Покупка земли договор купли продажи

Договор

Покупка земли договор купли продажи

Правила составления договора купли – продажи земельного участка регулируются действующим законодательством. ДКП подтверждает переход прав собственности от продавца к покупателю.

В статье разберем все нюансы сделки и оформление договора на покупку сельскохозяйственной земли, участка с домом, дачей или без.

Обсудим вопросы, как составить соглашение — самостоятельно или при помощи специалиста, а также рассмотрим образцы типовых форм договоров на приобретение земли.

Что это за документ и для чего необходим?

Договор купли – продажи — соглашение, которое заключается между двумя участниками (продавцом и покупателем). Вступает в законную силу по завершении регистрационных действий. Договор можно заключается по согласованию участников, как самостоятельно, так и возможно оформление в конторе нотариуса.

ДКП выступает защитой прав участников сделки. Документ содержит все условия сделки купли – продажи. Это основа, на которой базируется дальнейшая регистрация прав нового владельца.

Внимание! ДКП должен составляться грамотно, с учетом всех законодательных требований.

В какой форме допускается заключение? Статья 550 Гражданского кодекса гласит, что документ  должен оформляться в письменной форме. При несоблюдении формы договор признается недействительным.

Предварительное соглашение

Предварительный договор заключается, если имеются обстоятельства, препятствующие заключению основного соглашения. Составляется в письменном виде, регистрация его не требуется.

В предварительном документе указываются:

  • название;
  • паспортные данные участников;
  • причины, по которым основной договор не может быть составлен;
  • стоимость объекта;
  • порядок расчета;
  • описание участка;
  • сроки завершения купли – продажи;
  • ответственность.

По желанию участники включают иные условия.

Подробнее о преддоговоре читайте в отдельной публикации.

Составление документа купли-продажи земельного участка

Согласно действующему законодательству, сделка с недвижимым имуществом заключается в простом письменном виде. Нотариальное заверение стандартного документа не обязательно. Но имеются исключения.

Для справки! ДКП должен заверяться у нотариуса, если земельный участок является собственностью несовершеннолетнего или недееспособного гражданина, или если отчуждается долевая собственность.

Составляется в трех экземплярах. Из документов, данные которых нужно указать в соглашении, потребуются:

  • паспорт продавца и покупателя;
  • выписка из ЕГРН;
  • тех. паспорт на землю;
  • свидетельство о собственности (при наличии);

Если при составлении договора присутствует не владелец ЗУ, дополнительно предоставляется доверенность, и вносятся ее реквизиты в договор.

Структура ДКП: вводная часть, основная и заключительная. В вводной необходимо отобразить:

  • наименование документа;
  • дату составления;
  • ФИО продавца и покупателя;
  • сведения из паспорта;
  • реквизиты.

Если задействованы третьи лица, указывается информация и о них.

В основном разделе указывается:

  • что является предметом сделки;
  • данные свидетельства о регистрации;
  • разрешение на использование;
  • наличие (отсутствие) обременений;
  • стоимость, сроки и порядок оплаты;
  • порядок передачи ЗУ;
  • права и обязанности участников;
  • кто оплачивает расходы;
  • количество экземпляров.

В заключительной части стороны подписывают документ.

Важно! Предметом соглашения является земельный надел. У участка должен быть адрес и четко определенные границы.

Нюансы оформления соглашения приобретения земли с домом

Особенности сделки, связанной с куплей – продажей участка с домом, регулируются Земельным и Гражданским кодексами.

Среди основных выделяют:

  • Участок и жилой дом являются неотъемлемыми друг от друга объектами прав собственности – заключать ДКП на продажу земли без дома или наоборот нельзя.
  • Отличительная особенность такого договора — описание в нем и участка, и дома.
  • Сумма может указываться общая или для каждого объекта отдельно.

О продаже земли с домом и как заполнить договор можно узнать в другой нашей статье, также о нюансах сделок по приобретению участка с дачей читайте здесь.

Покупка в рассрочку

При согласии сторон участок может выкупаться в рассрочку — покупатель выплачивает сумму не сразу, а частями. Размер первоначального взноса стороны определяют самостоятельно.

Порядок оформления соглашения не отличается от обычного — составляется в письменном виде, нотариальное заверение не требуется.

Чтобы минимизировать риски, продавцу необходимо установить обременение. Оно будет снято после полной выплаты суммы.

Подробнее о рассрочке узнайте здесь.

Особенности заключения сделок по приобретению надела с гаражом

При продаже ЗУ с гаражом составляется 2 отдельных соглашения. При заключении одного договора необходимо детально описать и гараж, и участок. Если гараж находится в гаражном кооперативе, право собственности на него можно получить в БТИ.

При отсутствии у продавца документов на строение (гараж был построен без согласования с государством) придется обращаться в суд.

