Покупка земли в крыму подводные камни

Содержание

Покупка недвижимости в Крыму: остались ли риски?

Покупка земли в крыму подводные камни

Переходный период на рынке недвижимости Крымского полуострова, который был сопряжен с различными сложностями, подошел к концу. Сейчас все процессы стабилизировались и вошли в русло действующего законодательства РФ, Росреестр работает бесперебойно, сделки регистрируются без задержек.

Сделки с объектами, правоустанавливающие документы на которые были оформлены еще при украинской власти, возможны. Все украинские правоустанавливающие документы приняты в РФ и признаны действующими. Так что пугаться не стоит: купля-продажа таких объектов проходит в обычном режиме.

Купить доверенность на наследство в Ялте – это рискованно?

Как взять ипотеку в Крыму?

Единственное, что важно знать: регистрация сделок на основании украинских документов идет чуть дольше. Это связано с тем, что происходит двойная перерегистрация: сначала идет переоформление правоустанавливающих документов на российский образец – на продавца; после чего автоматически, уже на основании договора купли-продажи, документы переоформляются на нового собственника.

Оформление сделок

Оформление сделок возможно через МФЦ или нотариусов. Органы МФЦ активно развиваются на территории Крыма, они работают в соответствии с действующим законодательством, по талонам, без живых очередей.

Подача документов на регистрацию сделки через МФЦ позволяет избежать дополнительных трат на нотариальные услуги, но занимает больше времени, чем напрямую.

Если нотариус передает документы в Росреестр в тот же день, то МФЦ для передачи в Росреестр копит определенное количество документов, что затягивает процесс. Пока что в Крыму покупатели чаще действуют через нотариуса.

Расчеты по сделкам

Расчеты по сделкам купли-продажи в Крыму, как и во всех регионах РФ, осуществляются исключительно через банковскую ячейку. Этот механизм успешно работает и на полуострове.

Можно взять ипотеку в одном регионе, если прописан в другом?

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Покупка вторичного жилья

При выборе недвижимости на вторичном рынке нужно обращать внимание на год строительства дома, расположение и окружающую инфраструктуру.

Стоит обязательно уточнить, кто обслуживает здание, каковы коммунальная оплата и стоимость обслуживания. Конечно, особого внимания требует юридическая проверка объекта.

Здесь обойтись без помощи специализирующихся в этой сфере юристов практически невозможно. Вот лишь основные из документов:

  • правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, мены, дарения, ренты; либо договор передачи в порядке приватизации, либо свидетельство о праве на наследство и др.);
  • правоподтверждающий документ, а именно свидетельство о государственной регистрации права собственности;
  • выписка из домовой книги, подтверждающая факт регистрации лиц на жилой площади;
  • экспликация и поэтажный план, выдаваемые органами БТИ;
  • согласие супруги(а) на продажу приобретенной в браке квартиры и т. д.

Покупка новостройки

При самостоятельном выборе квартиры в новостройке следует выяснить, какие документы на строительство есть у застройщика, на основании каких договоров они реализуют свои объекты, какая коммунальная оплата и т. д. Если документов не хватает, это может указывать на проблемы.

Например, в Крыму были судебные разбирательства с застройщиком, возводившим многоквартирный дом на землях ИЖС. Если вы не знаете местного рынка недвижимости, лучше обратиться к специалисту за независимой экспертизой.

Он должен выяснить, какие документы по объекту и земельному участку были изначально, как велось строительство, из каких материалов, на каком грунте.

Большинство крымских застройщиков реализуют квартиры в соответствии с действующим законодательством. То есть на стадии строительства продажа квартир проводится по договорам долевого участия. А уже после ввода дома в эксплуатацию, когда возникает право собственности, – по договору купли-продажи.

Может ли иностранец купить недвижимость в Крыму?

Какой налог нерезиденты платят, продавая жилье в Крыму?

Покупка земли и загородных домов

В Крыму существуют нюансы при покупке земельных участков: земля может быть не размежевана, при том что сейчас требуется обязательное межевание земли. Чтобы проверить это, закажите выписку на земельный участок: через МФЦ за 400-500 рублей, в электронном виде – за 800 рублей.

При покупке загородного дома необходимо проверить следующие документы:

  • акт;
  • кадастровый паспорт;
  • право собственности на земельный участок;
  • соответствие земли целевому использованию (например, на землях ИЖС допустимо строительство дома не выше трех этажей, возможно, с мансардой или цоколем).

Междугородние сделки

Большинство покупателей крымской недвижимости – это жители Москвы и Московской области, есть представители Екатеринбурга, Красноярска, Новосибирска, Санкт-Петербурга, Ханты-Мансийска.

Современные технологии позволяют проводить сделки с участием иногородних покупателей удаленно. Но, по нашей практике, клиенты все-таки приезжают на полуостров, сами смотрят объекты и заключают сделки на месте.

Регистрация также проходит на территории Крыма.

Ипотека

Крупных российских банков на территории Крыма пока нет. Здесь работают «Российский национальный коммерческий банк (РНКБ)», «ГенБанк», есть Банк России. Ипотечное кредитование сейчас наиболее активно развивает РНКБ, он дает возможность использовать военную ипотеку, материнский капитал.

Больше ипотечных сделок заключается в Севастополе и Симферополе. А вот в Ялте ипотечных сделок практически не проходит из-за того, что ялтинский рынок недвижимости более дорогой. Как известно, при покупке дорогой недвижимости ипотека используется редко.

