Передача права аренды земельного участка

Содержание

Переуступка права аренды земельного участка 2020: образец договора – Ваше право

Передача права аренды земельного участка

Животрепещущей темой для арендаторов земли считается передача прав и обязанностей по договору аренды.

Когда случаются простои арендованных территорий или возникает невозможность их целевого использования, можно уступить участок нуждающемуся гражданину.

Чтобы оформить данную процедуру следует скачать договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами. Образец, представленный ниже поможет вам в заполнении данного бланка.

Можно выбрать 2 пути: составить трехсторонний договор или подписать соглашение о переуступке с настоящим арендатором, отправив извещение об изменениях собственнику. Сперва ознакомимся с бланками и нюансами его составления, а затем определимся, какой вариант приемлем для конкретного случая.

Бланк договора переуступки земельного участка

Цессия или уступка арендуемого земельного участка под ИЖС, строительство магазина, установку павильона или иные цели сопряжена с передачей прав от одного арендатора другому. Договор переуступки не имеет четко регламентированной формы и индивидуален для конкретной ситуации, но у вас есть возможность скачать его и ознакомиться с образцом.

Скачать форму

Договор переуступки ЗУ подойдет как физическим лицам для строительства дома, так и юридическим для возведения коммерческих объектов или земледелия. На странице представлены два вида шаблона, выбирайте любой, исходя из своих потребностей и статуса. Прежде убедитесь в необходимости его составления — иногда достаточно соглашения об уступке (о нем ниже)

Скачать бланк договора переуступки прав на землю для физических лиц
Скачать договор уступки ЗУ для юридических лиц

После скачивания можно удалить ненужные или добавить необходимые пункты, распечатать и приступить к заполнению. Обратимся к образцу.

Образец шаблона

Договор уступки (цессии) земельного участка начинается с указания сторон. Для примера приведен шаблон с физлицами.

Далее заполняется информация об объекте. Обратите внимание, переуступка в образце требует согласия арендатора. Если такой вариант не подходит — воспользуйтесь простым шаблоном допсоглашения.

В предмете заполняется информация о земельном участке: в муниципальной, или частной собственности он находится.

Заполняются сведения об основном договоре аренды и вносятся сведения о возможности застройки, использования для ИЖС, возможных обременениях, площади и т.д.

Плата за переуступку касается сделок, когда старый арендатор продал права и обязанности по аренде земли. Это разовый платеж, далее финансовые движения будут проходить только между новым нанимателем и хозяином земли. Этот момент особенно актуален, когда продается муниципальный участок.

Тут описаны обязанности по аренде после переуступки. Если говорить вкратце — то существенных изменений в существующем документе разделы не несут, поэтому переходим далее.

Срок действия переуступки ЗУ считается равным основному договору, если старый наниматель исключен. Если срок ограничен определенным временным промежутком, по истечении уступки, ЗУ вернется прежнему арендатору.

Остальные подпункты стандартны — вы можете посмотреть их в наглядном примере.

Заключительным аккордом станет подписание бумаги — оно осуществляется тремя сторонами, так как документ считается договором со множественностью лиц.

Если вы арендатор и аренда продлится 5 лет и больше, можно поступить гораздо проще и составить соглашение об уступке земельного участка. Рассмотрим, как это сделать.

Форма дополнительного соглашения о передаче прав и обязанностей по арендному договору на землю

Как говорилось ранее, если земля находится в долговременной аренде, более 5 лет, уступку земли можно совершить используя дополнительное соглашение.

Для его заключения нет необходимости привлекать арендодателя (если в договоре аренды не указан запрет на такие действия).

Достаточно заблаговременно известить собственника о передаче прав на земельный участок письмом в свободной форме. Важно отправить письмо с отметкой о вручении.

Бланк

Бланк соглашения о переуступке составлен на 1 листе, шаблон имеет типовую форму. Чтобы приступить к скачиванию перейдите по ссылке. При необходимости откорректируйте разделы. Он универсален, и подойдет как для земель сельскохозяйственного назначения, так и для застройки на территории населенных пунктов.

Скачать соглашение об уступке земельного участка

Образец представлен в формате ворд. Сразу после скачивания можно вписать сведения и распечатать его. Также можно заполнить пустой бланк от руки.

Пример заполнения

Шапка документа заполняется двумя сторонами соглашения — для физических лиц нужно указать паспорта и ФИО, для юридических — название компании, лицо, представляющее её интересы и документ, дающий полномочия выступать от организации.

