Покупка земли у государства по кадастровой стоимости

Как купить землю по кадастровой стоимости?

Покупка земли у государства по кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость – это расчетный показатель, который оценивает тот или иной объект недвижимости. Понятие кадастровой стоимости существует более 40 лет, но свою популярность данный показатель завоевал лишь в 2015 году, когда полностью вытеснил и заменил инвентаризационную стоимость объекта.

Сейчас кадастровая стоимость присваивается каждому участку и ее расчет – это обязательная процедура. Несмотря на это все сделки купли-продажи совершаются по рыночной стоимости.

Давайте узнаем, можно ли приобрести земельный участок или другой объект по кадастровой стоимости и куда обращаться для оформления типовой сделки?

Кадастровая стоимость – это первоначальная цена объекта, поэтому за такую стоимость можно приобрести ту недвижимость, которая ранее не была в собственности у физического или юридического лица.

1 марта 2015 года в законодательную базу «О предоставлении земли населению» были внесены правки, которые описывали новый порядок приобретения территорий, находящихся во владении у государственных и муниципальных органов.

В статье №39 говорится, что каждый гражданин вправе приобрести землю, как на льготной основе, так и за кадастровую стоимость. Для этого требуется предоставить полный пакет документов и подготовить письменное заявление.

Нюансы получения земли:

  • заявитель должен указать основания для получения;
  • у каждого гражданина есть право приобрести землю бессрочно на безвозмездной основе;
  • цена устанавливается Земельным кодексом. Как правило, указывается кадастровая стоимость, которая не должна быть выше рыночной;
  • приобретение земли происходит через торги, аукцион или напрямую через муниципальный (государственный) орган;
  • уполномоченный орган может отказать в предоставлении территории;
  • существует ряд объектов, не подлежащих продаже или аренде.

Порядок выкупа земли у государства

Порядок выкупа земельного участка состоит из 5 шагов. Сама же процедура доступна каждому гражданину, но является сложной и долговременной.

Этапы приобретение территории:

  1. Поиск земельного участка. Государство упростило данный процесс, воссоздав интерактивную кадастровую карту, куда внесены все свободные и используемые объекты страны. Кадастровая карта находится в публичном доступе, что дает возможность изучать территорию страны без обращения в уполномоченные органы.
  2. Составление письменного заявления. В нем указывается обращение к главе муниципального органа с просьбой выделить земельный участок в собственность не безвозмездно, а за установленную плату.
  3. Постановка территории на кадастровый учет. Важно помнить, что не все объекты занесены в общий государственный реестр. Если ранее земельный участок не был учтен, то для этого необходимо пригласить специалистов для оценки территории, а также для проведения замера и межевания земли.
  4. Сбор необходимых документов на рассмотрение.
  5. Приобретение земельного участка у муниципального органа, администрации населенного пункта.

Какую землю невозможно выкупить?

Существует определенная категория земельных участков, которые не подлежат продаже и безвозмездному предоставлению. Как правило, такие территории находятся под охраной у государства или выделены для ведения промышленной, военной или иной деятельности. К их числу относятся:

  • земли лесного и водного фонда. К данной категории земель относятся природные заповедники, прибрежные зоны, реки и озера, леса. Например, земли водного фонда не могут быть распроданы населению, так как они обеспечивают свободный доступ к пресной и морской воде;
  • санитарные зоны и земли, находящихся в местах техногенных или природных катастроф. Например, нельзя приобрести участок на территории, которая неоднократно подвергается сходу снега с гор, землетрясениям или наводнениям;
  • земельные участки Министерства Обороны, военные зоны, горячие точки и места боевых действий.

Приобрести можно земли запаса. Они являются государственной собственностью, предназначены для населения.

А также выделяются для ведения сельскохозяйственной или садовой деятельности. Предоставляются как физическим, так и юридическим лицам.

Куда обращаться за оформлением?

Чтобы приобрести земельный участок по кадастровой стоимости у государственных или муниципальных служб, необходимо обратиться в уполномоченный орган. Как правило, во многих крупных регионах страны граждане вправе обращаться как в Кадастровую палату, так и в орган самоуправления.

