Пересчет арендной платы при уменьшении кадастровой стоимости

Содержание

Проект изменений в Закон о кадастровой оценке ч. 3: нарушение равенства и запрет на ретроспективный пересчет арендной платы

Пересчет арендной платы при уменьшении кадастровой стоимости

Яёи Кусама – Дождь. 1952

Госдума приняла в первом чтении проект изменений в Закон о кадастровой оценке (далее также Проект). Данный проект был внесен правительством еще в октябре 2019 года, однако принят в первом чтении только в начале июня 2020.

На настоящий момент идет его доработка ко второму чтению, поэтому крайне важно обратить внимание законодателей на те проблемные моменты, которые, безусловно, нужно поправить до принятия закона.

В этой и других заметках я опишу те проблемы, которые мне представляются наиболее значимыми, и предложу возможные способы их решения

Карточка законопроекта – https://sozd.duma.gov.ru/bill/814739-7

Текст Закона о кадастровой оценке с учетом изменений – https://yadi.sk/i/tJRfYFFAuqhRNg

Остальные заметки:

– Проект изменений в Закон о кадастровой оценке ч.1: неудачная модель актуализации КС

– Проект изменений в Закон о кадастровой оценке ч.2: мнимая отмена права на оспаривание кадастровой стоимости

Случаи нарушения равенства

В Проекте встречается несколько случаев, когда разработчики без каких-либо разумных оснований предлагают разное регулирования для однородных отношений, что в одних ситуациях приводит к нарушению прав частных лиц, а в других – к нарушению публичных интересов. 

1. Запрет на пересчет арендной платы за прошлые периоды при исправлении кадастровой стоимости (ч. 6 ст. 4 Проекта).

Как известно, кадастровая стоимость (далее также КС) применяется не только для расчета имущественных налогов, но также определения арендной платы за пользование публичным имуществом, платы за сервитуты, административных штрафов и т.д.

Проект предполагает, что, например, при исправлении ошибки, допущенной в ходе кадастровой стоимости и приведшей к завышению КС, новое сниженное значение КС применяется ретроспективно с самого начала применения ошибочной КС (аналогичный подход применяется и сейчас). И правообладатель имеет право на возврат излишне уплаченных налогов, административных штрафов и т.д.

При оспаривании КС в судебном порядке новое значение КС, приведенное в соответствие с рыночной стоимостью (далее также РС), аналогично применяется ретроспективно – с дата начала применения оспоренной КС (для целей налогообложения).

Однако эти правила касаются всех целей применения КС, за исключением её применения для расчета арендной платы. Согласно проекту, если КС используется для расчета аренды, то её значение «заблокировано для ретроспективного изменения.

Это означает, что даже если арендатору удается доказать, что КС была рассчитана с арифметической ошибкой, приведшей к её завышению в 100 раз, или что рыночная стоимость ниже кадастровой в 10 раз, новое «правильное» значение КС будет применяться только на будущее время.

Арендатор не сможет претендовать на пересчет арендной платы за прошлые периоды, когда действовала ошибочная кадастровая стоимость, и не сможет претендовать на возврат или зачет излишне уплаченной аренды.

Это совершенно абсурдное правило, которое не выдерживает никакой критики.

У государства нет оснований настаивать на применении недостоверной (ошибочной завышенной) кадастровой стоимости в периоды, предшествующие её оспариванию (кроме понятного, но незаконного бюджетного интереса в получении экономически необоснованной арендной платы).

И нет никаких оснований отступать от общих правил применения во времени исправленной кадастровой стоимости именно для случаев её применения для целей расчета арендной платы за пользование публичным имуществом.

Решение проблемы: описанное правило должно быть удалено из Проекта.

2. Ретроспективное повышение кадастровой стоимости при исправлении технической ошибки в ЕГРН (п. 3 ч. 2 ст. 18 Закона о кадастровой оценке в редакции Проекта).

Проект предполагает, что КС, измененная в результате исправления ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, действует во времени по-разному в зависимости от того, в какую сторону корректируется КС:

– если она повышается, то действует перспективно с 1 января года, следующего за годом исправления ошибки (сейчас при исправлении ошибки повышение КС запрещено).

– если она понижается, то действует ретроспективно с момента начала применения исправленной КС (сейчас аналогичный подход).

