Подготовка договора купли продажи земельного участка

Как правильно составить договор купли-продажи земельного участка

Подготовка договора купли продажи земельного участка

Для того чтобы реализовать имущество, продавец должен составить договор купли-продажи. Документ входит в перечень бумаг, которые сдаются в Росреестр на регистрацию перехода права собственности от одного лица к другому. Законность проведения сделки – главное условие порождения ею юридических последствий. Как правильно составить соглашение, рассмотрим в статье.

Существенное условие: предмет договора

Главное условие соглашения – его предмет, то есть земельный участок, продаваемый собственником. Но не все земли можно приобрести, в том числе и у местной администрации. Продаже подлежат угодья, которые не изъяты и не ограничены в гражданском обороте. Это положение регламентируется ст. 27, п.4 ЗК РФ, а также ст. 28, п.8. N178-ФЗ.

Предметом купли-продажи может быть участок земли, имеющий свои характеристики и особенности. Если человек решил самостоятельно продать имущество, то участок должен пройти кадастровый учет.

Образец типового договора можно найти в интернете. Перед постановкой на учет приглашается специалист, который установит площадь и границы земельного надела, составит документы для постановки недвижимости.

Процедура платная, услуги кадастрового инженера оплачивает собственник участка.

Только после постановки на кадастр, земельный надел можно продавать. Предмет договора указывается в тексте одноименного соглашения. Иначе, оно недействительно в силу закона. В описании земельного надела преобладают пункты:

  • площадь участка;
  • адрес;
  • кадастровый №;
  • ВРИ.

К продаваемому имуществу закон предъявляет требования:

  • оно принадлежит продавцу на праве собственности;
  • земельный участок свободен от прав третьих лиц;
  • не должен быть предметом залога: его реализация возможна только с одобрения залогодержателя.

Документы

Договор может быть оформлен только в сопровождении с комплектом документов:

  • паспорта сторон: собственник и покупатель;
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности;
  • кадастровый паспорт.

Если участок продают супруги, он выступает их совместной собственностью. В этой ситуации они должны сходить к нотариусу для того, чтобы он оформил согласие одного из них на продажу.

Аналогичная ситуация складывается с присутствием в отношениях представителя.

Он также обязан получить от нотариуса доверенность, дающая ему право не только заключать от собственника договор, но и получать деньги в счет оплаты земельного участка.

К существенным условиям специалисты в этом договоре причисляют цену за недвижимость. Сколько стоит земля? Цена указывается в договоре, как и форма оплаты. Она может быть наличной, безналичной. Алгоритм оплаты фиксируется в соглашении.

Помимо существенных, в договор включаются прочие условия. Они помогают разобраться в ситуации при негативном течении событий. Поэтому существуют нюансы, которые прописываются в договоре:

  • состояние почвы: это особенно актуально, если продается и покупается земельный участок, имеющий сельскохозяйственное назначение;
  • алгоритм оплаты: наличные деньги, безнал, возможность предоплаты, рассрочки, задаток и т.д.;
  • распределение издержек на оформление соглашения (услуги нотариуса, юриста, размер государственной пошлины и т.д.);
  • дата подписания акта по приемке-передаче имущества.

Порядок составления

Ст. 454 ГК РФ, устанавливая понятие и основные положения сделки по купле-продаже, не приводит императивного требования к письменной форме договора. Поэтому в некоторых случаях он может быть устным. Но по недвижимости эта форма исключена. Договор составляется в виде письменного документа. Без обязательного нотариального удостоверения.

Исключения:

Участие нотариуса в договоре гарантирует сторонам юридическую чистоту сделки. Он изучает все документы, сопровождающие куплю-продажу.

По закону, купля-продажа регистрируется в Росреестре. Для этого стороны с пакетом документов и заявлением на регистрацию приходят в Росреестр. Кроме этого, существуют и иные способы зарегистрировать переход права собственности. Например, через МФЦ.

В целях сохранения должного поведения сторон ст. 37 ЗК РФ ограничивает их волю. Например, в договор не могут быть включены положения:

  • возможность продавца о самостоятельном выкупе земельного участка;
  • о запрете на дальнейшее распоряжение земельным наделом, когда его собственником становится покупатель;
  • ограничение ответственности продавца на случай, если третьи лица предъявляют на имущество свои права.

Намерения сторон правоотношения

Они закрепляются предварительным договором. Возможность заключения соглашения оговорена в ст. 429 ГК РФ. Документ удостоверяет намерения продавца и второй стороны – покупателя купить участок в будущем времени. Обычно на этом этапе продавец снимает объявление с продажи, а покупатель больше не просматривает другие предложения.