Бюджетные варианты сосредоточены в крупных городах – Севастополе и Симферополе, где больше застройщиков и много новых проектов.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

10 курортов России, где вам захочется иметь квартиру или дом

Нужна ли регистрация, чтобы жить по полгода в Крыму?

Где лучше открыть гостиницу в России?

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/pokupka_nedvizhimosti_v_krymu_ostalis_li_riski/7203

На что обратить внимание при выборе земельного участка в Крыму

Покупка земли в крыму подводные камни

Покупка земельного участка в Крыму может стать перспективным вложением, а может и обернуться большими потерями. Например, когда собственник, купив участок у моря за несколько миллионов рублей узнает, что построить дом на нем нельзя. В этой статье мы поговорим о том, где и как искать земельные участки, на что обращать внимание при покупке и как свести риски к минимуму.

Самый большой спрос на земельные участки летом. Но выбирать землю все же лучше в межсезонье. Снег, если он был, уже сошел, трава еще не выросла. Поэтому можно адекватно оценить дороги и инфраструктуру “Мы на своем опыте убедились, что лучше смотреть участок в межсезонье. Летом ведь везде хорошо, даже в чистом поле. А зимой, весной и поздней осенью как раз видны минусы участка: можно ли сюда приехать после дождя, не затапливает ли его. Какая на участке роза ветров и насколько привлекательно выглядит местность, где вы планируете строить дом.”

Энвер Веисов, генеральный директор компании СИАН.

Определить зону поиска

Прежде чем ехать смотреть участки, стоит определить зону поиска. Если сегодня вы смотрите участок в Бахчисарае, завтра под Ялтой, а послезавтра в Западном Крыму — это нерациональная трата времени. При таком подходе большой риск ошибиться, ведь смотреть надо не только сам участок, но и окрестности и инфраструктуру. Это требует времени. 

Поэтому первым делом очерчиваем район поиска. Дальше можно изучить территорию по краеведческим публикациям и интернет – источникам. Если все нравится, пора переходить к подбору вариантов.

“Своим клиентам мы не рекомендуем строить дом для круглогодичного проживания прямо возле моря. Летом на берегу жить хорошо, а вот в межсезонье может быть не очень комфортно: влажность, сильный ветер, сырость. Минимальное расстояние от моря — не менее 500 метров, ближе, кстати, строить по нормам и нельзя. Оптимально — около километра. ”

Энвер Веисов, генеральный директор компании СИАН.

Где искать предложения о продаже

Большое количество предложений от собственников можно найти на сайтах объявлений, таких как Авито или Olх. Там же много предложений от агентств недвижимости и частных риелторов. Пользоваться их услугами можно, но в этом случае, лучше не доверять вслепую, а самостоятельно проверить назначение земли, возможности подключения к коммуникациям, подъезды и т. д.

“Даже если вы сотрудничаете с риелторами, проверять все надо самому. Агентству недвижимости главное продать. В 90% случаев никто ничего не проверяет. Год назад мы купили участок в селе Уютное, это Сакский район.

Риелтор показал линии электропередач: можно подключиться. После сделки оказалось, что подключиться нет технической возможности. Только вот недавно там провели модернизацию линий и мы смогли начать строительство.

Мы потеряли год.” 

Энвер Веисов, Генеральный директор компании СИАН. 

Оптимальный размер участка под строительство 5-8 соток. Каждое поселение разрабатывает свои правила землепользования и устанавливает максимальные и минимальные пределы размеров земельных участков. Например, в селе Уютное, Сакского района для ИЖС минимальный размер участка шесть соток. Максимальный — 25. Сейчас их планируют пересмотреть. 

Отсечь неподходящие варианты

Чтобы сразу отсечь неподходящие варианты и лишний раз не тратить время на бесполезные просмотры рекомендуем посмотреть открытые источники.

Публичная кадастровая карта. Находится она на сайте Росреестра. Узнайте у собственника кадастровый номер участка. Выглядит он примерно так: 00:00:0000000:0000.

По этому номеру вы можете узнать:

  1. Точный размер участка. В объявлении его, как правило, округляют в большую сторону.

  2. Форму участка и его границы. Бывает так, что продавец показывает участок одного размера, а на сделке оказывается, что его реальный размер меньше. На кадастровой карте указаны точные границы с привязкой к местности.

  3. Кадастровую стоимость. От нее рассчитывается налог на землю.

  4. Назначение земли. Для строительства дома подходят только “земли населенных пунктов”, Иногда к продаже предлагают земли сельскохозяйственного назначения СНТ, на таких землях тоже разрешено строительство и возможна прописка. 

  5. Вид разрешенного использования. Для строительства подходят участки ИЖС и садовые товарищества — и там и там можно построить дом и прописаться. 

1 января 2019 года вступил в силу закон ФЗ-217. Теперь этих землях садового товарищества тоже можно строить жилые дома с последующей пропиской.

Внимательно посмотрите карту и уточните у собственника, какие объекты находятся рядом. Обратите внимание на большие участки неподалеку. Если у такого участка разрешенный вид использования “для промышленного производства”, то вполне возможно, что через несколько лет там появится, например, завод . Не самое лучшее соседство.

В последнее время много предложений земельных участков от девелоперов. Компании, которые строят коттеджные поселки предлагают участки по вполне доступным ценам с последующим строительством коттеджа.

