Покупка земельного участка у муниципалитета

Содержание

Как правильно купить земельный участок у муниципалитета? | ГК «Абажур»

Покупка земельного участка у муниципалитета

Все больше наших граждан задумываются о покупке коммерческих земельных участков для строительства жилья или развития своего бизнеса.

При этом многие опасаются совершать сделки, связанные с куплей-продажей земельных участков на вторичном рынке. Из этой ситуации есть выход – покупка земельного участка у муниципалитета.

Преимущества такой покупки: законность и абсолютная прозрачность процедур.

В отдельных случаях, определенных Земельным кодексом РФ, земельный участок может быть предоставлен без проведения торгов. Однако по общему правилу земельные участки предоставляются посредством торгов, поэтому в нашей статье мы расскажем о том:

Кто может купить муниципальную землю?

Земельные участки могут приобрести любые физические и юридические лица.

Муниципальную землю можно приобрести в собственность либо в аренду на аукционе, организатором которого является департамент недвижимости

Согласно действующему законодательству, для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства земля может продаваться на торгах как в собственность, так и в аренду; для всех других видов строительства – только в аренду.

Срок аренды зависит от вида разрешенного использования земельного участка и для каждого участка указан в извещении о проведении аукциона

Для ИЖС срок аренды, как правило, составляет 20 лет. В течение срока аренды необходимо получить разрешение на строительство, осуществить постройку объекта недвижимости и сдать его в эксплуатацию. По окончании периода аренды (или раньше) у вас есть возможность выкупить земельный участок в собственность.

За Вас отработаем все этапы и инстанции — получим Разрешение на строительство объекта! Наши услуги стоят не более 5% от СМР, а у Вас на руках подтверждение соответствия проекта, и всех его разделов, нормам градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). Современные методы строительства, высококлассные материалы и технологии, функции строительного контроля и генерального подрядчика, промышленные и коммерческие здания, монтаж быстровозводимых конструкций. Строительство объектов любой сложности! Сдача построенного объекта капитального строительства в эксплуатацию – быстро, законно оформим и получим разрешение и акт на ввод объекта, закончим строительные работы, подготовим объект к использованию, получим регистрацию права собственности – сэкономим Ваше время!

Как купить участок? С чего начать?

Первым делом нужно выбрать земельный участок. Для этого необходимо зайти к нам на сайт «Муниципальные участки«. Для удобства наших пользователей на странице установлены фильтры по целевому назначению, площади, цене, виду права, срокам продажи.

Если интересующего участка нет в перечне, можно обратиться за консультацией к нашим специалистам, возможно, интересующая вас земля уже кому-то предоставлена или, наоборот, до этого момента на нее никто не претендовал, и земельный участок даже не образован.

Участки выставляются на торги по мере их подготовки, извещение о проведении аукциона размещается на сайте Мэрии в разделе «Торги».

В извещении о проведении торгов указываются все существенные условия:

  • вид использования земельного участка;
  • вид права (собственность/аренда);
  • начальная цена (или начальный размер годовой арендной платы);
  • размер задатка;
  • «шаг аукциона»;
  • условия договора (проект договора также размещается на сайте);
  • порядок и сроки подачи заявок и т.д.

Как проходит аукцион?

Порядок организации и проведения аукциона подробно описан в статьях 39.11, 39.12 Земельного кодекса РФ. Кратко этапы проведения аукциона можно изложить следующим образом:

Извещение о проведении аукциона

Организатор аукциона размещает извещение о проведении аукциона на федеральном сайте торгов и на муниципальном сайте города в разделе «Торги», а также публикует его в газете. Извещение об аукционе размещается не менее чем за 30 дней до даты его проведения.

Прием заявок на участие в аукционе

После того как земельный участок выбран, следует оформить и подать заявку на участие в аукционе. Сделать это необходимо до определенного срока (в каждом конкретном случае он указан в извещении о проведении аукциона).

