Переуступка прав по договору субаренды

Содержание

Переуступка прав аренды земельного участка в 2019 году, передача прав и обязанностей по договору, соглашение владельца, субаренда, регистрация договора | Земельный эксперт

Переуступка прав по договору субаренды

Согласно определению, изложенному в ст. 606 ГК РФ, арендой является передача участков земли, природных объектов, а также строений, транспорта, оборудования и других вещей, не теряющих в процессе использования своих натуральных свойств, во временное пользование иного лица.

Договор аренды – это письменное подтверждение передачи имущества. Сторонами сделки выступают арендатор и арендодатель. В документе обязательно прописываются полномочия и обязательства каждого из участников, а также условия передачи имущества.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Характерными чертами соглашения являются:

  • право на имущество к арендатору не переходит;
  • все условия, последствия, сроки и порядок внесения платы прописываются в документе;
  • соглашение не является безвозмездным;
  • сделка двусторонняя, взаимная и консенсуальная.

Кроме обязанностей участников соглашения в документе необходимо указать предмет аренды, который представляет собой действие или бездействие, которое должна выполнить обязанная сторона или воздержаться от ее исполнения.

Можно выделить следующие виды предмета действия:

  • действия собственника имущества по передаче последнего во временное использование, а также по обеспечению его соответствующей эксплуатации в виде выполнения ремонта, а также воздержания от действий, которые создают препятствия для пользования собственностью;
  • действия временного распорядителя по содержанию имущества, его использования строго по назначению, указанному в договоре, по внесению арендной платы и возвращению собственности по завершении срока аренды.

Имущественные права – это субъективные права каждого участника соглашения, которые возникли в связи с распоряжением и пользованием собственностью, а также с теми требованиями материального характера, которые возникают при распределении этой собственности. Данные права описаны в разделе 2 ГК РФ.

Уступка права аренды или субаренда?

Передача прав и обязанностей по соглашению аренды или перенаем является одним из возможных вариантов использования арендованного имущества. В п.2 ст. 615 ГК РФ, а также в Постановлении ФАС ЦО от 19.03.2007 N А09-3274/06-19 указано, что перенаем может быть произведен только предусмотренными способами, в частности:

  1. Переуступка права аренды земельного надела. Арендатор уступает свое право пользования арендным имуществом третьему лицу, после чего теряет все свои права. К начальному соглашению составляется акт переуступки, который подлежит обязательной регистрации.
  2. В случае перенайма или субаренды, в сделке принимают участие три стороны: владелец надела, арендатор и субарендатор. Составляется два соглашения об аренде.

Несмотря на то, что в законодательстве отсутствует такое понятие, как переуступка права аренды земли, регулирование данного вопроса осуществляется при помощи норм, прописанных в п.5 ст.23 ЗК РФ.

Существует несколько моментов, которые следует знать участникам договоренности.

Во-первых, если соглашение заключено более чем на пять лет, арендатор вправе передать свои права, а владельцу земли сообщить об этом в уведомительном порядке.

Во-вторых, при краткосрочной аренде (до пяти лет) потребуется согласие собственника. Если в документе прописан запрет на перенайм, сделка не проводится.

Более подробно стоит рассмотреть такой вопрос, как вознаграждение за передачу прав по договору аренды. Дело в том, что передача права аренды, по-сути, есть переуступка права требования.

В свою очередь, последняя процедура регулируется нормами главы 24 ГК РФ и является возмездной сделкой.

Таким образом и переуступка права аренды должна предусматривать вознаграждение.

Заключение договора переуступки права аренды земли

Переуступка прав может быть выполнена между гражданами или компаниями. В любом случае, предусматривается письменная форма договора, которая подписывается участниками сделки.

Соглашение о переуступке должно содержать следующие сведения:

  • предмет сделки;
  • размер оплаты за аренду;
  • переуступаемые полномочия и обязательства по договору;
  • права и обязанности, которыми располагает арендатор;
  • ответственность каждого участника;
  • обязательства непреодолимой силы;
  • период действия договора;
  • способ разрешения конфликта;

Существенным условием договора являются сведения о предмете. Согласно ст. 432 ГК РФ, договор относится к заключенным только тогда, когда между участниками сделки достигнуто соглашение по всем значимым моментам.