Если вы рассматриваете строительство дома в коттеджном поселке, то покупка земли у девелоперов — хороший вариант. Подрядчик, как правило, продает участки уже проверенные, в местах, где можно строить и по ценам рынка.

На всякий случай проверьте в договоре, обязуется ли девелопер подвести коммуникации и какие объекты инфраструктуры обязуется построить.

Изучите генплан территории

Это карта где указаны все важные объекты города или поселка. Здесь отмечены не только имеющиеся, но и будущие объекты. Разобраться с картой непросто, но это стоит того. На генплане видны подъездные пути, коммуникации, охранные зоны. 

Если участок находится в охранной зоне — строить на нем нельзя. Если на участке проходят коммуникации, строить можно только отступив от них минимум 2,5 метров. Так, газовая труба, проходящая через участок может стать проблемой. Проблемой могут стать и подъездные пути — их попросту может не оказаться.

Участки есть ранее учтенные, а есть вновь образованные — это когда большой надел разделили на несколько маленьких и установили вид разрешенного использования.

С вновь созданными участками могут быть проблемы — это самонарезы: когда собственник нарезает участки по своему решению, без соблюдения норм застройки и без создания проекта планировки территории. Потом может оказаться, например, что дорога находится в частных владениях, а на некоторые участки вообще нет подъезда.

Рустем Бекиров, юрист компании СИАН 

Генеральный план — это общедоступная информация, выдается бесплатно. Получить его можно в управлении градостроительства и архитектуры или на сайте местной администрации в разделе “Документы”. 

Так выглядит генплан территории. На нем видны назначения земельных участков, охранные зоны, дороги, подъездные пути, инфраструктура, коммуникации

Если вы изучили карты и вам все подходит — выезжайте на местность. 

Осмотр участка

  • Дороги. Первое, на что стоит обратить внимание — дороги. Даже если в будущем они будут заасфальтированы, обратите внимание на подъезды сейчас. 
  • Коммуникации. Если участок вновь созданный, важно обратить внимание на коммуникации. Наличие проходящих рядом линий электропередач и газовой трубы ничего не говорит — вполне может оказаться, что подключиться к ним нет технической возможности. 

“Бывают риелторы предлагают участок и показывают: здесь проходят сети и к ним можно подключиться. Но на практике мы столкнулись с тем, что в 70% случаев подключиться нельзя. Либо из-за недостатка мощностей либо сеть не предназначена.

Чтобы узнать наверняка нужно подать запросы в соответствующие инстанции: Крымэнерго, водоканал, газовую службу. Это бесплатно, но может занять некоторое время. Но проверять надо обязательно.

Даже с ИЖС такой участок может быть без возможности подключения.”

Энвер Веисов, Генеральный директор компании СИАН

  • Соседи. Если вы выбираете участок в уже заселенном поселке — познакомьтесь с соседями. Так или иначе в будущем с ними придется общаться и лучше, если это будут люди, близкие вам по духу. Также у соседей можно узнать много интересного и об участке и о местности.
  • Визуальные “бревна”. Это все, что уродует вид и влияет на стоимость участка. Это может быть ЛЭП (линия электропередачи). Помимо плохого вида, такое соседство еще и влияет на здоровье. К неудачному соседству можно отнести водонапорные башни, заброшенные здания и сараи, гаражные кооперативы, ангары, фермы, кладбища.

Запросить у собственника топосъемку или сделать ее самостоятельно

На топосъемке дополнительно указаны все коммуникации и высоты — эти данные нам понадобятся при строительстве дома. 

Важный момент! Топографический план лучше не делать в снежную погоду. Снег скрывает особенности рельефа и вы получите совсем другой результат.

Заказать расширенную выписку в Росреестре

При покупке участка лучше всего заказать расширенную выписку в Росреестре. Это стоит недорого. Вы получите всю историю участка — от начала его образования до сегодняшнего дня. Заказать выписку можно на сайте Росреестра.

“Своим клиентам мы предлагаем участки из проверенной базы, мы сами проверяем их по всем параметрам. Кстати предлагаем участки не только в коттеджных поселках, но и в окрестных селах.”

Рустем Бекиров, юрист компании СИАН

Проверить документы

В Крыму есть участки, которые принадлежат собственникам из Украины. Идеальный вариант если собственник будет присутствовать на сделке лично. Но часто участки продают по доверенности. 

Если вы решились на подобную сделку важно проверить подлинность доверенности и жив ли собственник. Сделать это можно у нотариуса. Здесь же проверяем участок на наличие обременений. Дополнительно можно заказать расширенную выписку, это стоит недорого. В ней указана вся история участка — от начала образования до сегодняшнего дня. Заказать выписку можно онлайн на сайте Росреестра.

Памятка для тех, кто хочет купить участок в Крыму

  1. Смотреть земельный участок лучше в межсезонье. Так вы увидите все минусы территории: наличие подъездных путей, роза ветров, общий внешний вид.

  2. Определите зону поиска. Для круглогодичного проживания лучше выбирать участки не ближе километра от моря.

  3. Оптимальный размер участка для строительства 6-8 соток.

  4. Даже если вы ищете участок через агентство недвижимости, не поленитесь все проверить самостоятельно.

  5. Сразу лучше отсечь неподходящие варианты. Для этого изучите публичную кадастровую карту и генплан территории. Получить его можно в управлении градостроительства и архитектуры, в администрации поселения или на сайте администрации.

  6. Проверить нужно назначение земли — должно быть ИЖС или садовое товарищество, подъездные пути — дороги должны быть, наличие коммуникаций, охранные зоны.

