Перераспределение земельного участка минимальный размер

Содержание

Прирезки к участкам из муниципальных и государственных земель – требования к участкам и размерам прирезок

Перераспределение земельного участка минимальный размер

В Земельный кодекс РФ введена новая глава «Перераспределение земель и (или) земельных участков» ( 5.4).

Именно она стала регулятором процесса оформления прирезок земли к зарегистрированным и находящимся в собственности участкам, предоставленным для ИЖС, ЛПХ, садоводства или огородничества.

Формулировка «перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и ЗУ, находящихся в частной собственности», очень точная в юридическом понимании.

Она отражает суть происходящих изменений в размерах:

  • надела, к которому добавляется кусок муниципальной или государственной земли
  • муниципального или государственного участка, из которого вырезается добавляемая площадь

Перераспределение участков – задача насущная. Оно необходимо в целом ряде случаев:

  • при увеличении/уменьшении площади ЗУ, выявленном при уточнении его границ участков, над площадью, зафиксированной в кадастре
  • при наложениях соседних участков друг на друга, выявившихся при уточнении их границ
  • при изломанности геометрического контура земельного участка, создающей массу неудобств при его застройке или обустройстве
  • для исключения чересполосицы/вклинивания/вкрапливания в другие участки

Условия для перераспределения земель и земельных участков

Законом установлены условия, при которых перераспределение земельных участков будет возможным, а также ограничения в размере прирезаемых площадей (статья 39.28 Земельного кодекса РФ).

Сформулировать их можно так:

  • наличие утверждённого проекта межевания территории (ПМТ)
  • разработка утвержденной схемы расположения ЗУ на кадастровом плане территории (КПТ) при отсутствии ПМТ
  • исходный участок стоит на кадастровом учёте:
    • на него оформлено право собственности
    • он отмежёван:
      1. зарегистрированы границы
      2. имеет конкретную площадь
  • «земельная добавка» и исходный участок должны относится к одной функциональной зоне

Для образуемого ЗУ должны быть исключены обстоятельства, нарушающие требования статьи 11.9 Земельного кодекса РФ:

  • площадь должна соответствовать установленным предельным размерам ЗУ
  • его границы не должны пересекаться с границами муниципальных образований и (или) границы населённых пунктов

Прирезка не должна создавать ситуации, когда обременения (ограничения), существующие на исходном и добавляемом участке, не позволяют эксплуатировать образуемый надел в соответствии с ВРИ исходного участка:

  • образуемый участок не должен иметь изломанных границ
  • в нём не должно быть вкраплений, вклиниваний и чересполосицы, приводящих к невозможности размещения объектов недвижимости, к недостаткам, создающим препятствия для использования и охраны земель или условия для нарушения требований земельного и иного законодательства
  • должны исключаться пересечения границ образованного участка:
    • с границами территориальных зон (зон, для которых в ПЗЗ определены границы и установлены градостроительные регламенты (пункт 7 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ)
    • с границами лесничеств
    • с границами лесопарков

Для земельного участка, образуемого в целях:

  • ведения работ по геологическому изучению недр
  • разработки месторождений полезных ископаемых
  • размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений
  • водохранилищ
  • иных искусственных водных объектов

требование о пресечении участка с границами территориальных зон, лесничеств и лесопарков исключено.

Размер участка, образуемого при распределении

Размер добавляемой площади к той площади, что фигурирует в государственных кадастровых сведениях, заслуживает отдельного внимания. Она не может быть любой.

  • Ситуация, не вызывающая проблем

В случае, когда размер превышения или уменьшения площади земельного участка, «уложится» в 10% от изначальной площади, отражённой в государственном кадастре недвижимости, никаких проблем нет:

(SОБР.УЧ. – SИСХ.УЧ.)< 0.1 х SИСХ.УЧ.

(SОБР.УЧ. – SИСХ.УЧ.) = 0.1 х SИСХ.УЧ.