Для оформления договора купли-продажи, в первую очередь, необходимо выбрать разрешенную к продаже территорию. Для этого государство предлагает два варианта: либо поучаствовать в торгах или аукционах, либо выкупить ее у муниципального органа. Рассмотрим каждый вариант подробнее:

  1. Торги/аукцион. Земли, которые предоставляются населению, являются местом для ведения как личного (подсобного) хозяйства, так и для садовой, дачной, сельской, фермерской деятельности. Вся процедура регламентируется Земельным кодексом и государственными правилами для проведения аукционов. Закон гласит, что муниципальные службы обязаны оповещать население о грядущих торгах за 30 дней до даты проведения мероприятия. Данную информацию нередко преподносят в СМИ (газеты, телевидения, официальные сайты). В некоторых случаях можно найти объявления на уличных баннерах.
  2. Напрямую через уполномоченные службы. Для подробной информации необходимо обратиться в местную администрацию города. Сейчас таким органом может выступать Росреестр и Кадастровая палата, где помогут собрать необходимый пакет документов и подать соответствующее заявление. Также гражданин вправе обращаться в МФЦ (многофункциональный центр обслуживания населения). Если земля находится на территории села, то рекомендуется обращаться в местный совет или орган самоуправления.

Информацию о торгах можно получить как в режиме онлайн, так и обратившись в указанные службы. Чтобы узнать информацию, помогут следующие инстанции:

  • torgi.gov – официальный государственный сайт, где еженедельно обновляется информация о предстоящих торгах;
  • комитет по землепользованию вашего города или области;
  • официальный сайт города или села.

Какие документы необходимы?

В покупке земли по кадастровой стоимости играет важную роль правильно собранные документы. Перечень документов кардинально отличается в зависимости от метода приобретения территории. Например, для участия в торгах не потребуется договор купли-продажи, а для приобретения земли напрямую через муниципалитет не требуется заявка на участие в аукционе от организаторов.

Перечень документов:

  • документ, удостоверяющий личность. Это может быть паспорт, удостоверение (если участник аукциона является иностранным лицом), заверенная доверенность представителя;
  • заявка на участие в торгах. Заполняется в письменном виде по установленной организаторами форме;
  • справка из банка или другой финансовой организации. Если аукционер выбрал понравившийся объект, то ему необходимо внести задаток. Справка из банка подтверждает платежеспособность участника и его готовность оплатить часть суммы от общей кадастровой стоимости. В некоторых случаях требуется копия документа, которая подтверждает, что задаток был внесен перед участием в торгах.
  1. Для покупки земли напрямую:
  • документ, удостоверяющий личность;
  • заявление в письменном виде, где указывается просьба предоставить земельный участок в собственность на платной основе. В документе также важно указать кадастровый номер участка;
  • кадастровый паспорт на земельный участок, если ранее территория была предоставлена по договору социального найма. Требуется в том случае, если земля принадлежит государству или муниципалитету, но была выделена для ведения личного или сельского хозяйства гражданину на ограниченный срок;
  • результат межевания, который проводится либо независимыми экспертами, либо сотрудниками Кадастровой палаты;
  • договор купли-продажи, заключенный между гражданином и представителем государственного органа;
  • выписка из банка о наличие установленной суммы. В случае, когда земельный участок приобретается с помощью целевого займа, необходимо предоставить письменное одобрение финансовой организации на свершение данной сделки.

Сроки и стоимость

Гражданину для приобретения земли важно собрать только нужные документы, оплатить госпошлину в размере 350‑3000 рублей и внести задаток за участок в установленном размере.

Единственные возможные расходы – это оплата полной кадастровой стоимости за желаемую территорию. Так, кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается исходя из общих показателей: площадь, расположение, государственная принадлежность.

Стоимость территории определяется по таким параметрам, как:

Принадлежность к населенным пунктам.

  1. Государственная принадлежность. Например, является ли земельный участок собственностью лесного или водного фонда.
  2. Охраняемые ли объекты, относятся ли они к природоохранным зонам или предназначены ли для безопасности/обороны.
  3. Имеются ли на земельном участке какие-либо постройки (жилые объекты, промышленные зоны, гаражи).

