Отказ в выкупе земельного участка судебная практика

2 Ноября 2016Компенсация убытков, если отказ в выкупе земельного участка признан незаконным

Отказ в выкупе земельного участка судебная практика

А. А. Соловьева
эксперт журнала «Строительство: акты и комментарии для бухгалтера»

Комментарий к Определению ВС РФ от 26.08.2016 № 308-ЭС16-9990 

Арендатор земельного участка может взыскать с территориального управления Росимущества убытки, если отказ в выкупе земельного участка признан незаконным. Этот вывод подтвержден судьей Верховного суда в Определении от 26.

08.2016 № 308‑ЭС16-9990 по делу № А01-1716/2015, значит, может быть использован другими лицами (организациями, индивидуальными предпринимателями), оказавшимися в подобной ситуации. Рассмотрим подробности названного спора.

Организация, являясь собственником объектов недвижимости, обратилась управление Росимущества с заявлением о предоставлении в собственность за плату арендуемого земельного участка.

Получив отказ, организация обжаловала его в судебном порядке. Судьи признали отказ незаконным и обязали управление Рос­имущества заключить договор купли-продажи земельного участка.

Впоследствии, зарегистрировав право собственности на участок, организация подала иск в суд, требуя взыскать с Росимущества понесенные убытки в виде разницы между уплаченной суммой арендной платы и земельным налогом, который она должна была бы уплачивать в случае своевременного предоставления в собственность земельного участка.

Судьи встали на сторону организации, отметив, что убытки возникли в связи с незаконными действиями управления Росимущества. На чем основана данная позиция и какие аргументы можно использовать, чтобы отстоять право на компенсацию убытков?

Если бы уполномоченный орган своевременно (в месячный срок со дня поступления заявления – см. п. 6 ст.

 36 ЗК РФ) принял решение о предоставлении организации в собственность за плату испрашиваемого участка и направил ей подписанный проект договора купли-продажи, организация перестала бы уплачивать арендную плату и стала бы плательщиком земельного налога с 17.09.2012, а не с 04.09.2014.

Незаконность отказа подтверждена вступившим в силу решением суда. За указанный период разница между фактически уплаченной суммой арендной платы и подлежащим уплате земельным налогом является убытком организации.

К сведению

Организации потребовалось почти два года, чтобы доказать незаконность отказа в выкупе. Дело в том, что территориальное управление Росимущества постоянно обжаловало решения судей. Окончательную точку в споре о праве выкупить арендованный участок поставил лишь Верховный суд (см. Определение от 28.10.2015 № 308‑КГ15-14861 по делу № А01-187/2013).

Руководствуясь положениями ст. 15, 16 и 1069 ГК РФ, судьи взыскали в пользу организации убытки в размере более 1 млн руб., а также расходы на уплату государственной пошлины и оплату услуг представителя (Постановление АС СКО от 08.06.

2016 № Ф08-2001/2016 по делу № А01-1716/2015). Причем, как было указано, попытка уполномоченного органа обжаловать этот вердикт не увенчалась успехом.

Комментируемым определением судья Верховного суда отказал в передаче дела для рассмотрения Судебной коллегией по экономическим спорам.

Итак, в очередной раз подтверждено право граждан и юридических лиц на возмещение убытков, возникших в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе при издании ими незаконного документа.

В рассматриваемом случае отказ в выкупе земельного участка был обоснован отсутствием госрегистрации на некоторые из принадлежащих организации объектов недвижимости. Арендатор доказал, что спорные объекты не являются объектами недвижимого имущества и, соответственно, права на них не подлежат госрегистрации.

Вместе с тем повод для отказа заключить договор купли-продажи может быть и другим. Важно, чтобы действия (бездействие) уполномоченного органа были признаны судом незаконными.

В этом случае организация (ИП) вправе требовать возмещения возникших у них убытков, в частности в виде разницы в сумме платы за земельный участок.

Пример

Сумма арендной платы за период, в течение которого организация – арендатор земельного участка, являющаяся собственником расположенных на нем объектов недвижимости, была незаконно лишена возможности приобретения его в собственность, составила 2 000 000 руб. Суммы арендной платы учитывались на счете 26 «Общехозяйственные расходы».