Перераспределение не делается, если площадь участка, установленная при уточнении местоположения его границ окажется:

  1. меньше на 10% площади, сведения о которой содержатся в ЕГРН (подпункт 2 пункта 3 статьи 42.8 ФЗ «О кадастровой деятельности» № 221-ФЗ )
  2. больше на 10% площади, сведения о которой содержатся в ЕГРН (подпункт 3 пункта 3 статьи 42.8 ФЗ №221-ФЗ )
  • Большое расхождение между реальной и документальной площадями участка

Это понятие нужно соотносить с нормативами по предельным размерам ЗУ, установленным в муниципальных образованиях.

Площадь участка, образованного при распределении, не может больше установленного в поселении предельного максимального размера площади участка (пункты 1 – 3 статьи 39.28 Земельного кодекса РФ):

SОБР.УЧ. < SМАКС.ПРЕД. ПЛОЩ.

SОБР.УЧ. = SМАКС.ПРЕД. ПЛОЩ.

Если площадь участка, получаемого при распределении участков, окажется больше установленного предельного максимума площади:

SОБР.УЧ. > SМАКС.ПРЕД.ПЛОЩ.,

придётся решать сразу 2 задачи:

  1. сформировать новый земельный надел в соответствии с установленными предельными размерами участков
  2. зарегистрировать право собственности на новый участок:
    • через выкуп участка у муниципалитета на торгах по полной кадастровой стоимости, которая установлена в муниципальном образовании
    • на торгах в случае принадлежности прирезаемого участка государству (положения статьи статьи 39.3 Земельного кодекса РФ

Вопрос об оформлении участка с «земельной добавкой», общая площадь которого окажется меньше установленного предельного минимума, не может стоять в принципе. Причина – несоответствие градостроительному регламенту.

Градостроительный регламент – жёсткий порядок образования, землепользования и застройки участков с любым ВРИ (видом разрешённого использования). Он вводится Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), принимаемыми в каждом муниципальном образовании.

Источники и способы получения необходимых сведений об участках

  • предельные размеры ЗУ для конкретного ВРИ участка:
    • в отделе градостроительства и архитектуры местной администрации
    • в ПЗЗ на официальном сайте МО
  • схема функциональных зон:
    • в графическом разделе ПЗЗ:
      • можно зрительно определить к какой функциональной зоне относятся участок и планируемая «земельная добавка»
      • при «попадании» исходного участка в одну функциональную зону, а «добавки» в другую задача по перераспределению земель становится не решаемой 

Если в поселении ПЗЗ ещё не приняты, то есть нет:

  • схемы функциональных зон
  • утверждённых градостроительных регламентов
  • установленных предельных размеров участков

нужно ознакомиться с региональными законами, решениями местных депутатских корпусов, устанавливающим предельные размеры участков.

Пример:

  1. областной закон Ленинградской области № 83-оз
  2. постановление МО «Приморское городское поселение» Выборгского района Ленинградской области № 603

Внимание

Вы ознакомились с разделом №2 статьи.

Начало статьи:

Продолжение статьи:

Источник: https://www.zemvopros.ru/page_12602.htm

Эксперты рассказали, как оформить в собственность лишние сотки земли

Перераспределение земельного участка минимальный размер

Многих владельцев индивидуальных жилых домов и дач интересует вопрос: а можно ли оформить в собственность лишние сотки?

Ведь часто люди, помимо основного участка, который когда-то был куплен, достался от родителей или был выделен в дачном кооперативе, используют дополнительные “сотки”, оказавшиеся свободными. О том, какие земли можно “прирезать”, а какие – не получится, “Российской газете” рассказал председатель Союза дачников Подмосковья, первый зампред Московской областной Думы Никита Чаплин.

Сколько лишних соток можно оформить в собственность?

Если гражданину было предоставлено на основании постановления местной администрации, например, 8 соток (800 кв. метров) земли в поселке или СНТ, а он фактически пользуется большей площадью, то в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН) можно внести сведения только в отношении 8 соток.

Излишки площади, как уточняет Чаплин, следует оформлять отдельно. Если земля находится в неразграниченной муниципальной собственности, то она может быть оформлена только через выкуп.

В Московской области, к примеру, такие “прирезки” можно выкупить за 50% от кадастровой стоимости.

Если участок увеличивается за счёт соседа, необходимо обоюдное согласие и договор о перераспределении земельных участков.

Увеличить участок за счёт земель общего пользования СНТ в настоящее время невозможно.