Однако при исправлении технической ошибки в ЕГРН новое значение КС действует ретроспективно с момента начала применения исправленной КС, даже если исправление ошибки привело к повышению КС.

То есть если исправляется ошибка, допущенная бюджетным учреждением при расчете кадастровой стоимости, то увеличенное значение КС действует только перспективно, а если исправляется ошибка, допущенная в ЕГРН, то повышенное значение КС будет действовать и ретроспективно.

Как сейчас? В ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности содержится норма, согласно которой при исправлении технической ошибки в сведениях ЕГРН о величине КС, новое значение КС применяется ретроспективно. Аналогичные пложения включены в Налоговый кодекс РФ (п.

15 ст. 378.2, п. 1.1 ст. 391, п. 2 ст. 403 НК РФ).

На практике наиболее часто данная норма применялась при «исправлении» удельного показателя КС (руб/м2), применимого к конкретному объекту недвижимости, и определяемого исходя из отнесения вида разрешенного использования объекта к определенной стоимостной группе.

В Проекте, по существу, хотят воспроизвести данную норму в Законе о кадастровой оценке и расширить её действие на любые технические ошибки в ЕГРН, которые влияют на значение КС, не ограничиваясь только ошибками в самом значении КС.

Однако исходя из позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Постановлении от 28.02.

2019 N 13-П (по делу общества Парус), налогоплательщик не должен нести бремя неблагоприятных налоговых последствий, вызванных включением в ЕГРН недостоверных сведений в результате действий (бездействия) публичных органов.

Напомню, что в данном деле речь шла о внесении в ЕГРН неактуального значения КС, однако Конституционный Суд РФ защитил права налогоплательщика на применение этого значения КС, поскольку налогоплательщик был вправе полагаться на данные ЕГРН.

Согласно закону о государственной регистрации недвижимости техническая ошибка – это ошибка, допущенная органом регистрации прав.

В этой связи исправление технических ошибок в ЕГРН, по общему правилу, не должно приводить к ухудшению положения налогоплательщика за прошлые периоды и влечь доначисление сумм недоимки и пени.

Если исправление технической ошибки привело к увеличению КС, то новое значение может применяться только на будущее время.

Сведения о кадастровой стоимости налогоплательщик получает из данных ЕГРН. Сами эти сведения являются результатом взаимодействия множества государственных и муниципальных органов и организаций в ходе процедур определения кадастровой стоимости.

В свете принципа достоверности ЕГРН для налогоплательщика не имеет правового значения, чьи незаконные действия послужили причиной включения в ЕГРН недостоверных значений ЕГРН – незаконные действия бюджетного учреждения или незаконные действия органа регистрации прав.

И те, и другие – это незаконные действия государства, определяющего базу для начисления налогов. И те, и другие нарушают принцип достоверности ЕГРН, создают угрозу для планирования хозяйственной деятельности налогоплательщика при увеличении суммы налоговых обязательств за прошлые периоды.

Поэтому они не могут приводить к ухудшению положения налогоплательщика и влечь ретроспективный пересмотр КС.

Решение проблемы: синхронизировать действие во времени КС, измененной в сторону увеличения, для случаев исправления технической ошибки в ЕГРН и исправления ошибки, допущенной бюджетным учреждением.

Повышенное значение КС в обоих случаях должно применяться с 1 января года, следующего за годом исправления ошибки. Также требуется внести соответствующие изменения в НК РФ (п. 15 ст. 378.2, п. 1.1 ст. 391, п. 2 ст.

403 НК РФ).

3. «Изменчивость» кадастровой стоимости, утвержденной самим бюджетным учреждением.

По общему правилу КС рассчитывается бюджетным учреждение, а утверждается уполномоченным органом субъекта РФ. Однако в определенных случаях, предусмотренных ст. 16 Закона о кадастровой оценке, бюджетное учреждение самостоятельно и рассчитывает, и утверждает значения КС:

 – при появлении в ЕГРН нового объекта недвижимости уже после проведения кадастровой оценки.

 – при изменении указанных в ЕГРН характеристик объекта недвижимости после проведения кадастровой оценки, если эти характеристики влияют на КС.

По совершенно неясной причине разработчики Проекта решили, что подобные значения КС, установленные самим бюджетным учреждением, должны иметь иной правовой режим их изменения по сравнению со значениями, рассчитанными учреждением, но утвержденными органом субъекта РФ.