Величина земельного налога, которую уплатила бы организация за этот период, – 1 100 000 руб.

Вступившим в силу решением суда с уполномоченного органа в пользу организации взыскано 950 000 руб., в том числе убытки – 900 000 руб.,
госпошлина – 30 000 руб., расходы на представителя – 20 000 руб.

В бухгалтерском учете перечисленные факты хозяйственной жизни могут быть отражены следующим образом:

операцииДебетКредитСумма, руб.
В спорном периоде
Отражены расходы в виде сумм арендной платы за земельный участок26762 000 000
Уплачена госпошлина766830 000
Признаны расходы на уплату госпошлины91‑27630 000
Отражены расходы на оплату услуг представителя91‑27620 000
Оплачены услуги представителя765120 000
В периоде вступления в силу решения суда
Признаны прочие доходы в виде взысканных с уполномоченного органа сумм убытков, госпошлины и судебных расходов7691‑1950 000

В целях налогообложения прибыли присужденная судом сумма (950 000 руб.) признается в составе внереализационных доходов на дату вступления в силу решения суда (п. 3 ст. 250, пп. 4 п. 4 ст. 271 НК РФ).

Источник: Журнал «Строительство: акты и комментарии для бухгалтера»

Источник: http://www.pravcons.ru/articles/publ/kompensatsiya-ubytkov-esli-otkaz-v-vykupe-zemelnogo-uchastka-priznan-nezakonnym/

Про дом, который остался без земли

Отказ в выкупе земельного участка судебная практика
Из истории возникновения и существования участка Администрация города сформировала земельный участок площадью 6 соток, уточнены границы, сведения внесены в ГКН, и предоставила физическому лицу в аренду, для строительства жилого дома.

После окончания строительства этого самого жилого дома, право на него (двухэтажный дом) было зарегистрировано, а срок аренды, на который был предоставлен земельный участок – истек.

Собственник дома самовольно реконструировал крышу в мансардный (третий) этаж, в связи с чем, был отправлен на городскую межведомственную комиссию  по пресечению самовольного строительства. Своим решением комиссия обязала демонтировать самовольно возведенный этаж.

Владельцы дома демонтировали перегородки на мансардном этаже, забили торцы крыши с обеих сторон и превратили мансардный этаж в чердачное помещение. Таким образом привели жилой дом в состояние, которое было до реконструкции. Фото дома прилагается. Далее, ситуация начинает развиваться очень интересно…

Отказ администрации и суд

Собственник дома подает заявление в администрацию, о выкупе земельного участка расположенного под жилым домом в собственность без проведения торгов.

От администрации получает отказ, с цитируемым текстом, в части, «… при проведении осмотра испрашиваемого земельного участка от 16 Ноября 2015 года установлено, что в границах земельного участка расположено трехэтажного строение. В представленном Вами сообщении сведения об указанном в акте осмотра объекте недвижимости отсутствуют. Сведения о регистрации права на указанный объект недвижимости также отсутствуют…»

Идет в суд с исковым заявлением о признание вышеуказанного отказа незаконным и просит суд обязать администрацию устранить допущенные нарушения и предоставить в собственность за плату, без проведения торгов земельный участок, находящийся в муниципальной собственности собственнику жилого дома.

Вместе с исковым заявлением подает ходатайство, с просьбой назначить по делу судебную строительно-техническую экспертизу и на разрешение эксперта поставить следующие вопросы:

  1. Соответствует ли капитальное строение, расположенное  в границах земельного участка с кадастровым номером -, жилому дому: литерА,  площадь -, этажность – 2, кадастровый номер -, инвентарный  номер -, расположенному по адресу:?
  2. Имеются ли иные строения, здания, сооружения, в границах земельного участка, расположенного по адресу: с кадастровым номером -, кроме указанного в заявлении от 9 Ноября 2015 года,  жилого дома: литер А,  площадь – 2 кв.м., этажность – 2, кадастровый номер -, инвентарный  номер – 03:426:002:00009557:А, если имеются, то какие?