Основной текст о переуступке гласит о передаче прав новому арендодателю с сохранением всех условий. Главными пунктами можно выделить:

  • отсутствие задолженности по арендной плате;
  • гарантия юридической чистоты сделки и низкие риски;
  • срок аренды и платежи от нового нанимателя должны поступать только после официального оформления настоящего соглашения;
  • оплата регистрации в Росреестре оговаривается в рамках бланка.

Подписав соглашение прежний арендатор должен письменно известить владельца об изменении арендатора. Сразу после регистрации лишнее звено в этой цепочке исключается и стороны вступают в полноценные деловые отношения без согласия арендодателя.

Разница между договором и соглашением о переуступке прав на земельный участок

Договор составляется когда в контракте об аренде не указана возможность уступки и необходимо получить согласие собственника.

Соглашение составляют, когда переуступка разрешена и в арендном контракте имеется данное условие. Также его можно составить, когда время оставшейся аренды превышает 5-летнюю отметку.

Однако в любом случае необходимо уведомить арендатора о замене стороны в договоре.

Источник:

Переуступка права аренды земельного участка в 2020 году договор уступки земли

Как говорилось ранее, если земля находится в долговременной аренде, более 5 лет, уступку земли можно совершить используя дополнительное соглашение.

Для его заключения нет необходимости привлекать арендодателя (если в договоре аренды не указан запрет на такие действия).

Достаточно заблаговременно известить собственника о передаче прав на земельный участок письмом в свободной форме. Важно отправить письмо с отметкой о вручении.

Бланк соглашения о переуступке составлен на 1 листе, шаблон имеет типовую форму. Чтобы приступить к скачиванию перейдите по ссылке. При необходимости откорректируйте разделы. Он универсален, и подойдет как для земель сельскохозяйственного назначения, так и для застройки на территории населенных пунктов.

Договор составляется когда в контракте об аренде не указана возможность уступки и необходимо получить согласие собственника.Соглашение составляют, когда переуступка разрешена и в арендном контракте имеется данное условие. Также его можно составить, когда время оставшейся аренды превышает 5-летнюю отметку. Однако в любом случае необходимо уведомить арендатора о замене стороны в договоре.

Нужно учитывать, что при погашении арендной задолженности новым владельцем земли в случае, если эти взносы не прописаны в договоре, эта сумма в расчёт не будет приниматься.

Ее нельзя будет задекларировать из-за отсутствия возможности доказать эти расходы. При подсчете налогов этот платёж аналогично не будет учитываться.

По пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового Кодекса страны передача прав при переуступке аренды облагается НДС без учете того, кто является арендодателем.

https://www.youtube.com/watch?v=nnUgGHevCPc

Базой для налогового обложения является сумма, прописанная в договоре. Момент определения базы соответствует дате передачи прав на пользование землёй.

По ст. 208 НК РФ доход от переуступки права аренды облагается НДФЛ. При этом, если уступка совершена в пользу гражданина, декларировать доходы обязан арендатор.

Если же уступка совершена в пользу юридического лица, оно самостоятельно занимается исчислением и уплатой налога как законный налоговый агент.

Такая сделка обязательно требует регистрации, но может быть осуществлена и без участия собственника земельного надела. Так как, соглашение приносит дополнительный доход выгодоприобретателю в виде арендных платежей, она подлежит налогообложению по всем правилам действующего законодательства.

Обозначенный вид перехода прав в сторону нового арендатора позволяет не расторгать основного договора аренды, а составить его в виде дополнительного приложения к нему, которое предусматривает уже внесённые в Росреестр сведения об установленном порядке использования ЗУ, с действующей суммой оплаты и условиями использования надела.

Кроме этого, составление договора переуступки прав, допускает взимание компенсации за утраченное право пользования участком с преемника. Эти преимущества перехода прав в сравнении с заключением нового договора аренды несомненны и используются практически во всех случаях.

Для составления договора цессии потребуются документы:

  1. паспорта сторон;
  2. кадастровый паспорт ЗУ;
  3. справка об отсутствии обременений и ареста;
  4. зарегистрированный договор аренды ЗУ (подробнее о регистрации читайте здесь).

На основании имеющихся сведений составляется договор цессии, который определяет пользование правами аренды участка лицу, с указанием его персональных данных.

