки были оформлены в собственность до 1998 года [года вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. – Ред.], могут возникнуть проблемы.

“Сведения по таким объектам в государственных реестрах не значатся, поэтому выявить правообладателей этих участков будет сложно. Исключение составляют лишь земельные участки, собственники которых сами заявили о них в Росреестр (например, если такая недвижимость была объектом сделок, требующих совершения акта государственной регистрации).

В случаях, если правообладатели участков так и не будут найдены, новое законодательство предоставляет властям возможность признать право публичной собственности на такую недвижимость в судебном порядке.

После удовлетворения искового требования мы получим юридический казус – на одну недвижимую вещь будут претендовать два собственника”, – рассуждает Василий Шарапов.

Все эксперты портала ГАРАНТ.РУ сошлись во мнении, что собственникам земли, права на которую были оформлены до 1998 года, стоит проверить наличие сведений о праве на земельный участок в ЕГРП. Для этого гражданин может направить запрос в Росреестр о правах на имеющиеся у него объекты недвижимости.

Сделать это можно лично, через представителя, почтовым направлением (в этом случае подпись заявителя и верность копий прилагаемых документов должны быть удостоверены нотариально), через Единый портал госуслуг или многофункциональный центр, а также путем заполнения формы на сайте Росреестра. В последнем случае за запрос необходимо будет заплатить 250 руб.

, во всех остальных – от 500 (если запрос охватывает один округ) до 1500 руб. (51 и более округов) (приказ Минэкономразвития России от 16 декабря 2010 г. № 650, приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2012 г. № 58).

Ответ ведомство должно дать в течение пяти рабочих дней с момента поступления запроса – причем как в виде бумажного документа, так и в электронной форме по выбору гражданина, о чем необходимо указать в запросе (п. 2, п. 3 ст. 7 Федерального закона от 21 июля 1997 г.

№ 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Если регистрация прав по каким-либо причинам затруднительна, необходимо регулярно изучать официальный сайт своего муниципалитета, на котором размещаются документы территориального планирования и проекты планировки территории, а также сайт региона.

При своевременном получении информации о предстоящем изъятии правообладатель сможет в срок подать заявление об учете прав на земельные участки (подп. 4 п. 5 ст. 56.

5 Земельного кодекса РФ), а также оспорить в дальнейшем действия властей, если это понадобится.

Решение об изъятии земельного участка 

После установления всех лиц, имеющих права на изымаемый земельный участок, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления принимает решение об изъятии. В нем должны быть указаны изымаемые земельные участки, расположенные на них объекты недвижимости, а также цель изъятия и реквизиты документов, в соответствии с которыми оно осуществляется (п. 4 ст. 56.

6 Земельного кодекса РФ). Если решение об изъятии принимается на основании ходатайства, указывается также организация, его подавшая.

В течение 10 дней после принятия решения об изъятии уполномоченный орган доводит его до сведения заинтересованных лиц: размещает на своем официальном сайте и в печатных СМИ, направляет копию в Росреестр, правообладателям изымаемой недвижимости и в организацию, подавшую ходатайство об изъятии (п. 10 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ).

Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения его копии, со дня возврата отправителю заказного письма, или со дня направления письма на электронную почту (а если нет сведений о месте его проживания или адресе “электронки” – то со дня опубликования решения об изъятии).

Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия и может быть обжаловано в суд (п. 13-14 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ).

Цена изъятого земельного участка 

На материальное возмещение при изъятии земельных участков могут претендовать не только их собственники, но и правообладатели, владеющим такими землями на правах аренды, безвозмездного пользования, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения (п. 3 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ).

Выкупная цена изымаемого земельного участка определяется по результатам проведенной оценки (Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”).

При этом возмещению подлежит не только стоимость участка, но и убытки, а также упущенная выгода.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков осуществляется изъятие расположенных на них объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов.

При определении размера возмещения не подлежат учету объекты недвижимого имущества и их неотделимые улучшения, расположенные на изымаемом земельном участке и произведенные вопреки разрешенному использованию или условиям договора. Кроме того, стоимость объектов, строительство которых начато после уведомления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, также не будет возмещена (п. 2, п. 8 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ).

Размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости. 

Соглашение об изъятии недвижимости 

Соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества.