Регистрация переуступки права аренды

Чтобы договор переуступки приобрел юридическую значимость, необходимо произвести регистрацию данного документа в Росреестре. Регистрацию можно не проводить только в том случае, когда соглашение заключено сроком меньше чем на один год и стороной сделки выступает физическое лицо.

Лица, желающие произвести постановку документа на учет обязаны предоставить следующий перечень документов:

  • заявление установленного образца;
  • паспорт заявителя;
  • доверенность, если интересы заявителя представляет уполномоченное лицо;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • бумаги, удостоверяющие проведение согласования комитетом по земельным ресурсам;
  • два экземпляра договора о переуступке;
  • согласие супругов на распоряжение владениями (при необходимости);
  • документальное подтверждение факта надлежащего уведомления владельца надела его согласие;
  • разрешение залогодержателя в случае необходимости.

Юридические лица или ИП должны предоставить дополнительные бумаги:

  • подтверждающие полномочия руководителя;
  • заверенные копии уставных и учредительных документов.

Размер госпошлины в данном случае определяется исходя из того, кто является стороной соглашения:

  • при переуступке между гражданами пошлина составляет 2 тыс. рублей;
  • если сторонами договоренности выступают предприятия, госпошлина составляет 22 тыс. рублей;
  • если договор заключен между гражданином и компанией, то пошлину оплачивает заявитель (сторона, которая будет регистрировать договор).

Регистрация права аренды земли составляет 30 дней и в результате обратившееся лицо получает копию договора о переуступке с отметкой в регистрации.

Передача прав арендатора

После того как сделка по переуступке прав проведена, права и обязанности прежнего арендатора автоматически передаются новому. Данный участник обязан поставить в известность о проведенной сделке непосредственного собственника надела. В то же время, письменного согласия на осуществление договоренности не требуется.

Уведомление о проведении передачи направляется владельцу в письменном виде в разумный срок, согласно ст. 22 ЗК РФ. Кроме указанного документа, арендатор обязан передать новому участнику правоотношений все документы, касающиеся объекта сделки.

Пример по переуступке права аренды земли

Татьяна заключила соглашение с предпринимателем об аренде участка земли для организации там летнего лагеря для детей сроком на 10 лет. За время аренды случилось так, что женщина по состоянию здоровья не смогла возглавлять детский лагерь и передала права по аренде своей коллеге Марине. Соответствующее уведомление было направлено в течение недели предпринимателю.

Еще через неделю ИП потребовал расторжения договора и возмещения убытков, поскольку Татьяна нарушила свои обязанности не получив разрешение на переуступку арендных прав от собственника.

При рассмотрении вопроса в суде, судья занял сторону Татьяны, поскольку срок арендного договора превышает 5 лет, соответственно, согласия собственника не требовалось.

Заключение

В завершение написанного можно сделать несколько выводов:

  1. Аренда земли представляет собой вид правоотношений между собственником надела и временным пользователем.
  2. При необходимости может быть выполнена передача прав по договору аренды земельного участка в виде оформления перенайма.
  3. Сделка оформляется в виде письменного соглашения, которое должно содержать существенное условие – предмет сделки.
  4. Заключенное соглашение должно быть официально зарегистрировано в Росреестре.
  5. После регистрации договора арендатор направляет новому участнику соответствующее уведомление.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по переуступке права аренды земли

Вопрос: Здравствуйте. Я являюсь собственником земельного участка, который в прошлом году передал в аренду своей соседке для занятия огородничеством.

Сейчас соседка предлагает оформить переуступку своих прав по договору аренды на сестру для того, чтобы та занялась разведением там домашней птицы.

Дело в том, что меня не устраивает такой вариант, поскольку, как я узнал, разведение кур может привести к нарушению плодородного слоя почвы надела. Сложность заключается в том, что я уже получил предоплату, так как изначально был согласен на такой шаг. Подскажите, можно ли признать мое согласие недействительным, а, следовательно, и весь договор?