На маткапитал можно будет построить жилой дом на садовом участке

Изменение площади участков ограничено Земельным кодексом и Правилами землепользования и застройки.

Как правило, площадь земельного участка с видом разрешённого использования “ведение садоводства” не может быть меньше 6-ти и больше 15 соток, а с видом “для индивидуального жилищного строительства” – от 3-х до 25 соток.

Предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков устанавливаются муниципальным нормативным актом – Правилами землепользования и застройки территории.

Поэтому если собственник уже имеет оформленный участок в 15 соток для ведения садоводства, то увеличить площадь он уже не сможет. Также нельзя увеличить площадь участка за счёт земель лесного фонда.

В июне 2019 года вступили в силу изменения в федеральные законы “О кадастровой деятельности” и “О государственной регистрации недвижимости”, которые дали возможность оформить в собственность излишки земли, если в результате комплексных кадастровых работ выяснится, что фактически используемая владельцами земли площадь участка превышает уже зафиксированную в ЕГРН.

Однако важно отметить, что инициатором и заказчиком проведения комплексных кадастровых работ может быть только государство.

Если местной администрации, например,? требуется земельный участок для строительства или расширения автодороги, то государство должно сначала навести порядок в границах земельных участков всего кадастрового квартала: исправить реестровые ошибки (уточнить координаты и площади земельных участков). Только в этом случае собственнику может быть предложено бесплатное внесение изменений в ЕГРН с возможным увеличением площади.

При этом свободно “прирезать” можно лишь до 10% соседнего участка. А если вдруг человек захочет забрать себе соседний участок, тогда придется выкупать его или брать в аренду через торги.

Какие участки нельзя оформить в собственность?

Далеко не все земельные участки могут быть оформлены в собственность. Например, участки в зонах с особыми условиями использования территорий (охранные зоны ЛЭП и газопроводов, зоны санитарной охраны источников водоснабжения и др.

); с особыми условиями охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; земли, зарезервированные для государственных или муниципальных нужд.

Такие земельные участки могут предоставляться только в аренду.

Чем грозит самовольное использование земли?

ВС РФ разъяснил, как можно получить в собственность чужую недвижимость Если владелец участка фактически занимает площадь больше, чем по документам, это является самозахватом земельного участка, за который предусмотрен штраф.

От 10 до 20 тысяч рублей (или от 1 до 1,5% от кадастровой стоимости) для физических лиц, не менее 20 тысяч рублей (от 1,5 до 2% от кадастровой стоимости) – для должностных и не менее 100 тысяч рублей (или от 2 до 3% от кадастровой стоимости) – для юридических.

Уплата штрафа при этом не освобождает владельца от сноса построек и забора на самовольно занятой территории.

Лишиться можно и увеличенной площади участка, которая была оформлена по “дачной амнистии”. Если в постановлении администрации было указано 6 соток, а при уточнении границ в Росреестре появились 2 “лишние” сотки (в основном в 2006-2009 гг.

такие “прирезки” оформлялись), то при отсутствии правоустанавливающих документов к “излишкам” может предъявить претензии сосед, которому этих 2 соток не хватило (осталось 4 сотки вместо 6) либо СНТ, если эту землю прирезали за счёт сужения дороги или разворотной площадки.

Решением суда, с учётом генплана СНТ и результатов землеустроительной экспертизы, таких собственников можно обязать установить в ЕГРН границы по первоначальным 6 соткам.

Источник: https://rg.ru/2019/12/01/eksperty-rasskazali-kak-oformit-v-sobstvennost-lishnie-sotki-zemli.html

Как происходит раздел земельного участка на два, и когда еще может понадобиться эта процедура?

Перераспределение земельного участка минимальный размер

Вопрос земельных правовых отношений всегда волновал людей, имеющих во владении недвижимость. И за последние 50 лет во многие законы внесли изменения. Ещё начиная с Декрета о земле, принятого 26 октября 1917 года, который имел фундаментальное значение в области земельного пользования, дискуссии о том – кому «принадлежит земля» не стихает и по сей день.

Необходимые условия. Что говорит ЗК РФ?