Если у вас нет возможности скачать и заполнить заявку, можно обратиться по месту приема заявок (630091,
г. Новосибирск, Красный проспект, 50; dzio@admnsk.ru; 227-52-84, 227-53-93, 227-51-00), где вам выдадут бланки и помогут их заполнить, а также дадут разъяснения по порядку подачи заявок и проведению аукциона.

Если же у вас есть вопросы относительно конкретных земельных участков, за разъяснениями необходимо обратиться в департамент архитектуры и градостроительства по телефону (383) 227-51-00.

Для участия в аукционе необходимо внести задаток, сумма которого, срок уплаты и реквизиты для оплаты также указаны в извещении.

Сумма задатка возвращается, если заявитель не допущен к участию в аукционе, не стал победителем аукциона либо отозвал заявку, в течение трех рабочих дней после оформления протокола приема заявок, протокола о результатах аукциона, регистрации отзыва заявки соответственно.

После подачи заявки следует ожидать даты проведения аукциона.

Рассмотрение заявок на участие в аукционе комиссией

В назначенную дату и время, указанные в извещении, комиссия рассматривает все поступившие заявки и признает претендентов участниками аукциона либо не допускает их к участию в аукционе. Придя на аукцион, претендент получает соответствующее уведомление о допуске или отказе в допуске к участию в аукционе.

Не допустить к участию в аукционе комиссия может по следующим основаниям:

  • не представлены необходимые для участия в аукционе документы или представлены недостоверные сведения;
  • на дату рассмотрения заявок на счет организатора аукциона не поступил задаток;
  • заявка подана лицом, которое в соответствии с законодательством не имеет права быть участником конкретного аукциона, покупателем земельного участка или приобрести земельный участок в аренду;
  • сведения о заявителе включены в реестр недобросовестных участников аукциона (ознакомиться с реестром можно на сайте torgi.gov.ru).

Аукцион и как он проходит

В назначенный день и час начинается аукцион. Перед его началом необходимо пройти регистрацию и получить билет участника. Чтобы одержать победу в аукционе, необходимо предложить наиболее высокую цену лота.

Торги проводятся по адресу г. Новосибирск, Красный проспект, 50, каб. 717. Аукцион ведет аукционист в присутствии аукционной комиссии. Перед началом аукциона участникам рассказывают правила его проведения, можно задать интересующие вопросы и получить разъяснения.

Аукционист называет начальную цену и в дальнейшем каждый раз увеличивает ее на «шаг аукциона». Если вы готовы купить участок по названной цене, следует поднять свой номер участника.

Аукцион заканчивается, когда после троекратного объявления очередной цены никто из участников не поднял свой номер

По итогам торгов составляется протокол, один экземпляр которого сразу после подписания выдается победителю аукциона. Протокол удостоверяет право победителя на заключение договора по итогам аукциона.

Аукцион будет считаться состоявшимся только в том случае, если в нем примут участие как минимум два участника. В случае если на участие в аукционе подана всего одна заявка, аукцион будет признан несостоявшимся, но договор аренды или купли-продажи заключат с единственным участником по начальной цене лота.

Обращаем внимание, что единственный участник аукциона обязан заключить договор, в противном случае задаток ему не возвращается, и сведения о нем передаются в управление Федеральной антимонопольной службы по Новосибирской области для включения в реестр недобросовестных участников аукциона. Лицо, внесенное в реестр, не может принимать участие в торгах на всей территории страны в течение двух лет.

Итоги аукциона оформляются протоколом, один экземпляр которого передается победителю аукциона сразу после окончания аукциона. Итоги также размещаются на сайтах, на которых было дано извещение о проведении аукциона.

Заключение договора по результатам аукциона

На основании протокола аукциона организатор торгов подготавливает договор купли-продажи или договор аренды земельного участка путем внесения в проект договора реквизитов покупателя и цены продажи. В течение 10 дней после подписания протокола победитель аукциона получает три экземпляра проекта договора, который должен подписать в течение 30 дней.