  7. Если все подходит — выезжайте на местность. На месте обратите внимание на дороги и визуальные “бревна”. Пообщайтесь с соседями.

  8. Наличие проходящих рядом коммуникаций ничего не говорит — вполне может оказаться, что подключиться к ним нет технической возможности. Поэтому важно уточнить возможность подключения к сетям в соответствующих ведомствах: Крымэнерго, горводоканал, газовое хозяйство.

  9. Если вы покупаете участок у застройщика коттеджного поселка, посмотрите в договоре обязуется ли он провести коммуникации и какие инфраструктурные объекты планирует построить.

  10. Запросить у собственника топосъемку или сделать ее самостоятельно

  11. Заказать расширенную выписку истории участка в Росреестре.

  12. Проверить документы. Если продажа по доверенности — у нотариуса проверить ее подлинность и жив ли собственник.

Источник: https://sian82.ru/news-and-shares/news/na-chto-obratit-vnimanie-pri-vybore-zemelnogo-uchastka-v-krymu/

Все хотят домик у моря: что происходит на рынке недвижимости Крыма

Покупка земли в крыму подводные камни

СИМФЕРОПОЛЬ, 18 июн – РИА Новости Крым, Элеонора Павловская. Эксперты фиксируют увеличение числа запросов на приобретение земельных участков в Крыму. При этом качественные пожелания покупателей сильно изменились по сравнению с предыдущими годами. О том, какая недвижимость сегодня кажется наиболее привлекательной и почему – в материале РИА Новости Крым.

Жилплощадь из воздуха: гаражные “шанхаи” в Крыму >>

Cараи по цене дворца

Долгое время самыми дорогими в Крыму были расположенные вдоль побережья земли. Их рассматривали исключительно как инвестиции с высокой доходностью.

Лакомым становился любой участок, расположенный на первой-второй линиях, пригодный для возведения двух- или трехэтажного строения.

Такую недвижимость чаще всего сдавали внаем отдыхающим, а потому предпочтение отдавалось количеству комнат в ущерб удобству планировки и архитектурному вкусу.

В результате все побережье Крыма – от поселка Черноморский до Керчи – изуродовано скоплениями непонятных строений, хаотично нагроможденных друг на друга.

“Участки, которые продаются, очень маленькие – всего 1,5–2 сотки, а их стоимость с неказистым домиком-“человейником” без проекта может доходить до 4–5 млн рублей. Как правило, продавцы позиционируют такую недвижимость как предназначенную для коммерческих целей”, – сообщил сотрудник риелторской компании Сергей.

Многие покупатели не спешат вкладываться в подобную недвижимость – высок риск получить предписание на снос строения, расположенного в прибрежной зоне.

Зарегистрировать такую недвижимость как отель также практически невозможно в силу отсутствия проекта на строительство, коммуникаций, подъездных путей, запасных пожарных выходов и прочего, что требуют требования к отелю. А для тихой семейной жизни такое расположение мало подходит.

“Для ведения полноценного бизнеса такие участки уже непригодны, – констатирует Сергей и добавляет, – для строительства ИЖС слишком мало места, никто не хочет заплатить порядка 5 млн рублей и получить шумных туристов в качестве соседей”.

Высокая стоимость вкупе с необходимостью оборудовать и обслуживать септики, тянуть свет и газ отпугивают покупателя от участков вдоль береговой черты. Однако и городская земля, где коммуникации развиты значительно лучше, давно перестала быть пределом мечтаний.

Спрос упадет, но цены не снизятся: прогноз рынка недвижимости в Крыму >>

От пяти до ста миллионов

Как выяснилось, участки в городской черте также не пользуются высоким спросом. Наиболее частыми причинами отказа от покупки риелторы называют завышенную стоимость участков и недвижимости, общую зашумленность и загазованность, необходимость вкладываться в дорогостоящий ремонт или снос уже существующих строений.

“Как правило, продавец выставляет на продажу дом с земельным участком. Ценник в этом сегменте зависит исключительно от запросов продавца и часто совершенно не связан ни с метражом дома или площадью участка, ни с фактическим его состоянием, – делится наблюдениями консультант по продаже домов Марина.

– Владельцы желают окупить когда-то вложенные в строительство и ремонт средства, “забывая” учесть физический и моральный износ здания. На сегодня стоимость одноэтажного дома постройки середины XX века с участком 3–6 соток может варьироваться от 5 до 17 млн рублей. Если говорить о новостроях, то здесь цены вовсе не лимитированы – от 5 до 100 млн рублей.

Но выставить недвижимость на продажу – одно, а найти покупателя – совсем другое”.

По опыту агентов, сегодняшние покупатели стараются учесть все “за” и “против”, скрупулезно подсчитывают вероятные расходы на ремонтные работы или техническое переоснащение домов и участков. Часто просят снизить стоимость.

Кстати, наличие плодовых деревьев и кустарников – сегодня тоже скорее минус, чем плюс. В моде сегодня ландшафтный дизайн и неприхотливые вечнозеленые растения.

Дом по цене квартиры?

Покупка построенного по новым технологиям дома от застройщика на первый взгляд кажется очень удачной. Строение новое и вложений не требует, прилегающий участок без растительности. Однако и здесь есть свои тонкости.