Ответ: Добрый день. В пункте 3 статьи 432 ГК РФ указано, что сторона, получившая от другой частичное исполнение по сделке переуступки, не вправе требовать признание соглашения не заключенным. Однако в данном положении есть небольшая оговорка, которая состоит в том, что условия сделки не должны противоречить принципу добросовестности.

В вашем случае можно обратиться в суд и признать оформленный договор не заключенным, поскольку открылись новые обстоятельства, в связи с которыми сестра вашей соседки не сможет добросовестно исполнять свои обязанности, а именно обеспечить сохранность плодородного слоя вашего участка.

Список законов

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Источник: http://zk-expert.ru/zemelnye-otnosheniya/ispolzovanie-chuzhix-zemelnyx-uchastkov/pereustupka-prava-arendy-zemli/

Переуступка прав субаренды

Переуступка прав по договору субаренды

Когда физическое или юридическое лицо заключает договор аренды земельного участка на длительный срок, предполагается, что данное лицо планирует использовать землю в течение определенного количества лет. Но бывают случаи, когда у лица, заключившего договор аренды, отпала необходимость в данном участке земли.

Законодательство предусматривает два способа выхода из подобных ситуаций: пересдача надела, именуемая субарендой полный отказ от прав на данное землевладение и передача прав на него третьему лицу. Именно второй способ и подразумевает термин «переуступка права аренды».

Определение правоотношений при передаче

Под переуступкой понимается полная передача всех прерогатив использования земельного надела третьему ранее не заинтересованному лицу в соответствии с условиями первоначального договора.

После того, как арендатор отказался от земли, то есть уступил свою позицию третьему лицу согласно договоренности, он лишается всех полномочий в отношении данного землевладения. К составленному ранее договору прилагается акт переуступки аренды и составляется соглашение о переуступке.

Отличие от субаренды

Основное отличие аренды от соглашения по переуступке аренды состоит в том, что субаренда регистрируется между тремя лицами: арендодателем- собственником земли, арендатором и субарендатором. Если условия изначально составленного арендного контракта будут нарушены, то ответственность перед арендодателем будет нести арендатор.

Согласно контракта переуступки права сдачи земли все обязательства арендатора берет на себя следующий арендатор, к которому перейдут все права и обязанности арендатора. Первоначальный арендатор вычеркивается из правоотношений между арендодателем и третьим лицом, к которому перешли права. Особенности составления также отличаются от субаренды и подлежат регистрации.

Более детально ознакомиться с понятием субаренды вы можете в отдельной публикации, а в этой статье мы рассказывали об основных нюансах и требованиях к договору субаренды.

Можно ли продать полномочия третьим лицам: обязанности по договору при покупке-продаже

Пункт 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ гласит, физическое или юридическое лицо, которое арендовало земельный участок у государства либо у частного лица, имеет право на продажу своих прав третьему лицу в соответствии со сроками действия договора.

Таким образом, при продаже права сдачи землевладения, все возможностями арендатора переходят к новому арендатору, как и обязательства перед арендодателем: своевременная оплата аренды, использование землевладения в соответствии с условиями заключенного договора и т.д. (подробнее о правах и обязанностях, которыми наделяет стороны сделок договор аренды, мы рассказывали тут).

Как оформить срок действия уступки?

Так как договор передачи права официально завершает действия контракта для предыдущего арендатора, то сроки устанавливаться не могут, в отличие от соглашения о субаренде. Главное, чтобы срок пользования арендованным землевладения новым арендатором не превышал изначальный срок, указанный в основном соглашении с арендодателем.

Таким образом, если первоначально в контракте было прописан конкретный срок, то из него положено вычесть года и месяцы, в течение которых земля была в пользовании. Например, землевладение было передано арендатору на 20 лет, он использовал его в течение 10 лет, после чего передал право сдачи новому пользователю. В таком случае, в договоре должен быть указан срок аренды в 10 лет.

Требования к оформлению и содержанию

Контракт оформляется письменно и может быть заверен нотариусом, если стороны изъявляют такое желание. На нем проставляются подписи, даты и печати.