Когда документы будут поданы, то государственный или муниципальный орган в течение 1‑го календарного месяца подготовит договор купли-продажи, а затем заказным письмом отправляет заявителю на подробное изучение и подписание.

В течение 30 дней после получения готового договора, гражданин обязан подписать его, иначе сделка будет аннулирована. После заключения сделки гражданин сможет приступать к оформлению прав собственности на приобретенный участок.

Приобретение земельного участка по кадастровой стоимости представляет собой сложную процедуру, так как в данном случае продавцом является государственный орган.

Для выделения участка в собственность на платной основе необходимо получить разрешение от государства, так как во многих случаях, самостоятельно выбранная земля не предназначена для ведения личной или сельскохозяйственной деятельности.

Источник: https://advicelawyer.ru/nedvizhimost/kvartira/kuplja-prodazha/pokupka-zemlyu-po-kadastrovoy-stoimosti.html

Кто может купить землю по кадастровой стоимости у администрации и государства и как это сделать?

Покупка земли у государства по кадастровой стоимости

Чаще всего купля-продажа земельных участков осуществляется по рыночной стоимости, а сделки заключаются между физическими и/или юридическими лицами напрямую. Но есть возможность приобрести землю по кадастровой стоимости у муниципального или государственного собственника. Однако такая сделка имеет ряд особенностей.

Кто может совершить покупку земельного участка у администрации?

Земельный кодекс РФ допускает приобретение земельного надела у государства как юридическими, так и физическими лицами (статья 16). Исключение составляют заповедные и лесные зоны.

Справка! Иностранцы или лица без гражданства не имеют права купить земельный участок на приграничных территориях.

Случаи продажи ЗУ на торгах и без их проведения

Статья 39.3 Земельного кодекса РФ предполагает возможность приобретения муниципальных или государственных земель двумя способами:

  • путём участия в аукционе;
  • без торгов.

В п. 2 указанной статьи перечислены ситуации, когда проведение торгов не требуется.

Участие в аукционе требует выполнения определённых правил:

  • участниками торгов могут быть граждане РФ, предоставившие необходимые документы для совершения сделки;
  • участвовать в них могут все лица, успевшие подать заявки;
  • каждый участник должен подтвердить свою платёжеспособность путём внесения задатка.

Не будут допущены лица, подавшие заявки после окончания срока принятия документов, предоставившие неполный пакет бумаг либо не имеющие право участвовать в торгах по определённым территориям.

Правила проведения торгов определены в ст. 39.11-39.13 ЗК РФ.

Аукциону предшествуют этапы:

  1. утверждение схемы;
  2. проведение кадастровых работ;
  3. постановки участка на кадастровый учёт (почему эту процедуру могут приостановить либо совсем отказать в ее проведении, читайте тут);
  4. подключение надела к инженерным сетям;
  5. принятие решения о проведении торгов;
  6. публикация информации о дате, месте и времени проведения аукциона.

После этого осуществляются торги, выбирается победитель и с ним заключается договор купли-продажи земельного участка. Последний этап – публикация результатов торгов.

Если в аукционе принимал участие единственный покупатель и при этом изъявил желании приобрести лот, с ним заключается договор на условиях, указанных в заявке на проведение торгов.

Пошаговая инструкция приобретения

Для покупки участка земли необходимо последовательно выполнить ряд шагов.

Поиск свободного участка

Требования к земле для покупки такие:

  • участок является свободным, т.е. он не находится в собственности у кого-либо, в его отношении не заключён договор аренды и т.п.;
  • земля не обременена;
  • рядом нет территорий под масштабную застройку;
  • на наделе нет незавершённого строительства либо подстроек, находящихся в собственности других лиц;
  • участок не может быть изъят из оборота;
  • земля не относится к заповедной зоне.

Если участок не числится в кадастре, то нужно подготовить документы и поставить её на учёт (как происходит эта процедура и как написать заявление о постановке земли на учет, мы рассказывали тут).

Подготовка схемы расположения ЗУ на карте

В случае, когда выбранный надел земли не числится на кадастровой карте образованным либо у него не определены границы, то придётся подготовить схему надела.