Если лицу принадлежат земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, соглашение об изъятии недвижимости заключается в отношении всех принадлежащих данному лицу и подлежащих изъятию объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 56.9 Земельного кодекса РФ).

При наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им земельных участков или иных объектов недвижимости взамен изымаемых. К таким отношениям применяются правила гражданского законодательства о мене.

Проект соглашения об изъятии недвижимости направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости (п. 2 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ).

Собственник изымаемой недвижимости подписывает соглашение об изъятии недвижимости и направляет его в уполномоченный орган, принявший решение об изъятии, либо в организацию, которая ходатайствовала об изъятии (п. 8 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ).

Если же владелец земли не согласен с условиями соглашения, он может отказаться от его подписания или представить альтернативные предложения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы.

Например, это может быть договор купли-продажи, в котором содержатся сведения о цене, если участок был приобретен недавно. А коммерческий директор холдинга Кирилл Упатов советует в подобных ситуациях проводить независимую оценку стоимости земли и прикладывать к предложениям ее результаты.

Партнер компании “Найдем Адвоката” Снежана Мальфанова напоминает, что правообладатель проводит такую экспертизу самостоятельно и за собственный счет.

Если уполномоченный орган согласится с этими доводами, размер возмещения может быть увеличен – правда, если изъятие проводится по ходатайству организации, орган должен будет согласовать это изменение с ней (п. 11 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ).

В случае, если правообладатель изымаемой недвижимости не подписывает проект соглашения об изъятии более 90 дней со дня его получения, уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (п. 10 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ).

Рассмотрев представленные сторонами доводы, суд решит, проводить принудительное изъятие участка или нет. Напомним, ранее собственник должен был быть уведомлен о предстоящем изъятии участка не менее чем за год. В новой редакции Земельного кодекса РФ это правило отсутствует.

Таким образом, с 1 апреля срок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд сократился в четыре раза.

Безусловно, теперь масштабные проекты будут реализовываться быстрее. Однако эксперты подчеркивают, что в результате поправок баланс интересов сместился в сторону государства.

“Граждане и ранее сталкивались с изъятием как с неким фактом, с которым уже нельзя ничего нельзя сделать.

С упрощением процедуры и уменьшением сроков согласования положение собственников может стать еще хуже”, – предостерегает Сергей Казинец.

***

В настоящее время практика изъятия земель по новым правилам еще не сложилась, однако редакция портала ГАРАНТ.РУ будет следить за ее развитием.

Источник: https://www.garant.ru/article/621824/

Государство строит высокоскоростную магистраль на месте моей дачи

Отъем земли у населения

Недавно узнал, что одна из высокоскоростных пассажирских магистралей Москва — Смоленск — Красное пройдет рядом или прямо через садовое товарищество, где у меня и у многих других есть участок и дом.

Магистраль уже нанесли на генплан поселения. Пока не очень понятно, будут ли ее строить, и если будут, то в какой срок.

В связи с этим у меня есть вопросы:

  1. Какие права и возможности есть у собственников участков и домов?
  2. Будет ли государство что-то компенсировать в какой-либо форме собственникам?
  3. Если будет в материальном выражении, как будет рассчитываться компенсация?
  4. Как будет выплачиваться компенсация при полной и долевой собственности?

Спасибо.
Алексей

Иногда государству приходится изымать земли у собственников. Например, если это нужно для строительства важных для страны или населенного пункта объектов: коммуникаций, дорог и магистралей.

Чтобы избежать такой ситуации и последующих судебных разбирательств, лучше заранее проверить, есть ли в ЕГРН информация о ваших правах. Если право собственности вы регистрировали после 1998 года, информация точно есть.

Если раньше — закажите выписку из ЕГРН на принадлежащий вам участок и дом. Сделать это можно в отделении Росреестра, через МФЦ или в электронном виде на сайте Росреестра. Стоимость обычной выписки — 400 рублей, электронной — 250 рублей.

Документ будет готов через 3 рабочих дня.

Уполномоченный орган должен сообщить о своем решении в течение 10 дней после его принятия: разместить информацию на официальном сайте и в печатных СМИ, направить копию в Росреестр, а также правообладателям изымаемой недвижимости.

