Покупка земельного участка у собственника

Как правильно купить земельный участок у частника

Покупка земельного участка у собственника

В России человек имеет несколько законных прав на получение в собственность земли под строительство частного дома. В их числе — право собственности по давности владения, вещное право на земли промышленности, право наследования, право приватизации, право создания недвижимой вещи, право приобретения земли у частного лица и другие, более «тонкие» права.

Поговорим сегодня о покупке земли у частного лица.

Как должен поступать покупатель, чтобы не закопать денежки в чужую землю? Деньги, терпение и внимание.

Покупка и оформление частной загородного дома (недвижимости) в собственность — процедура длительная (порой занимает несколько лет) и довольно дорогая. Документы для совершения такой сделки собираются не за день и не за два.

Основная особенность сделок с земельными участками — границы участка, выставляемого на продажу, должны быть в обязательном порядке установлены и поставлены на учет в соответствии законодательством, в противном случае, участок не является предметом сделки.

А значит, первое, что нужно узнать — в порядке ли документы к продавца.

Осторожно, кадастр!

Самые полные сведения о земле, которую вы планируете купить, содержаться в кадастровом плане. Это — основной документ, позволяющий осуществить сделку капли-продажи. Ее объектом может быть только участок земли, прошедший государственный кадастровый учет и получивший государственный кадастровый номер.

Прежде, чем оформлять документы, нужно сделать запрос в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним с целью получения сведений о предстоящей покупке, чтобы удостовериться, что данные, указанные в кадастре, являются юридически обоснованными.

В кадастровом плане должны содержаться следующие сведения:

  • адрес места земельного участка;
  • его реальная площадь;
  • описание и маркировка границ:
  • сведения о принадлежности категории земель + разрешенное использование земель;
  • характеристики — качественные и экономические, и конечно же, информация о наличии на участке объектов недвижимости.

Если документы на землю оформлены более 5 лет назад, то нужно получить свежий кадастровый план и свежую справку, отражающую стоимость участка — нормативную и кадастровую.

Правоустанавливающие документы.

Они доказывают, что продавец обладает правом собственности.

К ним относятся:

  • договор купли — продажи, мены, дарения;
  • постановление (решение) уполномоченного органа о предоставлении данного участка в собственность.

Доказательством наличия у продавца права собственности на земельный участок, служит свидетельство о регистрации права собственности, выданное соответствующим органом (в РФ этим органом является Федеральная регистрационная служба).

Все перечисленные документы (в особенности, правоустанавливающие) должны быть в обязательном порядке оформлены и, безусловно, зарегистрированы (попросите показать Вам оригинал).

В зависимости от категории земель и оснований на право собственности, список документов может несколько различаться.

Документы на землю с постройками.

Если Вы покупаете землю, с уже имеющимися на ней постройками, пусть и в недостроенном виде, то все строения и недострой должны быть оформлены.

Таким образом, вы себя обезопасиваете от прямого действия статьи ГК РФ о самовольных постройках.

Если дом не оформлен или не зарегистрирован, то в этом случае он считается самовольной постройкой, и новому владельцу без обивания порогов чиновничьих кабинетов и дополнительной траты денег будет весьма проблемно.

Назначение и категория земли.

Если ваша цель купить просто участок земли, вы должны знать, что не всегда он может подойти для постройки дома.

Выясните, для каких целей эта земля предназначена и что на ней можно строить. Предварительно узнайте, не включен ли выбранный участок в зону отчуждения, поскольку, например рядом пролегает водопровод и линии связи или это охранные зоны водоемов, линий электропередач, автострад и пр.

Еще одна опасность: в перспективном плане властей могут содержаться любые замыслы относительно использования земли, в границах которой находится и «ваш» участок.

Поэтому примите меры для того, чтобы выяснить в местной администрации, не зарезервирован ли участок для госнужд. Эта информация является открытой.

Важные НЕ мелочи

По выписке из домовой книги убедитесь, что в доме отсутствуют зарегистрированные лица. Получите справку о наличии подземных коммуникаций либо пригласите специалистов для проведения топосъемки.