Это может сделать уполномоченный орган или кадастровый инженер. Но и самостоятельно подготовить её тоже можно.

Однако лучше воспользоваться услугами специалиста, поскольку он произведёт топографическую съёмку и точно определит границы надела.

Если участок предполагается выкупать через аукцион, то схему обязана подготовить местная администрация.

При самостоятельном оформлении важно оформить схему по всем утверждённым правилам, а также точно определить углы и границы.

Сначала нужно получить в Росреестре электронную копию кадастрового плана земельного участка, а затем обработать его в графическом редакторе и специальных программах (как выглядит кадастровый план и как его правильно читать, мы рассказывали в этой статье).

Все условные обозначения должны быть проставлены в соответствии с принятыми нормами.

Основная проблема самостоятельной подготовки схемы – определение границ надела, когда рядом нет границ. Тогда его очень сложно привязать к каким-либо ориентирам. Кроме того, даже если работа выполнена идеально, документ могут не принять, т.к. муниципальные органы неохотно принимают самодельные схемы несмотря на выгоду, получаемую от продажи земельных участков.

Подача заявления об утверждении схемы

После того как схема земельного надела подготовлена, её необходимо утвердить. Для этого подают заявление в местную администрацию. Составляется оно на бланке утверждённой формы. Документ называется «Заявление об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане». К нему следует приложит такие документы:

  • копию паспорта (заполненные страницы);
  • схему надела.

Вместе с этим заявлением нужно подать еще одно – о предварительном согласовании предоставления ЗУ. Оба документа нужно передать в администрацию, где их будут рассматривать в течение одного месяца. За это время муниципалитет готовит сообщение о старте аукциона и публикует его на официальном сайте.

Постановка на учет

В зависимости от того, будут ли поданы заявки на участие в торгах по участку, определяется то, каким образом надел будет поставлен на кадастровый учет. Есть два варианта:

  • если появились другие желающие приобрести эту землю, то администрация самостоятельно ставит ее на учет и готовит аукцион;
  • когда других потенциальных покупателей нет, этой процедурой занимается сам будущий владелец.

Во втором случае власти выдают ему постановление об утверждении схемы участка. С этим документом нужно идти к кадастровому инженеру, который подготовит межевой план и кадастровый паспорт, а также поставит землю на учет. После оплаты услуг в течение двух недель новый участок появится на кадастровой карте.

Подробнее об основаниях и порядке постановки земли на кадастровый учет мы рассказываем тут.

Подача заявления о выделении

После того как участок поставлен на учет в государственный земельный кадастр, необходимо подать в администрацию еще одно заявление. Оно также составляется на утвержденном бланке и называется «Заявление о выделении ЗУ из муниципальной собственности без торгов». К нему следует приложить схему и указать кадастровый номер надела.

В заявлении указывают такую информацию:

  • данные лица, подающего заявление;
  • непосредственно просьба о выделении надела;
  • указание кадастрового номера, расположения и площади участка;
  • вид использования земли;
  • реквизиты полученного ранее разрешения о предварительном согласовании;
  • перечень приложений (документов);
  • личная подпись заявителя, его адрес.

Также необходимо приложить разрешение о согласовании (копию), схему расположения кадастровый паспорт участка.

Аукцион

В течение 30 дней администрация рассматривает заявление с приложенными к нему документами и объявляет о дате проведения аукциона.

К участию в аукционе не допускаются:

  • лица, указавшие недостоверные сведения либо подавшие неполный пакет документов;
  • представители без доверенности;
  • не предоставившие задаток;
  • иностранные организации с долей российских участников в уставном капитале менее 50%.

Аукцион считается завершенным, когда после троекратного объявления цены ни один из участников не поднял карточку. После этого один экземпляр протокола передается лицу, выигравшему торги. Результаты сообщаются там же, где ранее размещалось объявление об аукционе.

Если же на торги заявлялся только один участник, то на основании Приказа ФАС РФ № 67 от 10.02.2010 г. если на аукцион была подана единственная заявка либо присутствовал только один участник, то организатор должен заключить договор с этим лицом по цене и на условиях, указанных при подаче заявки.

