Поиск земельных участков для приобретения в собственность

Что проверить о земельном участке перед покупкой

Поиск земельных участков для приобретения в собственность

Как кадастровые инженеры и специалисты в сфере оформления документов на недвижимость, мы часто видим, как люди тратят кучу сил, денег и времени на решение проблем, которых можно было бы избежать.

Особенно это актуально сейчас, когда законодательство с каждым годом становится все жестче, а надзорные органы в сфере земли и недвижимости работают все эффективнее.

Мы хотим просвещать людей о возможных правовых рисках при покупке или аренде недвижимости, чтобы в нашей стране было меньше тех, кто лишился купленного имущества, или не может использовать его по назначению, например, построить на участке дом или нежилое здание.

В этой статье речь пойдет о том, какие документы и сведения нужно проверять перед покупкой земельного участка. Статья актуальна как для жилых, дачных и садовых участков, так и для участков под коммерческую деятельность.

Это обзорная статья, здесь мы укажем основные моменты, на которые нужно обратить внимание. Более подробно о каждом из них расскажем позже.

В целом, документы и сведения, которые нужно проверять о земельном участке, можно разделить на 6 групп:

  1. Сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и правоустанавливающие документы.
  2. Сведения о продавце.
  3. Фактические границы и площадь земельного участка.
  4. Сведения о видах разрешенного использования и возможности их изменения.
  5. Сведения о зонах с особыми условиями использования, в которые попадает участок.
  6. Сведения о планируемом развитии территории, в которой расположен участок.

В сведениях ЕГРН о земельном участке содержится информация о его адресе, площади, виде разрешенного использования и категории земель, к которой он относится, а также информация о правообладателе участка, ограничениях и обременениях прав. Если в отношении участка проводились кадастровые работы, в ЕГРН будут сведения о его границах.

Проверить сведения ЕГРН об участке можно:

  • На публичной кадастровой карте и в справочной информации на сайте Росреестра (только основные, обзорные сведения).
  • Заказав выписку из ЕГРН. Если мы серьезно настроены на покупку, рекомендуем заказать выписку на официальном сайте Росреестра, потому что только он выдает актуальную на сегодня информацию. Все возможные сервисы по заказу выписки за 1 день подключаются к другому сервису Росреестра, ФГИС ЕГРН, который обновляется с задержкой 2-3 дня. За эти 2-3 дня с участком может произойти много всего, например, смениться его собственник.

Также можно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав на земельный участок, где будут указаны все его собственники с момента первой регистрации прав после 1998 года.

На публичной кадастровой карте есть только основные сведения об участках

Проверьте правоустанавливающие документы, на основании которых продавец стал собственником участка. О том, на что обратить внимание, можно написать целую книгу. К сожалению, возможность оспорить сделку в суде и изобретательность мошенников не знает границ. Поэтому только основные моменты:

  • Убедитесь, что продавец показывает именно тот документ. Сверьте реквизиты с выпиской ЕГРН. На документы должен быть штамп Росреестра. Проверьте, что номер регистрационной записи совпадает с выпиской.
  • Желательно проследить всю историю прав на участок от первичного предоставления его в собственность. Большая часть мошенничеств происходит именно на первичном этапе. Если первичный документ о правах выдан до 1998 года, попросите продавца заказать архивную копию документа. Так вы убедитесь, что документ подлинный.
  • Будьте осторожны с участками, выкупленными из государственной или муниципальной собственности. Проверяйте основания для выкупа – аукцион или выкуп без торгов, соблюдение всех положенных протоколов, оценку выкупной цены (государство может спустя 10 лет решить, что цена была занижена и потребовать участок обратно). Если выкуп производился на основании собственности на жилой дом на участке, проверьте, что дом действительно был на тот момент – продавец пусть покажет фото, а вы посмотрите спутниковые снимки Яндекса или Гугла за разные годы. Оформить право на дом, которого нет для выкупа – очень распространенный прием мошенничества.

Проверьте сведения о продавце:

  • Действительность паспорта на сайте МВД.
  • Статус юридического лица в ЕГРЮЛ.
  • Сведения о банкротствах и исполнительных производствах.
  • Участие в судебных разбирательствах в арбитражных судах и судах общей юрисдикции.

Любые выявленные проблемы повышают шанс признания сделки ничтожной и лишения вас купленного участка.

Проверьте фактические границы и площадь участка. Почему-то большинство на этом экономит, и потом тратит в 5-10 раз больше на исправление ошибок или суды и разборки с соседями.

К сожалению, огромное количество границ участков учтено в ЕГРН с ошибками.

