Отказ от аренды земли

Когда арендную плату за землю можно не платить?

Отказ от аренды земли

Правовой центр ДВА М готов предоставить спектр юридических услуг по спорам, связанным с арендой земельных участков из государственной или муниципальной собственности в Москве и Московской области. В том числе – с приостановлением внесения арендой платы, расторжением договоров аренды, возвратом уже уплаченной ареной платы при невозможности целевого использования участка

В частности:

  • претензионная работа по вопросам о внесении арендной платы, устранении препятствий к использованию участков;
  • представление интересов в суде по спорам о приостановлении внесения арендной платы за землю, расторжении договоров аренды, возврате ранее внесённой арендной платы;
  • судебная защита арендаторов по искам арендодателя о взыскании арендной платы;
  • оспаривание отказов в оказании государственных и муниципальных услуг;
  • проверка земельных участков перед оформлением аренды или иной сделкой на предмет скрытых недостатков физического и юридического характера.

Довольно часто случается, что арендованный земельный участок нельзя полноценно использовать. Особенно – при аренде под строительство, когда до начала строительных работ необходимо урегулировать множество формальностей. Или возведение желаемого объекта оказывается запрещено из-за особых условий и ограничений использования участка.

Очевидное желание арендатора в таком случае – приостановить внесение арендной платы. А в случае если препятствия к использованию участка носят неустранимый характер – вернуть ранее внесённую арендную плату.

И действительно, арендную плату можно не платить в случае, если участок не удается использовать в соответствии с целью, для которой он предоставлен, по вине государственных органов либо в связи с недостатками режима или градостроительного регламента участка, о которых арендодатель не предупредил арендатора.

Такими обстоятельствами могут быть признаны:

  • фактическая непередача земельного участка Сюда относятся не только ситуации, когда земельный участок не передан по акту приемки-передачи, но и ситуации, когда участок передан формально, но не может фактически использоваться арендатором, поскольку занят чужим объектом недвижимости, зарезервирован и пр.
  • существенные недостатки режима или градостроительного регламента участка, препятствующие его использованию Так, можно не выплачивать арендную плату, если границы участка накладываются на границы иных участков, и это препятствует его использованию, либо участок относится к территориальной зоне или зоне с особыми условиями использования, в границах которой не допускается ведение деятельности, ради которой участок был предоставлен (например, санитарно-защитные и охранные зоны и т.д.).
  • незаконное действия или бездействия уполномоченных органов, препятствующие использованию участка Данное основание актуально в случае, если органы субъекта федерации или муниципального образования, выступающего арендодателем, уклоняются от действий, необходимых для застройки или иного использования участка. К таким случаям относится, например:

Так что же делать, если Вы обнаружили себя в ситуации, когда использовать арендованное имущество Вы не можете, а счета на выплату арендной платы выставляются публичным органом власти вполне исправно?

Прежде всего, необходимо активно действовать на опережение, а не дожидаться, когда арендодатель предъявит иск о взыскании арендной платы.

А именно – направить в адрес госоргана, исполняющего обязанности арендодателя:

  • заявление о приостановлении выплаты арендной платы (если препятствующие обстоятельства возникли после некоего периода использования участка) либо
  • уведомление о ненаступлении обязательства по выплате арендной платы (если участок было невозможно использовать с момента его предоставления).

В данных документах привести подробное обоснование того, почему именно и до наступления каких обстоятельств арендную плату можно не платить на законных основаниях.

Спустя 30 календарных дней с даты направления такого заявления арендатор вправе обратиться в суд с требованием об установлении юридического факта (факта, имеющего юридическое значение): требованием признать обязательство арендатора по оплате установленной договором арендной платы ненаступившим или приостановленным.

Во многих случаях приостановление выплаты арендной платы является стимулом для уполномоченных органов в разумные сроки совершить необходимые для освоения участка действия.

Если уже рассматривается спор о взыскании арендной платы, заявить о невозможности использования участка по назначению также не будет бесперспективным.

Особенно если имеется переписка с арендодателем, отказы в оказании государственных услуг, иные доказательства невозможности полноценного использования участка в спорный период.

Но в такой ситуации позиция арендатора, который своевременно прямо не заявил о приостановке внесения арендной платы, будет существенно слабее, даже если арендную плату действительно можно было не платить.

Когда можно вернуть ранее внесённую арендную плату?

В случае если препятствия к застройке или иному использованию участка не могут быть устранены в разумный срок или их устранение требует явно неадекватных затрат – арендатор вправе требовать расторжения договора аренды (в судебном порядке) и возврата арендной платы.

Так суды приравнивают к скрытым недостаткам земельного участка, дающим право на расторжение договора и возврат ранее внесённой арендной платы, его нахождение в зонах с особыми условиями использования, прохождение под ним инженерных коммуникаций и т.д. если арендатор не был о них предупреждён до заключения договора.