3.1. При обнаружении ошибки КС может быть изменена самим учреждением без заявления правообладателя или иного заинтересованного лица и даже без их уведомления (ч. 19 ст. 21 Закона о кадастровой оценке в редакции Проекта).Для всех прочих значений КС наличие соответствующего заявления обязательно.

Вполне допустимо, чтобы ошибка в определении КС могла быть исправлена вопреки воле правообладателя объекта, который может иметь экономический интерес в сохранении недостоверного значения КС, и соответственно, без его заявления.

Условной фигурой заявителя может быть даже само учреждение, которое выявило ошибку.

Довольно глупо в таком случае требовать от учреждения уведомлять о найденной ошибке орган субъекта и исправлять ошибку только после получения заявления от данного органа. НО:

 – Почему без заявления заинтересованного лица не может быть исправлена КС, утвержденная в общем порядке уполномоченным органом? Это невозможно объяснить тем более с учетом того, что в соответствии с Законом о кадастровой оценке если при рассмотрении обращения по конкретному объекту недвижимости учреждение выявляет системную ошибку, влияющую на КС прочих объектов, то оно вправе исправить КС этих прочих объектов, даже в отсутствие заявления правообладателей данных объектов. Иными словами КС, утвержденную уполномоченным органом, бюджетное учреждение вправе исправить только заодно, если выявит системную ошибку, а вот если оно выявит единичную ошибку в данной КС, то оно не вправе её исправить. Данное замечание относится как к Проекту, так и к действующей редакции Закона о кадастровой оценке.

– Исправление кадастровой стоимости не может происходить без уведомления правообладателя объекта недвижимости иначе нарушаются его права на защиту и на планирование своей хозяйственной деятельности.

Решение проблемы: предусмотреть, что любая ошибка, допущенная бюджетным учреждением, может быть исправлена по инициативе самого учреждения без заявления правообладателя и иных лиц.

Во всех случаях, когда бюджетное учреждение намеревается исправить ошибку в КС объекта недвижимости, правообладатель которого не обращался за исправлением ошибки (это случаи выявления ошибки самим учреждением, исправления системных ошибок, а обращения за исправлением ошибки публичных органов), учреждение обязано уведомить правообладателя и дать ему право на предоставление возражений. 

3.2. При исправлении КС в сторону увеличения она действует ретроспективно (п. 5 ч. 2 ст.18 Закона о кадастровой оценке в редакции Проекта).

То есть применительно к ошибкам, допущенным учреждением при определении кадастровой стоимости в порядке ст. 16 Закона о кадастровой оценке, предусмотрен тот же режим действия во времени нового значения КС, что и для технических ошибок в ЕГРН, о которых мы говорили ранее.

Остается загадкой, почему по мысли разработчиков ошибка, допущенная учреждением при расчете кадастровой стоимости по общим правилам, и ошибка, допущенная тем же учреждением при расчете кадастровой стоимости по правилам ст.

16 Закона о кадастровой оценке, приводят к разным последствиям для налогоплательщика в части действия во времени нового значения КС. Никакого разумного объяснения тому нет.

Решение проблемы: синхронизировать действие во времени КС, измененной в сторону увеличения, для случаев исправления ошибки, допущенной бюджетным учреждением при определении КС по общим правилам и по правилам ст. 16 Закона о кадастровой оценке. Повышенное значение КС должно применяться с 1 января года, следующего за годом исправления ошибки.

Источник: https://zakon.ru/blog/2020/06/29/proekt_izmenenij_v_zakon_o_kadastrovoj_ocenke_ch3_narushenie_ravenstva_i_zapret_na_retrospektivnyj_p

Изменение арендной платы за землю: помощь адвоката

Пересчет арендной платы при уменьшении кадастровой стоимости

   Изменение арендной платы за землю – вопрос, который волнует многих.

Многие арендаторы сталкиваются с тем, что арендодатель в определённый момент решает повысить арендную плату на земельный участок или коммерческое помещение.

При этом все часто задаются вопросом: законно ли это, можно ли без каких-либо веских причин изменить арендную плату? Чтобы ответить на этот вопрос нужно во всём тщательно разобраться.

Как добиться перерасчета арендной платы за землю?