Например, в Новороссийске администрация хотела изъять частный земельный участок, но строить объекты муниципального значения на этом месте не собиралась. Собственник участка оспорил постановление об изъятии, и суд признал постановление администрации недействительным.

Изымаемое имущество могут компенсировать деньгами или другой недвижимостью. Обмен возможен, только если вы на него согласитесь. Если предпочитаете получить деньги, настаивайте на таком варианте компенсации. Поскольку государство выкупает у вас землю, оно должно определить сумму, которую вам заплатит, — цену выкупа.

Убытки — это расходы, которые понесет собственник из-за изъятия имущества, и неполученные доходы, которые собственник получил бы, если бы землю не изъяли. Расходы на юридическом языке называются реальным ущербом, неполученные доходы — упущенной выгодой.

Также в компенсацию не войдут постройки, которые начали строить после уведомления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Власти должны провести оценку и определить размер возмещения не позднее чем за 60 дней до направления соглашения об изъятии недвижимости.

Соглашение об изъятии недвижимости подписывается со всеми правообладателями земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Если право собственности на объекты принадлежит нескольким собственникам, компенсацию выплатят пропорционально долям.

Если вы не согласны с размером компенсации, надо обосновать свои требования. Просто «хочу больше, потому что мне надо» не сработает.

Приложите копию договора купли-продажи, по которому совсем недавно этот участок купили по более высокой цене, или заключение независимой экспертизы — это будет веским аргументом.

Можете сделать свой проект соглашения, протокол разногласий к проекту или просто написать ответ: согласен подписать, если условия измените так-то и так-то.

За экспертизу придется платить из своего кармана. Но, если решить вопрос об изменении условий мирно не получится и дело дойдет до суда, можно попробовать взыскать стоимость экспертизы с органа власти.

Если предложенные условия вас устраивают, подпишите проект соглашения и отправьте один экземпляр обратно. Если вы получили проект, но в течение 90 дней со дня его получения не подписали и не отправили свои возражения, орган может обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Деньги, которые вы получите за изъятое имущество, будут вашим доходом. А с полученных доходов вы обязаны платить налоги. Но в данной ситуации государство готово предоставить вам имущественный налоговый вычет в размере всей полученной компенсации.

Если у вас нет льготы по уплате налога на имущество и вы платите налог на землю и строение, за тот год, в котором произойдет изъятие, налог вам должны насчитать пропорционально тому времени, которое вы владели этим имуществом. Например, если ваше право собственности на земельный участок прекратится на основании подписанного соглашения об изъятии в августе 2019 года, вы заплатите земельный налог на этот участок только за 8 месяцев 2019 года.

Если ваш участок действительно решат изъять, посмотрите, какую цену вам предложат. Сравните с рыночной ценой и решите, честная ли это компенсация. Примерную рыночную стоимость вы можете посчитать самостоятельно, проанализировав стоимость аналогичных участков и домов. Или обратитесь за помощью в агентство недвижимости: многие оказывают такую услугу бесплатно или за небольшие деньги.

Сразу тратиться на экспертизу не стоит: вдруг удастся договориться и решить дело миром. Но если государство на контакт не пойдет, вы можете отстоять свои интересы в суде. Кстати, если соседи тоже решат обратиться в суд, можете подать коллективный иск.

Пока у вас нет точной информации, будут сносить ваш дом или нет, можно не делать расчеты: ситуация на рынке недвижимости может измениться внезапно и сильно. Получится, что вы впустую потратите время, а может, и деньги.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/izyatie-zemli/

Кого коснется закон о принудительном отъеме жилья

Отъем земли у населения

МОСКВА, 21 сен – ПРАЙМ, Наталья Карнова.

Предоставление на откуп властям в регионах права расселять и сносить практически любое жилье повышает риски россиян внезапно лишиться привычной собственности.

Власти обещают, что на улице никто не останется, однако проблем у переселенцев будет немало. Впрочем, от сноса жилья можно не только проиграть, но и выиграть, считают опрошенные “Прайм” эксперты.

На рассмотрение Госдумы внесен законопроект, разрешающий местным властям принимать программы сноса и реконструкции любого, а не только аварийного жилья. Согласно этому документу, реновацию можно будет проводить при согласии на нее двух третей от общего числа собственников квартир в доме. Жильцам предложат выбор – получить взамен равноценную недвижимость или денежную компенсацию.