Получите все документы об отсутствии у владельца задолженности по обязательным платежам.

Итак, вы прошли полпути. А именно основательно изучили ту территорию, которую мечтаете видеть своей собственностью и собрали основные документы. Но это еще не все, вперед — сама процедура купли-продажи. Помните, что фактическое и юридическое владение землей — две большие разницы.

Фактическое владение земельным участком (без юридического основания) признается правонарушением. Так, самовольное занятие земельного участка влечет за собой, как минимум, наложение штрафа (ст. 7.1 КоАП РФ), а как максимум — освобождение занимаемой территории.
ПОСТАВЬТЕ ЛАЙК– ЕСЛИ ПУБЛИКАЦИЯ ВАМ ПОНРАВИЛАСЬПОДПИШИТЕСЬ НА КАНАЛ– ЕСЛИ ХОТИТЕ ПЕРВЫМИ ЧИТАТЬ ИНТЕРЕСНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ НА ТЕМУ СТРОИТЕЛЬСТВА И РЕМОНТА!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/blog_stroitelya/kak-pravilno-kupit-zemelnyi-uchastok-u-chastnika-5b0bfecd581669f4cf2683bf

Покупка земельного участка у собственника: порядок действий

Покупка земельного участка у собственника

Как купить земельный участок у собственника — порядок описания действий и процедуры. Особенности оформления покупки надела в ИЖС И СНТ имеют ряд специфических моментов. Чтобы сделка была идеальной с точки зрения юриспруденции, к ней необходимо как следует подготовиться, при необходимости прибегнуть к помощи квалифицированных специалистов: к юристу или к риэлтору.

Что указано в законодательстве

Главный этап — составление договорного соглашения, предметом которого выступает земля. Его участниками являются: продавец-собственник и покупатель – физическое лицо.

Каждая сделка, сопряжённая с недвижимым имуществом регулируется ГК России (глава No30), вопросы о переходе прав собственности регулируются ЗК РФ.

Именно на них нужно будет ссылаться при оформлении сделки и подписания договора купли-продажи.

В законодательстве также прописано, что для определённых видов сделок необходимо наличие нотариальной заверки.

Это условие следует соблюсти при заключении сделки с юридическим субъектом, а также, если территориальный надел приобретается под строительство жилого дома или ведения с\х работ.

Нотариус должен обязательно присутствовать и в случае, если одним из участников являются несовершеннолетний ребёнок.

Важно знать и проверить

Зачастую люди покупают земельные участки для строительства дома, ведения подсобного хозяйства. Но перед этим нужно знать обо всех нюансах, которые могут возникнуть при совершении этого процесса.

При выборе земли обратить внимание на его удалённость от проезжей части, наличие коммуникационных систем.

Но самое важное — границы, если они не вынесены, нужно проведение межевания во избежание последующих проблем с хозяевами смежных территорий.

Если в планах предусмотрено строительство собственного дома, земельный участок должен иметь такое назначение (разрешение). А именно относится к категории поселений.

Если от лица продавца действует иной субъект, у него должна быть доверенность с нотариальной доверенностью. С этим документом так же следует внимательно ознакомиться, обратите внимание на дату, в течение которого он действителен. В нём ещё должна быть отображена информация относительно продаваемого имущества (в данном случае, это территория).

Анализ и проверка документов

Прежде чем перейти к непосредственному оформлению сделки, покупатель должен в первую очередь убедиться, что продавец действительно имеет законные основания для распоряжения недвижимым имуществом, к какой категории относится надел и в иных деталях.