   Прежде чем приступить к борьбе за перерасчет арендной платы за землю, необходимо определиться с основаниями для такого перерасчета.

От чего зависит размер арендной платы?

   На размер аренды влияет то, к какой категории земель относится земельный участок, вид разрешенного использования и то, как фактически используется земельный участок.

Фактическое использование земельного участка влияет на его доходность.

Кроме того, размер аренды может зависеть от кадастровой стоимости земельного участка, соответственно, если уменьшается кадастровая стоимость, то должна уменьшиться и арендная плата.

   Не стоит забывать о человеческом факторе, когда в расчетах может быть допущена ошибка, в связи с применением неверного коэффициента.

Как получить перерасчет аренды земельного участка?

   Определив, что у вас имеются все основания просить арендодателя произвести перерасчет аренды за землю, необходимо обратиться к арендодателю с указанной просьбой письменно под отметку на своем экземпляре письма-претензии.

  1. Письменное обращение необходимо зафиксировать, чтобы в дальнейшем, в случае обращения в суд, подтвердить, что арендатором принимались меры по разрешению возникшего спора в досудебном порядке. В договоре обычно стороны предусматривают срок ответа на претензию, например, 10 дней. Если такой срок не указан в договоре, то ответ на претензию должен быть дан в течение 30 календарных дней.
  2. Если арендодатель не отвечает на претензию или ответил отказом в перерасчете, тогда следует готовить и подавать в суд иск, заявляя требование, например, об обязании произвести перерасчет арендной платы по такому-то договору в отношении конкретного земельного участка.
  3. Истцу необходимо будет принять участие в судебном разбирательстве, обосновав свои требования. После принятия судом решения в Вашу пользу арендодатель обязан будет исполнить требования судебного акта добровольно или принудительно.
  4. Для принудительного исполнения решения суда арендатору необходимо будет обратиться с исполнительным листом в службу судебных приставов.

ВНИМАНИЕ: прежде чем обращаться в суд, внимательно изучите условия договора аренды земельного участка, иные документы и информацию, которые являются основанием для обращения в суд.

Порядок изменения арендной платы за землю

   Согласно 424 статье Гражданского кодекса плата за арендованные земли или помещения вносится по условиям, установленным соответствующим договором.

При этом тариф, ставку и расценки устанавливают или регулируют уполномоченные государственные органы или местные власти.

Все споры по договору аренды с нашим адвокатом пройдут профессионально и в срок, главное своевременно начать работать по Вашей задаче.

   Согласно Земельному кодексу (65 статья) за арендованную землю необходимо взимать арендную плату. Размер, условия и срок её внесения устанавливают региональные и местные органы власти или владельцы недвижимости (при аренде государственных/муниципальных или частных участков соответственно).

   Согласно постановлению Пленума ВАС арендодатели имеют право потребовать арендную плату в размере, указанном в договоре на определённый период.

До истечения срока действия контракта изменение арендной платы на землю запрещено законодательством. Чтобы установить размер арендной платы государственной/муниципальной земли используют кадастровую стоимость.

Если до этого момента рыночную стоимость участка уже определяли, к ней приравнивается кадастровая оценка (согласно 66 ст. ЗК).

   Максимальная плата за аренду земли, которая находится в частной собственности, ограничивается её кадастровой стоимостью и составляет определённую часть от этой цены, которая установлена законодательством.

Размер платы за аренду земли/недвижимости может быть меньше или равен данному показателю – взимать деньги в большем размере, нежели установленная часть кадастровой стоимости, запрещено законодательством.

Изменение арендной платы за землю возможно через оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, но об этом читайте по ссылке.

Источник: https://katsaylidi.ru/article/izmenenie-arendnoy-platyi-za-zemlyu

Оспаривание кадастровой стоимости арендатором: сколько можно сэкономить в год?

Пересчет арендной платы при уменьшении кадастровой стоимости

Алексей Сергеев

Директор департамента оценки и консультационных услуг компании Swiss Appraisal

специально для ГАРАНТ.РУ

Кадастровая стоимость недвижимости – это основа для расчета налога на имущество, и собственник объекта в первую очередь заинтересован в справедливой оценке. Однако и арендаторы тоже могут оспорить кадастровую стоимость недвижимости, но часто против них играет неосведомленность о своих правах, а также плюсах этой процедуры.