Лица, заключающие соглашение о переуступке, определяются в роли сторон. Предметом такового определяется не сам земельный участок, а пакет документации, который предоставляет статус правообладателя в отношении данного ЗУ. Однако здесь содержатся такие сведения об участке, которые определяют:

  • кадастровый номер;
  • общую площадь;
  • адрес и место расположения;
  • отсутствие (наличие) обременений.

Предлагаем ознакомиться:  Суброгация по ОСАГО с виновника ДТП в 2020 году

Эта информация дополняется сведениями о договоре аренды, которым регламентированы правовые действия. После определения предмета соглашения, следует перейти к формулированию основных положений. Они составляются в стандартной форме и содержатся в пунктах и подпунктах. В их числе обычно используют следующие:

  • Оплата компенсации за переуступку и текущая арендная плата.
  • Перечень переуступаемых прав и приобретаемые обязательства. А так же – вновь возникшие права и обязанности.
  • Связанные с переуступкой права третьих лиц.
  • Ответственность сторон за не исполнение положений договоров аренды и переуступки.
  • Действия в случае форс-мажора, обстоятельства непреодолимой силы.
  • Срок действия положений соглашения.
  • Рассмотрение и разрешение споров.

В заключение указывают количество экземпляров и необходимость регистрации документа в Росреестре.

Чтобы выверить основные положения и убедиться в соответствиях, избегая технических и иных ошибок, составляется предварительный договор. Он позволяет детально проработать все имеющиеся пункты и определить целесообразность включения иных положений или оспорить предложенные.

Однако стоит иметь в виду, что данный документ служит лишь промежуточным элементом и не имеет юридической силы. Некоторые недобросовестные участники сделок пытаются взимать компенсацию на основании дополнительного договора. Такие требования незаконны, так как переход права по данному документу санкционирован не будет.

Переданный путём переуступки прав участок, даёт полноценный статус арендатора земель, с вытекающими правовыми последствиями. Но требует добросовестного и внимательного оформления, с учётом нюансов.

Еще больше полезной информации об аренде земельных участков читайте в нашем разделе.

Предварительный договор переуступки прав аренды земельного участка

Аренда участка не передаёт права имущественного распоряжения, делегируя лишь право использования по целевому назначению на основании законодательных положений, изложенных в статьях 624 ГК РФ, п. 2 ст. 15, п. 8 ст. 22.

Соответственно, в отличие от имущественной сделки, которая имеет реальный имущественный объект, в роли которого выступает участок, переуступка права аренды земельного участка подразумевает виртуальный переход права на пользование по договору цессии, без участия материальных характеристик передаваемого объекта.

Источник: https://sportkbrn.ru/nalogi/pereustupka-prava-arendy-zemelnogo-uchastka-2020-obrazets-dogovora.html

Переуступка прав аренды земельного участка

Передача права аренды земельного участка

Граждане и организации вправе арендовать земельные участки в различных целях. Заключая подобный договор, лицо предполагает использовать землю длительное время. Но по различным причинам необходимость в аренде участка может отпасть. Тогда арендатор может пересдать землю в субаренду или передать права пользования посредством договора переуступки (цессии).

На основании такой сделки права на арендованный участок переходят от одного лица к другому. При этом прежний арендатор теряет возможность использовать землю, а новый приобретает.

Вступивший в права арендатор впоследствии должен все возникающие проблемы решать с собственником надела.

Это является одним из важных отличий цессии от субаренды, по которой новый арендатор вправе обращаться по поводу возникающих затруднений к лицу, изначально получившему участок в пользование.

Правовой статус арендованного участка

При переуступке в отличие от субаренды права пользования участком передаются в рамках первоначального договора. При этом предыдущий арендатор не будет иметь каких-либо прав на землю. В большинстве случаев переуступка участка требуется при продаже недвижимости, которая на нем расположена, новому владельцу.

Юридически эта процедура оформляется составлением соглашения о переуступке, которое прилагается к основному договору. Цессия подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку связана с обременением и переходом прав пользования недвижимого имущества.

При субаренде в первоначальные правовые отношения между арендатором и собственником включается еще одна сторона – субарендатор. При этом сделка оформляется еще одним договором аренды.

Если договор аренды заключен на длительный период, превышающий пять лет, то пользователь участка вправе не получать согласия собственника для переуступки, но обязан уведомить его в разумный срок. При длительности срока аренды менее пяти лет разрешение владельца земли для заключения цессии обязательно.