Если проект договора не будет подписан и представлен организатору торгов в установленный срок, покупатель будет считаться уклонившимся от подписания договора. В этом случае сведения о нем также будут включены в реестр недобросовестных участников аукциона.

Выполнение условий договора

После подписания договора необходимо произвести оплату в соответствии с его условиями. В случае продажи права аренды акт приема-передачи земельного участка оформляется сразу, в случае продажи в собственность – только после полной оплаты.

После подписания акта приема-передачи и договор аренды, и договор купли-продажи необходимо зарегистрировать управлении Росреестра по Новосибирской области. После регистрации Вы становитесь полноправным собственником/арендатором земельного участка и можете приступать к его освоению.

В случае приобретения земельного участка в аренду после окончания строительства объекта недвижимости и ввода его в эксплуатацию земельный участок можно приобрести в собственность без торгов

Выкупная цена земельного участка определяется от кадастровой стоимости и зависит от вида использования участка. Так, на сегодняшний день цена земельных участков для ИЖС на 2018 год установлена в размере 10% от кадастровой стоимости, для большинства коммерческих видов использования – в размере 100% кадастровой стоимости.

Узнать кадастровую стоимость земельного участка вы можете на публичной кадастровой карте, введя в строку поиска кадастровый номер участка

Источник: РИА Томск

Источник: https://stroy54.ru/kak-pravilno-kupit-zemelnyj-uchastok-u-munitsipaliteta/

Продажа земли государственной и муниципальной собственности в 2019 году: основания и порядок, образец договора купли-продажи, необходимые документы | Земельный эксперт

Покупка земельного участка у муниципалитета

Земли государственной и муниципальной собственности могут быть не только переданы во временное пользование, но и проданы. Варианты реализации наделов обозначены в ст. 39.3 ЗК РФ. Порядок продажи земельного участка предполагает проведение торгов в виде аукциона, кроме некоторых других ситуаций, в частности:

  • если участок образован из земли, ранее оформленной в аренду для освоения территории;
  • если участок образован из земли, переданной некоммерческим организациям для дальнейшей застройки, например, кооперативам или садовым обществам;
  • если участки образованы из земель, переданных некоммерческой организации в рамках ИЖС;
  • если участок образован из земли, переданной юр. лицу для ведения дачного хозяйства и являющейся территорией общего пользования;
  • если на участке имеются постройки;
  • земли оформлены для нужд граждан в порядке бессрочного постоянного использования;
  • земли продаются крестьянско-фермерскому хозяйству в установленных законом случаях;
  • земли реализуются для организации ЛПХ

Каждый из видов земель продается в порядке, установленном российским законодательством. Сделки купли-продажи обязательно проходят процедуру регистрации в Росреестре.

Торги, как форма продажи земель государственной и муниципальной собственности

Продажа земельных участков, находящихся в муниципальной собственности осуществляется путем организации торгов в виде аукциона. Благодаря использованию этого варианта, земли могут быть проданы по более высокой цене, а также отпадает необходимость в выборе покупателя.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Торги проводятся в следующем порядке, установленном ст. 39.12 ЗКРФ:

  1. Организатор назначает место и время прохождения процедуры, а также разъясняет порядок предоставления заявок на участие в торгах. Извещение помещается на электронном ресурсе организатора, а также в прессе, не менее чем за 30 дней до начала процедуры.
  2. Граждане, желающие принять участие, не позднее 5 дней до начала конкурса подают заявку (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец заявления на участие в аукционе по продаже земли]). Каждый претендент имеет право на подачу одного заявления.
  3. Проводятся торги, ведется обязательный протокол. В документе фиксируется окончательная цена.
  4. После выявления победителя происходят расчеты, и составляется договор купли-продажи.
  5. Право на землю официально ставится на учет в назначенном законом порядке.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности без торгов производится лишь в отношении тех наделов, которые описаны в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Заключение договора купли-продажи

Купчая оформляется в письменном виде на типовом бланке. Участниками данной сделки выступают распорядители надела – администрация, федеральный орган, а также граждане или организации. Первые являются продавцами, а вторые покупателями. Каждый из участников должен быть дееспособным, а также подтвердить свои полномочия соответствующими документами.