“Существует множество очень удачных проектов с гардеробными, дополнительными санузлами и хозяйственными помещениями. Такие чаще берут “для себя”, – говорит сотрудница фирмы по продаже домокомплектов Арина. – А оптовые покупатели предпочитают закупать самые дешевые, без изысков. Покупатель получает обычную коробку максимально упрощенной комплектации, но на земле”.   

К слову, такие домики стоят недорого и прекрасно подходят для молодых пар с маленькими детьми. По крайней мере, у каждого ребенка будет своя комната.

“Весной продажи такого жилья неожиданно выросли, – сообщает консультант по продаже домов. – В основном покупатели стремились реализовать материнский капитал и/или денежные накопления. А вот продажи более дорогих домов просели почти полностью”.

Агент рассказала, что наиболее высоким спросом, помимо недорогих домиков, пользовались участки без строений от 5–8 соток и больше, с оборудованными подъездными путями, наличием заведенных на участок коммуникаций и инфраструктурой в шаговой доступности.

“На первое место по продажам вышли участки в небольших населенных пунктах, расположенных в 10–15 км от городов.

Такое соседство позволяет совмещать проживание в экологически чистых районах с доступностью благ цивилизации – медицинских учреждений, школ, детских садов, торговых и развлекательных центров, – продолжает риелтор. – Однако рынок успел отреагировать – цены начали расти”.

По мнению экспертов, современный покупатель ставит во главу угла качественные характеристики недвижимости, наличие заведенных коммуникаций и площадь участка.

Существующие технологии строительства позволяют быстро возвести капитальный дом по индивидуальному проекту, с необходимым количеством комнат, гардеробных, подсобных помещений и санузлов.

Перечисленное выше свидетельствует, что продавец имеет все меньше шансов диктовать условия.

Рынку недвижимости Крыма придется перестроиться под изменившиеся требования новой генерации покупателей, в противном случае выставленная на продажу недвижимость рискует постепенно превратиться в одряхлевший “неликвид”, который никому не интересен, но за который по-прежнему приходится платить налоги.

Источник: https://crimea.ria.ru/society/20200618/1118404620/Nedvizhimost-v-Krymu-mify-i-realnost.html

В крыму инвесторы столкнулись с проблемами при смене категории земли

Покупка земли в крыму подводные камни

Некоторые инвесторы, решившие заняться бизнесом в Крыму, сталкиваются с определенными сложностями при оформлении земельных участков.

Чаще всего они вызваны наложением границ одних участков на другие, несоответствием градостроительной документации или наличием прав третьих лиц.

В региональном минэкономразвития уверяют, что в 2018 – 2019 году, когда муниципалитеты утвердили документацию градостроительного зонирования и территориального планирования, некоторые проблемы удалось решить. Но, увы, не все.

Так, в неприятной ситуации оказалось предприятие, которое несколько лет тому назад начало строить в районе улицы Жени Дерюгиной в Симферополе мусороперерабатывающий завод мощностью 150 тысяч тонн отходов в год. Инвесторы собирались открыть производство в апреле 2018 года, в строительство намеревались вложить 96 миллионов рублей.

И хотя проект возведения комплекса в 2017 году одобрил Совет по улучшению инвестиционного климата РК, завод, толком не начав работать, в прошлом году закрылся.

Власти республики внезапно заявили, что построенное в полукилометре от жилого массива предприятие с вредным производством, вызывавшее недовольство жителей микрорайона Каменка, необходимо переместить.

Как коронавирус повлиял на реализацию инвестпроектов в Крыму

В Феодосии местный житель Дмитрий Чередников в 2006 году, работая в колхозе, получил участок из земель сельхозназначения в селе Береговом. В прошлом году он задумал построить здесь коттеджный поселок, поскольку, согласно принятому генплану Феодосии, тот включен в зону Ж-1, то есть застройки индивидуальными жилыми домами.

– Власти отказывают мне в возможности вести строительство, поскольку это земля сельхозназначения. Однако участок включен в границы населенного пункта, – говорит Дмитрий. – Участок находится рядом с жилыми домами, поэтому его никак нельзя использовать для ведения сельского хозяйства.

В похожей ситуации оказался инвестор из Сыктывкара Олег Винокуров, решивший строить дачный поселок. Госкомрегистр категорически отказался изменить категорию и вид разрешенного использования двух из трех земельных участков. По мнению предпринимателя, отказ абсолютно необоснованный.

Сверившись с генпланом муниципалитета, Винокуров приобрел три земельных участка сельскохозяйственного назначения, рассчитывая затем изменить существующий вид разрешенного использования. Он намеревался построить на них дачи для северян.

Согласно принятому Феодосийским горсоветом осенью 2018 года генплану, все три участка включены в границы села. Норма же Земельного кодекса РФ гласит, что земли сельскохозяйственного назначения всегда находятся за границами населенных пунктов.

– Пообщавшись с земляками, я понял, что такие дачные дома востребованы, – рассказывает Олег. – Для покупки земли взял в банке кредит.

По словам предпринимателя, на трех участках общей площадью около 15 гектаров планировалось разместить 140 одно- и двухэтажных домов с приусадебными участками по 8 – 10 соток.

– Причем я собирался на собственные средства провести туда коммуникации и оборудовать проезд между домами, – уточнил он.

Весной прошлого года Винокуров приступил к переводу земельных участков из одной категории в другую, для чего обратился в администрацию города и министерство имущественных и земельных отношений Крыма.

– Утвержденный генплан подвиг меня к приобретению участков, – говорит Олег. – Я никогда не думал выращивать там рожь или строить ферму.