Граждане и организации могут получить земли, которые принадлежат государству или муниципалитету. В таких случаях арендодателем будет выступать государственный орган, с которым арендатор решает все возникающие вопросы и спорные ситуации.

Передача лицу земли в пользование оформляется договором аренды, который должен содержать в себе основные положения, касающиеся, в том числе, и переуступки участка в дальнейшем:

  • срок действия договора
  • условия пользования участком
  • запрет или разрешение на передачу иным лицам

Земельный кодекс не запрещает переуступку прав на арендованный участок другим пользователям. Но на практике, если в договоре прямо прописан запрет таких действий, заключить цессию будет невозможно.

Таким образом, законодательство оставляет установление возможности переуступки прав пользования земельным участком на усмотрение сторон, заключивших сделку.

Однако в ряде случаев заключить цессию невозможно, даже если арендодатель не устанавливал прямой запрет. К таким ситуациям относится:

  • наличие на участке строений, которые были возведены без получения разрешения на строительство и не узаконены в установленном порядке
  • если надел выступает предметом судебного разбирательства
  • наличие на участке ареста, наложенного в установленном порядке
  • при наличии на земле обременения в виде залога и отсутствии согласия залогодержателя
  • если предыдущий арендатор не выплатил выкупную стоимость участка

Правоотношения между арендатором и арендодателем, в том числе и возможность заключения переуступки, регулируются нормами земельного и гражданского законодательства.

Процедура переуступки (передачи) права аренды

Переуступка переуступки прав аренды земли оформляется письменным соглашением. Если договор составляется на срок более одного года, его необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Это связано с тем, что долгосрочная аренда с точки зрения законодательства рассматривается как обременение объекта недвижимости.

Для оформления переуступки сторонам требуется обратиться в земельный комитет администрации населенного пункта и представить следующие документы:

    • общегражданский паспорт (необходим, если в сделке участвует физическое лицо); • выписка из ЕГРИП/ЕГРЮЛ потребуется при участии организаций или индивидуальных предпринимателей (предоставление этого документа согласно законодательству необязательно, но значительно ускоряет процедуру); • справка ОКПД (предоставляется юридическими лицами); • договор аренды; • кадастровая карта земельного участка; • схематичное изображение участка в масштабе 1:500.

Если в результате цессии передается участок, в отношении которого заключен договор аренды сроком менее пяти лет, требуется разрешение собственника земли. В таком случае к вышеуказанному списку документов потребуется приложить согласие органа, который является владельцем участка, в письменном виде.

Соглашение о переуступке прав аренды удостоверяется нотариально при желании сторон. В документе ставятся подписи участников сделки и печати юридических лиц.

Одним из основных требований соглашения о переуступке является установка условий в рамках основного договора аренды. Дополнительные документы также подписываются, визируются и подшиваются к документу.

В тексте соглашения о переуступке обязательно должны содержаться следующие сведения:

  • реквизиты участников сделки
  • дата составления соглашения
  • данные предмета договора (земельного участка)
  • сроки переуступки (этот период времени не должен превышать срок основной аренды)
  • размер арендной платы (аналогичен размеру в основном договоре)
  • условия прекращения правоотношений

Подписанное и заверенное в надлежащем порядке соглашение необходимо зарегистрировать в Росреестре. Сведения о переуступке не требуется вносить в государственный реестр только при заключении сделки сроком менее чем на год и с физическим лицом.

Для государственной регистрации соглашения следует обратиться в МФЦ или ФРС с пакетом следующих документов:

  • заявление (заполняется сторонами непосредственно при обращении в компетентный орган)
  • паспорта заявителей
  • нотариально заверенная доверенность и паспорт представителя, если в интересах одной из сторон действует доверенное лицо
  • правоустанавливающие бумаги на землю
  • договор о переуступке в двух экземплярах
  • письменное согласие собственника земельного надела
  • документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица
  • копии учредительных документов, удостоверенных в надлежащем порядке (потребуются для организаций, участвующих в сделке)

В зависимости от ситуации регистратор может затребовать другие документы. К примеру, если передаются права на участок, который принадлежит категории сельскохозяйственных земель и с него планируется собирать урожай, потребуется согласование с комитетом по земельным ресурсам. Если предмет сделки находится в залоге, необходимо представить разрешение от залогодержателя.

За регистрацию переуступки в Росреестре необходимо оплатить государственную пошлину. При этом граждане вносят платеж в размере 2000 рублей, юридические лица – 22 000 рублей.