О прочих нюансах такой сделки рассказано здесь.

Особенности проведения процедуры по доверенности

Процедура продажи ЗУ через доверителя мало чем отличается от обычной. особенность — указание в договоре данных не только о продавце и покупателе, но и о доверенном лице. В названии документа указывать «по доверенности» не нужно. Особенности оформления:

В тексте ДКП указываются те же сведения. В момент подписания договора указывается, что он составлялся на правах доверенности. К соглашению необходимо приложить экземпляр доверенности.

Подробности оформления договора по доверенности описаны здесь.

Внимание! Прежде чем подписывать договор, необходимо проверить, действительна ли доверенность.

Приобретение сельскохозяйственной земли

Процедура продажи с/х земель контролируется государством. Заключение сделок доступно лишь для граждан РФ.

Договор вступает в силу после регистрации. Форма документа письменная, структура произвольная.

В договор обязательно включается пункт с подробным описанием надела, категорией земли и видом разрешенного использования.

Земля должна быть предназначена для сельскохозяйственных нужд.

Нюансы заключения такого соглашения узнайте в этой статье.

Отличие в оформлении бумаг между физическими и юридическими лицами

Правила проведения сделки купли – продажи устанавливаются Гражданским кодексом для всех объектов: физических и юридических лиц, государств. Разница между сделками юрлиц и физлиц состоит в целях покупки, порядке налогообложения.

Отличия:

  • организации интересуются землями с/х назначения, промышленными, физические лица — участками под ИЖС;
  • при оформлении договора присутствие владельца организации не обязательно;
  • размер пошлины (2 тысячи рублей для граждан, 22 тысячи – для организаций).

Если между компаниями осуществляется наличный расчет, сумма не может превышать 100 000 рублей. При превышении размера расчет должен быть безналичным. Для граждан таких ограничений не предусмотрено.

О том, как купить земельный участок у физического лица читайте здесь.

Передаточный акт к ДКП

Передаточный акт – документ, подтверждающий фактический переход прав собственности к новому владельцу земли.

В документе содержится подробное описание предмета сделки:

  • постройки,
  • дефекты,
  • особенности.

Согласившись с ними, покупатель не сможет в дальнейшем расторгнуть сделку. Акт не является обязательным, но Росреестр имеет право запросить его.

Пример передаточного акта:

Начинает действовать с момента регистрации перехода прав собственности. Срок действия документа стороны устанавливают самостоятельно. Составляется в 3х экземплярах, равных количеству договора купли – продажи.

Справка! Форма передаточного акта законом не установлена.

Как оформляется акт приемки-передачи земельного участка вместе с домом читайте здесь.

Где заключается?

Место и время заключения соглашения не играют решающей роли. Подписание происходит как на территории продавца, так и покупателя.

Допускается оформить в МФЦ и Росреестре, где также можно и подписать бумаги. При необходимости или желании сторон возможно заключить ДКП у нотариуса, а также прибегнуть к услугам юриста.

Об оформлении сделок в МФЦ информация здесь. 

Регистрация

Сроки обращения в Росреестр для регистрации ДКП законом не установлены. Регистрацию осуществляет Росреестр.

В органы регистрации подаются:

  • заявление;
  • паспорт;
  • ДКП;
  • справки на земельный участок;
  • согласие от мужа (жены);
  • квитанция об оплате пошлины.

Предоставляются оригиналы и копии. Процедура занимает 1 неделю. Размер пошлины составляет 2 тысячи рублей для физлиц и 22 тысячи — для юридических.

Обо всех нюансах процедуры регистрации читайте здесь.

Как восстановить ДКП?

При утрате договора купли – продажи право собственности не теряется. Собственник имущества имеет право восстановить документ, получив дубликат.

Особенности:

  • Если договор был заключен до 1996 года, заявитель должен посетить нотариальную контору, в которой оформлялся документ. После уплаты государственного сбора нотариус выдаст дубликат.
  • Копию ДКП может выдать продавец, БТИ.
  • Если договор составлялся после 1998 года, необходимо посетить регистрационный орган. Дубликат выдается после оплаты пошлины.

Обратите внимание! Если договор составлялся в простом письменном виде, за восстановлением следует обращаться в органы регистрации. Если документ заверял нотариус — в нотариальную контору. После подачи заявления и уплаты пошлины обратившемуся гражданину выдают дубликат.

Расторжение соглашения

ДКП земли может быть расторгнут при обоюдном согласии сторон, в одностороннем порядке или по решению суда. Статьей 463 Гражданского кодекса предусмотрено, что покупатель вправе отказаться от исполнения соглашения при взаимном согласии продавца.

Участники на добровольной основе отказываются от наступления юридических последствий заключения сделки, выражая намерение вернуть права в изначальное состояние.