Да и после включения земель сельхозназначения в границы населенного пункта использовать их таким образом нельзя, поскольку они уже находятся в зоне застройки индивидуальными жилыми домами.

Поэтому я рассчитывал при учете участков Госкомрегистром на беспрепятственное изменение их категории и вида разрешенного использования.

Хождение по мукам

По словам Олега, он подал в Госкомрегистр заявление, в котором попросил поставить на государственный кадастровый учет участки, попутно изменив их категорию с земель сельскохозяйственного назначения на земли населенных пунктов. Кроме того, Винокуров попросил изменить существующий сельскохозяйственный вид разрешенного использования земель.

Власти Крыма согласились подыскать новое место для мусорного завода

– И началось! Администрация Феодосии ссылалась на Госкомрегистр, тот, в свою очередь, – на администрацию, – рассказывает Винокуров.

– В итоге в администрации сообщили, что необходимые для перевода участков в новые категории сведения о местоположении границ муниципалитета планируется внести в Единый госреестр недвижимости до 1 ноября 2019 года. Заминку объяснили необходимостью дополнить утвержденный генплан.

Позже суд установил, что госрегистратор, вместо того чтобы запросить в Феодосийской администрации сведения о кадастровых номерах участков Винокурова, свою обязанность возложил на землевладельца.

В итоге суд признал, что “несвоевременное направление документов в порядке межведомственного взаимодействия не должно приводить к нарушению имущественных прав граждан и к иным неблагоприятным последствиям”.

Минсельхоз подкрался незаметно

Уже в ходе судебного разбирательства Винокуров узнал, что в ноябре 2017 года, то есть за год до того, как горсовет Феодосии принял генплан муниципалитета, министерство сельского хозяйства Крыма согласовало утвержденный позже проект.

Тот самый, которым приобретенные им участки включены в границы села Берегового и, соответственно, в зону застройки индивидуальными жилыми домами.

Каково же было изумление землевладельца, когда следом он узнал, что в октябре 2019 года региональный минсельхоз отыграл назад и объявил расширение существующих границ села Берегового за счет земельных участков сельскохозяйственного назначения несостоявшимся.

В Крыму власти помогут горе-застройщику исправиться перед дольщиками

– Несут ли чиновники минсельхоза ответственность за свои прямо противоположные решения, которые наносят материальный ущерб гражданам, как в моем случае, и готовы ли этот ущерб возмещать? – спрашивает Винокуров. – Кроме того, вызывает удивление, как Госкомрегистр изменил категорию земель сельхозназначения соседних с моими участков, расположенных, между прочим, за границами населенных пунктов.

По словам Винокурова, вынесенное Феодосийским судом в конце марта этого года решение Госкомрегистр обжаловал в Верховном суде Крыма.

Чиновники стараются представить Крым как регион, где инвестор получает всестороннюю поддержку. А в действительности бизнес сталкивается с бюрократическими препонами, устранение которых затягивается на годы.

Официально

Алексей Костин, первый заместитель председателя Госкомрегистра РК:

– Решением Феодосийского горсовета 31 октября 2018 года утвержден генеральный план Феодосии.

В порядке, предусмотренном межведомственным информационным взаимодействием, распорядительный акт и содержащие сведения документы, необходимые для внесения в ЕГРН сведений о границах населенного пункта, в Госкомрегистр не поступали.

Администрация Феодосии не направляла документы для изменения категории земель земельных участков, в связи с чем в ЕГРН указанные сведения отсутствуют.

Источник: https://rg.ru/2020/08/18/reg-ufo/v-krymu-investory-stolknulis-s-problemami-pri-smene-kategorii-zemli.html

Сделка по покупке участка в Крыму

Покупка земли в крыму подводные камни

Участок выбран, цена обозначена, деньги в кармане, день сделки назначен.

Риелтор был со стороны продавца, продавец русский с местной регистрацией. Документы, которые были на участок:

– заверенная копия постановления от администрации Черноморского района Республики Крым о передаче в собственность земельного участка для ИЖС. В данном документе подробно расписано на основании каких законов, когда и кто постановили передать данный участок продавцу под строительство жилого дома. Далее следует подробное описание участка, а также дальнейшие действия по регистрации права.

– кадастровая выписка 2016 года (напомню, покупка была в 2016 году, выписка совсем была свежей), с кадастровым номером, размерами, планом участка, точками с координатами, адресом итд.

Согласно закону сейчас можно покупать только участки, которые прошли межевание, на сайте роскадастра я сверила все данные, они совпали с документами. Вроде все.

Риелтор сам готовил договор купли-продажи и сопровождал сделку полностью также с моей стороны. Не могу сказать, что я прям просила, но покупатель обычно готовит договор. В общем, содрал он с меня еще 20 тыс. рублей. Советую сразу обговорить этот вопрос, скачать и распечатать стандартный договор и самому все заполнить.

Предложено мне было выйти на сделку методом вы нам деньги сразу и отдаем договор на регистрацию. Однако это было для меня через чур. Я предложила провести сделку через ячейку банка.

Причем я, как покупатель, беру все траты за ячейку на себя ( как обычно это происходит). Риелтор родом был с большой земли, а вот уже очень давно проживал в Крыму и в ответ лишь похлопал глазами.

А что такое ячейка?

Сходили мы вместе в банк и сотрудник объяснила ему принцип такой сделки. Причем заверила, что даже если я приду забирать деньги во время регистрации договора и очень попрошу их отдать, они этого не сделают. Теперь у риелтора большой опыт!