Некоторые особенности передачи арендных прав третьим лицам

Процедуру переуступки прав на надел следует проводить с соблюдением требований гражданского и земельного законодательства. К числу основных важных нюансов относится:

  • срок переуступки (он не должен превышать период, на который установлена аренда по основному договору)
  • условия пользования участком (новый арендатор обязан соблюдать все требования касательно целевого назначения надела и видов разрешенного использования земли)
  • порядок внесения арендной платы (обязанность своевременного внесения платежей в полном объеме передается при переуступке вместе с правами на землю)

Нарушение перечисленных условий может повлечь расторжение договора.

Последствия заключения договора перенайма

После прохождения соглашения о переуступке процедуры государственной регистрации все права и обязанности касательно земельного участка переходят к новому арендатору. Использование надела при этом должно осуществляться в рамках первоначального договора.

Важным моментом является право арендодателя при возникновении оснований расторжения договора предъявить требование к первоначальному и новому арендатору.

При рассмотрении такого дела в судебном порядке в качестве ответчиков при этом будут привлечены оба арендатора.

Новый арендатор при обнаружении изъянов земельного участка вправе:

  • настаивать на их устранении средствами собственника
  • требовать компенсации своих затрат на ликвидацию изъянов надела
  • предупредить собственника участка и уменьшить размер арендных платежей на сумму расходов по устранению недостатков
  • настоять на замене надела равным по характеристикам участком
  • расторгнуть договор аренды раньше срока

Собственник участка (арендодатель) с момента начала действия переуступки вправе:

  • получить уведомление о переуступке прав аренды на земельный участок, если договором не предусмотрено обязательное получение его согласия на подобные действия
  • распоряжаться своей собственностью в рамках договора аренды
  • получать информации о состоянии земельного надела
  • расторгнуть соглашение при нарушении новым арендатором условий договора
  • получать арендные платежи в срок и в полном объеме

Арендодатель вправе расторгнуть соглашение, если платежи от нового арендатора не поступают более двух месяцев.

Если эта страница была вам полезна, посоветуйте её своим знакомым:

Источник: http://dgkh.ru/art/pereustupka-arendy/pereuctupka-prav-arendy-uchastka.html

Уступка права аренды земельного участка — Audit-it.ru

Передача права аренды земельного участка

Тимур Унароков, ведущий налоговый консультант
АКГ «Интерком-Аудит»

в “Финансовой газете” № 34, 2010

В соответствии с действующим гражданским законодательством, аренда представляет собой предоставление имущества за плату во временной владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса РФ).

В аренду могут быть переданы практически любые неупотребляемые вещи, в том числе земельные участки (статья 607 Гражданского кодекса РФ). Юридические тонкости отличия таких составляющих аренды как права пользования и права владения для целей налогообложения не имеют значения.

Самое главное при определении порядка налогообложения операций, связанных с уступкой прав аренды, является то, что право аренды относится к имущественному праву.

В соответствии с определением современного экономического словаря имущественные права – юридически закрепленные права юридических и физических лиц владеть, распоряжаться и пользоваться определенными имущественными ценностями, правовая фиксация принадлежности имущественной ценности конкретному лицу. Проще говоря, имущественное право – это права лица по отношению к конкретной вещи.

Важно разделять две совершенно разные по природе правоотношений операции: субаренда и уступка права аренды. При аренде земельных участков такие различия определены в статье 22 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 5 данной статьи арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

А в пункте 6 той же указывается, что арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Разница же заключается в том, что в первом случае не требуется заключение нового договора аренды или субаренды, а ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. Впрочем, все равно уступка права аренды происходит на основании отдельного договора об уступке либо иных соглашений, влекущих передачу данного имущественного права.

Во втором же случае арендатор остается стороной по договору аренды, имеет свои права и обязанности по нему, а также заключает новый договор с субарендатором, по которому у него тоже появляются права и обязанности.

Порядок учета для целей налогообложения операций по предоставлению земельного участка в субаренду ничем не отличается от операций по первичной аренде. А вот уступка права аренды учитывается совсем в ином порядке, так как это операция влечет, прежде всего, передачу имущественного права.

Для организаций, которые применяют общий режим налогообложения и признаются плательщиками налога на добавленную стоимость, передача имущественных прав является объектом налогообложения в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ.

В статье 155 Налогового кодекса РФ выделены особенности определения налоговой базы про налогу на добавленную стоимость при передачи имущественных права. Однако данная статья рассматривает главным образом порядок налогообложения при уступке денежных требований.