В судебном заседании администрация (как всегда) была против удовлетворения заявления, ссылаясь на акт обследования земельного участка и дома (ТОЛЬКО ВНЕШНЕ), и на самовольно возведенный третий этаж. Это был единственный довод, на основании которого заявителю было отказано в выкупе ЗУ под домом.

Районный суд отказал в удовлетворении искового заявления, также, отказал он и в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы.

При этом суд не учел, что правовая природа нормы вступившей в силу с 01 марта 2015 года, в частности, о выкупе участков под зданиями, строениями, сооружениям, собственниками таких зданий, строений, сооружений, возникла из основ земельного законодательства и сложившейся судебной практики.

О единстве судьбы

Земля и дом неразрывно связаны, а объекты прочно связанные с земельными участками следуют судьбе земельных участков. Именно поэтому, на мой взгляд, законодатель предлагает выкупать земли собственникам зданий на них расположенных, тем самым зарабатывая на этом. Удовлетворены по замыслу должны быть обе стороны: 1. Собственник дома, получивший свидетельство на участок под домом. 2. Город, субъект или государство – пополнившие бюджет за счет продажи. Кроме того, Земельным кодексом в ст.39.16, установлен закрытый перечень оснований, состоящий из 25 пунктов, в связи хотя бы с одним из которых заявителю в выкупе участка без проведения торгов должно быть отказано. Ни один из пунктов никак не связан с самовольным строительством, потому как для борьбы с самоволками у администрации имеется отличный иск, имя которому «Иск о сносе самовольной постройки» и которым она может воспользоваться, если захочет. У кого какие мнения?

Прошу прокомментировать!

Прикреплённые файлы:

Гражданское право

Источник: https://zakon.ru/blog/2016/02/27/pro_dom_kotoryj_ostalsya_bez_zemli

Что делать с отказом госоргана в выкупе земельного участка?

Отказ в выкупе земельного участка судебная практика

1. Широкая специализация
2. Профессионализм и компетентность
3. Разумные цены
4. Стабильность
5. Удобное месторасположение