Через неделю мне надо было уезжать домой и я не смогла бы забрать своевременно зарегистрированный договор и выписку. Я бы нервничала, а точно ли все прошло, ведь документов нет на руках. Для меня единственным выходом была ячейка.

После выяснения тонкостей продавец с риелтором решились. Встретились в банке, подписали все необходимые документы, заложили бабло в ячейку, которая мне обошлась 1500 рублей на месяц.

ПОСЛЕ ЭТОГО (напомню 2016 год это!!!), мы пошли в мфц взяли талончик на время через 2 часа по паспортным данным и стали ожидать своей очереди. Никаких тебе дежурств ночных возле мфц, никаких скандалов, записи на через неделю. Талон удалось взять сразу.

Я еще пару раз обращалась в мфц потом и мне всегда получалось взять талон на сегодня, просто на время немногим позже чем я пришла. В то время в Симферополе устраивали бойни за талоны и дежурства…

И кто этому виной? Те самые предприимчивые жители или гости столицы, которые решили подзаработать. Но теперь там тоже все в порядке. Выдача талонов по паспортным данным все решила.

Мфц в Черноморском отличное, кондиционер, чистота, несколько рабочих мест, сотрудники приветливые. По времени мы попали не ровно к назначенному, а чуть попозже.

Но попали без проблем и отдали документы на регистрацию. Распиской и ключом мы обменялись сразу ( а не как обычно, после регистрации).

Через неделю я уехала, а еще через неделю где-то риелтор мне сообщил, что документы готовы. Я забрала их только осенью в конце октября.

Забрала молниеносно! Спасибо маленькому городку, где все всех знают. Попросили риелтора посодействовать, т.к. выдача документов производилась пару раз в неделю и сегодня был не приемный день. Дело в том, что мне не трудно подождать несколько дней и получить, но изначально я планировала кратковременное пребывание в Крыму.

Для тех, кто впервые на моем мини блоге, я рассказываю о том, как я купила участоквозле моря в западном Крыму,заказала бытовкуи ждала ее,проживая в палатке.Впереди постройка дома и подвод коммуникаций.

В итоге риелтор звонит, без проблем зайдите в нужный кабинет, там все давно лежит для вас. Ни взяток, ничего не потребовалось. Просто люди в этом пгт достаточно отзывчивые. Если есть возможность идут на встречу.

Сейчас у меня на руках выписка из ЕГРП, свидетельства о собственности нынче не дают ни на участки, ни на квартиры.

Как проходили поиски участка для покупки и почему меня занесло именно туда:

1 часть поисков-обзор разных мест Крыма и цен2 часть поисков– село Межводное, которым я заинтересовалась и начала искать участок для покупки3 часть поисков– про беспощадных риелторов и их комиссии, как меня пытались обмануть4 часть поисков – окончательный выбор участка и поиск денег на него

Если Вам интересно, ставьте лайк и подписывайтесь на канал, что бы не пропустить новые статьи!

В следующей статье расскажу, что же все-таки я купила. все минусы и плюсы этого участка, а также не жалею ли я о покупке

Источник: https://zen.yandex.ru/media/zhiznikrym/sdelka-po-pokupke-uchastka-v-krymu-5bf7d01e9cce7200aed03f4b

Дача в Крыму: покупать или воздержаться – Свободная Пресса

Покупка земли в крыму подводные камни

На прошлой неделе некое общество защиты прав потребителей, зарегистрированное в РФ в качестве иностранного агента, призвало россиян воздержаться от покупки квартир, домов и участков на полуострове Крым, поскольку при этом очень высок риск стать участником мошеннической сделки. Насколько такое утверждение соответствует действительности? Какими правилами следует руководствоваться в этом случае? Мы спросили об этом у экспертов.

Смена юрисдикции — не повод для расслабленияС момента присоединения полуострова к РФ возможность приобретения дачи в Крыму заинтересовала многих россиян. Этот интерес к недвижимости не остался незамеченным и среди собственников недвижимости, подумывающих о продаже жилья.

После известных событий 2014 года цены на жилье взлетели на 46%. Вероятно, рост запросов продавцов и продолжился, если бы не экономические обстоятельства, возникшие в нашей стране.

Крымский комитет регистрации прав начал свою работу во второй половине прошлого года.

Именно с начала его функционирования стало возможным говорить о сделках с жильем на полуострове, однако портал государственного Комитета по регистрации и кадастру республики статистических данных пока не раскрывает.

Основываясь же на данных экспертов, можно отметить, что в регионе количество сделок с квартирами пока незначительно, а вот по земельным участкам и домам сделки заключаются достаточно активно.

«Можно отметить, что недавнее заявление по Крыму пресловутого ОЗПП в части невозможности законного приобретения жилья на полуострове не соответствуют действительности, — отмечает член Федеральной нотариальной палаты Санкт-Петербурга, нотариус Алексей Комаров. — Но при этом определенные риски покупки, безусловно, существуют».

И если в прошлом, 2014, году, опасения покупателей можно было назвать больше политическими, развивает мысль эксперт, то на данный момент они имеют вполне понятный юридический окрас, присущий сугубо российской специфике сделок с жильем.

Прежде всего, нужно принять во внимание юридический статус крымской земли, считает Комаров. Информированный покупатель, приобретая земельный участок, поинтересуется не только категорией земли, на которой расположен участок, но и видом ее разрешенного использования.