Авторы инициативы ссылаются на столичный опыт реновации, где все эти нормы уже были апробированы. 

Они также пытаются продвинуть отложенное в 2018 году спорное решение – объявление определенных территорий зонами комплексного развития. Причем право на это могут дать муниципалитетам.

Под территории комплексного развития могут подходить те, на которых половину застройки занимают аварийные, самовольные или подходящие под реновацию постройки. В таком случае оставшуюся недвижимость могут принудительно изъять для муниципальных нужд. 

По мнению опрошенных “Прайм” экспертов, главная цель новации – обновить недвижимость не только в столице, но и в регионах. “Там отмечается большой объем ветхих и аварийных зданий, поэтому одним из потенциальных результатов программы может стать уменьшение количества таких объектов и улучшение жилищных условий в регионах”, — говорит управляющий партнер компании “Метриум” Мария Литинецкая.

Кроме того, в случае принятия этого закона есть возможность освободить привлекательные площадки для девелоперов. В Москве система работает именно таким образом – застройщики полностью или частично финансируют расселение жилых домов и взамен получают возможность возвести жилые дома, торговый или бизнес-центр. 

ЧЬЕ ЖИЛЬЕ СНЕСУТ

По мнению экспертов, принятие такого закона увеличивает для россиян риск внезапно оказаться в жилье, обреченном на снос в уведомительном порядке.

“Однако в любом случае это будет исключительной ситуацией, и власти не станут беспричинно использовать такую опцию.

Скорее всего, в законопроекте будут прописаны все основания, при которых можно забрать квартиру у собственника”, — полагает Литинецкая.

На улице власти никого не оставят, однако предлагаемое жилье может не устроить переселенцев. По опыту московской программы реновации собственникам квартир в отданных под снос домах предлагается перечень вариантов для будущего расселения. Поэтому адекватную замену можно выбирать только среди этих предложений. При желании можно докупить дополнительные метры. 

Скорее всего, в регионах процесс будет организован аналогично, а, значит, вполне вероятны жалобы на некачественный ремонт, недостаточный размер компенсации, отсутствие инфраструктуры и неудобную планировку. 

Справедливости ради стоит отметить, что многие москвичи довольны новыми квартирами – как минимум, они все же просторнее.

По закону, предоставляться должно равнозначное и равноценное жилье, исходя из нормативов города на каждого члена семьи, зарегистрированного на жилой площади.

Но, как правило, современные квартиры по общему метражу больше, чем в сносимых домах, поэтому власти “дарят” несколько квадратных метров, особенно если речь идет о двух- и трехкомнатных квартирах.

“Если говорить о сносе, то он коснется собственников и нанимателей жилых помещений в многоквартирных домах, собственников нежилых помещений, а также субъектов предпринимательской деятельности, арендующих помещения в таких домах”, — говорит доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин РЭУ им. Г.В. Плеханова Наталья Свечникова.

ВОЗМОЖНЫЕ ПРОБЛЕМЫ

Помимо хлопот, связанных с переездом, новым собственникам придется заново получать лицензии и разрешения, “привязанные” к новому адресу. Скорее всего, будет отдельный порядок для субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих площади в таких домах у города, например, как это было в Москве при реновации. 

Банки, которые выдавали кредиты на недвижимость, также столкнутся со сложностями при переоформлении объектов залога или в плане закрытия кредитов за счет получения заемщиками денежных компенсаций, добавила эксперт.

Московский опыт выплаты компенсаций за жилье, отправленное под снос, говорит о том, что сложности возможны и здесь. Так, если квартира или дом находятся в залоге, необходимо получить согласие залогодержателя на такую замену. 

Денежную компенсацию не вправе требовать собственник жилого помещения, в отношении которого зарегистрированы в установленном порядке ограничения прав или обременения. Например, “московский закон” запрещает брать деньгами, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети или родственники-иждивенцы, рассказала Свечникова. 

ОСТАТЬСЯ В ПЛЮСЕ

Стоит отметить, что в регионах недостаточно финансирования, поэтому появление новых жилых комплексов и расселение ожидающих квартир граждан происходит медленно. Вряд ли новая программа значительно изменит этот тренд.

