Покупка здания без земельного участка

Переход права на участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

Покупка здания без земельного участка
Энциклопедия МИП » Гражданское право » Собственность » Переход права на участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

Из единого правового объекта недвижимости невозможно отчуждение здания.

Поскольку все сделки между лицами (как физическими, так и юридическими) находятся в ведомстве гражданского права, именно его нормы и распространяются на сделки и их последствия, в том числе, на переход права на собственность, как единого объекта недвижимости, так и его составных частей – земли и строений.

Единый недвижимый объект: понятие и его правовой режим

Единым недвижимым объектом в законодательстве принято называть неразрывную связь между постройкой, зданием или сооружением и земельным участком, на котором все это расположено.

Собственник земельного участка может претендовать на недвижимость, которая на нем находится, равно как и собственник недвижимости может претендовать на права собственности на участок. В этом заключается единый правовой режим объекта недвижимости.

Отчуждение здания из единого правового объекта недвижимости происходить не может.

В этом случае речь будет идти исключительно о праве собственности на объект недвижимости и о праве собственности на землю, как отдельных прав, связанных между собой только «адресным» путем, то есть наличием единого физического адреса.

Переход собственности при продаже объектов недвижимости

Согласно статье 551 Гражданского кодекса РФ при продаже осуществляется переход права на собственность от одного участника договора к другому на возмездной основе, размер которой устанавливается индивидуально. И этот договор купли-продажи должен быть не просто устным, но и подлежит проведению официальной сделке в уполномоченных органах, с перерегистрацией прав на собственность в установленном законом порядке.

Касается эта статья, в частности, и объекта недвижимости как единого объекта (земля + недвижимость на ней), так и отдельных его частей (продажу отдельно земельного участка или же отдельно объекта строительства). В последнем случае складывается несколько иная картина, чем при продаже единого объекта.

Во-первых, если собственник недвижимости (постройки или здания), оформивший свои права в законном порядке, продает ее другому лицу, то вместе с правом собственности он продает и право пользования землей, на которой стоит здание или постройка. Понимать под землей в данном случае нужно не весь участок, а лишь ту часть, на которой фактически находится здание.

Во-вторых, возможна и обратная ситуация: собственник земли, продавая ее другому лицу, передает права на собственность всем участком, но это ни в коей мере не касается владельца недвижимого имущества, которое находится на земле.

Более того, если между старым собственником земли заключено соглашение аренды на ту часть, на которой возведено строение, с собственником этого строения, то новому собственнику земли после продажи достается и это соглашение.

При этом его нужно перезаключать, поскольку владелец земли изменился. Отменять или расторгать его в одностороннем порядке можно только в том случае, если это прописано в самом договоре.

В-третьих, при продаже единого объекта (земля + недвижимый объект) право собственности переходит на все, что относится к этому единому объекту. Новый собственник обязан оформить в собственность покупку, зарегистрировав документы в уполномоченных органах.

Определение судьбы земельного участка в договоре купли-продажи здания

Договором купли-продажи принято называть заключенный в установленном законом порядке договор, где одна сторона передает на возмездной основе другой стороне права на собственность, владение и распоряжение каким-либо имуществом, в том числе и недвижимым.

Эта процедура определяется в статье 454 Гражданского кодекса РФ.

Однако в случаях, когда собственником участка является одно лицо, а собственником здания на участке – другое, возникают недопонимания при продаже того или иного объекта. Так, не совсем понятно, нужно ли прописывать в договоре купли-продажи недвижимости участь земельного участка, который не принадлежит собственнику строения/сооружения.

Законодательно установлено, что собственник при составлении договора купли-продажи, в результате которого его права на собственность передаются другому лицу, уже учитывает тот аспект, что владение и распоряжение (однако не право собственности) на конкретную, занятую строением, часть земли передается в полном объеме.

Иная ситуация, если эта часть земли используется по срочному договору. По его окончании собственник всего земельного участка может или реализовать свое право на отчуждение здания в свою пользу (применяется при определенных условиях), или же свое право на требование сноса сооружения.

Именно поэтому правозащитники рекомендуют при неоднозначных ситуациях с земельным участком в договоре купли-продажи прописывать правовое положение и земли, и объектов недвижимости на ней.

Допустим, если собственник строения продает его, то в соглашении можно и нужно прописать, что вместе с правами собственности на строение он передает свое право на пользование землей, согласно нормам действующего законодательства, новому владельцу.

Встречаются ситуации, когда собственник единого объекта недвижимости продает только объект недвижимости, а права собственности на землю оставляет за собой.