Согласно с новой ст. 11.1 ЗК РФ, земельный участок – это часть земной площадки, при этом границы участка определяются в соответствии с федеральным законом.

Пункт 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ, согласно с которым земельным участком как объектом земельных правовых отношений, является часть поверхности земли (почва в том числе). Её границы описаны и удостоверены законом от 22.07.2008 № 141-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений”, который утратил свою силу.

Требования к ЗУ: какие участки можно делить на два?

Деление земельного участка проходит, тогда когда осуществляют раздел садового участка его владельцем на несколько частей, выдел доли или при соединении соседних земель (статья 11.4. ЗК РФ).

Минимальная площадь

Минимальный размер участка – это та площадь земли, которую эксплуатируют по своему назначению, полученная в результате разделения и не может быть ниже нормы.

О граничных размерах участка речь идёт в Градостроительном Кодексе и Правилах Пользования землёй, определённых местными властями.

Кроме самого раздела, минимальный размер используется при таких случаях

  • при выделении земли из государственного или муниципального фонда;
  • во время передачи участка физическому лицу для персонального пользованию;
  • если субъект получает участок из общей собственности;
  • когда решают вопрос о прирезке участка;
  • при образовании нового неделимого надела из земель сельскохозяйственного назначения. Если участок меньше установленной площади, то он не может быть зарегистрирован!

Какие участки подлежат разделу?

Все наделы могут делиться и не делиться. Делимым признают участок, из которого можно дифференцировать землю и она будет соответствовать таким условиям:

  • являться самостоятельным наделом;
  • оставаться в той же категории пользования.

Средний мин.размер надела по регионам страны

  • Ленинградская область 0,05 гектара;
  • Московская область 400 м.кв;
  • Приморский край 0,2 гектара;
  • Татарстан 6 соток;
  • Якутия 10 м.кв;
  • Хабаровск 400 м.кв.

Необходимые документы для процедуры

Список документации, необходимой для раздела участка:

  • заявление о разделе, которое заверил нотариус;
  • документ, который удостоверяет личность;
  • документы на право владения землей;
  • кадастровый паспорт;
  • доверенность (если в сделке фигурирует доверенное лицо);
  • постановление, выданное местной администрацией, о присвоении адреса за разделенными участками;
  • согласие владельцев на разделение земельного участка. Для выделения части земельного участка в натуре с конкретной площадью раздела, проводится совместно со всеми владельцами. Соглашение оформляют в свободной письменной форме;
  • документ, который подтверждает оплату гос.регистрации.

Особенности соглашения между собственниками: согласие и решение

Общая собственность может быть разделена по обоюдному согласию или опираясь на закон. В первом случае гражданин сам составляет соглашение о делении, в котором прописывают все условия.

Такой документ является основанием для регистрации прав владения земельной площадкой. Стороны сами определяют порядок выполнения процедуры.

Законное деление общей собственности проходит по принципу равноценного раздела между сторонами сделки. Если участок нельзя поделить, то в судебном порядке можно рассчитать размер средств, которые одна из сторон должна выплатить другой для выкупа прав на полную площадь участка.

Для оформления договора между сторонами нужно оформить такой документ, как соглашение.

Структура документа:

  • персональные данные о собственнике участка;
  • контакты обеих сторон;
  • адрес участка;
  • название и номер свидетельства о правах собственности на участок или другая документация, которая подтверждает право собственности;
  • кадастровый номер;
  • дата записи в ЕГРП;
  • соглашение владельцев на добровольное разделение надела;
  • условия раздела;
  • определяют плательщика услуг раздела;
  • место заключения соглашения;
  • дата;
  • подписи обеих сторон.

Для наделения документа юридической силой, стороны могут заверить его у нотариуса. После подписания этого документа, новые участки можно регистрировать в органах регистрации.

Основные этапы

  1. Составление документа;
  2. Обсуждение нюансов сделки;
  3. Регистрация документа у нотариуса.

Порядок и схема раздела земли между собственниками

Для того, чтобы провести раздел земли, между несколькими собственниками, в обязательном порядке назначают строительно-техническая экспертизу.

Это проводят для того, чтобы эксперт, смог провести полную диагностику делимого земельного участка, и рассчитать долю каждого владельца.