В части передачи арендных прав, пункт 5 данной статьи отсылает нас к статье 154 Налогового кодекса РФ, которая предусматривает общий порядок определения налоговой базы.

Иными словами при уступке права аренды земельного участка все суммы, связанные с оплатой прав по такому договору включаются в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость.

В части налога на прибыль, получение дохода от уступки права аренды земельного участка также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы.

Объектом налогообложения для российских организаций является доходы, уменьшенные на величину расходов.

К доходам при этом относятся наравне с как доходы от реализации товаров (работ, услуг) так и доходы от реализации имущественных прав (подпункт 1 пункта 1 статьи 248 Налогового кодекса РФ).

Отдельно следует остановиться на налогоплательщике, приобретающем права на аренду земельного участка.

Конечно, у него в данной ситуации имеются все основания принять к вычету сумму налога на добавленную стоимость, предъявленную вместе с оплатой за передачу права на аренду, при условии, что сам земельный участок используется в облагаемой деятельности и все документы и счета-фактуры оформлены должным образом.

По налогу на прибыль данный налогоплательщик также может учесть данный расход в составе расходов, связанных с производством и реализацией (статья 253 Налогового кодекса РФ), при соблюдении двух главных требований признания расходов: их экономической оправданности и документального оформления (статьи 252 Налогового кодекса РФ).

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/contracts/a67/252416.html

Передача права аренды земельного участка третьему лицу – Правовой мир

Передача права аренды земельного участка

  • Сделка по переуступке арендных обязательств в отношении земельного участка имеет достаточно широкое распространение.

  • Связано это с тем, что досрочное расторжение договора аренды земли возможно либо по обоюдному согласию, либо при нарушении условий договора арендодателем.

  • В противном случае, даже если земля не используется, арендатор должен будет уплачивать установленные платежи весь срок.
  • В такой ситуации передача права аренды третьему лицу является привлекательным вариантом.

Переуступка прав аренды участков земли – это сделка по возмездной передаче арендных обязательств перед владельцем третьему лицу. То есть, арендатор уступает все свои права и обязанности другому участнику. С этого момента и до момента окончания действия договора по сделке он сам не имеет никаких притязаний на надел.

Такой сделке присущи следующие признаки:

  1. Основными участниками являются:
    • текущий арендатор;
    • будущий арендатор.

    Участником может быть как физическое, так и юридическое лицо.

    Если он долгосрочный (больше 5 лет), то текущий арендатор должен уведомить о проводимой сделке.

  2. Объектом являются права аренды и ее обязательства.
  3. Срок, на который составляется договор, не должен превышать срока действия первоначального соглашения.
  4. Передача прав аренды третьему лицу производится за определенную плату.

Следует отличать переуступку от субаренды.

Субаренда – это операция по передаче субарендатору земельного надела или его части без передачи основных прав и обязанностей. В сделке по субаренде участвуют три стороны (владелец, арендатор, субарендатор), и составляется два договора.

Законодательные нормы

Отношения по переуступке арендных прав на землю регламентируются следующими правовыми актами:

  1. Земельным кодексом РФ. Ст. 22 ЗК содержит основные положения касаемо аренды земельных наделов. Ст. 65 ЗК содержит основные моменты установления и погашения платы за аренду.
  2. ГК РФ. Ст. 264 ГК устанавливает права на земельный участок лиц, не являющихся его владельцами. Ст. 607 ГК устанавливает основные объекты. Ст. 615 ГК содержит основные права арендатора в отношении полученной им земли.
  3. Постановлением Пленума ВАС России № 11 от 2005 года.
  4. Налоговым кодексом. Ст. 25.3 определяет порядок уплаты госпошлины.

Несмотря на то, что переуступка права аренды земельного участка достаточно распространенная и несложная процедура, в некоторых случаях она невозможна.

Когда возможно переоформление на другого человека?

Оформить передачу можно в следующих случаях:

  • если в договоре аренды не прописано условие о запрете на уступку;
  • если сельскохозяйственный надел планируется использовать по прямому его назначению;
  • если на земле нет незаконных сооружений;
  • если на надел нет обременения;
  • если есть согласие собственника (когда оно требуется).

Когда нельзя переуступить третьему лицу?