Кадастровую стоимость может оспорить любой арендатор?

Нет. 30 июня 2015 года Верховный суд Российской Федерации опубликовал постановление № 28 “О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости”.

Документ закрепил в законе право арендатора на оспаривание кадастровой оценки, если на ее основе считается арендная ставка.

Редко так бывает, если дело касается частной недвижимости, и иногда, если речь идет о государственных или муниципальных зданиях и помещениях.

Добавлю, что арендатор может инициировать оспаривание кадастровой оценки, когда размер налога на имущество указан в договоре как один из нескольких факторов расчета стоимости аренды. В таком случае важно обсудить свои намерения с собственником объекта. Когда кадастровую стоимость удастся оспорить и снизить, арендная ставка снизится до следующей государственной переоценки.

Что касается земельных участков, то у государства или муниципальных образований арендуются большинство из них, а значит, годовая стоимость их аренды почти всегда равна процентной ставке налога на имущество. Исключения бывают только в договорах с особыми условиями. Поэтому арендаторам земельных участков особенно важно знать тонкости оспаривания кадастровой оценки.

Я арендатор, и я запутался в формулировках закона. как правильно оспорить кадастровую оценку?

  • Получите выписку из ЕГРН и проверьте, есть ли в ней ошибки: неверный адрес, тип, назначение или площадь объекта, неправильно указанная, либо вообще отсутствующая специальная информация об аварийном состоянии или особом местоположении.
  • Поговорите с собственником недвижимости. Если он – частное лицо или организация, письменное согласие на оспаривание кадастровой оценки нужно получить по закону. Лучше всего внести его заранее в договор аренды, чтобы потом не тратить время. Государственному или муниципальному собственнику о желании оспорить кадастровую оценку сообщать необязательно. Еще стоит попытаться убедить собственника оспорить кадастровую оценку совместно, чтобы поделить финансовые издержки на эту процедуру: общая стоимость проекта по оспариванию и юридическому сопровождению собственника или арендатора в суде может превышать 300 тыс. руб.
  • Получите отчет о рыночной стоимости объекта. Этот документ готовит независимая оценочная компания, он соответствует законодательству и принимается судом и другими ведомствами. Приложите отчет к заявлению о пересмотре, выписке из ЕГРН, письменному согласию собственника и нотариально заверенному договору аренды. При обращении сразу в суд юридическом лицу также нужно, чтобы отчет о рыночной стоимости прошел экспертизу в оценочной СРО. Если вы оспариваете кадастровую оценку земельного участка, и на нем есть постройки, подготовьте нотариально заверенные копии правоудостоверяющих или правоустанавливающих документов на них, технические паспорта, поэтажные планы. У этих построек есть другие арендаторы? Если да, то не забудьте приложить договоры аренды.

С пакетом документов можно пойти двумя путями. Первый – досудебный – ведет в региональную комиссию по спорам о кадастровой стоимости. Комиссия рассмотрит документы максимум за 30 календарных дней и изменит стоимость недвижимости, либо отклонит заявление.

До 1 января 2017 года обращение в комиссию было обязательным для организаций. Теперь юридические лица, как и физические, могут идти сразу по второй дороге – в суд с тем же пакетом документов.

Самое популярное требование истцов – установить кадастровую стоимость недвижимости на рыночном уровне. По статистике Росреестра, за первую половину 2017 года в судах были удовлетворены 40% поданных заявлений, то есть кадастровая стоимость этих объектов была снижена до рыночной.

53% заявлений суд еще рассматривает и 7% были отклонены. Статистика Росреестра показывает, что и комиссии готовы соглашаться на рыночную стоимость: за первые шесть месяцев 2017 года они установили кадастровую стоимость объектов недвижимости на уровне рыночной по 45% заявлений.

Поэтому миновать досудебный этап не стоит – есть шанс пройти процедуру без лишних потраченных денег и времени.

Оспаривание – это трудно и долго. Стоит ли оно того?

В большинстве случаев стоит, как для собственников, так и арендаторов. Только в Москве практика нашей компании за II квартал 2017 года показала, что в 63% проектов оспоренная кадастровая стоимость экономит заявителям больше 300 тыс. рублей в год при уплате налога на имущество или аренде.