нового соглашения не может противоречить изначальному арендному соглашению. К новому контракту прикрепляются все дополнительные справки, акты, пояснения сторон, если таковые имеются.

Все дополнительные документы подписываются и заверяются печатями, если в сделке участвуют лица, применяющие печать. В контракте прописываются следующие пункты:

Документы

Соглашение, подписанное сторонами и заверенное печатями, необходимо зарегистрировать в земельном комитете. Для начала нужно подать следующий комплект документов:

  • Физические лица подают копию паспорта, юридические – выписку из госреестра (ЕГРЮЛ).
  • ИНН (для физических лиц) или ОГРН (для юридических лиц).
  • Заверенная печатью налоговой инспекции выписка, содержащая код общероссийских классификаторов (предоставляется только юрлицами).
  • Договор аренды (оригинал с подписями и печатями и распечатанная копия).
  • Кадастровая карта земельного участка.
  • Копия свидетельства о регистрации прав на землю, заверенная печать.
  • План уступаемого земельного надела, оформленный в масштабе 1:500.

Регистрация договора

Соглашение не регистрируется только тогда, когда заключено только с физическим лицом и сроком менее чем 1 год.

В Росреестр необходимо подать комплект документов:

  • Заявление.
  • Паспорт.
  • Документы, подтверждающие право собственности земельного участка.
  • Если передается земля сельхозназначения, с которой планируется сбор урожая, то подается подписанный документ из комитета по земельным ресурсам, подтверждающий согласование с ним.
  • Два подписанных договора о переуступке.
  • Согласия супругов сторон на пользование землевладением участком.
  • Подтверждение факта уведомления владельца надела или его согласие.
  • Если участок переходит в залог, требуется согласие залогодержателя.

Организации и юридические лица должны подать также следующие документы:

  • Бумаги, подтверждающие полномочия представителя организации.
  • Заверенные копии необходимых учредительных документов (устав ООО).

Нужно ли согласие собственника?

Пункт 9 ст.

22 ЗК РФ гласит, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои полномочия и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При этом не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора.

Если же арендатор планирует переуступить землевладение, взятое им в пользование на срок менее 5 лет, то ему потребуется заявление арендодателя-владельца земли о его согласии. Для этого сам владелец участка направляет заявление в адрес нанимателя о том, что он соглашается с возможностью арендатора уступить земельный надел новому арендатору.

Каков период уведомления о сделке?

Уведомление о том, что арендатор передает свои полномочия и обязанности в отношении землевладения новому арендатору направляется владельцу земельного надела в разумный срок после заключения соглашения в письменной или другой доступной форме, но так, чтобы арендатор был уверен в получении собственником данного уведомления.

Что такое разумный срок?

Понятие разумного срока является спорным.

В основном, данный термин фигурирует, когда речь идет о своевременном выполнении условий договора и регламентируется статьей 314 ГК РФ.

Согласно этой же статье, самая популярная трактовка разумного срока – 7 дней. Зачастую, понятие разумного срока, порядок и сроки уведомления землевладельца регламентируются в местном Росреестре.

Например, в Московской области (ч. 4 ст. 15 Закона Московской области от 07.06.1996 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области») соглашением о сдаче землевладений регламентируется возможность арендатора на переуступку с согласия владельца земли своих обязанностей и полномочий по договору третьим лицам, если договор был заключен на срок до пяти лет.

Каковы последствия несвоевременного оповещения?

Источник: https://antaurus.ru/arenda/pereustupka-prav-subarendy.html

Хитрости переуступки арендных прав на нежилое помещение

Переуступка прав по договору субаренды

Понятие «переуступка арендного права» подразумевает взаимовыгодные отношения, заключаемые между физическими и юридическими сторонами, аналогично купле-продаже. Рассматриваемый предмет в этом вопросе –арендные права.

В некоторых ситуациях сделка признается недействительной, и во избежание подобных проблем стоит рассмотреть все нюансы этого вопроса.

О целесообразности ппа

Говоря простым языком, переуступка прав аренды на нежилую собственность предполагает смену арендатора, и подтверждение этого события письменно.