В договоре обязательно должна присутствовать следующая информация:

  • место и дата осуществления сделки;
  • реквизиты сторон;
  • права и обязанности сторон;
  • сведения об объекте сделки, включая технические параметры участка;
  • порядок выполнения расчетов по сделке;
  • расчет стоимости участка;
  • условия опротестования сделки;
  • подписи сторон.

Обязательным условием для вступления данного соглашения в законную силу является его регистрация в Росреестре. Для этого покупатель обязан обратиться в данный орган и подать пакет необходимых документов.

Постановка на учет осуществляется не позднее десяти дней и помимо договора купли-продажи могут потребоваться дополнительные документы.

Список документов

В качестве документов для оформления договора купли-продажи (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора купли-продажи земли]) могут выступать следующие бумаги:

  • паспорт покупателя и документы продавца;
  • технические бумаги на землю;
  • документы, являющаяся основанием для проведения сделки;
  • бумаги, подтверждающие отсутствие обременений;
  • финансовые документы, указывающие на оплату всех необходимых сумм.

Могут потребоваться дополнительные документы во время официальной регистрации сделки в Росреестре.

Цена продажи земельного участка

В статье 39.4 Земельного кодекса РФ указаны порядок и правила исчисления стоимости надела, который будет реализован на торгах.

Прежде всего, следует отметить, что цена площади, проданной на торгах, определяется по итогам конкурса или в случае размера начальной заявки которая представлена в единственном виде.

При заключении договора о реализации земли без прохождения конкурса, цена земли определяется в соответствии с федеральными или муниципальными законодательными актами.

Устанавливают данные правила и размеры выплат уполномоченные органы. Важно отметить, что цена участка, реализующегося без торгов, не может превышать его кадастровую стоимость.

Для иностранных граждан размер оплаты определяется отдельно, руководствуясь положениями кодекса РФ.

Пример по продаже земли государственной и муниципальной собственности

Игорь Анисимов обратился в администрацию своего региона с просьбой продать ему земельный участок, поскольку на территории располагается его ЛПХ.

Через некоторое время мужчина получил отказ, аргументированный тем, что муниципалитет будет проводить аукцион в отношении надела, и он может его выкупить исключительно в рамках прохождения этой процедуры.

Анисимов пояснил, что имеет право на покупку земли без проведения аукциона, поскольку там находится его ферма, однако, ничего не вышло. Через некоторое время чиновники назначили аукцион.

Поскольку у Игоря не было достаточно средств, чтобы выкупить землю по аукционной цене, да и в торгах участие планировали принимать несколько человек, мужчина обратился к юристу и с его помощью было составлено исковое заявление о признании действий администрации противоправными. В результате судебного заседания было вынесено решение об отмене аукциона и передаче земли по кадастровой стоимости Анисимову.

Заключение

В итоге можно сформулировать несколько выводов:

  1. Реализация земель, принадлежащих муниципалитету или государству, происходит согласно установленному законом порядку.
  2. Участки могут быть проданы в стандартном порядке – путем оформления купчей и ее дальнейшей регистрации, а могут быть реализованы на торгах.
  3. Торги проходят в форме аукциона, что позволяется реализовать земли по достаточно высокой цене, а также исключить сложности при выборе покупателя.
  4. Процесс торгов также определен земельным законодательством и содержит ряд обязательных действий.
  5. Организаторы обязаны опубликовать извещение о проведении аукциона за 30 дней до его начала.
  6. Потенциальные участники подают заявку и вносят задаток. Если заявка одна, то конкурс все равно считается состоявшимся. Заявление на участие подается не позднее чем за 5 дней до начала аукциона.
  7. Во время торгов обязательно ведется протокол и по итогам конкурса составляется договор.
  8. Сделка обязательно проходит регистрацию в Росреестре и только тогда вступает в законную силу. Для постановки на учет требуется не только договор купли-продажи, но и пакет обязательных документов на землю.
  9. В договоре купли-продажи указываются все существенные условия, включая подробное описание земельного участка и его цену.
  10. Цена зависит от того, каким образом реализуется участок. Если продажа осуществляется на торгах, то стоимость определяется в процессе проведения аукциона. В том случае, когда надел реализуется без торгов, цена устанавливается не выше кадастровой стоимости.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по продаже земли государственной и муниципальной собственности