Ошибки могут быть как незначительными, когда границы по документам расходятся с фактическими меньше, чем на мест, так и существенными, когда границы участка в ЕГРН “улетают” от забора на несколько десятков метров.

Особенно такая проблема актуальна для новых поселков, построенных на месте бывших полей. Мы лично отпаивали собственника такого участка корвалолом после того, как он выяснил, что построил дом в 15 метрах от своих границ по документам.

Для проверки границ и площади участка нужно обратиться к кадастровому инженеру или геодезисту.

Вид разрешенного использования нужно проверять, чтобы понять, как можно будет использовать участок. Основной подвох – данные ЕГРН (в выписке или на публичной кадастровой карте) не всегда бывают актуальные.

Чтобы понять, какие виды разрешенного использования на самом деле установлены для участка, нужно проверить градостроительные регламенты. Они содержатся в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ).

В правилах на карте градостроительного зонирования нужно найти территориальную зону, в которой расположен участок.

А потом в текстовой части ПЗЗ найти сведения о возможных видах разрешенного использования для этой зоны.

Правила землепользования и застройки Москвы можно найти на сайте Москомархитектуры, Московской области – на РГИС. Виды разрешенного использования могут быть зашифрованы в виде цифр, их расшифровка – в приказе Минэкономразвития от 01.09.2014 №540.

Бывает, что сведения о категории земель или видах разрешенного использования участка внесены в ЕГРН ошибочно, или по подложным документам. ПЗЗ в этом случае имеет приоритет, именно поэтому и нужно проверять соответствие данным ЕГРН данным в ПЗЗ.

Нахождение участка в зонах с особыми условиями использования (ЗОУИТ) нужно проверять, чтобы понять, с какими ограничениями и дополнительными согласованиями придется столкнуться при строительстве на участке или его эксплуатации.

Бывает, что даже уже построенные и оформленные в собственность дома могут стоять, например, в охранной зоне газопровода и подлежать сносу. Или, очень распространенная ситуация, когда дачный земельный участок оказывается на сельскохозяйственных угодьях, строительство на которых запрещено.

Как проверить расположения участка в зонах с особыми условиями использования, мы подробно описали в статье.

В градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) отображается большая часть зон с особыми условиями использования территорий

Важно проверять и информацию о планируемом развитии территории, в которой расположен участок. Может оказаться, что на месте участка через 20 лет запланирована высокоскоростная железная дорога. В реальной жизни она может быть и не появится. Но построить на этом участке вам ничего не дадут уже сейчас.

А если планируемый объект действительно соберутся строить, ваш участок будут изымать в пользу государства, с компенсацией по “рыночной стоимости”, которую определит оценщик по заданию государства. Такая компенсация может быть как объективная, так и нет, и выяснять отношения придется в судах. Ну и без участка вы останетесь в любом случае.

К сожалению, чем больше мы сами работаем с недвижимостью, тем больше возможных проблем с ней узнаем. Мы очень хотим, чтобы покупатели недвижимости не связывались с проблемными объектами, или, по крайней мере, трезво оценивали свои риски. Поэтому и дальше будем стараться просвещать вас в вопросах проверки документов на земельные участки и объекты на них.

Если вам нужна помощь с проверкой земельного участка на предмет возможности строительства или реконструкции на нем, мы можем помочь. От вас нужен кадастровый номер или выписка из ЕГРН (свидетельство) на участок.

Мы проверим участок по данным ЕГРН и ИСОГД Москвы и Московской области.

По результатам проверки скажем вам:

  • можно ли строить на земельном участке;
  • какие согласования потребуются для строительства;
  • нужны ли предварительные работы, например, утонение границ, изменение вида разрешенного использования и т.п.;
  • пришлем выписки из ФГИС ЕГРН.

Подробнее об услуге

Источник: https://zen.yandex.ru/media/kor_kadastr/chto-proverit-o-zemelnom-uchastke-pered-pokupkoi-5ef11b6ccc9f51067f2cfc1a

Как купить землю у государства — пошаговый алгоритм и необходимые документы

Поиск земельных участков для приобретения в собственность

Государство выступает главным собственником земли в стране: ему принадлежит 92% всех земель.

Граждане и юридические лица имеют право на приобретение участков, составляющих государственный земельный фонд, для строительства индивидуального жилья, для ведения подсобного хозяйства, для ведения коммерческой деятельности и для реализации иных целей.

Законодательство

Глава 30 ГК описывает регламент таких сделок, а § 7 этой главы уточняет нюансы купли-продажи недвижимости. Также следует ознакомиться с главой 9 ГК, описывающей общие принципы сделок, и с главами 27-29, регламентирующими договорные отношения.