В договоре прописывается новое лицо, приступающее к арендованию помещения, здания. Оно наделяется идентичными с прежним арендатором правами, такими же обязанностями, что у бывшего арендующего лица.

Что предписано законодательством?

Согласно «букве закона» новый арендатор наделяется следующими правами.

1. Имеет право передать объект в субаренду.

2. Может делегировать права, обязанности третьим лицам.

3. Арендуемая площадь может быть передана в пользование другому человеку.

4. Арендные права могут передаваться в залог, в уставной капитал.

Владелец недвижимости сохраняет за собой право требовать отчет о возмездном пользовании здания, получения своевременной оплаты. При невыполнении взятых арендатором обязательств, хозяин имущества обладает правом на расторжение ранее подписанного соглашения.

Нюансы арендных прав и ограничений

Подписав соглашение, субарендатор обладает арендными правами, но самостоятельно распоряжаться чужой собственностью не может. В этом плане полномочия принадлежат только собственнику имущества. При смене лица в арендном договоре, владелец должен дать на это согласие письменно.

Как выигрывают стороны от переуступки?

В ситуации с нежилым помещением, когда возникают непредвиденные обстоятельства, договор-переступка становится единственным оптимальным решением.

Выгода в цене: новый арендатор получает помещение по той же цене, что и прежнее договорное лицо. Практика данных видов субаренды пользуется успехом при задействовании в договорных обязательствах нежилых помещений, расположенных в фешенебельных районах Москвы. Это дает возможность получать хорошие дивиденды.

Новому временному пользователю проще вступить во временное пользование таким имуществом: срок действия договора 5 лет, и за это время здания нарабатывают определенную положительную репутацию в районе.

Нередко роль лиц, сдающих здания в аренду, берут на себя муниципальные органы. Низкие расценки – серьезный повод обратить внимание на такие предложения на рынке. «Ценник» во много раз снижен по сравнению с ценами коммерческих предприятий.

Если бизнесмен или фирма решает снять государственное помещение нежилого типа, он может воспользоваться двумя путями.

– Принять участие в аукционе;

– Подписать договор-переуступку с арендатором, выплатив ему компенсацию.

По второму сценарию события развиваются чаще, нужно только учитывать некоторые тонкости. Пример: новый арендатор решает прибегнуть к реконструкции под собственные цели, в таком положении дел субарендатор действующий неохотно идет на сделку.

«Рецепт» грамотного оформления сделок

В чем отличительные особенности субаренды?

Дело в передаче прав: арендатор, передавая помещение в аренду новому лицу, лишается арендных прав. Значит, и документы соответствующе изменят свой характер. Во избежание досадных недоразумений требуется подумать о следующем.

Секрет правильного заключения договора

Перенаем имущества осуществляется строго в письменном соглашении. О дарении арендных прав говорить не приходится

– сделка признается нелегальной. Образцы договоров легко найти в мировой сети, скачав, нужно правильно заполнить бланк. Он включает в себя несколько пунктов.

– Условия оплаты, порядок перенайма.

– Содержать условия пользования зданием.

– Включать порядок пользования имущества.

По форме новые договорные бумаги должны быть идентичны прежним. В случае регистрации договора аренды в Россестре, нужно перерегистрировать права.

Как передается документ?

После подписания соглашения, составляется акт приемки-передачи, причем новому «преемнику» передается первый договор, платежные квитанции. Какая документация участвует в регистрации?

– Необходимо заполнить бланк заявления, исходя из требований органа, куда подается бумага.

– Квитанции об оплате.

– Предоставляются учредительная документация.

– Непосредственно сам договор-переуступка.

– Бумаги, свидетельствующие о намерении заключения сделки. Они составляются уполномоченными органами сторон.

– Бумаги на здание: технический паспорт, оформленный план здания и прочие.

Подобная практика интересует бизнесменов, намеревающихся получить прибыль, используя имущество собственника. Перезаключение договора до 5 лет участия собственника не требует.