Однако те, кого все-таки переселят, могут получить не только проблемы, но и преимущества. Так, их жилье, возможно, станет дороже. После запуска программы реновации в столице выросли цены на жилье в аварийных домах, поскольку в перспективе из таких квартир можно переселиться в более комфортные условия. 

Кроме того, квартиры, которые впоследствии получают жители таких домов, оцениваются гораздо дороже. Средний рост цен на дома из списка реновации составлял от 10% и выше в зависимости от района. Аналогичная тенденция может в будущем наблюдаться и в регионах.

Источник: https://1prime.ru/state_regulation/20200921/832052255.html

Государство с 1 июля сможет отбирать земельные участки, используемые не по назначению

Отъем земли у населения

С 1 июля вступает в силу Закон “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения”, который позволит местным властям в принудительном порядке изымать не используемые по назначению или с явными нарушениями земли сельскохозяйственного назначения. Кроме того, государство сможет наконец разобраться с земельными долями и с невостребованными земельными долями , которые были в свое время щедро розданы колхозникам. Неоформленные и невостребованные доли также перейдут в собственность местных муниципалитетов.

Сегодня, по данным Комитета Госдумы по аграрным вопросам, 80 процентов земель сельскохозяйственного назначения до сих пор юридически не оформлены. Это земли дачников и огородников, дольщиков и организаций. Например, собственники долей осуществили государственную регистрацию своих прав только на 18 млн га земельных угодий из 115 имеющихся.

Основная проблема легитимности использования земли существует и у сельскохозяйственных организаций.

В собственности этих организаций оформлено 3,5 млн га, остальные земельные доли используются на правах: аренды с госрегистрацией договоров аренды и без госрегистрации, а еще на правах представительства без оформления каких-либо документов на землю (фактически это самозахват невостребованных земельных долей).

Новый закон, по мнению экспертов комитета, восполнит пробелы в законодательстве и позволит в ближайшее время осуществить госрегистрацию прав 9 млн земельных долей и сформировать земельные участки на площади 95 млн га.

Если дольщики и собственники земельных участков самостоятельно не начнут приводить свои земельные дела в порядок, к делу подключатся муниципалитеты.

Уже сегодня на многих муниципальных сайтах висят обращения местных властей к населению и организациям о вступлении нового закона в силу. Местная власть согласно закону получила дополнительные полномочия и, по мнению экспертов, отныне является заинтересованной стороной.

По данным Комитета Госдумы по аграрным вопросам, в руки муниципалитетов только невостребованных земель может перейти около 22 млн га.

Если их затем продать за 15% кадастровой стоимости (закон устанавливает для продажи не более данного процента), то местные бюджеты пополнятся на 55 миллиардов рублей. Хороший стимул для работы, уверены в комитете, и это только часть возможного заработка.

Эксперты отмечают, что на практике заработать смогут не только муниципалитеты, но и председатели дачных, садовых товариществ и кооперативов, общества которых расположены на землях сельхозназначения.

Кстати, большинство из них как раз и находятся на таких землях. Заросшие бурьяном и много лет не используемые садовые и дачные участки также можно будет изымать.

Условия и процедура такой передачи устанавливаются данным законом.

Конечно, панике поддаваться не надо, эксперты считают, что добросовестным земледельцам беспокоиться нечего, отобрать землю будет все же не так просто. Однако привести в порядок документы и свои участки будет не лишним.

Как пояснил Виталий Бородкин, старший юрист юридической компании “Приоритет”, основанием для изъятия сельскохозяйственных земель стали следующие критерии: если участок земли используется с нарушением земельного законодательства и это повлекло существенное снижение плодородия или значительное ухудшение экологического состояния.

Конкретизировать критерии на “изъятие” еще предстоит правительству РФ. И если земельный участок в течение трех лет подряд с момента возникновения права собственности на него не использовался в соответствии с назначением. Признаки неиспользования также будут установлены правительством РФ.

При этом закон предоставляет право землевладельцам устранить нарушения порядка использования земельных участков. Если нарушения не будут устранены, то только в этом случае органы исполнительной власти субъектов РФ обратятся в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов.