Рассмотрим на примере, сколько можно сэкономить.

ПРИМЕР

Кадастровая стоимость земельного участка площадью 14 тыс. кв. м в Новой Москве составляет 250 млн руб. Годовая стоимость аренды равна ставке налога на имущество – 1,5% от кадастровой стоимости – и составляет 3,75 млн руб.

Арендатор решил оспорить кадастровую оценку. Согласно отчету независимой компании рыночная стоимость участка составила 150 млн руб. Комиссия не установила кадастровую стоимость на уровне рыночной, и арендатор обратился в суд, который назначил экспертизу.

В итоге оценка рыночной стоимости участка была пересмотрена судебным экспертом и увеличена на 10% относительно заявленной независимым оценщиком стоимости – до 165 млн руб. Суд установил кадастровую стоимость на этом уровне, что на 34% ниже первоначальной кадастровой стоимости участка.

Так годовая стоимость аренды снизилась до 2,475 млн руб.

Экономия на аренде уже в первый год в несколько раз превышает среднюю стоимость проекта по оспариванию, включающего работу независимых оценщиков и юридическое сопровождение арендатора в комиссии и суде.

Иногда кадастровая стоимость все же соответствует рыночной, либо немного выше ее, и затраты на независимых оценщиков и юридическую помощь при оспаривании окупятся незначительно или лишь через несколько лет. Поэтому оценочные компании могут сначала анализировать целесообразность оспаривания кадастровой стоимости и только потом приступать к проекту.

Кадастровая стоимость объекта понизилась. Когда произойдет перерасчет аренды?

В соответствии с тем же Постановлением Верховного суда №28 от 30 июня 2015 года, для расчета арендной ставки новая кадастровая стоимость применяется с 1 января года, в котором было подано заявление об оспаривании.

Стоит обсудить с собственником объекта, как именно произойдет перерасчет. Например, если вы как арендатор переплатили в текущем году, в следующем году собственник зачтет вам лишние траты.

Если к согласию прийти не удастся, придется обращаться в суд.

досудебное производство, земельный налог, ИП, налог на имущество организаций, налоги, сборы, взносы, недвижимость, оценочная деятельность, практические ситуации, юрлица, ВС РФ, Росреестр, Алексей Сергеев

Подписаться на наш канал в Яндекс.Дзене

Документы по теме:

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/sergeev/1125271/

Изменение арендной платы при изменении кадастровой стоимости

Пересчет арендной платы при уменьшении кадастровой стоимости

Законодательство позволяет изменить кадастровую стоимость недвижимости не только путем ее оспаривания, но и установления новой кадастровой стоимости полномочными органами государственной власти.

В обоих рассматриваемых случаях, для лиц, чьи права и обязанности затрагиваются либо нарушаются установленной кадастровой стоимостью, возникают определенные правовые последствия, в случае если кадастровая стоимость недвижимого имущества все-таки меняется.

Рассмотрим данные последствия на примере, когда объектом недвижимости  является земельный участок, принадлежащий публично-правовому образованию.

Одной из составляющих формул при определении арендной платы за данный объект недвижимости является кадастровая стоимость участка.

И арендаторы, как лица, чьи права и интересы напрямую затрагиваются  устанавливаемой государством кадастровой стоимостью, вправе защищать их путем направления  заявлений в комиссии и суды.

«Материальным» результатом рассмотрения данных дел является пропорциональное изменение величины аренды за землю в большую или меньшую стоимость.

Однако в зависимости от того, какой из вышеуказанных двух случаев повлечет изменение арендной платы, т.е.

произойдет ли это вследствие издания постановления органа власти об утверждении новой кадастровой стоимости, либо по причине вынесения решения комиссии или суда об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной, и будет определен момент перерасчета арендной платы.

В первом рассматриваемом случае необходимо отталкиваться от того, что в настоящее время изменение арендной платы при изменении кадастровой стоимости органом публичной власти, происходит с момента вступления в силу акта об ее установлении.

 Однако долгое время в судах отсутствовала согласованная позиция о том, с какой даты   собственники сдаваемых в аренду публичных земель могут начислять арендаторам плату за пользование  в новом размере.

Определенную точку в данном споре поставил в своих постановлениях в настоящее время уже «ликвидированный» ВАС РФ.