В практике приватизации земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости возникает много спорных вопросов. Пoзнание процессуальных особенностей рассмотрения и разрешения гражданских дел, связанных с приватизацией земельных участков, имеет важное практическое и теоретическое значение. Оно позволяет в значительной мере избежать ошибок при применении норм материального и процессуального права и тем самым способствует повышению качества судопроизводства. Так, сoгласно ч.1 ст.36 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) граждане, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.Необходимо учитывать особую природу права собственника здания на приватизацию земельного участка, предусмотренного статьей 36 ЗК РФ. Данное право является именно исключительным, а не преимущественным, как, к сожалению, онo нередко именуется многими юристами в правоприменительной практике.В отличие от преимущественного права, исключительное правo определенного субъекта гражданскогo оборота в отношении приобретения конкретного имущества означает, что только данный субъект может приобрести такое имущество и даже в случае нереализации им свoего права имущество не может быть приобретено третьими лицами.Право собственника здания приобрести государственный или муниципальный земельный участок, на котором оно находится, является исключительным, что подчеркивается в статье 36 ЗК РФ. Таким образом, никто, кроме собственника здания, не может претендовать на приватизацию занятого этим зданием земельного участка.Право на приватизацию, обусловленную переходом к многообразию форм собственности, которые признаются и защищаются в России равным образом (ст. 8 Конституции РФ), не относится к числу конституционных – оно регламентируется федеральным законодательством. Вместе с тем, закрепляя это право в федеральном закoне, государство обязано обеспечить возможность его реализации таким образом, чтобы при передаче имущества в собственность субъектов частного права соблюдались соответствующие гарантии, предусмотренные Конституцией РФ.При реализации исключительногo права на приобретение земельного участка в собственность владельцами зданий, сооружений на них расположенных, можно столкнуться с проблемой отказа государственного органа исполнительной власти на приобретение такого права.Законом предусмотрены основания для такого отказа:1. Изъятие земельного участка из оборота или ограничение его в обороте.Изъятый из оборота земельный участок не может быть продан собственнику здания ни при каких обстоятельствах. Ограниченные в обороте земельные участки также не подлежат продаже, за исключением случаев, установленных федеральными законами.2. Установленный законом запрет на приватизацию земли.Если иностранный гражданин, лицо без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов являются собственниками здания, сооружения, расположенного на земельном участке сельскохозяйственного назначения в приватизации земли ему должно быть отказано (ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).3. Изъятие или резервирование земель для государственных или муниципальных нужд. (такой отказ в приватизации земельного участка очень часто встречается в судебной практике).К сожалению, государственные органы исполнительной власти часто отказывают в приобретении прав собственности на земельный участок по надуманным основаниям.На сегодняшний день самым распространенным способом восстановления нарушенного права является обращение в суд с заявлением о признании решения об отказе в передаче в собственность земельного участка недействительным. Так, в соответствии со статьей 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.В силу положений статьи 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых:нарушены права и свободы гражданина;созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод;на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.Поскольку рассмотрение таких заявлений выделено законодателем в особое производство, предусматривает сокращенные процессуальные сроки и особую специфику доказывания, для своевременного и правильного их рассмотрения необходимо иметь отличные знания Земельного законодательства, Гражданского права, а также гражданского процесса. Такими знаниями обладают лишь лица, имеющие юридическое образование, постоянно отслеживающие правоприменительную практику. С привлечением таких специалистов к рассмотрению подобных заявлений, значительно увеличивается шанс на восстановление нарушенного права
ОБЩАЯ СХЕМА РАБОТЫ
  Смотри также:
Раздел земельных участковПрирода общей собственности на земельный участок – множественность субъектов и неразделенность объекта – не отличается от права общей собственности на любые другие объекты.
Определение порядка пользованияВ отличие от раздела земельного участка определение (установление) порядка пользования земельным участком не зависит от его размера, числа совладельцев и вида прав на земельный участок, т.е. принадлежности на праве собственности либо постоянного (бессрочного) пользования.

Источник: https://logosinfo.ru/zashita-v-sude/federaljnyi-sud/zemeljnye-spory/otkaz-gosorgana-v-vykupe-zemeljnogo-uchastka/

Как оспорить отказ в выкупе земельного участка

Отказ в выкупе земельного участка судебная практика

Как оспорить отказ в выкупе земельного участка 2016

В данной статье не рассматриваются вопросы, связанные с «дачной амнистией»

 Собственники недвижимости, в том числе физические и юридические лица, имеют право выкупить у муниципалитета земельный участок, который находится под этой недвижимостью.  Это право им дает Земельный кодекс и Федеральный Закон «О приватизации государственного и муниципального имущества». Собственники земли имеют ряд преимуществ перед арендаторами, в особенности  это касается бизнеса.

Не секрет, что земля является большой ценностью и представители Администрации города или поселения крайне неохотно соглашаются на продажу земельного участка гражданину, а тем более предпринимателю.

Несмотря на то, что Земельный кодекс, в статье 39.

16  содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в  выкупе участка (таких оснований 25), практика показывает, что Муниципалитеты выходят за пределы перечня при обосновании своего отказа.

Если участок сформирован и в данном населенном пункте приняты правила Землепользования и Застройки, наиболее часто встречаемый отказ в приватизации земельного участка следующий: «площадь земельного участка существенно превышает необходимую площадь для эксплуатации здания, расположенного на земельном участке».

Надо понимать, что закон такого основания для отказа не содержит, однако, судебная практика решает данный вопрос по-разному. Ситуацию усугубляет то, что в марте 2015 года были внесены существенные поправки в Земельный кодекс, на которые судебная практика не успела однозначно отреагировать.

Все это позволяет отнести данный вопрос к категории «сложных».