А, между тем, на полуострове пока еще не утверждались ни ПЗЗ (правила землепользования и землеустройства), ни градостроительные регламенты. Поэтому четко понять назначение приобретаемой земли сегодня нельзя.

Кроме того, действовавшая ранее украинская категоризация земель вообще не подразумевала конкретных видов использования, поэтому закрепить переход статуса земельного участка автоматически не получится, и сохранение существовавшего статуса использования земельного участка возможно не везде.

«Следовательно, приобретая земельный участок категории „земли населенных пунктов“, нет гарантий, что, в соответствии с принятым или принимаемым органами власти градостроительным регламентом, такой земельный участок может быть предназначен для отдыха или развлечений.

Тогда построить жилой дом на нем, конечно, невозможно, — считает нотариус. — А еще один возможный риск состоит в том, что на приобретенном земельном участке (особенно вдали от существующих жилых массивов) легализовать постройку жилого дома в дальнейшем не получится».

Кроме того, межевание земельных участков в Крыму практически не проводилось.

Правда, стоит отметить, что и в большинстве других регионов России на продажу выставляются неотмежеванные, с неопределенными границами, земельные участки.

Конечно, у собственников имеется свидетельство о собственности на землю, и земельный участок, безусловно, поставлен на кадастровый учет. Однако границы участка в документах указаны приблизительно.

«Риск в данном случае состоит в том, что, приобретая такой участок, покупатель рано или поздно столкнется с необходимостью определения границ с соседями.

В итоге может оказаться, что участок окажется гораздо меньше по площади, чем был в момент приобретения, — уточняет Комаров.

— На практике встречаются такие случаи, когда после межевания часть купленного дома собственника вообще оказывалась на соседском участке».

Третий рисковый момент — правила строительства индивидуальных домов. По требованию закона объектами оборота (то, что можно покупать и продавать) может быть только недвижимость, поставленная на кадастровый учет.

С момента принятия закона № 93-ФЗ, именуемого в народе «дачной амнистией», сегодня для оформления права собственности на построенный без разрешений дом на землях для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или личного подсобного хозяйства (ЛПХ) необходимо оформить технический паспорт.

Однако в последнее время имеют место быть случаи отказов кадастровой службы в оформлении технических паспортов по причине несоответствия построек требованиям СНИПов, СанПиНов и пожарной безопасности.

Наиболее часто встречающаяся проблема заключается в том, что дом, вопреки требованиям пожарной безопасности, построен при несоблюдении отступа от границ участка. Объект, построенный с нарушениями российского законодательства, квалифицируется как самострой. Значит, потом его продать будет попросту невозможно.

Более того, если такая постройка создаёт угрозу жизни и здоровью соседям (неопределенному круги лиц), администрация соответствующего поселения может подать в суд иск о сносе объекта. В последнее время в российской практике такие ситуации весьма распространены.

А если это самострой?

«Следовательно, если купленный в Крыму объект по закону окажется самостроем, то его придется перестраивать в соответствии с нормами российского законодательства, а в некоторых случаях — вообще сносить», — напоминает Алексей Комаров.

Эра Автухович, нотариус города Алушта, обращает внимание россиян еще и на тот факт, что в Крыму пока нет полностью сформированной единой базы данных о собственниках:
«Обновленный украинский реестр прав на недвижимое имущество и их обременений в Крыму начал формироваться только в 2013 году, за год до вхождения полуострова в состав РФ. До этого момента регистрацией права собственности на недвижимое имущество занимались органы БТИ. Конечно, все архивы в БТИ сохранены и переданы вновь созданному государственному унитарному предприятию Республики Крым „Крым БТИ“. Данное предприятие предоставляет гражданам услуги по предоставлению справок о принадлежности имущества (кроме земельных участков). Но полной и достоверной информации о регистрации права собственности по всем объектам недвижимости с 2013 года получить пока сложно».

По украинскому законодательству, добавляет специалист, сделки по отчуждению недвижимости подлежали обязательному нотариальному удостоверению. Но особенность этой процедуры заключалась в том, что сделки могли удостоверяться не только по месту нахождению недвижимости, но и по месту жительства одной из сторон.

«Поэтому с 2013 года, если сами нотариусы, предположим, города Киева, после удостоверенной сделки и регистрировали переход права собственности на недвижимость, находящейся в другой области, то получить информацию об этом на сегодняшний день на территории Крыма практически невозможно», — уточняет Автухович.

Алексей Комаров считает, что существует определенная вероятность того, что продажу жилья в Крыму может осуществлять неправомочный собственник. Чтобы нивелировать этот риск, добавляет Эра Автухович, стоит попросить у продавца предоставить украинское извлечение о регистрации права собственности и отсутствии обременений на конкретный объект недвижимости.

Наконец, если основанием права собственности продавца является приватизация жилого дома, то нельзя забывать о возможном обязательном жильце, напоминает Алексей Комаров. Ведь в таком доме все лица, зарегистрированные на момент приватизации в доме, но не оформлявшие на себя собственность, сохраняют право пожизненного пользования этим объектом.

— Если в доме зарегистрирован несовершеннолетний, то без получения подтверждения его дальнейшего места проживания покупать дом нельзя. Судебная практика имеет достаточно примеров, когда права ребенка на достойное проживание в результате сделки оказывались ущемлены, и несовершеннолетнему предоставляли право проживания в проданном доме до момента обеспечения его другим жильем.

Источник: https://svpressa.ru/realty/article/126170/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.