Вопрос: Добрый день, меня зовут Татьяна, и я столкнулась с небольшой сложностью. Дело в том, что я узнала, что скоро администрация будет продавать наделы под ИЖС. Я решила приобрести площадь и отправилась подавать заявку на участие в аукционе.

Во-первых, выяснилось, что стоимость земель была гораздо выше кадастровой, хотя это противоречило нормам закона, и, во-вторых, мне отказали в заключении договора купли-продажи, потому что моя заявка на конкретный участок была единственной.

Подскажите, законны такие действия, и как опротестовать высокую стоимость земли?

Ответ: Здравствуйте, Татьяна. Прежде всего, вы заблуждаетесь относительно стоимости. Согласно ст. 39.4 ЗК РФ, земли продаются по цене, не превышающей кадастровый показатель только в том случае, если не проводится аукцион. Если имеют место торги, то цена будет установлена на том уровне, который заявил выигравший покупатель.

Что касается отказа по причине единственной заявки, то такие действия неправомерны. В данном случае выкупная стоимость определяется по уровню данной заявки и это не может стать причиной отказа.

Сейчас вам следует обратиться в суд и попытаться оспорить действия организаторов торгов. Если судья примет решение в вашу пользу, то вы сможете купить землю.

Список законов

  • Статья 39.3 ЗК РФ
  • Статья 39.12 ЗК РФ
  • Статья 39.4 ЗК РФ

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Вам будут полезны следующие статьи:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Источник: http://zk-expert.ru/ispolzovanie-zemel/predostavlenie-zemelnyx-uchastkov-gosudarstvennoj-ili-municipalnoj-sobstvennosti/prodazha-zemli-gosudarstvennoj-i-municipalnoj-sobstvennosti/

Как дешево получить землю – земельные торги

Покупка земельного участка у муниципалитета

В предыдущем материале по земельному вопросу было рассказано, о правовой схеме, которая позволяет недорого получить в собственность муниципальные земельные участки, пользуясь положениями Земельного Кодекса «о выделении земельного участка с предварительным согласованием места размещения».

В этот раз пойдет речь об еще одном пути получения дешевой государственной земли в собственность.

В предыдущем материале по земельному вопросу было рассказано, о правовой схеме, которая позволяет недорого получить в собственность муниципальные земельные участки, пользуясь положениями Земельного Кодекса «о выделении земельного участка с предварительным согласованием места размещения».

В этот раз пойдет речь об еще одном пути получения дешевой государственной земли в собственность. В первую очередь это путь подходит для тех, кто желает построить собственный отдельный дом и сад.

Основное отличие схемы в том, что обойтись без аукциона (торгов) невозможно — таково требование Земельного Кодекса: участки под жилищное строительство выделяются только на торгах. Но чиновники неплохо знают, как превратить торги в пустую формальность.

Путь к дому начинается у порогов местной администрации — именно с местными властями придется договариваться и искать свободный клочок земли для дальнейшего оформления.

При этом необходимо учитывать, что в большинстве муниципалитетов страны приняты решения о максимальном размере участков, предоставляемых для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства (на таких участках тоже обычно строят жилые дома).

Например, это может быть 30 соток по участкам для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и 40 соток по участкам для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ).