В этом случае включение в договор купли-продажи дальнейших действий по использованию участка крайне рекомендуемо.

Тогда новый собственник строения будет уверен, что собственника земли не потребует сноса здания или не поставит в рамки невыносимых/невыгодных условий аренды земли.

Договор купли-продажи заключается исключительно в письменном виде, в установленной законом форме, по образцу. Для большей гарантии честности сделки проводить ее необходимо через нотариальную палату, где нотариус будет выступать в роли третьей стороны, которая может осуществить безопасную передачу денежных средств от одного лица к другому.

Исключения из правила о переходе права собственности на земельный участок вместе с переходом права собственности на здание

Статья 273 Гражданского кодекса РФ подразумевает и частично дублирует статью 35 Земельного кодекса РФ, которая регулирует процесс перехода права собственности на землю как единого недвижимого объекта и гласит, что вместе с правом собственность на здание собственнику переходит еще и право на владение участком/частью земли, на котором оно находится.

Однако из этого правила есть исключения.

  • Если в ходе судебного разбирательства происходит отчуждение здания собственником земли, на котором оно расположено, то право собственности на здание может быть утеряно по нескольким основаниям:
  • В счет уплаты долга собственника, то есть если у владельца здания или сооружения имеются долги, которые подлежат возмещению (долги не только перед собственником земли), то здание может быть изъято из собственности и продано любому желающему за сумму, которую устанавливают уполномоченные органы;
  • Отчуждение здания возможно, если стоимость этого здания и затраты на его возведение (или иные траты, которые понес собственник здания на его приобретение) меньше, чем стоимость всего участка. В этом случае собственник земли может претендовать на принудительную продажу со стороны собственника здания;
  • Здание не соответствует или перестало соответствовать категории земель. Если же постройка перестала соответствовать целевой категории земель, в ходе перехода земли из категории в категорию, то собственнику при отчуждении положена компенсация, которая устанавливается индивидуально.

Согласно действующему законодательству собственник здания может оспорить отчуждение в установленном законом порядке, однако это не гарантирует ему сохранения его прав. В частности, при переходе земель из категории в категорию по целевому назначению нередко право на владение и распоряжение, право на собственность этой землей теряется и для собственника земли.

В этом случае компенсация в натуре или денежном эквиваленте положена и собственнику земельного участка, который у него отчуждается в пользу государства или муниципалитета, и собственнику здания, который теряет права на собственность.

Источник: https://advokat-malov.ru/sobstvennost/perehod-prava-na-uchastok-pri-otchuzhdenii-nahodyashhihsya-na-nem-zdanij-ili-sooruzhenij.html

Права на земельный участок при покупке нежилого здания, дома или другого объекта недвижимости

Покупка здания без земельного участка

Покупая нежилое здание, дом или другой объект недвижимости, необходимо помнить, что в соответствии со статьей 552 ГК РФ при продаже здания, дома или другого объекта недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Следует учитывать, что земельное законодательство запрещает  продажу земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Продажа здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, производится вместе с земельным участком.

Договоры купли-продажи объектов недвижимости, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

То есть договор купли-продажи объекта недвижимости в обязательном порядке должен содержать в себе условия о приобретении прав на земельный участок, если продается здание, сооружение, иной объект недвижимости, расположенный на таком земельном участке. Если речь идет о продаже земельного участка, договор купли-продажи должен содержать  условие о покупке  объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

При правовом аудите недвижимости (земельного участка, здания, помещения, дома и т.п.

) до заключения договора купли-продажи необходимо осмотреть визуально земельный участок на предмет наличия на нем каких-либо объектов недвижимости, кроме того необходимо ознакомиться с кадастровыми паспортами в отношении объектов недвижимости, выписками из ЕГРП в отношении земельного участка и объектов недвижимости, при возможности – с архивными документами.

 Если продавец недвижимости является собственником земельного участка

Когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Из указанного правила есть исключения:

  • Продажа части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре, производится вместе с частью земельного участка, а не со всем земельным участком;
  • Продажа здания, сооружения, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота;
  • Продажа сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута. На условиях сервитута на земельном участке размещаются линейные объекты, сооружения связи, специальные информационные знаки и защитные сооружения, не препятствующие разрешенному использованию земельного участка.

 Если продавец производит продажу доли в праве собственности на нежилое здание, дом, иной объект недвижимости, то вместе с продажей этой доли  должно производиться отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположены такое нежилое здание, дом, иной объект недвижимости.