Собственники могут избежать негативного сценария “расставания с земельным ресурсом”, если будут следовать нормам действующего законодательства, которое регулирует вопросы использования сельскохозяйственных земель.

“На мой взгляд, ситуация на рынке земли кардинально в ближайшее время не изменится, до тех пор пока правительством страны не разработаны критерии “ненадлежащего использования” и “неиспользования” земель сельхозназначения, – уверен Виталий Бородкин.

– Ожидать повального принудительного изъятия земель уже в июле или августе не стоит.

У крупных собственников земель есть время начать или продолжить использовать земли в соответствии с целевым назначением, продать или перевести эти земли в другие категории”.

Сама процедура изъятия земель будет выглядеть следующим образом.

Законом установлено, что реализация земельного участка, изъятого в принудительном порядке, осуществляется в течение 6 месяцев со дня вступления в законную силу решения суда, возможна только с публичных торгов по правилам, которые определены Гражданским кодексом РФ, но в случае, если торги признаны несостоявшимися, земельный участок может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене торгов.

Денежные средства, полученные в процессе реализации земельного участка, выплачиваются бывшему собственнику за вычетом расходов, которые были произведены на подготовку и проведение публичных торгов.

Большую роль при разрешении вопросов, связанных с распределением земельных участков сельскохозяйственного назначения, закон отводит органам местного самоуправления.

“Установлен порядок, определяющий право сельхозорганизации или крестьянского (фермерского) хозяйства, использующего земельный участок, обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка или договора аренды в течение трех месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности по цене не более 15 процентов от кадастровой стоимости земельного участка (для купли-продажи), – пояснил Николай Степанов, партнер юридической фирмы “Муранов, Черняков и партнеры”. – Торги за право заключения договора купли продажи или аренды не проводятся, что может существенно увеличить количество сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения. Более того, муниципальный орган обязан в течение двух недель с момента госрегистрации права на земельный участок, выделенный в счет земельных долей, опубликовать в средствах массовой информации и разместить на своем официальном сайте в сети Интернет информацию о возможности приобретения такого земельного участка”.

Особо, по словам эксперта, следует выделить положения закона о невостребованных земельных долях.

“Так, неосуществление сельскохозяйственных работ собственником или иным лицом, владеющим земельным участком на законном праве в течение трех и более лет подряд, а также земельная доля, о которой отсутствуют сведения в решениях органов местного самоуправления, принятых до введения в действие Федерального закона “О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним”, будет считаться невостребованной долей, – отметил эксперт. – Орган местного управления составляет списки таких невостребованных земель, списки утверждаются общим собранием участников долевой собственности”.

Для нормального развития земельного рынка, по мнению экспертов, безусловно, обозначенные проблемы нужно было решить. Более того, представляется, что соответствующие изменения произведут определенный позитивный эффект на земельном рынке. Однако насколько сильным он будет, зависит от правоприменительных органов, а также от самих пользователей соответствующих земельных участков.

“Для эффективной работы предлагаемых норм нужна сильная и квалифицированная исполнительная власть на местах, – говорит Эдуард Олевинский, председатель совета директоров правового бюро “Олевинский, Буюкян и партнеры”.

– Не сомневаюсь, что снова встанет вопрос о качестве системы управления, сбалансированности различных ветвей власти, их ответственности и компетентности, состоятельности органов государственной власти и местного самоуправления”.

В равной степени, по мнению эксперта, это относится и к компетенции и ответственности различных собраний граждан, в данном случае владельцев земельных паев в общей долевой собственности.

“Чтобы собрание не только состоялось, но еще приняло решение, требуется большое и, кажется, теперь забытое “искусство”, которое раньше называлось умением работать с людьми, – отметил Эдуард Олевинский.

– Проблему иллюстрирует сложившаяся с ТСЖ ситуация, когда результаты собрания жильцов нередко просто фальсифицируются, а их отмена требует длительных судебных тяжб.

Полагаю, что закон оставляет возможность обойти предлагаемые нормы юридическими способами: перед правительством встанет весьма непростая задача установления критериев плодородия которые в принципе можно измерять и по ржи, и даже по камышу, если мода на камышовые крыши для бунгало докатится до России”.

Источник: https://rg.ru/2011/06/28/zemlya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.