Следует обратить внимание, что многие из перечисленных выше положений применимы не только к аренде публичной земли, но и к приостановлению внесения и возврату арендой палаты по договорам, в которых участвуют два частных субъекта.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/obshchie-voprosy-zemelnykh-otnoshenij/ne-platit-arendnuyu-platu-za-zemlyu

Расторжение аренды земельного участка: уведомление, причины и обжалование отказа в регистрации договора аренды

Отказ от аренды земли

Расторжение аренды земельного участка: уведомление, причины и обжалование отказа в регистрации договора арендыЛюбой договор аренды земельного участка имеет сроки действия, после чего обязательства сторон по нему прекращаются. Но в некоторых случаях у сторон может возникнуть необходимость в досрочном прекращении действия договора.

Можно ли расторгнуть договор аренды участка досрочно? На этот вопрос нет однозначного ответа. Все зависит от условий заключенного договора и причин, побудивших стороны прибегнуть к процедуре досрочного расторжения.

Инициатива о досрочном расторжении может исходить как от арендатора, так и от собственника земельного участка. Обычно в своих действиях они руководствуются различными мотивами.

По инициативе арендодателя

  • В ходе эксплуатации земли существенно ухудшил имущество арендодателя.
  • Использовал имущество с нарушениями договорных обязательств.
  • Не производит обязательные работы, предусмотренные договором сроки.

  • Нарушил свои обязательства по внесению арендных платежей в течение двух раз подряд.

Судебная практика указывает на тот факт, что даже наличие построек на земле, которые принадлежат арендатору, не исключают возможности расторжения договора при условии предоставления веских доказательств существенного нарушения им обязательств.

Законодательством установлено, что указанный здесь перечень правовых оснований досрочного расторжения не является исчерпывающим и договором аренды могут быть предусмотрены иные условия.

Земельный кодекс предусматривает еще одну причину досрочного расторжения: это изъятие участка для государственных/муниципальных нужд.

По инициативе арендатора

Статья 620 ГК посвящена перечислению возможных причин досрочного расторжения договора по инициативе арендатора.

  • реальное состояние и характеристики участка земли существенно отличаются от указанного в договоре (например, собственник передал в аренду участок под строительство, хотя он не может быть использован под указанные цели);
  • переданный земельный участок имеет недостатки, которые не позволяют использовать его по назначению и которые намеренно были скрыты собственником (например, участок под сельское хозяйство был существенно загрязнен токсичными отходами, что не позволило возделывать урожай);
  • собственник активно вмешивается в дела арендатора и препятствует нормальному использованию земельного надела;
    участок земли не был передан для использования арендатору в установленные сроки.

Основание

Договора аренды земельных участков могут быть расторгнуты по нормам законодательства или с опорой на заключенный договор. При этом действует правило, согласно которому нормы, содержащиеся в подписанном сторонами соглашении, имеют приоритет перед порядком, прописанным в законодательстве.

Если в договоре есть параграф, предусматривающий порядок досрочного расторжения , то сторонам следует опираться на эти условия.

При отсутствии в договоре положений, затрагивающих этот важный аспект, суды будут ориентироваться на нормы Гражданского и Земельного кодексов.

Согласно Земельному кодексу (ст.46) основаниями для расторжения аренды могут стать:

  • Решение суда, если собственником земли является муниципальное образование или государство, а арендатором – физлицо.
  • Инициатива сторон – в остальных случаях. При этом нередко сторонам не удается достигнуть согласия и мирно решить вопросы досрочного прекращения договора, поэтому они вынуждены обращаться за защитой своих интересов в суд.

Как составить исковое заявление

Если стороны исчерпали все попытки досудебного урегулирования спорных вопросов или одна из сторон игнорирует законные требования – другой, то они могут обратиться в суд с исковым заявлением. Рассмотрением подобных споров занимаются районные суды или арбитражные суды, если сторонами являются юридические лица или предприниматели.

Исковое заявление подается по местонахождению ответчика или как вариант – по адресу земельного участка.

  • Наименование суда, в который подается иск.
  • Паспортные и контактные данные истца и ответчика.
  • Ссылку на договор аренды с указанием его реквизитов.
  • Ссылку на пункты договора, которые не были выполнены контрагентом или на Гражданский/Земельный кодекс.
  • Подтверждение обстоятельств, указанных в заявлении.
  • Подтверждение обстоятельств, указывающих на исчерпание всех возможных вариантов досудебного урегулирования (сведения об отправке уведомления ответчику и его реакция на этот документ).

Непосредственная просьба вынести судебное решение о досрочном расторжении договора аренды и компенсации всех издержек истцу.
К исковому заявлению прилагается документальная доказательная база, договор аренды и квитанция с оплаченной госпошлиной (если истец выиграет дело, он может рассчитывать на компенсацию своих издержек ответчиком).

Размер госпошлины составляет сегодня 300 р. для физлиц, 6000 р. – для юридических, а муниципальные власти от ее уплаты освобождены.

Исковое заявление рассматривается в течение двух месяцев после его поступления в суд.