Таким образом, в отличие от случая выделения земельного участка с предварительным согласованием места размещения (не для целей жилищного строительства), когда участок может быть и в несколько гектар, в случае получения участка под стройку частного дома придется быть умеренным в аппетитах. Впрочем, большинству с избытком хватает участков в 15-20 соток.

После того, как желанная земля найдена и согласована, происходит ее официальное межевание и постановка на кадастровый учет. Далее начинается подготовка земельных торгов. Они в свою очередь могут быть двух типов. В первом случае участок продается, а во втором — сдается в аренду. Единой практики по назначению начальной цены аренды или продажи в стране нет.

Многое зависит от традиций и правовой практики, сложившихся в конкретном муниципалитете и регионе. Начальная цена на торгах по продаже участков для ИЖС или ЛПХ, как правило, близка к кадастровой. На торгах по аренде участков каждый год аренды в среднем случае оценивается в 2-4% от кадастровой стоимости участка.

С учетом того, что после постройки дома на арендованном участке арендатор имеет безусловное право выкупа земли у муниципалитета за 3% от кадастровой цены, организация торгов по аренде, несомненно, выгодней.

Например, если арендовать земельный участок на 5 лет и за эти 5 лет не спеша построить и зарегистрировать жилой дом и затем выкупить землю, сам участок обойдется в среднем случае в 13-23% от кадастровой стоимости. Особенно выгодна последняя схема была до кадастровой переоценки — когда кадастровая стоимость была еще в несколько раз ниже рыночной.

Но и сейчас, кода кадастровая цена земельных участков уже часто превышает рыночную, схема остается привлекательной. Однако последнее слово, о том сдавать участок на торгах в аренду или продавать сразу, остается за муниципалитетом.

При этом типичная практика состоит в том, что в торгах, организованных местными властями, обычно участвует только сам инициатор торгов — будущий владелец участка. Конкуренция между заявителями бывает редко, и это несмотря на то, что в России функционирует федеральный портал torgi.gov.ru, где в обязательном порядке публикуется документация по всем торгам по продаже земельных участков под жилищное строительство, в том числе индивидуальное.

Выкупить землю, предоставленную для ведения личного подсобного хозяйства за 3% от кадастровой цены, гораздо проще и быстрее, чем землю, предоставленную для индивидуального жилищного строительства.

Дело в том, что на участке для ведения личного подсобного хозяйства достаточно построить любое хозяйственное сооружение — например, сарайчик и зарегистрировать его.

На участке для индивидуального жилищного строительства придется возвести строение, которое должно обладать всеми признаками индивидуального жилого дома и быть зарегистрировано в таком качестве.

Хотя все вышесказанное неплохо известно активным участникам земельного рынка, есть нюансы, которые известны немногим. Дело в том, что возможен льготный выкуп арендованных участков, даже при отсутствии на них возведенных и принятых в эксплуатацию зданий. Во-первых, такой выкуп возможен в силу положений Гражданского кодекса (статьи 624 и 250).

Во-вторых, предполагается он и в соответствии со статьей 22 Земельного Кодекса Российской Федерации, которая провозглашает преимущественное право арендатора на выкуп земельного участка. Причем цена выкупа обремененного арендой участка определяется местными традициями.

Важный нюанс при этом состоит в том, что решение о том, разрешить или нет выкуп, будет принимать муниципалитет — пока не возведено строение, он имеет полное право отказать в продаже участка арендатору.

Имеет, но далеко не всегда отказывает, и в результате участки для ведения личного подсобного хозяйства, сданные в аренду, приватизируются за 10-15% от кадастровой стоимости почти сразу после подписания договоров аренды.

Так или иначе, но благодаря возможности приватизации муниципальных земель для постройки частного дома десятки тысяч семей во всей стране уже стали счастливыми обладателями недорогой земли из первых рук, то есть от местных властей, а десятки тысяч посредников, наладивших связи с местным чиновничеством, заработали солидный капитал.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/1971404-2013-08-21-kak-deshevo-poluchit-zemlyu-zemelnyie-torgi/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.