Односторонний отказ возможен в случаях, предусмотренных законодательством или условиями договора:

  1. отказ покупателя от оплаты стоимости ЗУ,
  2. нарушение одним из участников условий соглашения и пр.

Пострадавшая сторона должна направить претензию второму участнику с просьбой исполнить обязательства, обозначенные в договоре. В случае отказа (оформляется письменно) составляется заявление с просьбой расторгнуть ДКП. Первый экземпляр направляется нарушителю, второй – в Росреестр.

Важно! Отказ продавца передать землю в натуре (по акту передачи) расценивается как несоблюдение условий ДКП – покупатель вправе требовать расторгнуть договор.

Процесс расторжения соглашения через суд занимает немало времени. Пострадавший составляет исковое заявление, приложив доказательства.

Таковыми выступают данные, указанные в заявлении, составленном пострадавшим на этапе одностороннего расторжения договора. Заявитель должен обращаться в суд, если не удалось разрешить спор во внесудебном порядке.

Нюансы

При неправильном оформлении договора купли – продажи сделку признают недействительной. Объектом могут выступать участки, числящиеся на кадастровом учете.

При наличии обременений на участок необходимо их отобразить в соглашении:

  1. указать название обременяющего фактора (аренда, залог и пр.),
  2. срок его действия.

При достижении устной договоренности рекомендуется заключить предварительный договор. Он выступит гарантией для обеих сторон.

Если продаваемая территория является собственностью супружеской пары, потребуется нотариальное согласие от второго супруга. Такое же правило распространяется и на долевую собственность.

Итоги

Таким образом, ДКП является более распространенной формой перехода прав собственности. Для правильного проведения сделки необходимо соблюдать требования, установленные законодательством.

Строим домикПодготовкаЗемельный участокОформлениеКупля-продажаДоговор

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/kuplya-prodazha/dogovor-na-zemlyu

Как оформить договор купли-продажи земельного участка

Покупка земли договор купли продажи

Земельные участки пригодны для разных целей: садоводства, животноводства, жилой застройки, хранения машин, автомобильных дорог. В зависимости от этого договоры купли-продажи имеют свои нюансы.

Расскажу, как оформить куплю-продажу земельного участка под строительство частного дома. Если читать всю статью вам некогда, вот шаблоны договора купли-продажи земельного участка и акта приема-передачи.

Чтобы правильно заключить договор купли-продажи земельного участка под индивидуальное жилищное строительство — ИЖС, — нужно учесть положения трех законов: земельного кодекса, гражданского кодекса и закона о государственной регистрации недвижимости.

Если в ЕГРН информации об участке нет, его надо размежевать и поставить на кадастровый учет. Межевание — это определение границ участка на местности. Они указываются на межевом плане, а Росреестр потом вносит их в свои базы данных. Продавать участок можно и без точных координат, если он стоит на учете.

Вид разрешенного использования в договоре купли-продажи земельного участка указывать необязательно, договор должны зарегистрировать и без этого. Но лучше прописать в договоре и категорию земель, и виды разрешенного использования. Так покупатель будет точно знать, как можно использовать участок.

Объясняем сложное простым языкомРазбираем законы, которые касаются вас и ваших денег. Раз в месяц присылаем письма с самым важным

Утвержденной формы договора купли-продажи земельного участка нет, но есть обязательные моменты в его оформлении, которые нужно учитывать.

Понятие и назначение. Договор купли-продажи земельного участка — соглашение, по которому продавец передает покупателю земельный участок, а покупатель обязуется принять и оплатить его на условиях договора. Договор купли-продажи земельного участка обязательно должен быть письменным, устным он не бывает.

Структура и содержание. В договоре купли-продажи земельного участка обязательно должны быть указаны: его предмет, стороны, объект сделки и цена. Это существенные условия договора, без этой информации он будет считаться незаключенным.

Предмет договора — это то, о чем договариваются стороны. Здесь пишут, что, например, Иванов продает земельный участок, а Петров его покупает. Что земельный участок находится там-то, с таким-то кадастровым номером, площадью, категорией земельного участка и видом разрешенного использования — для ИЖС.

Если на участке стоит дом, нужно указать также кадастровый номер дома, адрес, площадь и этажность — его индивидуальные характеристики.

Цена и оплата. В договоре указывают, за сколько продается участок и как покупатель передает продавцу деньги за него.

Порядок расчетов стороны определяют сами: например, покупатель передает всю сумму наличными после регистрации перехода права собственности на участок в Росреестре или перечисляет на расчетный счет продавца половину суммы перед регистрацией, а вторую половину — после регистрации, в течение 3 рабочих дней.

Состояние и порядок передачи участка. Этот раздел договора необязателен. Его заполняют, если покупатель хочет указать, что участок, например, был захламлен или на нем есть старые постройки.