Невозможно переступить права в следующих случаях:

  • если в договоре аренды прописано условие о запрете на переоформление на другого человека;
  • если сельскохозяйственный надел планируется использовать для постройки жилого дома (несоответствие назначения земель);
  • если на земле находятся незаконные сооружения;
  • если надел обременен.

Особенности уступки

Если участниками являются предприятия, а земля принадлежит муниципалитету, то проводится аукцион. В нем должны принимать участие не менее трех кандидатур. В противном случае аукцион считается несостоявшимся.

Если участниками являются физические лица, то торги не проводятся.

Сделка по переуступке прав на срок более одного года оформляется в регистрирующих органах (Росреестр). Если в сделке участвует предприятие, то, независимо от срока переуступки арендных прав, такое соглашение подлежит обязательной регистрации.

Порядок осуществления сделки

Сделка состоит из двух этапов:

  • предварительное соглашение и осмотр предмета аренды;
  • официальное составление соглашения.

Второй этап носит официальный характер. В ходе него должен быть составлен договор переуступки.

Если первоначальный договор был заверен нотариусом, то и для соглашения о переуступке также необходимо нотариальное подтверждение.

Перед регистрацией необходимо оплатить госпошлину:

  • гражданам – 2000 руб.;
  • организациям – 22000 руб.

Чтобы оформить сделку физическим лицам, необходимо подготовить следующие документы:

  • заявление на переуступку;
  • копии паспортов участвующих сторон;
  • договор аренды с собственником (копию и оригинал);
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • справку об отсутствии задолженности по оплате;
  • справку об отсутствии обременения на участок;
  • соглашение собственника (если требуется);
  • нотариально оформленное согласие супруга арендатора (при наличии).

Предприятия должны подготовить следующий пакет документов:

  • заявление на переуступку;
  • выписку из ЕГРЮЛ;
  • уставные документы (копии и оригиналы);
  • копию и оригинал ОКПО;
  • договор аренды с собственником (копию и оригинал);
  • справку об отсутствии задолженности по оплате аренды;
  • справку об отсутствии обременения на участок;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • соглашение собственника (если требуется).
  • ошибки;
  • помарки;
  • неточности;
  • ложные сведения;
  • зачеркивания и т.д.

В противном случае, данный факт может являться основанием для признания такого договора недействительным.

Составить договор можно следующими способами:

  1. самостоятельно, используя образцы и бланки;
  2. с помощью специализированных фирм по подготовке различных документов.

Во втором случае придется понести расходы на услуги таких фирм.

В тексте договора содержится следующая информация:

  • сведения об участвующих сторонах (ФИО, дата рождения, паспортные данные – для физических лиц, наименование, ИНН/КПП, адрес местонахождения – для организаций);
  • реквизиты договора аренды (номер, дата и место регистрации);
  • сведения об участке (на основании приведенного выше договора);
  • сведения об арендной плате;
  • информация об отсутствии обременения на участок, о полном погашении всех имеющихся задолженностей;
  • плата за переуступку;
  • срок действия соглашения;
  • порядок возврата первоначальному арендатору;
  • ответственность участников;
  • дата и место регистрации;
  • подписи сторон.

Далее можете ознакомиться с образцом бланка договора.

Законодательно установленной формы соглашения на переуступку нет. Однако в тексте должны быть отражены основные моменты сделки.

Права и обязанности

Арендатор вправе:

  • использовать землю по назначению;
  • строить на земле сооружения при наличии согласия собственника;
  • передать участок в субаренду с разрешения владельца.

Обязан:

  • погашать арендные платежи в установленном размере в установленные сроки;
  • сохранять надел в первозданном виде;
  • выполнять основные условия договора.

Арендодатель вправе:

  • требовать оплаты арендных платежей;
  • требовать отчета по пользованию земельным участком.
  • увеличить размер арендных платежей при появлении третьего участника правоотношений.

Обязан:

  • соблюдать условия договора;
  • не препятствовать использованию надела по прямому назначению.

Арендодатель по-прежнему является собственником земли, поэтому он вправе распоряжаться ею.

Собственник может расторгнуть сделку, если:

  • Условия ее совершения противоречат первоначальному договору;
  • Обязательства по соглашению не выполняются.

Основные нюансы

В соглашении прописываются все основные условия (поскольку соглашение в устной форме не является доказательством в суде).

После совершения сделки у арендатора, получившего определенный доход за осуществление сделки, возникает обязанность по его декларированию и уплате налоговых платежей.