В постановлениях по делам № 115117/11  от 15 марта 2012г., № 13 от 25 января 2013г. и № 15534/13 от 25 февраля 2014г.

ВАС РФ разъяснил, что размер «новой» арендной платы подлежит начислению арендодателями с даты, с которой вступает в силу правовой акт органа публично-правового образования об установлении новой кадастровой стоимости, если иное не установлено договором. Вместе с тем, такая позиция представляется не соответствующей общим началам и принципам гражданского законодательства.

При изменении кадастровой стоимости путем оспаривания

По иному подлежит исчислению срок начала уплаты аренды, размер которой пересчитывается по результатам разрешения споров об определении кадастровой стоимости земельных участков.

В одном из своих Постановлений, Президиум ВАС РФ указал, что, несмотря на то, что при вышеуказанных спорах рыночная стоимость недвижимости устанавливается на ту дату, когда устанавливалась кадастровая стоимость, это не влияет на начало течения срока, с которого данная новая «кадастровая» стоимость применяется для установленных законодательством целей, в том числе и перерасчета арендной платы. Данной позицией высший судебный орган не допустил применение ретроспективного подхода к вопросам исчисления и перерасчета арендной платы.

Суды  на местах до и после вынесения позиции ВАС РФ также придерживались той точки зрения, что приравненная к рыночной кадастровая стоимость объекта  недвижимости подлежит «применению» на будущее время – т.е.  с момента, когда вступит в силу судебное постановление о пересмотре кадастровой стоимости.

До 22 июля 2014 г. по результатам рассмотрения заявления в комиссии при Росреестре если принималось решение об изменении кадастровой стоимости, то сведения считались измененными с момента внесения соответствующий записи в ГКН или вступления судебного акта в силу.

После 22 июля 2014 г. дата, с которой пересчитывается арендная плата (исчисленная по результатам споров о пересмотре кадастровой стоимости),  установлена в иной редакции. Теперь перерасчет арендной платы на основании установленной Комиссией либо судом кадастровой стоимости применяется с 1 января следующего года, когда заинтересованным лицом было подано соответствующее заявление.

Стоит отметить, что если арендная плата выражена в установленном размере, то изменение кадастровой стоимости не повлияет на арендную плату.

Однако в некоторых случаях (при аренде участков под размещение тепловых станций и др.) законодательство устанавливает арендную ставку равной величине, выраженной в процентном соотношении к размеру кадастровой стоимости, изменение которой  прямо пропорционально влияет на величину арендной ставки, а, значит, и арендной платы.

Отметим, что оспорить можно не только действия органа государственной власти по внесению сведений в ГКН, но и достоверность величины стоимости объекта оценки, данные требования рационально  объединять в одно заявление, о чем свидетельствует Постановление Президиума ФАС Западно-Сибирского округа № 15 от 5 сентября 2011 г.

Как уже было сказано, изменение арендной платы возможно органами государственной власти и в судебном порядке. Кроме того, арендная плата может измениться в связи с прибавлением вновь образованных земель. Арендная плата такой недвижимости определяется путем умножения удельного показателя на площадь земельных участков.

Изменение кадастровой стоимости, в первую очередь, отражается на налоговом бремени.

Нередко кадастровая стоимость оказывается завышенной, лицам приходится оспаривать решение в судебном порядке, для чего необходимы практические и теоретические знания в юриспруденции.

Законодательство в этой сфере во многом изменилось, устранены серьезные проблемы в части момента изменения кадастровой стоимости, произошли и некоторые процессуальные изменения в связи со  вступлением в силу КАС РФ.

Источник: https://brace-lf.com/informaciya/nedvizhimost-zemlya/603-izmenenie-arendnoj-platy-pri-izmenenii-kadastrovoj-stoimosti

Пересчет арендной платы при уменьшении кадастровой стоимости

Пересчет арендной платы при уменьшении кадастровой стоимости

Директор департамента оценки и консультационных услуг компании Swiss Appraisal

специально для ГАРАНТ.РУ

Кадастровая стоимость недвижимости – это основа для расчета налога на имущество, и собственник объекта в первую очередь заинтересован в справедливой оценке. Однако и арендаторы тоже могут оспорить кадастровую стоимость недвижимости, но часто против них играет неосведомленность о своих правах, а также плюсах этой процедуры.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.