Проверить сделку следующим образом:

  1. При покупке территориального надела у частного субъекта, он должен предъявить свидетельство на права распоряжением землёй. Копия не подойдёт, даже если она заверена нотариально, пусть это будет оригинал. Так же подойдёт выписка из ЕГРП, её выдают с 2016 года. Заказать может и покупатель, если знает точное месторасположение или кадастровый номер, который был присвоен земле после проведения межевания и иных регистрационных процедур.
  2. Паспортные данные сверить с информацией, которая указана в выписке. Стоит отказаться от покупки, если нынешний собственник не полностью установлен в законных правах или имеются проблемы с территориальными границами. В противном случае придётся ни один раз обращаться в суд. Такой расклад вряд ли кому придётся по нраву, так что нужно проверить всё: каждую справку, свидетельство и прочие документы.
  3. Выписка из ЕГРН подтвердит отсутствие или наличие ареста, задолженностей. Если имеются имущественные долги, сделка не состоится до того дня, пока они не будут покрыты.

И ещё одна непростая задача, которая стоит перед покупателем — замер участка. Не стоит доверять документам, указанные в них данные могут существенно отличаться от реальности. Если после измерения земли, полученные данные не сходятся со сведениями в правоустанавливающих свидетельствах, их придётся переделывать, а это займёт немало времени.

Оформление сделки

Для осуществления этого процесса, в наличии должен быть весь комплект документации. Покупая землю под снт или ижс, необходимо подготовить:

  • заявление о переходе полномочий на территорию от предыдущего владельца новому собственнику. Его подать в регистрационную палату;
  • договор купли-продажи в 3-х экземплярах (продавцу, будущему собственнику, регистрирующему органу);
  • паспорта всех сторон.
  • если участок продаётся с домом, то есть он находиться в категории ИЖС, в наличии должен быть кадастровый паспорт.

Это далеко не весь список документации, так как необходимо оплатить пошлину. Это может сделать как продавец, так и покупатель, в законе нет точного призыва к действию того или иного лица.

Особенности покупки в ИЖС и СНТ

Следует обратить внимание, где именно находится участок: в поселке или в пределах города.

Это крайне важно, потому что после строительства жилого здания, ему будет присвоен адрес (название улицы, номер дома) и в нём сможет зарегистрироваться лишь одна семья.

Особенность состоит в том, что собственники смогут сами решить, как будет выглядеть их дом, он может существенно выделяться среди стандартных образцов.

Но есть одно условие, которое нельзя проигнорировать: высота здания не должна превышать 3-х этажей. К дому можно будет провести коммуникационные системы и пользоваться коммунальными услугами.

Есть 2 варианта получения земельного участка:

  1. Через открытые торги. Заинтересованное лицо должно подать заявку в местный госорган. После этого администрация подберёт несколько участков, которые находятся в процессе продажи, затем назначат дату проведения торгов.
  2. Если торги не состоятся, субъект просто выбирает участок, и его покупает. Кроме этого ему могут предложить заключить договорной документ на долгосрочное пользование наделом с дальнейшим его приватизацией.

Порядок оформления не вызовет сложностей, поскольку весь процесс проходит в кадастровом органе, договор купли-продажи регистрируется в росреестре. Далее покупатель становится полноценным собственником территории.

Покупка в СНТ

Есть несколько специфических особенностей, которые сопряжены с тем, что не каждый покупатель разбирается в оформлении подобных сделок. Нужно отталкиваться от того, что у каждого участка есть своё прямое предназначение. Например, его можно использовать под садоводство, в качестве дачного хозяйства или под индивидуальное строительство.

Нужно сразу сказать, что если принято решение купить участок под садоводческие цели (СНТ), на нём не запрещается строить жилые здания и возводить иные постройки. Но лучше использовать землю по её прямому предназначению, так как это сопряжено с наименьшим количеством возможных сложностей.

Порядок отягощают следующие нижеизложенные особенности:

  1. Во-первых, у покупателя (будущего собственника) нет прав на собственность. Официальный владелец — СНТ, физический субъект в данном случае может рассчитывать только на второстепенную роль.
  2. Во-вторых, территорию можно подарить или продать.
  3. В-третьих, территорию в последующем разрешено приватизировать. Но необходимо знать, что получить законные права будет крайне сложно, так как порядок оформления достаточно долгий и дорогой.