Если новый арендатор является физическим лицом, то представлять декларацию и оплачивать налог должен предыдущий наемщик самостоятельно. Если в сделке участвует организация, то она удерживает и перечисляет налог в бюджет.

Заключение

Таким образом, необходимость переуступки арендных прав возникает достаточно часто. Смысл такой сделки заключается в передаче арендных прав и обязанностей другому участнику. Такая передача носит возмездный характер. В процессе составляется договор переуступки, который является основным документом, свидетельствующим о ее проведении.

К составлению договора необходимо отнестись очень внимательно, поскольку при возникновении разногласий между сторонами, именно он будет выступать доказательством в суде.

Источник:

Что такое переуступка права аренды земельного участка между физическими и юридическими лицами и как она происходит?

Права распоряжения и владения земельными участками вытекают из разных правовых норм. Наиболее известными считаются арендные отношения.

Под арендой подразумевают заключение договора, по условиям которого владелец участка право использования надела и дохода, полученного с него, передает другой стороне. За это арендатор обязуется выплачивать установленный платеж (ренту) арендодателю.

Согласно договору, физ. лицам участки предоставляются под ИЖС по стандартным расценкам от муниципальных органов. Следовательно, землю необходимо использовать строго по назначению, строить индивидуальное жилье.

Но иногда владелец по сложившимся обстоятельствам не может возвести жилище на участке. В этом случае ему нужно отказываться от участка и выплачивать неустойку.

В этом случае можно заключить договор уступки права аренды земельного участка.

Переуступку осуществляют между физическими или юридическими лицами. Основным требованием к обоим участникам является выполнение условий договора, в числе которых осуществляемая оплата денежных средств за участок.

Между физическими лицами

При составлении договора уступки между гражданами необходимо учитывать следующее:

  • Строительство на земле одобрения арендодателя запрещено;
  • Арендатор не может передать землю в субаренду без согласия второй стороны;
  • Территория должна всегда сохранять свой облик.

Гражданин, взявший земельный надел в аренду, обязан своевременно вносить плату. В противном случае его права на участок могут быть обжалованы в суде.

Второй арендатор вправе свои права и обязанности передать третьему лицу. Но об этом он обязан оповестить основного владельца земли и получить от него согласие в письменной форме.

Между юридическими организациями

Документы, предоставляемые в регистрирующие органы, зависят от статуса организаций, намеревающихся вступить в договорные отношения. Также перечень документов зависит от их направления деятельности и назначения использования земли. Некоммерческим организациям не подойдет уступка права на землю, предназначенную для ИЖС.

Если же предприятие функционирует в машиностроительном комплексе или занимается другой предпринимательской деятельностью, предоставление земли для выращивания овощей считается нецелесообразным и не будет соответствовать его уставным целям. Подобную сделку не удастся зарегистрировать в Росреестре, так как она будет противоречить деятельности организации.

Дополнительно понадобится решение организации о заключении договора переуступки, если он подписывается от имени уполномоченного лица в Росреестре. В соглашении о переуступке оговаривается порядок разрешения споров между сторонами при их возникновении.

Цели под какие арендатор может передать землю

Арендатор имеет право свои права на распоряжение арендуемым земельным наделом передать другому лицу согласно договору уступки на разные цели: под ИЖС, для сельхозназначения и под бизнес.

Новый арендатор после получения права на надел обязуется уплачивать налоги и ухаживать за землей.

Если же арендатор передает участок во временное пользование третьему лицу, это соглашение носит название субаренды. По срокам субаренда не должна превышать аренду.

В земельном законодательстве предусмотрены два вида аренды участков:

  • Для сельскохозяйственных целей;
  • Для возведения жилья.

Среди граждан первый вид наиболее популярен. Собственник использует землю как объект инвестирования и в дальнейшем получает с него пассивную прибыль. Второй вид заключают с муниципальными органами.

Участки арендуют для строительства частных или многоквартирных жилых домов, организации кооперативов. Аренду заключают на любой срок.

Но если земля передается в пользование на срок более одного года, необходимо поставить ее на учет в Росреестре.

Под ИЖС

Передать права аренды земли под индивидуальное жилье можно на наделах, находящихся в собственности муниципалитета или государства, если период действия основного договора не менее 5 лет. После окончания срока арендодатель вправе соглашение не продлевать.

Источник: https://stepnoeadm.ru/prochee/peredacha-prava-arendy-zemelnogo-uchastka-tretemu-litsu.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.