Передача в аренду части земельного участка

Проблема передачи в аренду части земельного участка

Передача в аренду части земельного участка

Проблема передачи в аренду не целого объекта, а его части или части земельного участка существовала с давних времен, в настоящее время указанную проблему предложил разрешить Высший арбитражный суд Российской Федерации (далее — ВАС РФ) в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — Постановление Пленума ВАС РФ № 73). Указанным правоотношениям посвящена настоящая статья.

Ключевые слова:земельный участок, договор аренды, право собственности, плата, часть земельного участка, государственный кадастровый учет, существенные условия.

В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) и ст.

606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды земельного участка арендодатель — собственник (сособственники) земельного участка обязуется предоставить арендатору — заинтересованному лицу во временное владение и пользование или во временное пользование земельный участок за плату.

Законодательством предусмотрены существенные условия договора аренды. Так, в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, договор аренды земельного участка, предмет которого не согласован, является незаключенным.

Индивидуализация земельного участка осуществляется посредством присвоения участку уникальных характеристик, в том числе: кадастрового номера, адреса (в случае его отсутствия — местоположения), площади, категории земли, разрешенного использования /целевого назначения, а также границ земельного участка.

По смыслу п. 2 ст. 6 ЗК РФ, Федерального закона от 24.07.

2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», объектом аренды может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, отсутствие же кадастрового учета в отношении земельного участка, переданного по договору аренды, является основанием для признания судом по иску заинтересованного лица договора незаключенным, так как в указанной ситуации имеет место отсутствие согласованного условия о предмете договора. [1]

В связи с этим, требовалось поставить на государственный кадастровый учет и индивидуализировать не только весь земельный участок, но и ту его часть, которая передавалась в аренду.

ВАС РФ в Постановление Пленума ВАС РФ № 73 сформировал единый правовой подход относительно арендоспособности частей индивидуально-определенных не потребляемых вещей, к которым в том числе относятся и земельные участки (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

В пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 разъяснено, что на основании ст. 607 ГК РФ (с учетом ст. 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) стороны вправе заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Кроме того, если по договору аренды, заключенному сроком на год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

[2]

Таким образом, указанный Пленум ВАС РФ указал на возможность сдачи в аренду части земельного участка без необходимости формирования (выделения) самостоятельного участка с присвоением ему кадастрового номера, поскольку действующее законодательство не содержит требования о разделе земельного участка для предоставления в аренду его части.

Постановление Пленума ВАС РФ № 73 является обязательным для арбитражных судов, в связи с чем, была изменена судебная практика по сдаче объектов в аренду.

Можно привести несколько примеров из судебной практики.

1) Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (далее — Комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Новокузнецкпромвентиляция» (далее — Общество) о взыскании 1 633 583 рублей 61 коп. задолженности по арендной плате за земельный участок по договору.

Ответчик возражал против удовлетворения иска, его доводы сводились к тому, что предмет договора аренды не определен, земельный участок, переданный в аренду невозможно с достоверностью идентифицировать, поскольку отсутствуют кадастровый номер и адресные ориентиры.

Судом установлено, что между комитетом (арендодателем) и обществом (арендатором) на основании распоряжения Главы города Новокузнецка от 27.10.2008 года № 3182 заключен договор аренды земельного участка. Согласно договору арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду из земель населенных пунктов земельный участок под здания производственной базы.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что при передаче в аренду у сторон не возникло вопросов по поводу того, что передается в аренду, а также из доказанности факта пользования ответчиком спорным земельным участком в заявленном размере и отсутствия доказательств его оплаты.

Факт пользования ответчиком спорным земельным участком в рассматриваемый период ответчиком не оспорен.

Доводы ответчика о том, что предмет договора аренды не определен, земельный участок, переданный в аренду невозможно с достоверностью идентифицировать, поскольку отсутствуют кадастровый номер и адресные ориентиры, суды отклонили по вышеуказанным мотивам.

Ответчик пользовался земельным участком на основании заключенного договора аренды и правовой неопределенности относительно размера и расположения земельного участка у него не возникало. [3]

2) Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в государственной регистрации договора аренды

Удовлетворяя заявленное требование, суды руководствовались, в том числе п. 9 Постановление Пленума ВАС РФ № 73, а также учли наличие приложений к договорам аренды, которые являются графическим описанием передаваемых в аренду частей недвижимого имущества.

Исходили также из того, что, поскольку объект недвижимого имущества, часть которого передана в аренду, ранее зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, у сторон заключенного договора отсутствовала неопределенность в индивидуализации передаваемого объекта. [4] [5] Подводя итоги, можно сделать вывод о том, что Пленум ВАС РФ Постановлением Пленума ВАС РФ № 73 изменил практику арбитражных судов в рассмотрении споров данной категории дел.