Законодательные акты, уточняющие информацию о купле-продаже земельных участков, содержатся в Земельном кодексе. Статья 37 ЗК устанавливает дополнительные условия осуществления таких сделок, требует обязательного прохождения кадастрового учета участка и запрещает продавать землю на условиях ограничения дальнейших сделок с ней.

Статьи 39.1-39.4 ЗК определяют условия и порядок продажи земли государством через проведение аукциона и в прямом порядке. Проведение аукциона по продаже регламентируется статьей 39.13 ЗК.

Стоит отметить, что законодательство разграничивает категории государственных и муниципальных земель (ст.

16-19 ЗК), но на практике приобретение земли у федеральных (региональных) органов и у муниципалитетов различается лишь уполномоченным учреждением, с которым совершается сделка, в то время как все указанные выше нормативные акты имеют одинаковую силу при покупке земли у государства и муниципалитетов.

Условия

Земля должна быть зарегистрирована в Росреестре и иметь кадастровый паспорт. В обратном случае необходимо подать заявку на проведение межевания и технических работ с целью включения участка в реестр и составления документации на него.

Важным условием получения разрешения на покупку участка является отсутствие на нем зданий (в том числе тех, строительство которых не завершено), принадлежащих другим гражданам или организациям.

Исключением является право сервитута на здание — при его наличии у других граждан покупка земли возможна.

В продаже участка будет отказано, если он зарезервирован государством или муниципалитетом для своих нужд (строительство зданий, размещение инфраструктурных объектов, военные нужды и т. д).

Продажа включенных в реестр участков осуществляется через аукцион или через непосредственное заключение договора купли-продажи.

Каждый из способов реализуется в определенных условиях.

Предоставление земли без проведения торгов проходит в следующих случаях (ст. 39.3 ЗК):

  • При выкупе участков, арендованных для комплексного освоения, за исключением случаев аренды для строительства жилья экономического класса.
  • При выкупе участков, предоставленных некоммерческим организациям для индивидуального жилищного строительства (кроме участков, составляющих общее имущество).
  • Участки, на которых находятся здания, продаются собственникам этих зданий без торгов.
  • При продаже земли юридическим лицам, имеющим на нее право бессрочного пользования.
  • При истечении срока аренды сельскохозяйственных земель, если они были предоставлены гражданам или организациям на срок, превышающий 3 года, и при надлежащем использовании вверенной земли арендаторами.
  • Для ИЖС, ведения подсобного хозяйства и дачного строительства при предварительном согласовании предоставления участка (ст. 39.15).

Порядок действий

В большинстве случаев покупка земли без проведения торгов начинается с подачи заявления на предварительное согласование собственности.

В нем необходимо указать:

  • Личные данные заявителя, его паспортные данные, адрес регистрации. Если заявление подается юридическим лицом, то указываются его наименование и регистрационные данные.
  • Кадастровый номер участка.
  • Перечисление оснований, дающих право на покупку земли без торгов. Основания подкрепляются ссылками на нормативные акты.
  • Целевое назначение участка.
  • Данные для связи со стороной заявителя.

К заявлению прикладываются:

  • Документы, подтверждающие наличие оснований на покупку земли без торгов. Копия паспорта.
  • Справка, содержащая сведения о результатах оценки имущества.
  • Схема расположения участка, если он еще не образован и не проведено межевание.

Заявление с прилагаемыми документами отправляется в региональную администрацию.

При одобрении предварительного согласования гражданин может составить заявление о предоставлении земли.

Заявления рассматриваются в течение не более 30 дней. Если принимается решение о предоставлении участка гражданину или организации, то можно приступать к оформлению договора купли-продажи.

Договор имеет стандартную форму и содержит следующие данные:

  • Данные о сторонах продавца и покупателя;
  • Данные об участке (адрес, кадастровый номер, площадь);
  • Цена договора;
  • Подтверждение отсутствия обременений;
  • Дата перехода права собственности по договору (т. е дата вступления его в силу);
  • Дополнительные условия;
  • Дата составления, подписи сторон.

Переход права собственности по договору регистрируется в Росреестре, для чего следует подать заявку, приложив к ней копию договора и техническую документацию на участок.

Регистрация проходит в течение 10 дней.

В конце составляется передаточный акт, где стороны указывают на отсутствие претензий к наличному состоянию участка и подтверждают внесение оплаты в соответствии с установленным в договоре регламентом.

Проведение торгов

Приобретение участка через аукцион начинается с того, что уполномоченный орган принимает решение о его проведении.