Соглашение о расторжении договора

В ряде случаев или в ходе судебного разбирательства сторонам удается достигнуть согласия относительно того, что арендный договор стоит расторгнуть досрочно. Тогда им необходимо подтвердить этот факт официально, подписав соглашение о расторжении.

  • Данные и реквизиты сторон.
  • Реквизиты договора аренды, которые предполагается расторгнуть.
  • Прописывается факт достижения соглашения между сторонами.
  • Основания расторжения договора со ссылкой на Гражданский кодекс или статьи договора.
  • Уточняется факт компенсации ущерба арендатором или компенсации затрат на облагораживание участка арендатором.
  • Дата подписания и подписи сторон.

В дальнейшем участок передается собственнику на основании акта приема-передачи или на других условиях, прописанных в договоре.

Уведомление о расторжение договора

Согласно требованиям ГК одна из сторон вправе требовать досрочного расторжения договора только при условии направления арендатору/арендодателю письменного уведомления о своем желании прекратить действие договора аренды при неисполнении другой стороной своих обязательств в разумные сроки.

Обычно временные рамки для отправки такого уведомления прописаны в договоре (например, не ранее чем за 30 дней до расторжения или за 5 дней).

Уведомление можно направить:

  1. Почтой России ценным письмом с уведомлением о вручении. Это документы послужат доказательством в суд о своевременном уведомлении другой стороны о необходимости исправить недостатки или выполнить обязательства.
  2. Передать лично. В данном случае документ составляется в 2-х экземплярах, один из них передается собственнику или арендатору, а второй с отметкой о получении остается у инициатора досрочного расторжения.

Сроки

В уведомлении указывается требование отправителя (например, внести установленную договором арендную плату в течение 15 дней после получения документа) и его желание досрочно расторгнуть договор при неисполнении указанного обязательства в одностороннем порядке или обратиться в суд за защитой своих интересов и взысканием неустойки. Также желательно потребовать от другой стороны предоставить письменный ответ на претензию в разумные сроки.

Сроки расторжения договора после получения документа прописываются непосредственно в самом уведомлении. Единственное требование к указанным временным рамкам – они должны быть разумными и возможными для исполнения второй стороной. Например, нельзя потребовать построить дом на участке в течение 10 дней.

Вторая сторона соглашается с требованиями – другой и обязуется исправить сложившуюся ситуацию, о чем письменно ее оповещает.

Полученный ответ необходимо сохранить до исполнения обязательств.

Вторая сторона не согласна с фактами нарушения договорных условий и выдвигает встречные претензии. Тогда, вероятно, придется рассматривать проблемные вопросы в суде.

Вторая сторона добровольно согласна расторгнуть арендный договор. В таком случае можно составить допсоглашение к договору.

Вторая сторонам просто проигнорировала уведомление, что дает все основания для обращения в суд в целях урегулирования вопроса или для одностороннего расторжения аренды (если это возможно).

Таким образом, после отправки уведомления возможно расторгнуть договор досрочно по обоюдному согласию или перейти к судебным разбирательствам.

Источник:

Расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке

Как правило, договор аренды участка земли расторгается по причине окончания срока его действия. Однако возможны ситуации, когда одной из сторон изъявляется желание прекратить сделку досрочно. Расскажем в статье, при соблюдении каких условий это возможно и как происходит расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке.

Расторжение договора аренды земельного участка – что говорит закон?

Процедура расторжения договоров любого характера регулируется Гражданским кодексом РФ. Что касается сделок с земельными участками, подробные рекомендации, а также условия расторжения договоров аренды земельного участка, содержаться в Земельном кодексе РФ.

Согласно ст. 46 ЗК РФ, причинами преждевременного расторжения договора аренды могут быть:

  1. Решение суда, если собственником земли является муниципальное образование, а арендатором физическое лицо.
  2. Инициатива одной из сторон. В этом случае, скорее всего, также придется обращаться в судебные органы, так как мирным путем подобные вопросы решаются редко.

Как правило, в ходе разбирательства и для принятия решения суд будет опираться на Гражданский кодекс, но для конкретизации часто требуется обратиться к нормативным актам в области земельного законодательства.

Обращаться в судебные органы не придется, если стороны заключат дополнительное соглашение о расторжении к договору аренды. Поэтому, прежде чем написать исковое заявление, сторона-инициатор прекращения арендных отношений должна уточнить мнение второй стороны по договору. В противном случае суд не сможет принять иск.

В тексте договора аренды земли могут быть предусмотрительно прописаны условия для его расторжения. Если этот раздел включен в договор, то при преждевременном расторжении стоит опираться, в первую очередь, на него.

Расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения

Аренда земли сельскохозяйственного назначения очень популярна, так как это наименее затратный, а иногда и единственный способ владения участком для физических лиц и организаций. Законодательно не ограничен объем земли, который можно использовать на правах аренды. При этом не имеет значения, какой юридический статус имеет арендатор.

Источник: https://vzelenke.ru/zakonodatelstvo/kak-sovershit-otkaz-ot-arendy-zemelnogo-uchastka.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.