Источник: https://zakon436.ru/xitrosti-pereustupki-arendnyx-prav-na-nezhiloe-pomeshhenie/

Оформление договора переуступки прав аренды

Переуступка прав по договору субаренды

Аренда помещений под торговые и производственные цели оправдывает себя с точки зрения финансовой выгоды.

Наиболее низкие цены арендной платы предлагает муниципалитет, обладающий правами на многие объекты недвижимости.

Предприниматели, которые по каким-либо причинам, больше не желают пользоваться недвижимостью, вправе переуступить аренду другому предприятию, на вполне законных основаниях.

О том, как работает переуступка прав аренды земельного участка сегодня, мы расскажем в этой статье. Переуступка является гражданским соглашением, оформляемым в форме договора переуступки прав аренды, и контролируется ГК РФ, и ЗК РФ, если речь идёт о передаче права аренды земельного участка.

Что значит

Если соглашение, составленное между собственником и нанимателем, не содержит пунктов, запрещающих такие действия, как переуступка права аренды или передача помещение в субаренду, то арендатор может осуществить такие действия.

Договор переуступки права аренды куда чаще оформляется относительно муниципальных объектов недвижимости. При подписании такого договора, условия найма остаются неизменными, однако поставить владельца в известность, о том, что арендатор планирует передать свои права другому лицу, будет обязательным, если иное не предусмотрено договором.

Касаемо переуступки права аренды земельного участка действуют такие нормы:

  • Земля может быть передана в аренду по переуступке, только в том случае, если земля будет использоваться по допустимому целевому назначению;
  • Договор переуступки права аренды может быть составлен только на срок, не превышающий общий срок аренды;
  • Если договор переуступки составляется на срок более 5 лет, то получить согласие собственника, о составлении такого соглашения, будет обязательно. В случае передачи прав арены на срок до 5 лет, достаточным будет просто уведомить собственника;
  • Переуступка права аренды актуальна в следующих случаях:
    • Для субаренды;
    • Может оформляться как дополнительное соглашение при совместном строительстве;
    • Переуступка может быть принята в качестве взноса в уставной капитал;
    • Переуступка даёт возможность реализации залоговых обязательств.

Кем осуществляется

Договор переуступки права аренды недвижимости, заключается между действующим и будущим арендатором. Уведомить собственника, как уже говорилось обязательно, однако право переуступки аренды прописано в статье 22 ЗК РФ, и принадлежит арендатору в полной мере, если срок договора не превышает сроки первоначального арендного соглашения.

Договор переуступки права аренды полностью сохраняет все существующие права, закреплённые за арендодателем.

Владелец имеет право:

  • Распоряжаться землёй переданной в аренду;
  • Требовать отчёт о состоянии земли;
  • Расторгнуть арендный, субарендный договор, а также переуступку;
  • Получать своевременные выплаты по договору.

Какая выгода

Договор переуступки права аренды земельного участка является порой самым простым выходом для арендатора, который по какой либо причине не может продолжать арендовать помещение. Выйдя из существующих отношений с арендодателем, при долгосрочном найме участка, арендатор может претендовать на возврат залога.

Для нового арендатора есть также масса положительных аспектов при переуступке. Так как договор аренды остаётся прежним, стоимость аренды при переуступке не пересматривается.

Исключением будет договор переуступку муниципальной земли. Если владельцем недвижимости является муниципалитет, то новый участник соглашения должен заплатить комиссионные, или же получить право аренды на открытых торгах.

Чем отличается от субаренды

Субаренда, в отличие от договора переуступки права аренды, оформляется между тремя сторонами: владельцем, арендатором и субарендатором. При нарушении условий первоначального договора аренды, всю ответственность перед собственником земельного участка придётся нести арендатору.

По договору переуступки права аренды все обязанности арендатора переходят третьему лицу, которое наделяется всеми правами и обязанностями первоначального арендатора, исключая последнего из правоотношений. Условия формирования и регистрации переуступки также будут отличными от субарендного соглашения.

Заключение договора

Предупреждение

Поскольку такого рода правоотношения, как переуступка аренды, чаще всего заключается между предпринимателями, то на безвозмездной основе заключить такой договор нельзя, согласно статье 575 ГК РФ.