Как оформить покупку территориального надела, если продавец не является полноценным собственником? Всё очень просто: продавец указывает в заявительной форме, что намеренно выходит из садового товарищества, так как планируется продажа надела. Покупатель так же пишет заявление, но указывает, что хочет вступить в товарищество на правах покупки этого участка.

Этот порядок не является обязательным, но есть несколько очевидных плюсов. На садовых товариществах есть вода, газифицированы, проведён свет.

Если покупатель не захочет вступать в садовое товарищество, тогда ему нужно будет обратиться в местный административный орган для подключения коммуникационных систем.

Они понадобятся, как на этапе ведения строительных работ, так и при эксплуатации готового здания.

Покупка земли с домом

Приобретая территорию с домом, покупатель обязан проверить корректность присвоения категории земли. Это имеет принципиальную важность, особенно если, на участке уже есть здание. Теперь субъект должен убедиться, в наличии подтверждающих свидетельств на жилое здание.

Итак, что ещё заслуживает внимание потенциального покупателя:

  • Есть ли у продавца свидетельства на территориальный надел и на другие имеющиеся постройки;
  • Наличие иных собственников;
  • Корректно ли составлено предварительное договорное соглашение о переходе прав новому собственнику;
  • Место заключение сделки и её последующая регистрация в уполномоченном органе.

По окончанию этой проверки, можно смело переходить к этапу регистрации прав на собственное владение участком и домом.

Аванс или задаток

Вопрос по предварительной оплаты покупки недвижимости стоит крайне остро. Это предполагает порядок действий при приобретении участка земли от непосредственного владельца имущества, и выплатить определённую сумму всё же придётся.

В выгодном положении должны остаться оба участника сделки. И это имеет принципиальную важность, так как эта сделка непростая, и все нюансы нужно обговорить заранее, также касается и окончательной суммы, которую должен внести покупатель.

Клиент собственнику даёт задаток или вносит определённую сумму денег в качестве аванса. Кажется, что эти платежи одинаковые, но на самом деле они не являются таковыми. Так, авансовая сумма платежа вернётся клиенту, при этом неважно, кто в последний момент отказался от проведения сделки. А вот дело с задатком имеет некоторые сложности.

К этой схеме прибегают, если есть абсолютная уверенность, что сделка будет состоявшейся. Задаток не вернётся, когда от заключения основного договора отказывается клиент. В противном случае, продавец обязан отдать денежные средства в двукратном объёме.

Но как бы не развивалась ситуация, оба участника купли-продажи должны заранее позаботиться о составлении предварительного договорного соглашения.

В одном из пунктов должен быть обозначен авансовый платёж или сумма задатка и цель его предоставления непосредственному продавцу. Эта деталь крайне важна, иначе покупатель может остаться без денег, и соответственно, без желаемого участка.

Чтобы этого не произошло, необходимо, курирование сделки дипломированным юристом, тогда удастся избежать возможных негативных последствий.

Возможные риски

Владельцы (частные лица) продают земли по той причине, что в них не нуждаются. Зачастую выставляют суммы ниже, чем государство, и к тому же, купить можно без проведения открытых торгов. Но есть и определённые риски:

  • Наличие обременений;
  • Нет документов на недвижимые объекты, которые возведены на данном земельном участке, либо вызывают большое сомнение;
  • По факту, участок не соответствует заявленному назначению;
  • Некорректно оформлены свидетельства на территориальный надел;
  • Сделка с лицом, не достигшего совершеннолетнего возраста. Она будет автоматически аннулирована, если об этом не были уведомлены попечительские органы.

Невнимательное изучение бумаг, спешка в проведении сделки, в итоге покупатель может получить документы совсем на другой объект, который не соответствует его покупке. Только правильный подход и юридическая подкованность во всех этапах сделки по покупке земельного участка, поспособствует быстрому и безопасному подписанию основного договора.

Источник: https://prozemlu.ru/pokupka-zemelnogo-uchastka-u-sobstvennika/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.