Если продавцу принадлежит часть нежилого здания, строения или помещения, то продажа такой части нежилого здания, строения или помещения в них производится с одновременной продажей доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположены  соответствующие объекты недвижимости.

 Если продавец недвижимости является арендатором земельного участка

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договоромаренды земельного участка.

Проводя правовой аудит недвижимости до заключения сделки купли-продажи в обязательном порядке необходимо знакомиться с условиями договора аренды земельного участка.

Из условий договора аренды можно понять, требуется ли согласие собственника земельного участка на продажу недвижимости, а кроме того, многие суды считают, что к отношениям между новым собственником недвижимости  и собственником земельного участка применяются условия ранее заключенного договора аренды с прежним арендатором земельного участка.

Соответственно, правовая экспертиза договора аренды позволит выявить возможные риски, которые могут возникнуть из такого договора аренды.

Когда продавец нежилого здания, дома, иной недвижимости на земельном участке является арендатором такого земельного участка, к покупателю объекта недвижимости с момента регистрации перехода права собственности (иногда суды считают, что с момента фактической передачи объекта недвижимости) на такое недвижимое имущество перейдет право аренды земельного участка независимо от того, оформлен ли договор аренды между покупателем и собственником земельного участка. С указанного момента также возникнет обязанность по оплате арендной платы за земельный участок в соответствии с договором аренды.

Отсутствие заключенного договора аренды земельного участка между новым собственником объекта недвижимости и собственником земельного участка не освобождает нового собственника объекта недвижимости от оплаты арендной платы, в указанном случае собственник земельного участка может взыскать сумму начисленной арендной платы с даты перехода права собственности на объект недвижимости (фактической передачи) с нового собственника объекта недвижимости как неосновательное обогащение.

 Если продавец недвижимости владеет земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования.

Согласно разъяснениям Пленума ВАС «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» изложенных в Постановлении от 24 марта 2005 г.

N 11, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а новому собственнику объекта недвижимости на таком праве земельный участок предоставляться не может, последний, как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения должен оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести земельный участок в собственность.

Если новый собственник объектов недвижимости уклоняется от заключения договора аренды земельного участка или оформления права собственности на земельный участок после перехода к нему права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, то с него как неосновательное обогащение можно взыскать плату за фактическое использование земельного участка с момента перехода права собственности на соответствующие объекты недвижимости на таком земельном участке.

Ответственность за использование земельного участка без оформления прав на земельный участок

Следует отметить, что статья 7.1. КоАП РФ, действовавшая до 20.03.

2015 года,  предусматривала возможность привлечения к ответственности за использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю.

Для юридических лиц штраф составлял от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей, и суды часто вставали на сторону контролирующих органов, в случаях, когда владелец объекта недвижимости на земельном участке уклонялся от переоформления своих прав на земельный участок.

С 20 мая 2015 года статья 7.1 КоАП РФ изложена в новой редакции и теперь предусматривает ответственность за использование земельного участкалицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на земельный участок. Размер ответственности по указанной статье существенно вырос, подробнее.

Если ранее объективную сторону правонарушения составляло использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, то сейчас речь идет об  использовании земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на земельный участок.

Вопрос о том, будет ли правомерным взыскание  штрафа по статье 7.1. КоАП в редакции, вступившей в силу с 20 марта 2015 года, в тех случаях, когда права на земельный участок перешли в результате прямого указания закона, но не были оформлены в установленном порядке, будет решаться судами в будущем.

 Преимущественное право

При покупке земельного участка необходимо помнить о том, что собственник нежилого здания, дома, иной недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, на котором расположен такой объект (пункт 3 статьи 35 ЗК РФ).

Проводя правовойаудит земельного участка перед сделкой купли-продажи недвижимости необходимо удостовериться в том, что собственник земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий другому лицу в соответствии со статьей 250 ГК РФ  известил в письменной форме о своем намерении продать земельный участок постороннему лицу с указанием цены и других условий сделки купли-продажи земельного участка. Если собственник объекта недвижимости на таком земельном участке откажется от покупки земельного участка  в течение месяца, продавец вправе продать земельный участок любому лицу.

При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки  собственник объекта недвижимости на таком земельном участке имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя по заключенному договору.

Указанные обстоятельства необходимо учитывать в случаях, когда вы намерены купить земельный участок или объект недвижимости, расположенный на земельном участке.

 Другие статьи по теме:

Как выкупить земельный участок в Москве

Новые правила предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий и сооружений

Как купить земельный участок

Предмет договора купли-продажи недвижимости

Форма договора купли-продажи недвижимости

Как не потерять прав на недвижимость?