Сведения об аукционе, о дате, месте проведения и о предмете аукциона публикуются в интернете не менее чем за месяц до проведения торгов. В течение этого времени заявки на участие могут подать все желающие, необходимо лишь внести залог, возвращаемый проигравшим сторонам после завершения торгов.

Начальная цена утверждается в соответствии с рыночной ценой участка или в соответствии с кадастровой ценой, если последняя кадастровая оценка была проведена не ранее чем за пять лет до решения о проведении торгов.

«Шаг аукциона» равен трем процентам от начальной цены.

Торги считаются состоявшимися, если начальная цена перекрывается как минимум один раз. Конечной ценой участка становится та, которая объявляется после троекратного объявления.

С победителем торгов заключается договор по указанному выше алгоритму с тем отличием, что в договоре необходимо сделать отсылку к результатам аукциона, а при подаче документов на государственную регистрацию следует приложить копию результирующего документа по проведенным торгам.

Нюансы

Процедура приобретения земли от подачи заявки на проведение учета и межевания участка до вступления в силу договора купли-продажи может занять относительно большой срок. Имущественные сделки с государством всегда отличались своей затянутостью, что связано со строгостью учета казенных земель.

Передаточный акт является обязательным документом при купле-продаже земли, но можно перенести его функции на договор, то есть оговорить в нем те моменты, которые оговариваются в данном акте.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/pokupka-zemli-u-gosudarstva.html

Как самостоятельно проверить земельный участок перед покупкой?

Поиск земельных участков для приобретения в собственность

Сделка купли-продажи участка земли существенно отличается от операции с жилой недвижимостью. С приобретением земли нюансов намного больше, если рассматривать не только документальную часть договора.

Трудностей можно избежать вовсе после нехитрого анализа предстоящей операции. Понравившийся участок может обладать ограничениями или недостатками правового, градостроительного и другого характера.

Статья даёт ответ на главный вопрос – как проверить земельный участок перед покупкой и на что обратить внимание?

Что можно выяснить в ходе проверки?

Процедуру проверки прозрачности сделки с землей условно разделим на несколько шагов:

  • проверяем кадастровый статус земли;
  • проверяем имущественный (правовой) статус;
  • выявляем обременения;
  • проверяем градостроительный статус;
  • узнаём о наличии судебных споров;
  • проверяем надежность продавца.

Шаг 1. Проверяем кадастровый статус земли

Согласно статьи 8 ФЗ №218 от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» в кадастровый реестр вносится основная и дополнительная информация по объекту недвижимости. Данные ЕГРН – общедоступные.

Бумажный вариант документа можно заказать в Росреестре, МФЦ в порядке очереди либо воспользоваться онлайн-сервисом https://егрп-онлайн.рф и через несколько минут обладать полной информацией по объекту в электронном формате.

Покупая земельный участок, стоит обратить особое внимание на такие моменты:

  • Адрес;
  • Площадь;
  • Кадастровый номер;
  • Местоположение земельного участка;
  • Стоимость по кадастру;
  • Категория использования земли;
  • Сведения о прилегающих зонах особого назначения.

Для идентификации объекта и получения дополнительной документации необходимы его точный адрес, номер по кадастру.

Графа «площадь» часто содержит данные с погрешностью (например, 4500+/─ 100 кв.м). Такая погрешность обусловлена проведением кадастровых работ с невысокой точностью и требуется уточнение границ. Следовательно, надо быть готовым к изменениям площади участка земли в рамках указанной погрешности.

Для расчета ежегодного налога необходимо знать кадастровую стоимость объекта.

Описание границ – указание координат поворотных точек прилегающей территории. Поскольку риск нарваться на неразмежеванный объект достаточно высок, покупатель вправе требовать до заключения ДКП установить границы. Этот шаг убережет вас в недалеком будущем от судебных споров.

Прибрежная защитная полоса, водоохранная и зона охраны инженерных объектов (тепло-, газо- электроснабжения) относятся к зонам с особыми условиями использования. Анализ этих зон, а также категорию использования земли более подробно рассмотрим далее.

Шаг 2. Проверяем правовой статус

Из выписки ЕГРН узнаем сведения:

  • о лице, за которым числится земельный участок;
  • какие документы основания для появления права собственности;
  • наличие обременений – возможные залог, аренда.

Проведите правовую оценку представленных документов для оценки прозрачности сделки и определения путей оспаривания. По этим данным можно узнать, уполномочен ли продавец заключать сделку по отчуждению земли.

Также запросите документы, послужившие причиной возникновения права собственности (приватизационные бумаги, акты судебных инстанций договор дарения, участника долевого строительства, свидетельство о наследовании, ДКП).