Есть ряд особенностей самого договора переуступки права аренды, которые также стоит учитывать при составлении соглашения. В рамках соглашения прежний арендатор именуется цедентом, а новый – цессионарием. Так в тексте соглашения в обязательном порядке должны фигурировать такие пункты:

  • Порядок передачи права аренды;
  • Обязанности нового арендатора по договору;
  • Условия аренды, связанные с обслуживанием и содержанием участка земли;
  • Порядок выплат по договору аренды;
  • Стороны вправе включить дополнительные условия, в том числе имущественные обязательства, возникшие на основании переуступки права аренды, возникшие между новым и прежним арендатором.

Скачать

Образец договора переуступки прав аренды.doc

Регистрация

Регистрация сделки проводится в Росреестре. Сегодня на территории РФ действует множество МФЦ, осуществляющих посредническую деятельность в рамках множества договорных правоотношений.

Так предприниматели вправе обратиться сюда, для прохождения порцедуры регистрации договора переуступки прав аренды.

Хотя это займёт несколько большее время, благодаря услуге одного окна, стороны смогут запросить недостающие документы и оформить сделку полностью куда проще.

Уплата налогов

Касаемо налогов по договору переуступки права аренды, взимаются они в виде пошлин, и будет разной, в зависимости от того, каким образом зарегистрированы участники соглашения:

  • Физлицам, выступающим цессионариями по договору передачи права аренды, необходимо будет уплатить пошлину в размере 2 000 рублей и представить квитанцию при регистрации сделки;
  • Для юрлиц – цессионариев, стоимость переуступки будет значительно выше, и составит 22 000 рублей.

Полезный совет

Для того что бы провести сделку по переуступке права аренды земельного участка быстро, правильно и дёшево, стоит обратиться к грамотному юристу, который имеет опыт работы с гражданскими соглашениями.

Знание Земельного и Гражданского кодекса будет далеко не лишним в данном случае. Так, стороны могут существенно сэкономить на налогах, если сделка будет оформлена на физлицо с последующей субарендой, оформленной на предприятие. Юрист поможет составить все правоустанавливающие бумаги быстро и правильно, что позволит оформить сделку в короткие сроки.

Источник: https://vsenaslednikam.ru/oformlenie-dogovora-pereustupki-prav-arendy.html

Оформление и регистрация договора переуступки права аренды земельного участка между физическими лицами

Переуступка прав по договору субаренды

Договор аренды земли в общем случае дает арендатору не только право на использование земли и получение выгоды с нее, но и возможность распоряжения этим правом при согласовании его с собственником имущества (договор переуступки права аренды земельного участка).

Данная возможность реализуется в рамках отношений субаренды и переуступки (цессия) арендуемого участка.

Законодательство

Как и прочие вопросы аренды, нюансы переуступки права пользования регламентируются Гражданским и Земельным кодексами.

  • Пункт 2 статьи 615 ГК дает арендатору возможность отдавать свои арендные права третьим лицам.
  • Пункт 5 статьи 22 ЗК дублирует положения Гражданского кодекса о возможности передачи права аренды, а также устанавливает ряд ограничений на обращение с этим правом при аренде некоторых видов земель.

Основные ограничения накладываются на аренду земли у государства и муниципалитетов: цели аренды земли при переуступке должны быть аналогичными изначальным целям предоставления земли государственными органами. То есть уступаться участок должен согласно вышеуказанным законам ЗК.

Суть правовой процедуры

Переуступка прав аренды предполагает полное прекращение действия права пользования землей у одной стороны и наступление действия этого права у другой стороны.

Сторона, которой передается право аренды, именуется цессионарием.

Особенностью процесса является сохранение всех пунктов договора, то есть переуступка права пользования переходит на тех же условиях и обстоятельствах, которые были оговорены при первоначальном соглашении собственника и арендатора.

При субаренде права пользования землей тоже предоставляются третьему лицу, но полной передачи арендных прав не происходит.

Также она сохраняет за собой всю ответственность, предусмотренную договором с собственником. При переуступке ответственность полностью переходит к цессионарию, за исключением ответственности по отдельно оговоренным в договоре пунктам.