Итак, вы получили отказ в выкупе земельного участка, алгоритм ваших дальнейших действий следующий:

  1. Подача Заявления в суд.
    • Если вы Физическое лицо, то подаете «Административное исковое заявление о признании незаконным решения органа местного самоуправления об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности» в районный суд по месту нахождения Администрации;
    • Если вы Юридическое лицо или Индивидуальный предприниматель, подаете «Заявление о признании незаконным отказа органа местного самоуправления в предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности за плату» в Арбитражный суд

При этом исковые требования должны быть сформулированы четко и аргументированно. Необходимо сослаться на пункты Земельного кодекса и Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», которые дают право собственнику недвижимости приватизировать соответствующий земельный участок:

— Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом;

— перечень оснований, для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является закрытым;

— Продажа земельных участков, на которых расположены здания, собственникам таких зданий, либо помещения осуществляется без проведения торгов;

— и т.д.

Согласно п.5 ст.39.17, уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления либо отказывает в выкупе, либо осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи и направляет проект заявителю. По этой причине в исковых требованиях желательно добавить следующий пункт: обязать Администрацию составить проект договора купли-продажи и направить на адрес……

  1. Судебный процесс.
    • Предварительное заседание. На этой стадии будет целесообразно собрать, а при необходимости приобщить к делу следующие документы:

— Градостроительный отчет нормативной площади земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого здания;

—  Технический отчет об инженерно-геодезических изысканиях по установлению и закреплению границ участка землепользователя с определением площади;

— Показания специалиста о соответствии площади испрашиваемого земельного участка фактического его использованию (специалистом  может быть, например, Кадастровый инженер);

— Заключение эксперта о соответствии площади испрашиваемого земельного участка фактического его использованию.

2.2. Судебное заседание по нашему иску — наиболее сложный этап на пути к победе в судебном процессе. Поскольку позиции судей по данному вопросу неоднозначны, формирование судейского убеждения во многом будет зависеть от юристов каждой стороны.

Необходимо быть подготовленным ко всем возможным вопросам со стороны ответчика и суда, а также иметь некоторые «козыри», например аргумент или довод, который вы будете использовать впервые, чтобы сработал «эффект неожиданности» у оппонента.

  1. Аргументы и контраргументы:
  1. В выступлении необходимо сослаться на то, что обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (ч. 5 ст. 200 АПК).

То есть, бремя доказывания на Администрации. Необходимо периодически уточнять, что поскольку не представлены доказательства нарушения требований градостроительного и земельного права при определении границ и площади участка, Администрация свою правоту не доказала.

  1. В том случае, если юрист Администрации укажет на правовую позицию Верховного суда, согласно которой «бремя доказывания того, какой размер земельного участка, подлежащего выкупу, является необходимым, возлагается на лицо, которое желает его выкупить», нужно подчеркнуть, что правовая позиция более не актуальна, так как с 03.03.2015 ст. 36 ЗК РФ утратила силу, особенности предоставления находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, урегулированы в ст. 39.20 ЗК РФ.
  2. Если Администрация сошлется на то, что местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, надо привести контраргумент, что это было закреплено в п. 7 ст. 36 ЗК, а  в настоящий момент статья утратила силу (с 03.03.2015), соответственно на эту норму нельзя сослаться.
  3. Следующий аргумент:

Земельный участок испрашиваемой Заявителем площади эксплуатируется не только в связи с использованием объектов недвижимости, но и для ведения коммерческой деятельности с использованием прилегающей к объектам территории (для юр. лиц и ИП).

  1. Согласно п.5. ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N178-ФЗ земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании представляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка, если иное не установлено федеральным законом.

Данная норма является императивной.

  1. На момент обращения Общества с заявлением о выкупе, земельный участок, занятый принадлежащими Обществу на праве собственности зданиями, в установленном порядке сформирован и поставлен на кадастровый учет.

Компания «Силкин и партнеры» проанализирует практику, найдет применимое право вашем конкретном случае и окажет услугу надлежащего качества.

Соавтор статьи Мазуков Мурат Султанович

Источник: https://www.s-u-d.ru/vopros-otvet/realty/kak-osporit-otkaz-v-vykupe-zemelnogo-uchastka.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.