Если раньше практика арбитражных судов шла по пути того, что передать в аренду часть земельного участка возможно было только после постановки его на государственный кадастровый учет, то в настоящее время суды идут по пути того, что в аренду может быть передан не только весь земельный участок, но и его часть, при условии, что в договоре стороны определили, какая часть передается в аренду (план, экспликация этой части). Постановление Пленума ВАС РФ № 73 вызвало многочисленные споры по поводу данного вопроса, однако указанным постановлением внесена правовая определенность этих правоотношений, так как отпала необходимость неоднократного межевания земельного участка для постановки на государственный кадастровый учет частей, передаваемых в аренду.

Литература:

Источник: https://moluch.ru/archive/90/18831/

Вс рф разъяснил позицию в отношении аренды участка из земель сельхозназначения одним из его сособственников.стоит ли брать ее на вооружение?

Передача в аренду части земельного участка

Земельный участок, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения, находится в общей долевой собственности нескольких лиц.

Один из участников долевой собственности на этот участок обладает необходимыми ресурсами — работниками, техникой и финансовыми средствами, — чтобы возделывать участок целиком, в то время как другие собственники такой возможности не имеют.

В связи с этим участник долевой собственности, планирующий обработку всего участка, ведет переговоры с остальными участниками долевой собственности о том, чтобы арендовать принадлежащую им часть земельного участка.

О том, какие риски связаны с заключением подобного договора аренды между участниками долевой собственности в отношении общего земельного участка, каковы тенденции судебной практики и как лучше оформить отношения в такой ситуации, читайте в материале.

Значительная часть земель сельскохозяйственного назначения в нашей стране находится в общей долевой собственности граждан. Причина тому — исторически сложившаяся система землепользования, когда многие граждане являлись членами колхозов.

Правовой режим земель давно поменялся, колхозов больше нет, а участки перешли в общую долевую собственность бывших членов колхозов.

В связи с этим крупные игроки рынка сельхозпроизводства, планирующие расширить свой земельный банк, нередко сталкиваются с проблемами, в том числе правовыми, которые порождает режим общей долевой собственности граждан на интересующие их земельные участки. Одной из таких проблем является аренда участка, часть долей которого арендатор впоследствии выкупает.

Позиция Росреестра: арендатор и арендодатель не должны совпадать в одном лице

Многие сособственники земельных участков не готовы продавать свои доли, потому что для них это надежный и долговременный источник дохода.

Поэтому компании-сельхозпроизводители организуют встречу с сособственниками, договариваются об условиях сделки и заключают договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

Спустя время кто-то из сособственников решает продать свою долю, и первым претендентом на ее приобретение становится арендатор-сельхозпроизводитель. На первый взгляд, ситуация представляется арендатору крайне выгодной, однако в ней есть определенные подводные камни. В чем они заключаются?

Дело в том, что согласно ст. 413 Гражданского кодекса обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

И до недавнего времени среди органов Росреестра была крайне распространена практика, когда регистрирующие органы отказывали регистрировать подобные договоры аренды, руководствуясь указанной нормой, по причине совпадения в одном лице арендатора и арендодателя.

Пример из практики

В одном деле в мае 2006 г. компания заключила с гражданами — сособственниками земельного участка сельхозназначения договор аренды этого участка с множественностью лиц на стороне арендодателя. В соответствии с договором участок предоставлялся арендатору сроком на 15 лет для производства сельскохозяйственной продукции. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП.

В январе 2009 г. компания приобрела часть долей в праве общей долевой собственности на арендуемый ею же участок. Права компании на доли также зарегистрированы в ЕГРП.

Через некоторое время, в апреле 2010 г., из указанного земельного участка путем выдела были образованы три земельных участка, права собственности на каждый из которых также зарегистрированы в ЕГРП. При этом запись об обременении выделенных участков правом аренды компании в ЕГРП не вносилась.

В июле 2015 г. компания обратилась в управление Росреестра с заявлением о внесении в ЕГРП записей о наличии обременения в виде аренды в отношении выделенных земельных участков, но получила отказ. Тогда, ссылаясь на то, что отсутствие в ЕГРП записей об обременении выделенных земельных участков правом аренды противоречит нормам Федерального закона от 24.07.

2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон о землях сельхозназначения) и нарушает права компании как арендатора, компания обратилась в арбитражный суд с требованиями признать незаконным бездействие Росреестра по невнесению записи в ЕГРП об обременении выделенных земельных участков и возложить на управление Росреестра обязанность по внесению в ЕГРП соответствующих записей.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования компании. Они указали, что участники общей долевой собственности выразили свою волю на передачу земельного участка в аренду, и пришли к выводу об отсутствии оснований для прекращения этого договора на основании п. 5 ст.

14 Закона о землях сельхозназначения, поскольку доказательств того, что собственник земельных долей, выделивший свою долю в праве общей собственности на земельный участок, возражал против передачи данного участка в аренду компании, судам представлено не было.

Переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения (расторжения) договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

И регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды образованных земельных участков управление Росреестра должно было, по мнению судов, произвести одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенные (из арендуемого компанией) земельные участки. Однако управление Росреестра этого не сделало.