Образец акта приема-передачи земельного участка

Права и обязанности сторон. Право продавца — получить деньги, обязанность — передать земельный участок, предоставить покупателю достоверную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В договоре нельзя прописать, что продавец может выкупить землю обратно, когда захочет, или что он не отвечает, если вдруг объявятся третьи лица и начнут претендовать на землю.

Стороны несут гражданскую ответственность в соответствии с законодательством РФ: они могут прописать неустойку за неисполнение обязательств по договору. Например, если продавец не передаст покупателю участок в оговоренный срок, то должен будет уплатить пеню в размере 1% от стоимости договора за каждый день просрочки.

Изменение и расторжение. В договоре купли-продажи земельного участка этого пункта обычно нет, но стороны могут сами решить, когда условия договора изменятся или он перестанет действовать. Например, если покупатель своевременно не перечислит деньги на счет продавца, цена на участок повысится на 50 000 Р.

Реквизиты сторон — это паспортные данные и подписи продавца и покупателя. Если кто-то из участников сделки — индивидуальный предприниматель, то пишут ИП и ФИО, адрес, телефон, расчетный счет в банке. Если землю продает или покупает юридическое лицо, то пишут его полное наименование, адрес, телефон, ИНН, ОГРН, расчетный счет и ФИО руководителя.

На каждом экземпляре договора купли-продажи земельного участка должны быть подписи обеих сторон.

В договоре указывают паспортные данные участников сделки и индивидуальные характеристики участка: кадастровый номер, адрес, площадь, категория земель и вид разрешенного использования. Поэтому для его оформления нужны паспорта продавца и покупателя, выписка из ЕГРН и межевой план участка.

  1. Оплатить госпошлину. За куплю-продажу земельного участка — 350 Р, а если на этом участке есть дом, то 350 Р за участок и 2000 Р за дом. Квитанцию об уплате госпошлины в Росреестр предоставлять необязательно.
  2. Предъявить паспорта участников сделки и доверенности, если кого-то из них представляет доверенное лицо.

    А также договор купли-продажи в трех экземплярах и акт приема-передачи земельного участка, если в договоре написано, что его нужно составить. Один экземпляр договора Росреестр оставит себе, по одному вернет сторонам договора с отметкой о регистрации.

  3. Могут потребоваться иные документы, необходимые в силу закона, например разрешение органов опеки, если продавец — опекун собственника участка.
  4. Собственнику — заполнить и подписать заявление о переходе прав на недвижимость. Форму заявления нужно скачать и распечатать, произвольно его составлять нельзя.

    Заявление можно подать электронно с помощью ЭЦП.

пп. 22, 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ

Переход права собственности на земельный участок можно зарегистрировать самостоятельно в Росреестре, через МФЦ или через нотариуса.

Оформление купли-продажи земельного участка в МФЦ. МФЦ — посредник между заявителями и госорганами, он принимает и передает документы от одних к другим. Поэтому оформление купли-продажи земельного участка через МФЦ происходит так же, как и в самом Росреестре.

На прием к специалисту в МФЦ можно предварительно записаться, но это не обязательно.

МФЦ есть в каждом районе города, специалистов, которые принимают документы на регистрацию, много. У Росреестра офисов обычно меньше, поэтому удобнее подавать документы на регистрацию через МФЦ. Но так регистрация займет больше времени, чем напрямую в Росреестре.

Оформление купли-продажи земельного участка у нотариуса. Нотариус заверяет договор купли-продажи земельного участка в трех случаях:

Во втором и третьем случаях без обращения к нотариусу сделка не пройдет: Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.

Если договор был заверен нотариусом и документы участники сделки подали в Росреестр на бумажном носителе, переход права зарегистрируют в течение 3 рабочих дней. Если заявление с нотариально заверенным договором отправили электронно, то регистрация будет совершена не позднее следующего рабочего дня.

За регистрацию права собственности на жилой дом нужно дополнительно заплатить 2000 Р.

Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет. Например, договор купли-продажи с поддельными документами или сделка, которую провели под видом дарения, хотя это была продажа земельного участка.

Второй вид недействительных договоров — оспоримые. Такие договоры, хотя и заключены с нарушением закона, будут работать, если никто не обратится в суд с требованием признать их недействительными.

  1. Поставить земельный участок на кадастровый учет, если он еще не учтен в реестре.
  2. Составить договор купли-продажи, где обязательно указать данные участников сделки, кадастровый номер участка и его цену, а также категорию и вид разрешенного использования.
  3. Заплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности.
  4. Подать заявление в Росреестр, приложить к нему договор купли-продажи.
  5. Обратиться к нотариусу для удостоверения сделки, если, например, продается доля в участке или если собственник участка — недееспособное лицо.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/dogovor-zemlya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.