На всем протяжении действия субаренды имеются три стороны гражданско-правовых отношений:

  • арендодатель,
  • арендатор (одновременно являющийся арендодателем для субарендатора),
  • субарендатор.

Различаются и методы оплаты. При субаренде начисление средств происходит в стандартном для арендных отношений порядке между физ. лицами – путем регулярных выплат.

При переуступке возможна только единовременная выплата, так как в рамках договора стороны не связываются долговременными обязательствами.

Последовательность действий

В первую очередь следует урегулировать вопрос с арендодателем. Если срок договора аренды земельного участка не превышает пяти лет, необходимо получить его письменное согласие на переуступку или договора уступки.

Согласие должно включать в себя:

  • ФИО собственника и арендатора;
  • Площадь, адрес и кадастровый номер участка;
  • Реквизиты договора аренды, отсылки к тем его пунктам и законодательным нормам, которые позволяют делать переуступку;
  • ФИО цессионария;
  • Подпись, дата.

Реквизиты извещения аналогичны: ФИО сторон, данные об участке и о договоре, отсылки к законам, подпись и дата.

После согласования дела с арендодателем контрагенты приступают к оформлению основного договора (соглашение о переуступке) о уступаемом арендованном участке.

Для этого надо собрать следующий пакет документов:

  • Копия договора аренды;
  • Согласие арендатора на переуступку;
  • Кадастровый план участка;
  • Учредительная и регистрационная документация сторон – юридических лиц, копии паспортов физических лиц;
  • Справка из реестра арендаторов об отсутствии ограничений и обязательств по участку (не находится ли в залоге, не является ли объектом судебных разбирательств);
  • Чек об уплате пошлины.

После сбора документов оформляется основной договор. Перед этим стороны могут заключить предварительный договор. Регламент его составления изложен в статье 429 ГК.

В предварительном соглашении должны быть четко изложены предмет и условия основного договора и обязательства по нему, также здесь указывается точный срок его заключения.

Договор переуступки содержит реквизиты:

  • Паспортные данные и информация об юридических лицах;
  • Площадь, адрес, кадастровый номер участка;
  • Разрешения и ограничения действий, связанных с участком;
  • Данные о договоре аренды;
  • Арендная плата (не должна превышать цену договора с собственником);
  • Цена уступки;
  • Порядок разрешения споров;
  • Дополнительные условия и обстоятельства;
  • Дата вступления в силу;
  • Срок действия (не может превышать срок действия основного договора);
  • Подписи сторон на бланке.

Составленный документ необходимо зарегистрировать в Росреестре во всех случаях, кроме тех, когда срок договора не превышает года. Заявку на регистрацию можно сдавать в многофункциональном центре или на сайте Росреестра.

Для оформления регистрации необходимо уплатить госпошлину, которая определяется главой 25.3 Налогового кодекса. Она составляет 2000 рублей для физлица и 22000 рублей для юридического лица. Порядок ее уплаты можно согласовать в предварительном соглашении. В общем случае она делится поровну.

После вступления договора в силу составляется акт приема-передачи передаваемого земельного участка в аренду.

В этом акте указываются стандартные реквизиты земельного участка, личные данные передающей и принимающей сторон.

Принимающая сторона подтверждает в акте соответствие реального состояния участка с описанным в договоре, также она подтверждает отсутствие претензий к его состоянию.

Передающая сторона, в свою очередь, подтверждает получение оплаты за переуступку по форме.

Особенности

Ни один из пунктов договора переуступки не должен противоречить основному договору аренды.

Если отношения с цессионарием нужно выстраивать на новых основаниях, то следует изменить условия основного договора в оговоренном с арендодателем порядке или расторгнуть старый договор и оформить новый (при возможности).

Оплата переуступки производится разными способами. Например, цессионарий может погасить долговые обязательства предыдущего арендатора, отправив ему нужные средства или перечислив их непосредственно арендодателю.

В договоре переуступки обязательно указывается невозможность субаренды или выкупа, если таковая была оговорена в основном договоре.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/oformlenie-pereustupki-prava-arendy-zemli.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.