Между тем кассация с таким решением не согласилась. Суд округа отметил, что управление Росреестра, возражая против заявленных требований, указывало судам на то, что компания с 2009 г. сама является собственником доли в арендованном ею ранее земельном участке.

Государственная регистрация доли осуществлена на основании договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок. Регистрирующий орган полагал, что в данном случае имеет место совпадение сторон в обязательственных (арендных) правоотношениях.

И с момента регистрации права компании на долю в праве собственности на ранее арендованный земельный участок договор аренды прекратил свое действие.

Отношения заявителя с иными сособственниками земельного участка (владельцами земельных долей) не могут регулироваться нормами Гражданского кодекса об аренде.

В связи с этим судебным инстанциям было предложено проверить приведенные управлением Росреестра возражения и учесть, что земельный участок на дату регистрации права собственности на спорные выделенные участки уже находился в долевой собственности, одним из участников которой являлась сама компания.

В связи с приобретением доли в праве собственности на земельный участок заявитель не может быть признан его арендатором, поскольку лишен возможности владеть и пользоваться всем участком в соответствующем качестве (ст. 407, 413 ГК РФ).

Отношения сособственников (компании и иных собственников участка), касающиеся порядка пользования общим имуществом, регулируются нормами Гражданского кодекса (ст.

246, 247) и положениями Закона о землях сельхозназначения (в случае если число участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения превышает пять).

При этом компания не является и арендатором не приобретенной ею части земельного массива в связи с тем, что участники долевой собственности, сохранившие права на принадлежащие им доли, не выделяли в спорный период участки в счет земельных долей и не передавали образованные участки во владение (пользование) компании в рамках арендных правоотношений.

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 16.11.2016 № Ф08-7121/16 по делу № А32-29113/2015

Источник: https://www.eg-online.ru/article/408521/

Вс рф против формальностей в земельных отношениях и интересный подход к аренде

Передача в аренду части земельного участка

Определение ВС РФ от 17 ноября 2015 г. N 306-КГ15-8301 лишь чуть-чуть обсуждалось на zakon.ru (блог Давида Арамисова), объем дискуссии, к сожалению, невелик: то ли действительно нечего обсуждать (с чем я не согласен), то ли среди 12-ти дел данного обзора внимание на рассматриваемое определение практически никто не обратил.

Не вдаваясь в детали общих собраний собственников земельных долей и историю появления земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597, хочу отметить вопрос, который встал перед ВС РФ: что происходит с правом арендатора земельного участка при образовании из данного земельного участка других земельных участков?

Конечно, и я, и вы, и ВС РФ знаем о п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ:

– в предыдущей редакции: «В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими»;

– в действующей редакции: «В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов)».

Но с учетом фактических обстоятельств рассматриваемого дела ВС РФ дал данным нормам расширительное толкование (и не только им), а именно:

1) Ранее заключенный договор аренды не прекращает свое действие в отношении земельного участка, образованного в результате выдела

Я тоже удивился, но: «В соответствии с пунктом 4 статьи 11.

8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). * Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства, как посчитал суд кассационной инстанции. * При этом суд также не учел, что эта норма права, как и нормы Гражданского кодекса не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела».

С одной стороны, меня в таком выводе абсолютно всё смущает. Как минимум, речь идет о вновь образованном объекте недвижимости (земельный участок, образуемый в результате выдела). Это самостоятельный объект недвижимости, который имеет уникальный кадастровый номер, уникальные характеристики и формально никакого отношения уже не имеет к измененному в результате выдела земельному участку.

Ведь так-то согласно п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ при выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Таким образом, договор аренды одной вещи сам по себе в договор аренды двух иных вещей превратиться не может. А «право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков» – это все-таки право на заключение договоров.

С другой стороны, может, есть над чем задуматься, вместо споров о «вещная/обязательственная» и безусловного поклонения государственному кадастру недвижимости (физически-то часть земной поверхности осталась той же частью земной поверхности, лишь формально представляя собой два объекта).

2) Регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны осуществляться Росреестром одновременно с государственной регистрацией права собственности на данный земельный участок

ВС РФ продолжает позицию, изложенную ранее, и устраняет в ЕГРП разрыв между образованием нового земельного участка и заключением арендатором с его собственником нового договора аренды.

Причем приходит к такой правовой позиции через:

а) аккуратную аналогию с залогом (через ссылку на постановление Пленума ВАС РФ): «Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.02.2011 N 10 “О некоторых вопросах применения законодательства о залоге” были даны разъяснения по применению статьи 11.

8 Земельного кодекса в случае обременения такого земельного участка ипотекой.

Пункт 10 постановления предусматривал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем.

При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины»;

б) интересную для толкования норму из Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 5 ст. 22.

2): «Одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки».

В общем, это, конечно, не пленум ВАС РФ по аренде, но нонформализм судей ВС РФ меня удивил.

Источник: https://zakon.ru/discussion/2015/12/17/vs_rf_protiv_formalnostej_v_zemelnyx_otnosheniyax_i_interesnyj_podxod_k_arende

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.