В итоге такой экспертизы будет учитываться потенциал пользования своей частью земельной площади, каждым владельцем, так, чтобы не нарушались права всех совладельцев.

В выводе такой экспертизы, специалист предложит пару наиболее подходящих вариантов деления земельной площадки. При проведении такого исследования, эксперт оперирует, прежде всего, такой документацией, как тех.паспорт и кадастровая документация на делимый земельный участок.

СПРАВКА! Известны случаи, когда каждому собственнику полагается часть земельного участка, которая установлена нотариально (завещание, брачный контракт), либо решением суда, но не выделена в натуре. В таком случае сотрудник, в процессе экспертизы, обязательно это учтёт.

Раздел с одним или несколькими собственниками

Если участок делится между несколькими владельцами, то есть пара вариантов:

  • Делёжка в равной степени для всех владельцев;
  • Деление участка пополам, ещё раз пополам и т.д., да тех пор, пока каждый владелец не получит отведённую ему долю. Такой вариант пользуется популярностью, ведь классическая процедура раздела проста и понятна.

Раздел дома с участком, находящимся в собственности

Что касается раздела дома, то в результате этой процедуры он перестаёт существовать как цельный объект недвижимости. Чтобы произвести регистрацию прав владения на разделённые части, нужно заявить требование о прекращении права участников общего долевого владения на этот жилой дом.

Варианты дележки домовладения определяют на основе строй.тех экспертизы. При этом каждая часть дома должна быть изолирована, оборудована отдельным входом, натуральным дневным освещением (окно или витраж) и отопительной системой.

В процессе проведения такой экспертизы учитывают и то, соответствует ли помещение сан.тех стандартам для данного региона. А именно, в каждой из частей должны присутствовать водопровод и канализация, вентиляция, газопровод.

Законом предусмотрен раздел дома на несколько частей в строгом соответствии с размером доли сторон. Если это нельзя выполнить технически, от этого правила можно отказаться, выплатив материальную компенсацию (в эквиваленте реальной цены имущества на момент спора) за некоторую часть имущества тому собственнику, права которого при делении будут угнетены.

ВАЖНО! После того как на основе принятого судебного решения будет выделена часть в натуре, каждый владелец должен получить в отделе Росреестра новые правовые документы на недвижимое имущество с новой площадью и адресом (например, вместо «дом 57» в новом свидетельстве будет написано «дом 57-а» или «дом 57 кв.1»).

Присвоение адресов новым объектам. Постановка на кадастровый учет

Гражданину, который хочет присвоить адрес участку, потребуется:

Если участок в городской зоне:

  • Актуальную геодезическую съемку в масштабе 1:500 со штампом «ПРИГОДНО»;
  • Право владения домом (выписка);
  • Тех.паспорт, тех.заключение от специалиста, эксплуатационные документы;
  • Заявка на имя городского главы с просьбой присвоения адреса.

Если участок располагается за городом, то заявку нужно написать в адрес органа территориального самоуправления.

Сроки и стоимость оформления межевого плана

Межевой план – это нормативный технологический документ, который является частью межевого дела. Оно, в свою очередь, образуется и оформляется кадастровыми инженерами, согласно итогам процедуры межевания, учитывая сведения кадастрового плана и выписки на конкретный земельный участок.

По общим правилам, документ действует до тех пор, пока действуют определённые в нем границы земельной площадки. Другими словами, когда у площадки сохраняется площадь, а также отсутствуют конфликтные вопросы о необходимости ограничения территории участка.

В районе таких городов, как Москва и Санкт-Петербург, цены стартуют с отметки в 30 000 рублей. Ценник повышается, в зависимости от размеров участка, рельефа поверхности, погодных условий и сезона.

Заключение

При проведении процедуры лучше обратиться за помощью к юридически-грамотным гражданам (юрист, нотариус), ведь даже случайно допущенная ошибка может повлечь ответственность для всех сторон сделки. Сама процедура проходит быстро и без проблем, если следовать вышеописанному алгоритму и заранее подготовить полный перечень документации.

Источник: https://georeestr.com/zemelnyj-uchastok/kadastrovye-raboty/mezhevanie/minimalnyj-razmer-pri-razdele.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.