Составление предварительного договора выступает распространенной практикой, хотя его оформление необязательное. Но в его тексте должны быть отражены существенные условия основного соглашения:

  • предмет;
  • цена недвижимости.

Стороны могут вписать в текст документа любые условия, которые они посчитают значимыми. Кроме того:

  • ссылку на кадастровый документ;
  • стоимость при продаже;
  • срок, в течение которого стороны намереваются оформить основную сделку (если период времени не указан, то он равен 12 месяцам по умолчанию).

Предварительное соглашение имеет аналогичную основному форму, но не регистрируется в Росреестре.

Цель, которая преследуется при оформлении предварительного соглашения, заключается в гарантии предстоящей сделки.

Тайм аут перед заключением основной сделки необходимо для сторон:

  1. Продавец: ему необходимо собрать урожай, оформить документы, привести участок в порядок.
  2. Покупатель: он может начать хлопотать о взятии кредита, либо продать имущество для того, чтобы хватило на земельный участок.

При заключении предварительного соглашения продавец, покупатель защищают себя от необоснованного отказа кого-либо из них от исполнения обязанностей по договору. На практике, случается и так, что отказ от этого носит необоснованный характер. На этот случай возможно принуждение к заключению договора по ст. 445 ГК РФ.

Исковая давность по невыполнению требования о заключении основного соглашения купли-продажи – 6 месяцев. Участники по собственной инициативе могут предусмотреть применение санкций к недобросовестному участнику.

Основной договор

Ст. 454 ГК РФ устанавливает, что в договоре кули-продажи участвует две стороны. Она из них выступает продавцом, собственником земельного участка. Продавец обязан передать земельный надел покупателю. Последний – принять имущество и оплатить за него денежную сумму, которая указана в предварительном соглашении.

Продажа земельного участка считается совершенной с момента его передачи продавцу. Этот факт удостоверяет акт приема-передачи. Об этом говорит ст. 556 ГК РФ.

Особенностью купли-продажи земельного участка выступает обязательство по приему земельного надела. Если говорить о практике принятия этого имущества, то продавец обязан:

  • обратиться в Росреестр или в МФЦ в целях оформления документов;
  • ратифицировать передаточный акт.

Собственник земельного надела обязан содержать имущество в надлежащем состоянии, нести за него ответственность. Это правило установлено в ст. 210 ГК РФ. Если говорить об участках земли, то идет речь об их целевом использовании, сохранении плодородия почвы и межевых идентификаторов.

Нюансы оформления

Ст. 550 устанавливает требования, которым должны соответствовать названные соглашения. Для них обязательна письменная форма, договор–это единый документ, ратифицированный сторонами.

По желанию сторон сделка удостоверяется нотариально. Она подлежит обязательной регистрации. Если нотариус к ней не привлекается, то необходимо позаботиться о том, чтобы соглашение было составлено грамотно с юридической точки зрения.

Стоимость оформления

За оказание со стороны государства услуги, оно взимает с граждан оплату. Она выражается в государственной пошлине, ее стоимость указывается в НК РФ. В частности, статья 333.33 этого закона устанавливает тариф для граждан и организаций:

  1. Физические лица – 2000 рублей.
  2. ЮЛ – 22000 рублей.
  3. Участок, предназначенный для дачи, огородничества – 350 рублей.
  4. Участок, имеющий с/х назначение – 350 рублей.

Государственная пошлина в рамках оказания услуг со стороны нотариуса и перечисляемая в бюджет РФ, по ст. 333.34:

  • заверение доверенности – 200 рублей;
  • освидетельствование подлинности подписи – 200 рублей, каждая подпись стоит по 100 рублей.

По ст. 22.1 Основ законодательства о Нотариате, юристы также могут взимать с граждан денежные средства. В этом случае происходит оплата услуг нотариуса по тарифам. Каждая нотариальная контора имеет свой тариф:

  1. Муж и жена, дети, внуки при цене на участок до 10 миллионов рублей, тариф рассчитывается по формуле: 3000+0,2% от цены на недвижимое имущество по оценке.
  2. Родители и внуки – аналогичное правило.
  3. Остальные лица, не являющиеся родственниками: если участок стоит до одного миллиона рублей, то сумма тарифа рассчитывается по алгоритму: если цена на участок до 1 миллиона рублей, то к 3000+0,4% от его стоимости по кадастровой оценке.