ООО «Дикес Консалтинг» осуществляет юридическую экспертизу документов по объектам недвижимости, юридическое сопровождение сделок с недвижимостью подробнее, а также представительство в суде по спорам из договоров купли-продажи недвижимости, по юридическим спорам из административных правонарушений подробнее

Источник: http://dikesco.ru/prava-na-zemelnyj-uchastok-pri-pokupke-nezhilogo-zdaniya-doma-ili-drugogo-obekta-nedvizhimosti/

Гражданское право

Покупка здания без земельного участка

ВЫБРАТЬ ДРУГУЮ ТЕМУ

ВЫБРАТЬ ДРУГУЮ РУБРИКУ

Вопрос: Хочу приобрести в собственность полуразрушенное здание (бывший склад) для последующего восстановления и организации небольшого производства. Нынешний владелец не оформил право собственности на землю. Подскажите, пожалуйста, как избежать излишнего бюрократизма и не попасть впросак при совершении сделки.

Заранее благодарю.

Ответ:

Приобретение недвижимого имущества в собственность без приобретения права на земельный участок под ним – распространенная ситуация, подробно регулируемая законом.

Став собственником склада, находящегося на земельном участке, принадлежащем другому лицу, Вы имеете право постоянного пользования частью земельного участка, находящейся под этим зданием. Это правило действует в том случае, если договором с собственником земли Вы не установите иного (п. 1 ст. 271 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ).

Особое внимание следует обратить на то, какие права (если они есть) имеются у продавца склада на этот земельный участок. Это важно, поскольку Вы приобретете право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Если собственник земли, на котором расположен Ваш склад, пожелает продать свой участок, сдать его в ипотеку и проч., на Ваше право собственности на недвижимость это не повлияет, т.к. прекращение или изменение права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком (п. 2 ст. 271 ГК РФ).

Вы, как полноправный собственник здания-склада, несмотря на то, что он находится на чужом земельном участке, имеете право владеть, пользоваться и распоряжаться этим складом по своему усмотрению, в том числе восстанавливать его, в той мере, в какой это не будет противоречить условиям пользования участком, установленным законом или договором. Поэтому знать статус этой земли, ее собственника, наличия каких-либо ограничений в пользовании, Вам необходимо до момента приобретения склада. Земельный участок может быть предназначен для ведения сельского хозяйства, для нужд обороны и проч., что может сделать невозможным вообще какое-либо строительство производственных складов. Более того, на землю могут быть наложены запрещения в виде арестов, она может быть сдана в аренду, последующую аренду. Обладание полной информацией о земле обязательно до заключения договора купли-продажи недвижимости.

Приобретение недвижимости на земельном участке означает также приобретение преимущественного права покупки или аренды земельного участка под ним перед другими лицами, а если земля находится в государственной или в муниципальной собственности, то исключительное право на ее приватизацию (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

Существует законодательный запрет (п. 4 ст. 35 ЗК РФ) на продажу здания без земли под ним, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, Вы вправе приобрести склад без земли до тех пор, пока нынешний собственник здания не оформил права на землю. После этого – продажа здания станет возможной только одновременно с продажей земли.

Обратите внимание на то начал ли нынешний собственник склада оформление прав на землю и на какой стадии это оформление.

  В договоре, оформляющем переход права собственности на склад, указание правовой судьбы земельного участка под ним обязательно. В противном случае, государственная регистрация Вашего права собственности будет приостановлена.

Площадь части земельного участка, занятой складом и необходимой для его использования, будет определяться в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ, а именно в соответствии с конкретным видом деятельности на складе и с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией, принятой для этого участка.

Таким образом, существенных рисков при правильном оформлении права собственности на склад без оформления прав на земельный участок нет. Однако Вы обязательно должны обладать информацией о статусе земли (возможно, она ограничена или вообще исключена из оборота, находится под арестом, относится к сельскохозяйственным угодьям и проч.).

Обратите внимание на то, начал ли нынешний собственник склада оформление прав на землю и на какой стадии это оформление, т.к. существует законодательный запрет на продажу здания без земли под ним, если они принадлежат одному лицу.

В договоре указание о правовой судьбе земельного участка под ним является императивным требованием регистрирующих органов.

Ведущий юрист ООО «ПРЕЗИДЕНТ КОНСАЛТ» З.Брусова

ВЫБРАТЬ ДРУГУЮ ТЕМУ

ВЫБРАТЬ ДРУГУЮ РУБРИКУ

Источник: https://ZakonGrif.ru/p139/t16/l239/index~1.htm

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.