Наличие обременений требует более детального анализа. Уточните у продавца всю историю участка, попросите документы – основания возникновения этих ограничений (договор залога, аренды и т.д.). Запрашивая выписку из ЕГРН, параллельно можно заказать справку о переходе прав на участок. Если объект недвижимости участник частых сделок – этот факт должен насторожить потенциального покупателя.

Шаг 3. Проверяем градостроительный статус

Перед приобретением земельного участка следует проанализировать следующие документы:

  • генеральный план – главный документ территориального планирования. Он подлежит обязательному утверждению, определяет черту населенного массива;
  • правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – важный документ функционального зонирования территории. Градостроительные нормы определяют допустимые критерии использования земельных участков (точный размер участка земли, максимально допустимую высоту объекта строительства, минимальный процент озеленения, коэффициент застройки площади и другое);
  • проект планировки или межевания территории регламентирует территорию общего пользования, которая не может быть приватизирована. В отличие от генерального плана и ПЗЗ, не подлежат обязательному утверждению.
  • прочая документация, в зависимости от ситуации (градостроительный план, генеральный план СНТ, проект застройки территории).

В этих документах могут находиться сведения о дальнейшем плановом размещении объектов местного/регионального/федерального значения. Такие участки земли не подлежат приватизации, не могут быть проданы, переданы в аренду.

Далее необходимо сопоставить сведения градостроительной документации и выписки ЕГРН. Особого внимания заслуживают допустимые категории использования земельного участка, прописанным в ПЗЗ для его дальнейшей эксплуатации.

Шаг 4. Проверяем наличие градостроительных обременений и выявляем зоны с особыми условиями использования земли

Возможные ограничения для хозяйствования правообладателя участка земли:

  • санитарно-защитные зоны – создаются вокруг производств и других объектов с целью снижения вредного воздействия на окружение. Информация о СЗЗ в ЕГРН отсутствует. За интересующими сведениями следует обратиться в органы Роспотребнадзора;
  • охранные зоны – железнодорожные линии, сооружения связи, зоны тепловой сети, газопроводов, гидроэнергетические объекты;
  • зона охраны водных объектов – прибрежная защитная полоса, зоны защиты от подтопления и затопления;
  • объекты, принадлежащие Федеральной службе РФ, относятся к зоне охраняемых объектов;
  • прочая территория, имеющая статус «исторических поселений»;
  • другие зоны – зеленая, лесопарковая, рыбоохранная, приаэродромная, округа санитарной охраны.

Перечисленные зоны не всегда отражаются в документах из ЕГРН. Ответ на интересующий вопрос могут дать соответствующие органы власти или организациях.

Шаг 5. Проверяем продавца на надежность, предмет покупки на наличие судебных споров

Перед составлением ДКП участка необходимо сделать запрос к арбитражным судам, обратиться к судам общей юрисдикции. Проверить нужный участок на предмет судебных разбирательств можно на доступном интернет-ресурсе по кадастровому номеру. Если интересующий участок состоит из нескольких, и выписка показала фигурантами спора, следует проверить каждый земельный участок по отдельности.

Немаловажна и проверка самого продавца по базе ФССП на наличие уголовных, гражданских дел или делопроизводства по банкротству. Процедура необходима, поскольку при аннулировании договора (а это возможно на протяжении 3 лет), ответственность за кредитную историю продавца ложится на нового владельца недвижимости.

Прочие нехитрые действия для безопасной сделки

Перед заключением ДКП у вас должны быть ответы на вопросы:

  • Не заберут ли со временем землю? Проверить наличие права собственности на землю у продавца;
  • Сколько земли в реальности? Осуществить детальный анализ документации на участок;
  • Можно ли здесь построить дом? Рискованно покупать землю без возможности подключения коммуникаций.

Покупая земельный участок осуществите в реальности вынос координат указанных поворотных точек. Увиденная информация определит реальные границы участка на местности, сможете оценить, есть ли посторонние строения или наложение границ на соседний участок. Изучите межевой план.

Этот документ согласовывает местоположение границ, другие обстоятельства.
Покупка любой недвижимости несет в себе возможный риск приобрести головную боль. Для благоприятного исхода операции можно провести комплексный аудит нужного участка земли.

Специалисты-юристы в этом направлении ответят на все интересующие вопросы, но истину можно установить и самостоятельно.

Источник: https://xn----8sbhhxkndeik.xn--p1ai/kak-samostoyatelno-proverit-zemelnyj-uchastok-pered-pokupkoj/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.