Если продавец и покупатель отдельно оплачивают услуги риелтора, то сумма разнится в зависимости от региона проживания и тарифов юриста. Разница между крупными городами не большими населенными пунктами может достигать высоких значений.

Источник: https://prozemlu.ru/kak-pravilno-sostavit-dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka/

Типовой договор купли-продажи земельного участка. Пошаговое руководство

Подготовка договора купли продажи земельного участка

Использовать земельный участок можно по-разному. Например, для ведения садоводческой деятельности, территорию подвергают застройке под жилой дом, склад, ангары для хранения машин. В зависимости от целей эксплуатации для такого договора составляются особые условия.

В этой статье будет рассказано, как правильно оформить договор купли-продажи земельного участка. Ознакомившись с представленной информацией, вы узнаете необходимую информацию, касательно этого вопроса.

ЧИТАТЬ ТАКЖЕ: Договор подряда.

Предварительные действия по подготовке ЗУ к продаже

Начните с простого – приведите участок в надлежащий вид. Таким образом, вы повысите его себестоимость и станете в глазах покупателей надежным продавцом. Однако, это лишь половина того, что предстоит сделать.

Следующий шаг – сбор необходимой документации. Как собственник, который желает осуществить продажу, вы должны предоставить пакет документов. В случае неполного набора, покупатели могут заподозрить в вас недобросовестного продавца и в итоге отказаться от покупки. Подходите к этому вопросу серьезно.

Не стоит забывать, что существуют мошенники, которые намеренно не предоставляют полного пакета документов. Решение спорных моментов в этом случае осуществляется через суд.

Какие документы нужны для продажи земельного участка?

Многие считают, что свидетельство о праве собственности является единственным необходимым документом. Увы, но это не так. На самом деле, есть несколько бумаг, без которых акт купли-продажи не может состояться. К ним можно отнести:

  • договор имущественной сделки;
  • акт о выделе земель из муниципального фонда;
  • свидетельство о принятии надела по наследству.

Соглашение может пребывать в разной форме. Рассматриваемая процедура является в этом случае основополагающей и именно от нее зависит тип договора, который может быть представлен в виде купчей, дарственной на землю.

Скачать типовой договор купли-продажи земельного участка можно по ссылке.

По большей части, перечисленные документы идут приложением к основному – свидетельству о праве на землю. Пригодится также и кадастровый паспорт, где описано реальное состояние участка.

Дополнительный пакет и особенности документации

Рассмотрим особые варианты работы с документацией. Земля, полученная в период СССР. Обычно, такие участки выдавались в бессрочное владение. В обычной ситуации, их продавать нельзя. Чтобы все-таки совершить продажу, необходимо привести документы в надлежащий вид права на собственность. Для этого следует заручиться разрешением местной администрации и произвести перерегистрацию владения.

Моменты размежевания. Такой подход к делу закрепит за собственником права на территорию без возможных конфликтов с соседями. Процедура осуществляется профессиональными геодезистами, проводящими кадастровые работы и определяющими реальные размеры участка. Этот пакет документов показывают покупателям, но в процессе сделки он не фигурирует.

Кадастровая выписка. Документ важен, если требуется доказать, что участок чист с юридической точки зрения. Прикладывается к папке с правами на собственность.

Оформление купли продажи земельного участка пошаговая инструкция

Риэлтерская компания. Нередко, посредником между покупателем и продавцом выступают риэлторы. Они отвечают за честность сделки и проводят необходимые просмотры. Фактически, вы не обязаны предоставлять им пакет документов. Достаточно показать их им лично.

Желательно обратиться за помощью к независимому оценщику. Он сможет определить стоимость ЗУ, а его заключение будет в виде справки от него же. Но если вы решили обойтись без подобных услуг, то цена будет определена по стандартной стоимости аналогичных земельных участков и рекомендаций риэлторов.

Когда формальности соблюдены, не лишним оформить договор купли-продажи предварительного характера. Опираясь на него, легче составить реальный документ, закрепляющий акт купли-продажи.

Куда обращаться и внесение задатка

Если вы не знаете, как правильно составить предварительный договор, стоит обратиться в риэлтерскую компанию или же к профессиональному юристу.

Задаток является важным в этом процессе. Когда стороны договорились между собой, составили предварительный вариант договора, вносится задаток, как гарантия договорных отношений. С этого момента, покупатель становится практически собственником. Продавец, в свою очередь, не имеет права искать новых покупателей, менять условия договоренностей и завышать цену.

Если происходит ситуация, когда продавец нарушил вышеописанные моменты, задаток возвращается к покупателю, причем в двойном размере. Это обстоятельство регулируется ст.380, 381 ГК РФ.