Заключения договора купли-продажи

Последний шаг – передача земельного участка победителю торгов. С этой целью составляется договор купли-продажи. Предварительный его вариант направляется покупателю заблаговременно, поскольку он должен ознакомиться с содержанием документа и проверить его содержание.

В договоре содержится следующая информация:

  1. В шапке прописывают место, номер и дату заключения договора; там же указывают основание его подписания и данные сторон (покупатель и администрация).
  2. В основной части приводится описание предмета договора:
  3. Далее следует цена сделки, сроки оплаты, сроки, в которые необходимо внести средства.
  4. Права и обязанности, ответственность сторон.
  5. Реквизиты сторон, адреса.
  6. Подписи сторон.

Кроме того, в документе следует указать подробные банковские реквизиты администрации, на которые покупатель должен перечислить денежные средства.

В некоторых случаях в договор включается положение об обязанности покупателя предоставлять информацию относительно состояния и/или использования выделенного участка.

К договору прилагается акт приема-передачи участка. Он составляется в трех экземплярах.

Составленный и согласованный договор подписывается в местной администрации, которой ранее принадлежал участок и которая организовывала торги и согласовывала документацию.

С подписанным соглашением покупатель должен обратиться в Росреестр. Дополнительно необходимо предоставить акт приема-передачи и копию паспорта. Если регистрировать сделку будет представитель заявителя, то он должен иметь на руках доверенность.

Перед подачей документов нужно заплатить госпошлину и предоставить квитанцию. В течение 5 дней данные будут внесены в Росреестр, а новый собственник земли получит свидетельство о праве собственности.

Как приобрести у государства без торгов?

Земельный кодекс РФ допускает приобретение земельного участка без проведения аукциона. Порядок оформления указан в статье 39.17:

  1. сначала необходимо подать заявление по установленной форме;
  2. приложить документы на право покупки участка без торгов;
  3. при обращении через представителя – доверенность на совершение действий этим лицом;
  4. при приобретении участка в огородническом или садоводческом товариществе – реестр его членов.

В течение 30 дней администрация изучает заявление и проверяет приложенные документы, после чего принимает решение о выкупе надела без проведения аукциона.

Основания для продажи без торгов также перечислены в Земельном кодексе:

  • участок выделен для ИЖС, ведения ЛПХ в соответствии с Федеральным законом № 161-ФЗ от 24.07.2008 г. (ст. 39.3 ЗК РФ, п. 2);
  • по окончании пятилетнего срока безвозмездной аренды (ст. 39.5);
  • многодетным семьям (ст. 39.5);
  • на основании распоряжения или указа Президента РФ, распоряжения Правительства РФ (ст. 39.6, п. 2);
  • для ИЖС или ведения ЛПХ на срок менее 6 лет (ст. 39.10, п. 2);
  • если на данном участке расположено служебное здание, предоставленное гражданину (ст. 39.10, п. 2).

В указанных статьях перечислены все условия, на которых земельный надел может быть продан без торгов.

Основания для отказа

Статья 39.16 Земельного кодекса РФ указывает, в каких случаях в приобретении участка может быть отказано:

  • если надел уже выделен в аренду (на определенный срок или бессрочную) третьим лицам;
  • на участке есть постройки, принадлежащие другим лицам;
  • имеется объект незавершенного строительства;
  • надел находится в резерве, ограниченном обороте либо вообще изъят из оборота;
  • фактические характеристики участка не соответствуют тем, что заявлены в документах;
  • участок расположен на границе застройки;
  • надел уже был выставлен на торги ранее;
  • не определен вид разрешенного использования земли;
  • не определена категория участка.

Отказ может последовать и после того, как покупатель заявил о намерении использовать землю не по предназначению.

Земельный участок можно купить у местной администрации. Как правило, это происходит через аукцион. Однако Земельный кодекс предусматривает возможность приобрести землю без торгов и по кадастровой стоимости. Процесс подготовки документов и проведения аукциона регламентирован Земельным кодексом и другими нормативно-правовыми актами.

Источник: https://pravoved.online/kadastrovyj-uchet/pokupka-zu-u-gosudarstva-po-stoimosti-v-kadastre

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.