Задаток можно не вносить, если покупатели не уверены в своем желании приобретать участок. По ст.487 ГК РФ можно внести аванс, который в случае расторжения договора в полном размере возвращается покупающей стороне.

Важно! Помните, что временный договор не обладает такою юридической силой, какой подписанная купчая. Скажем там, он представляет собой формальность, которая помогает сторонам процесса сохранить положения уговора. После того, как купчая будет подписана, предварительное соглашение теряет силу.

Сроки составления основного договора

Как только задаток внесен, покупатель в оговоренные сроки находит недостающую сумму, а продавец завершает процесс перехода собственности. Когда деньги есть, то можно приступать к подписанию купчей в любой другой день. Но нередко, суммы берутся под кредит в банке, поэтому покупателю и продавцу нужно подождать, одобрения заявки.

Процесс ожидания может затянуться. Банки рассматривают подобные заявления на протяжении 3 месяцев. При срыве ПДКП может произойти следующее:

  1. Тот, кто нарушил договорённости, штрафуется.
  2. Сторона, которая имеет интерес, имеет право получить залог.
  3. Сам ЗУ возвращается на этап продажи, резервирование снимается.

На базе ПДКП составляется основной договор. Юридические правила позволяют оформить соглашение между покупателей и продавцом самостоятельно заинтересованными сторонами.

Но рекомендуется обратиться за консультацией к опытному юристу. Тот сможет вычленить все тонкости процесса и удовлетворить обе стороны. Обычно, основной договор не отличается от ПДКП.

Вносятся лишь необходимые корректировки для конкретизации акта купли-продажи.

Первое, на что нужно обратить – это место и время составления. Затем производится переход к обозначению сторон акта с последующим упоминанием предмета договора.

После этого, приступают к фиксированию основных моментов сделки:

  1. Условия проведения сделки. Указывается способ перехода, сумма и способ ее внесения, который может быть любым.
  2. Права и ответственности сторон. В этом пункте определяется соблюдение сроков и условий каждой из сторон.
  3. Ответственность сторон. В случае грубого нарушения условий одним из лиц процесса, сторона-нарушитель должна нести ответственность в виде денежной уплаты или же иным способом, указанным в договоре.
  4. Условия расторжения. Здесь определяется ситуация, когда договор теряет юридическую силу в случае срыва сделки. Она может быть обоюдной или односторонней, когда решение о судьбе участников решается в суде.
  5. Действия в обстоятельствах неодолимой силы.
  6. Заключение. В этом пункте определяется количество экземпляров и условий. Завершается все подписанием документа.

Наличие юриста обеспечит стороны дополнительной безопасностью по вопросам сделки. Средняя стоимость услуг профессионала составляет 7-8 тысяч. При желании, заверить договор можно нотариально.

Регистрация в Росреестре

После того, как купчая подписана, деньги внесены, сделка направляется в Росреестр для дальнейшей регистрации договорных отношений. Вместе с купчей обычно передают правоустанавливающий документ, кадастровый паспорт и свидетельство о собственности.

Стороны акта купли-продажи должны явиться в МФЦ и подать необходимые документы в окно регистратуры. Процесс несет в себе огромное значение и регулируется Законом № 122-ФЗ, 27.07.1997 г. Без регистрации в реестре считается недействительной. Даже если документы на стадии переоформления, процесс можно приостановить, если одна из сторон грубо нарушила уговор или ряд условий сделки.

После того как на государственном уровне переход собственности произведен, договор считается выполненным.

Вывод

Процесс заключения соглашения купли-продажи земельного участка считается одним из серьезных в рамках ГК РФ. Здесь в роли лиц выступают продавец и покупатель. Предварительно, до подписания купчей и регистрации пакета документов в Гос Реестре, ведется кропотливая работа по составлению договора и уточнению всех условий.

Если покупателю достаточно найти деньги, внести задаток, то продавец занимается сбором документов на переоформление. Услуги юристов, геодезистов в большинстве случаев ложится на плечи именно продавца.

В заключение, хочется предостеречь тех, кто собирается приобрести земельный участок. Будьте внимательны ко всему. Требуйте от продавца все необходимые документы. В рамках закона, это целесообразная практика, которая поможет вам удостовериться в надежности продающей стороны.

Бланки, образцы документации можно скачать на нашем сайте. Оформление договора купли-продажи ЗУ – сложный процесс, но разобравшись в нем, можно завершить акт быстро и качественно.

Источник: https://el-form.ru/kuplya-prodazha/dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.